De nombreux Canadiens rêvent de posséder une résidence secondaire, qu’il s’agisse d’un chalet douillet au bord d’un lac, d’un condo au cœur d’une ville ou d’une propriété d’investissement pour générer un revenu. Que vous achetiez une résidence secondaire pour en faire un havre de paix ou que vous soyez un investisseur avisé à la recherche d’opportunités lucratives, la première étape pour faire de ce rêve une réalité est de comprendre comment obtenir un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire.

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Les grandes lignes

• Un prêt hypothécaire pour résidence secondaire vous permet d’acheter une deuxième propriété, comme une maison de vacances ou une propriété d’investissement. 
• Un prêt hypothécaire pour résidence secondaire s’applique à une propriété supplémentaire achetée, tandis que les deuxièmes prêts hypothécaires sont garantis par la valeur nette d’une maison déjà hypothéquée.
• Les résidences secondaires sont soumises à l’impôt sur les gains en capital lorsqu’elles sont vendues, car elles ne sont pas considérées comme des résidences principales.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque pour résidence secondaire?

Une hypothèque pour résidence secondaire est un prêt utilisé pour financer l’achat d’une propriété autre que votre résidence principale. Il peut s’agir de divers types de propriétés, notamment une maison de vacances, une résidence secondaire ou une propriété saisonnière. Contrairement aux propriétés d’investissement, une résidence secondaire est destinée à être occupée par son propriétaire, c’est-à-dire que vous ou votre famille l’occupez sans loyer pendant au moins une partie de l’année. 

Pour obtenir une hypothèque pour une résidence secondaire, vous devez respecter les mêmes règles d’admissibilité que pour votre résidence principale, tant que vous avez l’intention d’occuper le logement. Si vous n’avez pas l’intention d’occuper la résidence secondaire, elle sera considérée comme une propriété d’investissement et les critères d’octroi de crédit seront plus stricts que pour une hypothèque sur une résidence secondaire que vous avez l’intention d’occuper.

Raisons d’acheter une résidence secondaire

De nombreuses raisons peuvent vous inciter à envisager d’acheter une résidence secondaire.

• Une maison de vacances 
• Une maison si vous travaillez dans une ville différente de votre résidence principale
• Pour que votre enfant vive pendant qu’il fréquente le collège ou l’université
• Pour les membres de la famille élargie, comme des parents âgés
• Comme future maison de retraite
• Comme propriété d’investissement

Règles relatives au prêt hypothécaire et à la mise de fonds pour l’achat d’une résidence secondaire

Pour obtenir une hypothèque pour une résidence secondaire, les critères d’éligibilité peuvent différer légèrement de ceux de votre résidence principale, en fonction du type de propriété et de l’utilisation prévue.

Les résidences de vacances à l’année (« type A ») et les résidences secondaires sont soumises aux mêmes critères de prêt et peuvent être financées de la même manière que votre résidence principale. Une hypothèque assurée exige une mise de fonds minimale de 5 %, en fonction du prix d’achat, et une hypothèque non assurée exige une mise de fonds minimale de 20 %.

Vous devrez également démontrer que vous disposez de revenus suffisants, grâce à des ratios dette-revenu acceptables, pour couvrir toutes vos dettes, y compris les frais de possession de votre résidence principale. Selon le prêteur, les taux d’intérêt peuvent être légèrement plus élevés pour les résidences secondaires, car le risque de défaut de paiement est plus élevé, les emprunteurs étant plus susceptibles de continuer à payer leur résidence principale qu’une résidence secondaire lorsqu’ils sont confrontés à des difficultés financières.

Les propriétés saisonnières (« type B ») ou les propriétés qui ne peuvent pas être utilisées ou accessibles toute l’année répondent à peu près aux mêmes critères que les propriétés de type A, à quelques exceptions près. Pour ce type de propriété secondaire, vous aurez besoin d’une mise de fonds minimale de 10 %.

Les taux d’intérêt peuvent être plus élevés en raison du risque que les propriétés saisonnières de type B soient plus difficiles à vendre ou à conserver leur valeur. Selon le prêteur ou l’assureur contre les défauts de paiement, le montant maximum du prêt pour ce type de propriété peut être de 350 000 $, ce qui vous oblige à combler toute différence de prix d’achat avec votre mise de fonds.

Les propriétés d’investissement ou celles qui sont utilisées pour générer des revenus nécessitent une mise de fonds d’au moins 20 %. Les propriétés d’investissement se voient généralement appliquer des taux d’intérêt plus élevés, car les emprunteurs sont plus susceptibles de maintenir les versements sur leur résidence principale que sur une propriété d’investissement lorsqu’ils sont à court d’argent. Certains prêteurs prennent en compte 50 % de la valeur des loyers du marché pour s’assurer que la propriété génère des flux de trésorerie. Que les revenus locatifs soient pris en compte ou non, le ratio d’amortissement total de la dette doit être conforme aux directives du prêteur.

Types d’habitations pouvant bénéficier d’une hypothèque pour résidence secondaire

Le type de maison et l’utilisation prévue déterminent les règles d’éligibilité aux prêts hypothécaires pour résidences secondaires. Les résidences secondaires peuvent entrer dans les catégories suivantes :

Résidence de vacances 

Les résidences de vacances sont généralement utilisées à des fins récréatives, comme des escapades de fin de semaine ou des vacances prolongées, et ne sont pas occupées à temps plein. Ces propriétés sont adaptées à l’hiver ou peuvent être utilisées toute l’année et sont classées comme des résidences secondaires de type A auprès des prêteurs. 

Conditions à remplir : Pour être considérée comme une résidence secondaire de type A, la propriété doit être accessible toute l’année et être entièrement aménagée pour l’hiver. Elle peut être zonée résidentielle, rurale ou saisonnière. Elle doit également disposer d’une source de chaleur permanente, comme l’air pulsé ou une plinthe, et l’eau doit être potable. La source d’eau doit être un puits, un service municipal ou une citerne. La prise d’eau d’un lac peut être acceptée par le prêteur, à condition que la propriété dispose de son propre système de filtration. Il doit également y avoir une cuisine et une salle de bain de trois pièces. En outre, la propriété doit avoir des fondations permanentes installées sous la ligne de gel.

Résidences secondaires

Une résidence secondaire est une deuxième maison qui peut servir de résidence principale pendant une partie de l’année, par exemple une maison utilisée pendant la semaine de travail. Ces propriétés peuvent être des maisons, des maisons de ville ou des condos achetés pour permettre une mutation professionnelle ou réduire les trajets domicile-travail tout en conservant une résidence principale dans un autre lieu. Elles peuvent également être achetées pour qu’un enfant y vive pendant qu’il fréquente un établissement d’enseignement postsecondaire ou une université, ou pour que des membres de la famille y vivent.

Exigences : La résidence secondaire est soumise aux mêmes critères que la résidence principale. Si la résidence est achetée pour que votre enfant y habite, il doit être libre de tout loyer. Si la maison est achetée pour un membre de la famille, celui-ci doit également vivre dans la maison sans payer de loyer et être considéré comme le plus proche parent. Les prêteurs peuvent imposer des restrictions concernant la distance par rapport à votre résidence principale.

Propriétés saisonnières

Certaines maisons de vacances sont destinées à un usage saisonnier, c’est-à-dire qu’elles ne sont pas aménagées pour l’hiver ou qu’elles ne sont pas accessibles ou habitables toute l’année. Ces types de propriétés secondaires sont classés dans la catégorie B par les prêteurs. 

Exigences : Les propriétés de type B répondent en grande partie aux mêmes exigences que les propriétés de type A, à quelques exceptions près. Elles n’ont pas besoin d’une source de chaleur permanente, mais doivent avoir une source d’eau potable. Les fondations peuvent être flottantes (reposant sur des blocs) et la propriété ne peut être accessible que par bateau. Les propriétés de type B ne doivent pas être confondues avec les maisons mobiles, qui nécessitent une hypothèque mobilière et peuvent ne pas exiger de titre de propriété sur le terrain où elles se trouvent.

Propriétés d’investissement

Si votre deuxième propriété est achetée pour générer des revenus, elle sera classée comme propriété d’investissement. Ces propriétés peuvent être une maison individuelle, une maison de ville ou un condo, achetés pour être loués à des locataires familiaux ou non familiaux et pour lesquels vous percevrez un loyer.

Exigences : Les propriétés d’investissement comportent des risques plus élevés que les propriétés de vacances ou secondaires et, en tant qu’achat non assuré, le prêteur exigera une mise de fonds plus élevée, de 20 % ou plus. Vos ratios d’amortissement de la dette doivent être conformes aux directives du prêteur pour obtenir un financement. Certains prêteurs prendront en compte 50 % de la valeur des rapports sur les loyers du marché pour déterminer si la propriété aura des rentrées d’argent positives. 

Hypothèque pour résidence secondaire et deuxième hypothèque

Il est important de faire la distinction entre une hypothèque pour une résidence secondaire et une deuxième hypothèque. Une hypothèque pour résidence secondaire est un prêt utilisé pour financer l’achat d’une propriété supplémentaire. Une deuxième hypothèque est un prêt garanti par la valeur nette d’une propriété déjà hypothéquée.

Comprendre l’hypothèque pour résidence secondaire

Une hypothèque pour résidence secondaire est généralement utilisée pour financer l’achat d’une résidence secondaire ou d’une maison de vacances destinée à un usage personnel. Elle peut toutefois également s’appliquer à des propriétés d’investissement. Cette hypothèque est distincte de celle qui porte sur votre résidence principale ou sur toute autre propriété que vous possédez et couvre une propriété entièrement différente. 

Comprendre la deuxième hypothèque

Une deuxième hypothèque est un prêt contracté sur une propriété déjà hypothéquée. On l’utilise souvent pour puiser dans la valeur nette de la maison et elle vient en second lieu après votre première hypothèque. Une deuxième hypothèque peut servir à financer des rénovations, à consolider des dettes ou à payer d’autres dépenses.

Une deuxième hypothèque est placée sur une propriété ayant une hypothèque, ce qui la place en deuxième position par rapport à l’hypothèque principale ou première. En cas de saisie, ces hypothèques sont payées après l’hypothèque de premier rang.

Comment obtenir une hypothèque pour une résidence secondaire

L’obtention d’un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire se fait à peu près de la même manière que pour votre résidence principale. Toutefois, si la résidence secondaire est utilisée à des fins d’investissement, des informations supplémentaires peuvent être nécessaires pour répondre aux exigences du prêteur.

1. Évaluez vos finances : Évaluez soigneusement vos revenus, vos actifs, votre cote de crédit et votre ratio dette-revenu afin de déterminer votre capacité d’emprunt et de vous assurer que vous pouvez vous acquitter facilement des obligations financières supplémentaires liées à l’acquisition d’une deuxième propriété.
2. Déterminez votre mise de fonds : Selon le type de propriété et selon que vous utiliserez la propriété à des fins personnelles ou pour générer des revenus, vous devrez peut-être verser une mise de fonds plus importante pour une résidence secondaire. 
3. Magasinez des prêteurs : Recherchez et comparez les offres de prêts hypothécaires de différents prêteurs, en accordant une attention particulière aux taux d’intérêt, aux frais et aux conditions de prêt. Lors de l’achat d’une propriété d’investissement, la prime de location du prêteur attachée au taux non assuré variera en fonction de ses coûts de financement.
4. Obtenir une préapprobation/préqualification : L’obtention d’une préapprobation ou d’une préqualification auprès d’un prêteur vous aidera à évaluer ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre de payer pour une deuxième propriété.
5. Obtenir l’approbation : Une fois que vous avez trouvé une propriété, préparez-vous à fournir tous les documents nécessaires, y compris les déclarations de revenus, les déclarations d’impôts sur le revenu, ainsi que des détails sur votre propriété et votre prêt hypothécaire actuels. Les prêteurs évalueront votre capacité à gérer la dette supplémentaire afin de s’assurer que vous pouvez maintenir les versements hypothécaires sur les deux propriétés.
6. Finaliser le prêt hypothécaire : Une fois la demande approuvée, vous devez remplir les documents juridiques et financiers nécessaires pour finaliser l’achat et mettre en place le prêt hypothécaire sur votre résidence secondaire.

Foire aux questions

En conclusion

L’achat d’une résidence secondaire peut être une excellente opportunité d’investissement qui vous permet de créer des souvenirs durables, de réduire vos déplacements, de fournir un logement stable à vos enfants ou aux membres de votre famille, ou de générer des revenus. Que ce soit pour les loisirs, les besoins familiaux ou l’investissement, le fait de comprendre les types de propriétés typiques du marché des résidences secondaires peut vous aider à budgétiser avec succès et à vous y retrouver dans les différentes exigences hypothécaires nécessaires à l’achat de votre prochaine propriété.

Consultez un expert hypothécaire expérimenté chez nesto pour savoir si une résidence secondaire correspond à vos objectifs et à votre situation financière.

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