Au Canada, devenir propriétaire ne signifie pas toujours la même chose. La façon dont vous possédez légalement une propriété et l’enregistrement de votre titre varient selon le type de propriété et les règles du registre foncier de votre province ou territoire.

Comprendre les types de structures de propriété résidentielle au Canada, ainsi que les effets de l’enregistrement du titre, peut vous aider à éviter des problèmes juridiques, des surprises liées à la succession et des complications lors de la revente.

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Les grandes lignes

• Il existe plusieurs types de propriété : la pleine propriété, la propriété à bail, la copropriété d’habitation et la coopérative.
• La façon dont le titre est enregistré influence la manière dont la propriété peut être partagée, transférée ou transmise au décès.
• Ajouter quelqu’un à votre titre de propriété comporte certains risques, comme la perte de contrôle total sur votre propriété, des impacts fiscaux possibles et la perte de certains avantages pour les premiers acheteurs.

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Les formes de propriété résidentielle au Canada

Au Canada, la propriété résidentielle peut prendre différentes formes juridiques, chacune ayant ses propres implications en matière de droits de propriété, de financement et de planification successorale. Lors de l’achat d’une propriété, il est important de bien comprendre à la fois le type de propriété et la façon dont le titre est inscrit. Cela vous permettra de mieux protéger vos intérêts financiers.

Le type de propriété détermine le lien juridique entre la personne propriétaire et le terrain ou le bâtiment. Par exemple, une propriété en pleine propriété signifie que vous possédez le terrain et l’immeuble. Dans le cas d’un bail emphytéotique, vous avez des droits d’usage sur le bâtiment, mais pas sur le terrain, et ce, pour une durée limitée.

Quant au type d’enregistrement du titre, il détermine comment la propriété est détenue légalement, par exemple, en copropriété conjointe ou en propriété individuelle. Cela a un effet direct sur la façon dont le bien est partagé entre les propriétaires, et sur ce qui arrive à la propriété lorsqu’un des titulaires décède.

Types de propriété immobilière

Lorsque vous achetez une propriété, il est essentiel de comprendre le type de structure de propriété dans laquelle vous vous engagez. Le type de propriété que vous choisissez a une incidence directe sur vos droits, vos responsabilités et la manière dont le bien peut être utilisé, financé ou transféré plus tard.

Pleine propriété

La pleine propriété est la forme de propriété immobilière la plus courante et la plus simple. Lorsque vous achetez une propriété en pleine propriété, vous devenez propriétaire à la fois du bâtiment et du terrain sur lequel il se trouve. Cela vous donne un contrôle total sur la propriété, y compris les décisions concernant les rénovations, l’aménagement paysager et l’utilisation des lieux, sous réserve des règlements municipaux et du zonage en vigueur.

Ce type de propriété offre le plus grand niveau d’autonomie, mais il s’accompagne aussi du plus haut degré de responsabilité. Le propriétaire doit prendre en charge l’ensemble des taxes foncières, des assurances et des coûts de réparation pour le bâtiment et le terrain, ce qui peut représenter des sommes importantes au fil du temps. La liberté et la possibilité de valorisation à long terme font de la pleine propriété la forme de possession résidentielle la plus prisée.

Avantages :

• Contrôle complet sur l’usage de la propriété.
• Aucuns frais mensuels d’entretien récurrents.

Inconvénients :

• Tous les frais d’entretien et les taxes foncières sont à la charge exclusive du propriétaire.
• Coûts initiaux plus élevés.

Propriété à bail 

La propriété à bail est une forme de possession résidentielle moins répandue. Dans ce type d’arrangement, vous êtes propriétaire du bâtiment ou de la maison, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Le terrain est plutôt loué à un tiers (souvent un organisme gouvernemental, une communauté autochtone ou un propriétaire privé) pour une durée déterminée, généralement jusqu’à 99 ans.

Comme l’achat exclut le terrain, les propriétés à bail sont souvent plus abordables que les propriétés en pleine propriété. Cette accessibilité financière comporte toutefois certains compromis. Les propriétés à bail peuvent être plus difficiles à financer, surtout si la durée restante du bail est courte.

À l’approche de l’échéance du bail, la valeur de la propriété peut diminuer, car les modalités de renouvellement ne sont pas toujours garanties. Les personnes qui achètent une propriété à bail doivent aussi se renseigner sur les restrictions imposées par le propriétaire du terrain, lesquelles peuvent limiter les rénovations ou les options de revente.

Avantages :

• Prix d’achat plus bas, puisque le terrain est exclu.
• Possibilité d’accumuler de l’équité.

Inconvénients :

• Le risque lié à l’échéance du bail peut nuire à la valeur de revente.
• Le financement peut être plus difficile à obtenir.

Copropriété

La copropriété, aussi appelée « strata » dans certaines provinces, permet à l’acheteur ou l’acheteuse d’être propriétaire d’une unité spécifique dans un ensemble résidentiel plus vaste. Il peut s’agir d’une tour à logements ou d’un complexe de maisons en rangée. Vous êtes propriétaire exclusif de votre unité, mais vous partagez la propriété des espaces communs (halls d’entrée, ascenseurs, gymnases, espaces verts, etc.) avec les autres copropriétaires.

Les propriétaires de condo doivent verser une cotisation mensuelle de frais de copropriété. Ces frais servent à l’entretien des aires communes, aux réparations de l’immeuble, aux assurances, ainsi qu’à l’alimentation du fonds de prévoyance pour les projets ou réparations à venir. Le montant de ces frais peut varier considérablement selon l’âge de l’immeuble, les commodités offertes et le nombre d’unités.

Il faut aussi se conformer au règlement de l’immeuble, qui peut imposer des restrictions sur les rénovations, la location et même la présence d’animaux. Ce type de propriété est très prisé dans les centres urbains, où le coût et l’espace rendent les maisons unifamiliales moins accessibles. Si la copropriété exige généralement moins d’entretien personnel qu’une propriété libre, elle offre aussi moins de liberté.

Avantages :

• Moins de responsabilités d’entretien.
• Option plus abordable dans les milieux urbains denses.

Inconvénients :

• Moins de contrôle sur les décisions liées à l’immeuble.
• Risque de cotisations spéciales pour des réparations imprévues.

Coopérative d’habitation

La coopérative d’habitation (ou propriété en coop) est une forme de propriété bien distincte des autres modèles. Plutôt que de posséder une unité spécifique, les résidentes et résidents achètent des parts dans une société sans but lucratif qui détient l’ensemble de l’immeuble. Ces parts leur donnent le droit d’occuper une unité déterminée et de participer à la gestion de la propriété.

Comme il s’agit d’un modèle fondé sur la propriété collective, les décisions concernant les rénovations, l’admission de nouveaux membres ou les règles de l’immeuble sont généralement prises de façon démocratique par l’ensemble des occupants. Chaque personne paie des frais mensuels couvrant l’entretien, les taxes foncières et les dépenses liées à l’immeuble, à l’instar des frais de copropriété.

Obtenir du financement pour ce type de propriété peut toutefois être plus complexe. Comme les prêteurs traditionnels financent rarement l’achat de parts plutôt qu’une transaction immobilière basée sur un titre de propriété, l’accès au crédit peut s’en trouver limité.

Avantages :

• Souvent plus abordable.
• Fort sentiment de communauté.

Inconvénients :

• Financement plus difficile (moins de prêteurs).
• Des restrictions peuvent s’appliquer à la revente.

Types d’enregistrement de titre de propriété

La façon dont le titre foncier d’une propriété est enregistré a une incidence directe sur vos droits et responsabilités en tant que propriétaire. Le type d’enregistrement détermine comment la propriété peut être partagée, transférée ou léguée, notamment en cas de copropriété ou dans le cadre d’une planification successorale.

Propriété enregistrée à un seul nom

L’enregistrement à un seul nom signifie qu’une seule personne figure comme propriétaire sur le titre foncier. Ce type de configuration est courant chez les personnes qui achètent ou financent une propriété seules.

En tant que seule propriétaire légale, cette personne a un contrôle total sur toutes les décisions liées à la propriété : vente, refinancement, ou transmission par testament. Personne d’autre (partenaire ou membre de la famille) n’a de droit légal sur la propriété, même s’il y contribue financièrement ou y habite.

Ce type de propriété facilite la planification successorale, mais peut entraîner des complications en l’absence de dispositions légales claires. Par exemple, si la personne décède sans testament, la propriété pourrait être assujettie au processus d’homologation, ce qui pourrait causer des délais importants ou des litiges selon les lois provinciales.

Copropriété

La copropriété désigne une situation où deux personnes ou plus partagent la propriété légale d’un bien. Cette option est de plus en plus populaire au Canada, notamment dans les marchés immobiliers coûteux, où des proches, partenaires ou amis unissent leurs ressources pour acheter une propriété.

La copropriété rend l’accès à la propriété plus abordable, mais exige une entente claire sur la façon dont la propriété sera enregistrée et sur les droits de chacun. Deux types d’arrangements existent : les propriétaires conjoints et les propriétaires en commun.

Propriétaires conjoints

Avec ce type de copropriété, chaque personne détient une part égale du bien. En cas de décès de l’un des copropriétaires, sa part est automatiquement transférée aux survivants en vertu du droit de survie. Cette formule est couramment utilisée par les couples mariés ou en union de fait, car elle permet au conjoint survivant d’hériter automatiquement de la propriété, sans passer par l’homologation. Toutes les décisions importantes, comme la vente ou le refinancement, doivent être prises à l’unanimité.

Propriétaires en commun

Ce type de copropriété permet à chaque personne de détenir une part spécifique de la propriété, qui peut être inégale. C’est souvent la formule choisie par des amis, des membres de la famille ou des partenaires d’affaires, car chacun peut vendre ou transférer sa part indépendamment des autres. En cas de décès, la part d’un ou d’une propriétaire peut être léguée par testament ou, à défaut, à ses héritiers légaux.

En fiducie

L’enregistrement en fiducie est une entente juridique où une personne (le fiduciaire) détient une propriété au nom d’une autre personne (le bénéficiaire). Le fiduciaire est inscrit comme propriétaire légal sur le titre, mais a l’obligation de gérer le bien dans l’intérêt du ou de la bénéficiaire, qui en retire les avantages.

Ce type de structure est fréquemment utilisé pour des raisons familiales ou dans le cadre d’une planification successorale. Par exemple, un parent peut acheter une maison et l’enregistrer en fiducie pour son enfant mineur ou pour une personne qui n’est pas encore prête à gérer elle-même la propriété.

Entente de partenariat ou de copropriété

Une entente de partenariat ou de copropriété est un document juridique utilisé lorsque deux personnes ou plus achètent une propriété ensemble, souvent en dehors d’une relation conjugale ou maritale. Même si la structure de propriété est enregistrée comme propriétaires conjoints ou en commun, l’entente sert à préciser les responsabilités financières et juridiques de chaque partie, au-delà de ce qui est inscrit au titre foncier.

Ce type d’entente comprend généralement des informations clés, comme la contribution de chacun à la mise de fonds, la façon dont les frais courants (paiements hypothécaires, entretien, taxes, etc.) seront partagés, et ce qu’il advient si l’une des parties souhaite vendre sa part ou se retirer de l’arrangement. L’entente peut aussi prévoir des mécanismes de résolution de conflit ainsi que des échéances pour la révision ou le rachat des parts.

Une entente de copropriété est particulièrement avantageuse lorsqu’il s’agit d’un achat entre amis, membres d’une même famille ou partenaires d’investissement. Sans un tel document, les malentendus peuvent vite dégénérer. Une entente signée protège toutes les personnes impliquées et garantit que les attentes en matière de propriété sont bien définies.

Puis-je ajouter quelqu’un à mon titre de propriété pour éviter le processus de succession?

Ajouter une personne à votre titre de propriété dans le but d’éviter la succession peut sembler une stratégie judicieuse en matière de planification successorale, mais cette démarche comporte plusieurs risques importants. Même si l’objectif est de contourner les délais et les frais associés à la succession, les conséquences peuvent être lourdes.

L’un des principaux risques liés à l’ajout d’un copropriétaire est la perte de contrôle total sur votre propriété. Dès qu’une autre personne est ajoutée au titre, elle devient légalement copropriétaire. Vous ne pourrez donc plus vendre, refinancer ou prendre des décisions concernant la propriété sans son consentement formel. Si la relation se détériore ou si cette personne fait face à des problèmes juridiques ou financiers, la propriété pourrait être grevée d’un privilège ou même faire l’objet d’une vente forcée.

Il faut également tenir compte des implications fiscales. L’ajout d’une personne autre qu’un conjoint au titre peut entraîner immédiatement l’application de l’impôt sur les gains en capital sur la portion transférée. Même si le but est d’éviter l’impôt de succession, la facture fiscale pourrait s’avérer bien plus élevée que les frais de succession initiaux.

Enfin, si vous ajoutez vos enfants au titre de propriété alors qu’ils n’ont pas encore acheté de maison, cela pourrait les rendre inadmissibles aux programmes destinés aux acheteurs d’une première propriété. Ils pourraient ainsi perdre l’accès à des incitatifs, des remboursements ou des règles hypothécaires avantageuses lorsqu’ils seront prêts à acheter leur première maison.

Foire aux questions

En conclusion

Que vous achetiez une première maison, que vous deveniez copropriétaire avec des proches ou que vous planifiiez votre succession, il est essentiel de bien comprendre les différents types de propriété immobilière et les formes d’enregistrement de titres au Canada. Ces éléments peuvent avoir un impact important sur vos décisions, tant aujourd’hui qu’à long terme. Chaque structure de propriété et chaque type d’enregistrement comporte ses propres avantages, risques et conséquences juridiques ou financières. Il est donc important d’évaluer les options afin de choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs financiers et à votre situation personnelle.

Pour obtenir des conseils personnalisés sur votre prochain achat de propriété, communiquez dès aujourd’hui avec les experts hypothécaires de nesto.

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