Le marché immobilier du Québec, comme celui du Canada, a rendu les condos de plus en plus populaires. Avec des prix souvent plus abordables que les maisons, ils représentent une option de choix pour les premiers acheteurs ou ceux qui souhaitent simplifier leur mode de vie.

Cependant, être propriétaire d’un condo, c’est différent d’être propriétaire d’une maison : en plus de payer les taxes foncières, il faut considérer les frais de condo, les règlements de copropriété, la gestion de l’immeuble et le fonds de prévoyance.

---

Les grandes lignes

• Posséder un condo signifie être propriétaire de son unité privée et copropriétaire des parties communes.
• Les frais de condo couvrent l’entretien, l’assurance du bâtiment, la gestion et les réserves financières.
• Avant d’acheter, analysez le certificat d’état de l’immeuble, le fonds de prévoyance, la qualité de la gestion et les règlements internes.

---

Qu’est-ce qu’un condo?

Un condo, ou copropriété divise, se distingue des autres types de propriété par sa structure de double propriété. Vous êtes propriétaire de votre unité privée – par exemple, votre appartement – mais aussi copropriétaire des parties communes de l’immeuble (halls, escaliers, ascenseurs, stationnements, gymnases, etc.).

Les condos peuvent se situer dans des immeubles de grande hauteur, des complexes plus petits ou même des maisons en rangée. Certains projets incluent aussi des commerces au rez-de-chaussée, ce qui peut influencer l’assurance et le budget de la copropriété.

Le syndicat de copropriété, dirigé par un conseil d’administration, s’occupe de l’entretien, de la gestion financière et de l’application des règles. Le tout est financé par les frais de condo payés par chaque propriétaire.

Condo et maison : quelle est la différence?

Avec une maison, vous êtes entièrement responsable du bâtiment et du terrain. Vous devez assumer l’entretien, les réparations et les aménagements extérieurs.

Avec un condo, vous êtes responsable de votre unité privée (généralement à partir des murs intérieurs), mais les parties communes sont gérées collectivement. Cela allège vos tâches d’entretien, mais implique de respecter les règles de la copropriété et de participer aux décisions communes.

Les éléments clés à vérifier avant d’acheter un condo

Certificat d’état de l’immeuble et déclaration de copropriété

Le certificat d’état de l’immeuble (semblable au « status certificate » ailleurs au Canada) révèle :

• Les frais de condo mensuels
• Les assurances
• Les litiges en cours
• Les cotisations spéciales potentielles

Votre notaire doit l’examiner attentivement avant la transaction. Votre prêteur hypothécaire exigera aussi cet examen.miner attentivement avant la transaction. Votre prêteur hypothécaire exigera aussi cet examen.

Fonds de prévoyance du condo

Le fonds de prévoyance finance les travaux majeurs (toiture, ascenseurs, structure). Un fonds sous-alimenté peut mener à des hausses soudaines de frais ou des appels de fonds.

Votre notaire vérifiera si le fonds est suffisant selon l’âge et l’état de l’immeuble.

Gestion de l’immeuble

Une gestion efficace garantit un immeuble bien entretenu et des coûts sous contrôle. Renseignez-vous sur la réputation de la firme de gestion ou du syndicat autogéré, et discutez avec des copropriétaires actuels si possible.

Conseil d’administration de la copropriété

Un conseil d’administration actif et transparent est essentiel. Consultez les procès-verbaux des assemblées pour comprendre leur fonctionnement et leur rigueur budgétaire.

Ratio de propriétaires-occupants par rapport aux locataires

Un fort pourcentage de propriétaires-occupants favorise la stabilité, l’entretien et la valeur à long terme. Trop de locataires peut augmenter le roulement, le bruit et l’usure.

Règlements de la copropriété

Vérifiez que les règles conviennent à votre style de vie :

• Animaux acceptés ou non
• Rénovations intérieures permises
• Location à court terme autorisée ou interdite
• Restrictions sur l’utilisation des balcons

Frais de condo

Les frais de condo sont des paiements mensuels obligatoires qui ne sont pas inclus dans votre versement hypothécaire. Les frais de condo couvrent :

• L’entretien des espaces communs
• L’assurance de l’immeuble
• Le fonds de prévoyance pour les travaux majeurs
• Les services communs, comme la sécurité, la conciergerie, les piscines et les gymnases
• Parfois certains services publics, comme le chauffage ou l’eau chaude

Important :

• 50 % des frais de condo sont inclus dans le calcul du ratio d’endettement.
• Le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) est limité à 35 % si votre mise de fonds est de 20 % ou plus.
• Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, le ratio ABD maximal est de 39 %.
• Si les frais de condo sont très élevés, cela pourrait non seulement réduire votre capacité d’emprunt, mais aussi affecter la revente future de votre unité.

Il est essentiel de bien comprendre ce qui est inclus dans vos frais et de vérifier l’historique de leur évolution.

Autres éléments financiers à prévoir lors de l’achat d’un condo

En plus des frais de condo et de votre hypothèque, d’autres coûts doivent être pris en compte :

• Taxes municipales et scolaires : Vous devrez les payer comme tout autre propriétaire immobilier.
• Services publics : Certains immeubles incluent le chauffage, l’eau chaude ou même l’électricité dans les frais de condo, mais si ce n’est pas le cas, vous devrez assumer ces coûts directement.
• Assurance copropriétaire : Bien que le syndicat de copropriété détienne une assurance pour la structure du bâtiment et les parties communes, chaque propriétaire doit souscrire une assurance pour :
  • Protéger ses biens personnels (meubles, électroménagers, effets personnels)
  • Couvrir les améliorations apportées à l’unité (rénovations, finitions personnalisées)
  • Se protéger contre les accidents et dommages causés à autrui à l’intérieur de son unité
  • Couvrir le montant de la franchise d’assurance du syndicat si un sinistre affecte votre unité

Prendre en compte tous ces coûts additionnels est essentiel pour planifier votre budget et éviter les mauvaises surprises.

Foire aux questions (FAQ) sur l’achat d’un condo

En conclusion

Acheter un condo peut être une excellente option pour devenir propriétaire pour la première fois au Québec et au Canada, à condition d’être bien informé. Prenez le temps d’évaluer la situation financière de l’immeuble, la qualité de la gestion et les frais de condo.

Prêt à explorer vos options de financement pour l’achat d’un condo ? Parlez à nos experts hypothécaires chez nesto pour obtenir des conseils personnalisés et trouver la solution idéale pour votre projet.

---