Ce qu’il faut savoir avant d’acheter une propriété à revenu

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L’achat d’une propriété à revenu peut générer un revenu passif, favoriser l’accumulation de valeur nette à long terme et potentiellement offrir des gains en capital. L’investissement immobilier demeure l’un des moyens les plus efficaces de bâtir sa richesse. Cependant, avec des règles de financement plus strictes, des taux hypothécaires plus élevés et un marché immobilier imprévisible, il est essentiel de comprendre comment ces facteurs peuvent influencer votre stratégie de planification financière si vous envisagez d’acheter une propriété d’investissement.

Que vous soyez un futur propriétaire bailleur, un adepte du flipping ou que vous cherchiez à faire croître votre portefeuille immobilier, voici ce que vous devez savoir avant d’investir dans une propriété à revenu dans le marché actuel.

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Les grandes lignes

• Les propriétés à revenu non occupées par le propriétaire nécessitent une mise de fonds minimale de 20 %.
• Les options de financement varient selon que vous habitez la propriété ou non, et selon le nombre de logements qu’elle comprend.
• Les revenus de location sont imposés comme des revenus locatifs, tandis que les profits issus d’un flip immobilier sont entièrement imposés à titre de revenu d’entreprise.

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Qu’est-ce qu’une propriété à revenu?

Une propriété à revenu est un bien immobilier acheté dans le but de générer un revenu ou un profit, et non pour y habiter à titre de résidence principale. Il peut s’agir d’une propriété destinée à la location ou achetée dans une optique de revente rapide après rénovation (flip). L’investissement immobilier offre plusieurs avantages : une appréciation à court ou long terme, un flux de trésorerie grâce aux loyers, des avantages fiscaux et une diversification du portefeuille.

Propriétés locatives

Les propriétés locatives génèrent un revenu grâce à la perception de loyers mensuels. Ces investissements sont généralement conservés à long terme. L’objectif est de maintenir un flux de trésorerie stable, rembourser progressivement l’hypothèque et profiter de la hausse de valeur de la propriété au fil du temps.

Ces propriétés peuvent devenir autosuffisantes à long terme et offrir un rendement stable. Cela dit, elles exigent aussi un engagement constant : entretien de la propriété, gestion des locataires, respect des règlements de location, qui varient selon la province.

Propriétés à rénover et revendre (flips)

Les propriétés destinées à la revente rapide permettent de réaliser un profit en achetant une propriété, en la rénovant (ou en la reconstruisant) pour en augmenter la valeur, puis en la revendant. Ce type d’investissement est généralement à court terme.

Cette stratégie peut offrir des rendements élevés en peu de temps, mais elle comporte aussi beaucoup plus de risques, notamment dans un marché instable ou si le budget ou les délais de rénovation ne sont pas respectés. Il faut également tenir compte des impôts sur les gains en capital, des règles fiscales anti-flip (le cas échéant), des frais de détention, ainsi que de la possibilité que la hausse des taux d’intérêt ait un impact sur la valeur de revente ou sur la demande des acheteurs.

Mise de fonds et critères d’admissibilité

Contrairement à une résidence principale, qui peut être achetée avec une mise de fonds aussi basse que 5 %, une propriété à revenu non occupée par le propriétaire exige une mise de fonds minimale de 20 %. Par exemple, une propriété d’investissement non occupée par le propriétaire d’une valeur de 600 000 $ nécessite une mise de fonds minimale de 120 000 $. À l’inverse, la même propriété achetée comme propriété locative occupée par le propriétaire ou comme résidence principale pourrait exiger une mise de fonds d’à peine 30 000 $.

Critères d’admissibilité

• Le test de résistance hypothécaire s’applique aux propriétés locatives financées par un prêt hypothécaire.
• Pour évaluer votre admissibilité, les prêteurs peuvent inclure un pourcentage du revenu locatif prévu, selon leurs règles (souvent entre 50 % et 80 % du loyer du marché).
• Les taux d’intérêt appliqués sont généralement plus élevés que ceux offerts pour une résidence principale.

Options hypothécaires pour l’achat d’une propriété locative au Canada

Le type de financement auquel vous aurez accès pour une propriété à revenu dépend principalement du nombre de logements qu’elle comprend et du fait que vous y habiterez ou non à titre de résidence principale. La seule exception notable est au Québec, où il est possible d’acheter jusqu’à 5 logements en financement résidentiel, avant de devoir passer à une hypothèque commerciale.

Propriété à revenu occupée par le propriétaire

Si vous achetez un immeuble de 2 à 4 logements et que vous occupez l’un d’eux à titre de résidence principale, vous pouvez obtenir une hypothèque assurée ou conventionnelle. Dans le cas d’une propriété de 1 ou 2 logements, vous pourriez verser une mise de fonds aussi basse que 5 % et profiter de taux d’intérêt réduits.

Pour une propriété de 3 ou 4 logements, vous pouvez mettre aussi peu que 10 % de mise de fonds tout en conservant l’accès à des taux préférentiels. Vous pouvez ainsi louer les autres unités pour générer des revenus locatifs tout en habitant sur place, ce qui vous permet de bâtir de la valeur à long terme.

Propriété locative ou à revendre – 1 à 4 logements

Pour les propriétés de 1 à 4 unités destinées uniquement à la location ou à l’achat-revente (flipping), il est généralement possible de financer jusqu’à 80 % du prix d’achat. Plusieurs prêteurs offrent des hypothèques résidentielles pour propriétés d’investissement, avec une mise de fonds minimale de 20 %.

Ces prêts viennent généralement avec des taux d’intérêt plus élevés, car les prêteurs considèrent qu’il est plus risqué de financer une propriété à revenu. En cas de difficultés financières, ils estiment que l’emprunteur aura tendance à prioriser le paiement de l’hypothèque de sa résidence principale plutôt que celle d’un immeuble locatif.

Propriété commerciale – 5 logements et plus

Les propriétés de 5 logements ou plus sont considérées comme commerciales et nécessitent une hypothèque commerciale. Pour y être admissible, le prêteur évalue la capacité de la propriété à générer suffisamment de revenus pour couvrir le service de la dette. Les hypothèques commerciales exigent également généralement une mise de fonds d’au moins 20 % et utilisent le ratio de couverture du service de la dette pour déterminer l’admissibilité.

Ces hypothèques comportent habituellement des taux d’intérêt plus élevés, afin de refléter le risque accru associé aux propriétés commerciales. Toutefois, au Québec, plusieurs prêteurs offrent du financement résidentiel pour des multiplex de 5 logements, voire jusqu’à 6 logements sur approbation spéciale.

Comparaison des hypothèques pour propriétés locatives au Canada

Toutes les hypothèques pour propriétés d’investissement ne sont pas structurées de la même façon. La mise de fonds exigée, l’admissibilité à l’assurance hypothécaire, la tarification des taux et la façon dont le revenu locatif est pris en compte varient selon que la propriété est occupée par le propriétaire ou non, ainsi que selon le nombre d’unités. Le tableau ci-dessous présente les principales différences entre les options hypothécaires pour propriétés locatives au Canada (à l’exception du Québec, où le financement résidentiel peut parfois couvrir jusqu’à 5 ou 6 unités).

Type d’hypothèque	Mise de fonds minimale	Assurance prêt hypothécaire requise	Tarification du taux	Utilisation du revenu locatif
Duplex occupé par le propriétaire (2 unités)	5 %	Oui (si moins de 20 % de mise de fonds)	Tarification résidentielle assurée	50 % à 80 % inclus dans l’admissibilité
Triplex ou quadruplex occupé par le propriétaire (3 à 4 unités)	10 %	Oui (si moins de 20 % de mise de fonds)	Tarification résidentielle assurée	50 % à 80 % inclus dans l’admissibilité
Propriété de 1 à 4 unités non occupée par le propriétaire	20 %	Non	Tarification résidentielle pour propriété d’investissement (taux légèrement plus élevé)	50 % à 80 % inclus dans l’admissibilité
Immeuble de 5 unités ou plus	20%	Non	Tarification hypothécaire commerciale	Basé sur les flux de trésorerie et le ratio de couverture du service de la dette

Prévoir plus que l’hypothèque

L’une des erreurs les plus fréquentes chez les investisseurs débutants est de sous-estimer les frais d’exploitation. Outre les paiements hypothécaires, il faut aussi tenir compte des taxes foncières, des frais de condo (le cas échéant), des services publics, de l’assurance, de l’entretien et de la gestion immobilière.

N’oubliez pas de tenir compte des coûts d’exploitation courants, notamment :

• Périodes d’inoccupation et de non-paiement
• L’entretien annuel de la propriété
• Les réparations (toiture, plomberie, chauffage, etc.)
• Les frais juridiques et comptables
• Les services de gestion locative ou de sélection des locataires

Si vous faites un flip, sachez que le prix d’achat et l’hypothèque ne représentent qu’une partie de l’équation. Les projets de rénovation s’accompagnent souvent de coûts imprévus, d’échéanciers flexibles et de défis liés aux permis ou aux inspections.

N’oubliez pas de tenir compte des coûts liés à la revente et à la rénovation, notamment :

• Ajoutez une marge de sécurité à votre budget de rénovation pour couvrir les dépassements.
• Prévoyez les frais de permis, d’inspections et de raccordement aux services.
• Budgétez les frais de détention (intérêts hypothécaires, taxes, assurance, services publics) pendant les travaux et jusqu’à la vente.
• N’oubliez pas les commissions de courtage, les frais juridiques et les frais de clôture à la revente.
• Réservez un budget pour le staging et la mise en marché, ce qui peut aider à vendre plus rapidement et à meilleur prix.

Potentiel de revenu et rendement sur l’investissement

Avant de vous lancer dans l’achat d’un immeuble à revenus, il est essentiel de comprendre son rendement à long terme. Que vous souhaitiez tirer des revenus locatifs ou réaliser un profit rapide grâce à la revente, évaluer le potentiel de revenu et le rendement sur l’investissement (RSI) vous aidera à déterminer si la propriété représente une bonne occasion.

Revenu locatif

Les loyers perçus sont considérés comme un revenu imposable, au même titre que votre salaire. Par contre, vous pouvez réduire votre revenu net de location en déduisant certaines dépenses admissibles, comme les taxes foncières, l’assurance, les intérêts hypothécaires et l’amortissement, aussi appelé déduction pour amortissement.

Dans le cas d’un immeuble locatif, le rendement sur l’investissement correspond généralement à votre flux de trésorerie net, soit ce que vous gagnez par rapport à ce que vous investissez. Dans les marchés locatifs où la demande est forte, un revenu stable peut couvrir vos frais courants et générer un profit.

Avec le temps, vos locataires contribuent au remboursement de votre prêt hypothécaire et à l’augmentation de la valeur de votre propriété. De plus, en tenant compte des déductions fiscales, comme les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l’entretien et l’amortissement, vous pouvez améliorer davantage votre rendement net.

Revenu de revente (flipping)

Pour une propriété revendue rapidement, le rendement sur l’investissement correspond au profit net réalisé entre le prix de vente et l’ensemble des dépenses liées au projet, soit l’achat, les rénovations, le financement, les coûts de détention et tous les autres frais.

Par exemple, si vous achetez une propriété à 500 000 $ et que vos dépenses totales (rénos, intérêts, frais de détention) s’élèvent à 300 000 $, votre investissement total est de 800 000 $. Si vous vendez la propriété 1 000 000 $, votre profit est de 200 000 $, soit un rendement sur l’investissement de 25 % sur la base de votre capital total investi avant impôts.

Cependant, dans le cas des propriétés achetées pour être rénovées puis revendues (flipping), il faut tenir compte des règles fiscales applicables. Les profits réalisés peuvent être imposables, ce qui peut réduire votre rendement sur investissement (ROI) une fois les impôts payés. Les profits générés par la revente sont imposables à 100 % à titre de revenu d’entreprise, selon votre taux marginal d’imposition. Ainsi, plus votre revenu personnel est élevé, plus l’impôt sur le profit de revente peut diminuer votre rendement sur l’investissement global.

Règles fiscales fédérales sur la revente

Si vous achetez une propriété dans le but de la revendre rapidement, sachez que le gouvernement fédéral a modifié la façon de taxer ce type de transaction. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, tout gain réalisé sur la vente d’une propriété résidentielle détenue pendant moins de 365 jours est désormais entièrement imposé comme revenu d’entreprise.

Cela signifie que ces gains ne peuvent plus être considérés comme des gains en capital. Vous pouvez toujours déduire les dépenses raisonnables engagées pour générer ce revenu d’entreprise, mais toute perte réalisée ne peut pas être déclarée comme une perte d’entreprise.

Règles provinciales contre la revente rapide

En plus des règles fédérales, la Colombie-Britannique a instauré une taxe provinciale supplémentaire. La BC home flipping tax s’appliquera aux ventes conclues à partir du 1ᵉʳ janvier 2025. Elle cible les propriétés revendues dans les 730 jours suivant leur achat. Cette taxe est calculée sur le revenu net imposable de la vente, à un taux de 20 % pour les propriétés revendues en moins de 365 jours. Le taux diminue progressivement si la vente survient entre 366 et 730 jours après l’achat.

Gérer la réalité liée aux propriétés locatives

Être propriétaire d’un immeuble locatif demande du temps et de l’engagement, surtout quand il s’agit de gérer les locataires, l’entretien et les réparations. Embaucher une personne pour gérer la propriété peut réduire le stress, mais cela viendra gruger vos marges de profit.

Si vous cherchez une option plus passive, considérez les solutions suivantes :

• FPI (Fonds de placement immobilier) : Ces fonds vous permettent d’investir dans un portefeuille immobilier par l’entremise d’actions négociées en bourse, un peu comme les actions traditionnelles, sans devoir posséder physiquement un immeuble.
• Investissement fractionné : Ce modèle vous permet de coacheter une propriété avec d’autres personnes. Chaque investisseur détient une part proportionnelle à son apport, ce qui facilite l’accès au marché immobilier avec un capital réduit, tout en partageant les revenus et la plus-value potentielle.

Est-ce le bon moment pour acheter une propriété à revenus?

Avant de faire le saut, il est important d’évaluer votre situation financière pour savoir si vous pouvez absorber les coûts supplémentaires, faire face à l’incertitude et gérer les fluctuations du marché immobilier, de l’économie et des tendances relatives aux taux d’intérêt.

Posez-vous les bonnes questions : pouvez-vous continuer à respecter vos engagements financiers actuels tout en assumant les coûts liés à une autre propriété? Et avez-vous les liquidités nécessaires pour couvrir les réparations ou les dépenses imprévues si la revente ou la location prend plus de temps que prévu?

Foire aux questions (FAQ) sur l’achat d’une propriété à revenus

En conclusion

Posséder une propriété à revenus au Canada peut offrir des avantages fiscaux et contribuer à votre stabilité financière à long terme, en plus d’aider à bâtir un patrimoine générationnel. Cela dit, les hauts et les bas du marché immobilier, les taux d’intérêt et l’état de l’économie peuvent avoir un impact important sur vos rendements. Que vous achetiez votre première propriété locative ou que vous agrandissiez votre portefeuille immobilier, une stratégie hypothécaire adaptée est essentielle pour atteindre vos objectifs.

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