Acheter une maison à Terre-Neuve-et-Labrador
Acheter une maison à Terre-Neuve-et-Labrador suit les mêmes 8 étapes que partout au Canada, avec 2 différences provinciales qui changent le calcul. La province impose des droits d’enregistrement des actes plutôt que des droits de mutation immobilière. Et la Société d’habitation de Terre-Neuve-et-Labrador offre un programme pour premiers acheteurs qui combine une subvention et un prêt remboursable.
Les deux différences jouent en faveur de l’acheteur. Terre-Neuve-et-Labrador affiche parmi les frais de clôture les plus bas au pays et l’un des programmes provinciaux de mise de fonds les plus généreux. Un achat y reste accessible avec un revenu qui ne suffirait pas à porter un prêt en Ontario ou en Colombie-Britannique.
Les grandes lignes
- Terre-Neuve-et-Labrador impose des droits d’enregistrement de 100 $ plus 0,40 $ par tranche de 100 $ de valeur, et non des droits de mutation.
- Le programme provincial pour premiers acheteurs combine une subvention pouvant atteindre 1 500 $ et un prêt remboursable pouvant atteindre 5 % du prix d’achat.
- Ce programme exige une préapprobation hypothécaire d’une institution financière reconnue, alors la conversation sur le financement précède la demande.
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Étape 1 : Déterminez si vous êtes prêt à acheter
La préparation se mesure, elle ne se devine pas. Un prêteur examine 4 éléments précis, et vous pouvez tous les vérifier vous-même avant de parler à qui que ce soit.
Revenu et emploi
Les prêteurs veulent un revenu vérifiable et durable. Un emploi salarié après la période de probation est le cas le plus simple. Le travail saisonnier est courant dans la province, et il se finance très bien. Il exige toutefois un historique plus long, pour que le prêteur voie le cycle annuel complet plutôt qu’un seul bon trimestre.
Ce qui constitue un revenu démontrable varie selon le type d’emploi, et les documents de revenus requis pour une hypothèque diffèrent en conséquence. Vous exploitez votre propre entreprise, vous pêchez ou vous travaillez à contrat? Notre guide sur le prêt hypothécaire pour travailleur autonome précise ce que les prêteurs acceptent à la place d’un relevé de paie.
Vos rapports d’amortissement de la dette
Les prêteurs canadiens utilisent 2 rapports, l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD). L’ABD couvre vos frais de logement, dont le versement hypothécaire, les taxes foncières, le chauffage et la moitié des frais de copropriété. L’ATD ajoute toutes vos autres obligations mensuelles. Notre guide sur le calcul de l’ABD et de l’ATD détaille l’arithmétique.
Les critères d’admissibilité de la SCHL fixent les balises d’un prêt assuré à 39 % pour l’ABD et à 44 % pour l’ATD. Le chauffage mérite une attention particulière ici. Une vieille maison mal isolée dans une communauté côtière exposée peut afficher une facture de services publics qui change vraiment votre ABD.
Votre mise de fonds
Le minimum est progressif plutôt qu’uniforme. Il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat et 10 % sur toute portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars. Une mise de fonds de 20 % est exigée sur le prix complet dès qu’il dépasse 1,5 million. La plupart des achats à Terre-Neuve-et-Labrador se situent confortablement dans la première tranche, alors 5 % est le chiffre de travail pour la majorité des acheteurs.
Avec moins de 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré et vous payez une prime d’assurance prêt hypothécaire. À 20 % ou plus, vous évitez la prime, mais il faut les liquidités. Notre guide explique quel montant de mise de fonds prévoir dans les deux cas.
Votre cote de crédit
Vos antécédents de crédit indiquent au prêteur comment vous avez géré vos emprunts jusqu’ici. Les prêteurs de première qualité veulent généralement une cote solide, et un dossier mince ou abîmé mène habituellement vers un prêteur alternatif à un taux plus élevé plutôt que vers un refus net. Comprendre comment se calcule votre cote de crédit vaut la peine un an avant l’achat, quand il reste du temps pour l’améliorer.
Étape 2 : Calculez ce que vous pouvez payer à Terre-Neuve-et-Labrador
Il y a 2 chiffres différents ici, et les confondre est l’erreur la plus courante au départ. Ce à quoi vous êtes admissible est le maximum du prêteur. Ce que vous pouvez payer est ce qui laisse de la place pour le reste de votre vie.
Commencez par notre calculatrice de capacité d’emprunt pour obtenir le montant admissible. Passez ensuite le versement réel dans une calculatrice de versement pour Terre-Neuve-et-Labrador, à un taux d’un ou deux points au-dessus de celui d’aujourd’hui. Vous êtes aussi qualifié à un taux plus élevé que celui que vous payez. Le test de stress retient le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage et 5,25 %.
Les taux hypothécaires à Terre-Neuve-et-Labrador vous donnent une base pour juger toute offre.
Étape 3 : Économisez pour la mise de fonds et les frais de clôture
Les emprunteurs planifient habituellement leur mise de fonds et négligent les frais de clôture. La SCHL les situe entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat et note qu’ils surprennent beaucoup de premiers acheteurs. Terre-Neuve-et-Labrador se situe dans le bas de cette fourchette, et la raison tient au régime d’enregistrement de la province.
La province n’impose pas de droits de mutation immobilière. Elle perçoit plutôt des droits d’enregistrement des actes, payables au moment où votre avocat enregistre le transfert au Registre des actes. Le poste de dépense le plus lourd en Ontario ou au Manitoba devient ici une charge administrative relativement modeste.
Le barème des droits établi par le ministère des Services gouvernementaux fixe le tarif, et il s’agit d’une simple addition plutôt que d’un barème progressif.
| Enregistrement | Droits |
|---|---|
| Acte de transfert, valeur jusqu’à 500 $ | 100 $ |
| Acte de transfert, valeur supérieure à 500 $ | 100 $ plus 0,40 $ par tranche de 100 $ supplémentaire ou partie de tranche |
| Hypothèque, montant garanti jusqu’à 500 $ | 100 $ |
| Hypothèque, montant garanti supérieur à 500 $ | 100 $ plus 0,40 $ par tranche de 100 $ supplémentaire, plafonné à 5 000 $ |
| Certificat de recherche, par nom | 30 $ |
Deux enregistrements s’appliquent à un achat, et la plupart des guides n’en mentionnent qu’un seul. L’acte de transfert est enregistré, et votre hypothèque aussi. Sur une maison de 350 000 $ achetée avec 5 % de mise de fonds, l’enregistrement de l’acte revient à 1 498 $ et celui de l’hypothèque sur les 332 500 $ restants à 1 428 $, soit environ 2 926 $ au total. Notre calculatrice des droits pour Terre-Neuve vous donne le montant pour votre propre prix d’achat, et votre avocat confirme le chiffre final.
Prévoyez aussi les honoraires juridiques, la recherche de titres, une inspection, une évaluation si votre prêteur en commande une, et les rajustements de taxes foncières. Notre survol des frais de clôture au Canada détaille chacun d’eux.
Un coût propre à la province mérite une attention rapide. L’assurance habitation dans les communautés côtières exposées coûte nettement plus cher qu’à l’intérieur des terres, et certaines propriétés sont difficiles à assurer contre les dommages causés par le vent et l’eau. Un prêteur n’avancera pas les fonds sans assurance en place, alors faites tarifer l’adresse par un courtier avant l’expiration de votre condition de financement.
Le programme pour premiers acheteurs
La Société d’habitation de Terre-Neuve-et-Labrador administre le First-time Homebuyers Program, et il est plus substantiel que la plupart des programmes provinciaux. Les ménages admissibles reçoivent une subvention couvrant 50 % des frais juridiques de clôture, jusqu’à un maximum de 1 500 $, en plus d’un prêt remboursable pouvant atteindre 5 % du prix d’achat.
C’est le prêt qui rend le programme utile. Pour un acheteur qui a réuni 5 % et rien d’autre, il peut faire la différence entre se qualifier et attendre 2 ans de plus. Le remboursement ne commence que 5 ans après l’achat, et le taux d’intérêt ne dépassera pas le taux préférentiel moins un pour cent.
L’admissibilité repose sur 2 limites : le revenu du ménage et le plafond de prix d’achat de votre région.
| Région | Prix d’achat maximal | Prêt maximal |
|---|---|---|
| Région métropolitaine de recensement de St. John’s et Labrador | 350 000 $ | 17 500 $ |
| Centres régionaux : Clarenville, Gander, Grand Falls-Windsor, Corner Brook, Stephenville et communautés dans un rayon de 30 km | 300 000 $ | 15 000 $ |
| Reste de la province, milieu rural | 250 000 $ | 12 500 $ |
En clair, le prêt maximal correspond à 5 % du plafond de prix de votre région, et les plafonds baissent à mesure qu’on s’éloigne de la capitale. Le revenu du ménage doit être inférieur à 85 000 $ pour obtenir le prêt complet. Les revenus entre 85 000 $ et 95 000 $ demeurent admissibles, le prêt étant réduit selon une échelle dégressive d’environ 500 $ par tranche de 1 000 $ de revenu au-delà du seuil.
Une politique de dérogation permet d’acheter une propriété jusqu’à 10 % au-dessus du plafond régional, mais l’aide reste plafonnée à 5 % du plafond lui-même. L’acheteur qui s’en prévaut comble la différence avec ses propres fonds.
Deux exigences pratiques prennent les demandeurs au dépourvu. Chaque emprunteur inscrit à l’hypothèque doit être un premier acheteur, et il faut déjà détenir une préapprobation hypothécaire d’une institution financière reconnue au moment de la demande. Le programme exige aussi 15 jours ouvrables de traitement une fois la promesse d’achat signée, alors prévoyez-le dans votre date de clôture. Pour le portrait national, consultez notre guide sur les subventions offertes aux premiers acheteurs au Canada, et pour le détail provincial, notre guide sur l’achat d’une première habitation à Terre-Neuve-et-Labrador.
Étape 4 : Choisissez votre type de taux et votre terme
Deux décisions se prennent ici, et elles sont indépendantes. La première est de choisir un taux fixe ou variable. Un taux fixe maintient votre versement stable pendant tout le terme, ce qui convient à un ménage dont le budget a peu de jeu. Un taux variable suit le taux préférentiel du prêteur, donc votre coût baisse quand la Banque du Canada réduit son taux et monte quand elle le relève.
La deuxième décision est la durée du terme, distincte de l’amortissement. Le terme est la durée de votre contrat actuel, souvent 5 ans. L’amortissement est le temps total pour rembourser le prêt, souvent 25 ans. Un terme plus court donne plus d’occasions de renégocier et moins de protection si les taux montent entre-temps.
Où vous magasinez compte autant que ce que vous choisissez. Banques, caisses, prêteurs monogammes et prêteurs alternatifs fixent leurs prix différemment. Ils n’ont pas le même appétit pour un revenu saisonnier ou une propriété rurale, comme l’explique notre survol des types de prêteurs hypothécaires. Un courtier hypothécaire compare plusieurs prêteurs à la fois, et non un à un.
Une considération locale s’ajoute. Tous les prêteurs nationaux ne sont pas à l’aise avec une propriété située dans une petite communauté éloignée, où les ventes comparables se font rares et la revente peut traîner. C’est une question à soulever tôt, pas après une évaluation décevante.
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Étape 5 : Faites-vous préqualifier
Une préqualification vous indique la fourchette de prix qu’un prêteur devrait soutenir, selon le revenu, les dettes et la mise de fonds que vous déclarez. Elle vous permet de magasiner avec un vrai chiffre, non une estimation, et elle signale à un vendeur que vous êtes un acheteur sérieux.
Soyez clair sur ce qu’elle n’est pas. Une préqualification n’est pas la réservation de taux offerte avec une préapprobation, et les deux sont constamment confondues. Chez nesto, le meilleur taux est réservé une fois que vous avez une offre d’achat acceptée. Cette réservation peut aller jusqu’à 150 jours sur le terme fixe de 5 ans et le terme variable de 5 ans. Les autres termes offrent des périodes plus courtes, jusqu’à 120 jours.
Si vous comptez présenter une demande au programme provincial, lisez attentivement son exigence documentaire, car il réclame une préapprobation d’une institution financière reconnue. nesto figure parmi les prêteurs agréés en vertu de la Loi nationale sur l’habitation, alors la question du statut du prêteur est réglée. Confirmez avec votre expert nesto quel document le programme acceptera à votre étape.
Préparez vos documents avant de commencer :
- Des relevés de paie récents et une lettre d’emploi.
- Deux années de déclarations de revenus et d’avis de cotisation si vous êtes travailleur autonome ou si votre revenu est saisonnier.
- Des relevés bancaires ou de placement montrant la mise de fonds, avec un historique de 90 jours de sa source.
- La liste de vos dettes et une pièce d’identité avec photo.
Étape 6 : Commencez la recherche
Choisissez le type de propriété avant l’emplacement. Une maison unifamiliale, une maison en rangée et un condo comportent des obligations d’entretien différentes, des frais de copropriété différents et des profils de revente différents. Les frais de copropriété entrent directement dans votre rapport d’amortissement brut de la dette.
L’âge du bâtiment et son exposition sont les variables qui surprennent les acheteurs ici. Une grande partie du parc immobilier de St. John’s et des anciens villages côtiers est antérieure au code du bâtiment moderne, et la pluie poussée par le vent est un enjeu structurel réel, pas cosmétique. Renseignez-vous sur l’âge du toit, des fenêtres, de l’électricité et du système de chauffage, et sur la façon dont la propriété a été assurée par le passé.
Où les gens achètent
La région métropolitaine de St. John’s regroupe la majorité des acheteurs et de l’inventaire. Le centre-ville de St. John’s offre des maisons en rangée patrimoniales, avec le cachet et les obligations d’entretien que cela suppose. Mount Pearl et Paradise attirent les familles qui cherchent des constructions plus récentes et de plus grands terrains. Conception Bay South et Torbay échangent un trajet plus long contre plus d’espace.
Au-delà de la péninsule d’Avalon, chaque centre régional soutient sa propre économie. Corner Brook et Grand Falls-Windsor desservent l’ouest et le centre, Gander se trouve sur la Transcanadienne avec son passé aéronautique, Clarenville dessert la péninsule de Bonavista et Stephenville se reconstruit autour de nouvelles industries. Labrador City et Happy Valley-Goose Bay fonctionnent selon une logique différente, où le logement suit l’emploi dans les ressources naturelles.
Les prix dans les centres régionaux et les communautés rurales se situent bien en dessous de ceux de la région de St. John’s. En contrepartie, le choix est plus mince, la revente plus lente et, dans certaines communautés, la liste des prêteurs disposés à financer plus courte.
Étape 7 : Faites une offre
Une offre d’achat fixe le prix, la date de clôture, ce qui reste dans la maison et les conditions. Ce sont les conditions de financement qui vous protègent. Une condition de financement donne à votre prêteur le temps d’analyser la propriété précise. Une condition d’inspection vous laisse une porte de sortie si le rapport révèle un problème sérieux.
Votre dépôt n’est pas votre mise de fonds. C’est un paiement de bonne foi détenu en fiducie et porté au crédit de votre mise de fonds à la clôture. Un dépôt plus élevé renforce une offre sans changer ce que vous payez au bout du compte.
Renoncer aux conditions pour gagner une offre concurrente vous transfère un risque réel. Cette décision se prend avec votre courtier immobilier et votre avocat, non dans le feu de l’action. Si le financement tombe sur une offre sans condition, vous pouvez perdre votre dépôt et rester tenu à l’achat. Deux autres habitudes valent la peine. Restez au prix que vous pouvez porter, et non au maximum auquel vous êtes admissible. Et rappelez-vous que c’est votre offre acceptée qui déclenche la réservation de taux.
Étape 8 : Concluez l’achat de votre maison
Entre l’offre acceptée et la prise de possession, plusieurs processus avancent en parallèle. Votre prêteur commande une évaluation si elle est requise et émet l’approbation finale. Votre avocat vérifie le titre, prépare le transfert et calcule les droits d’enregistrement et le rajustement de taxes foncières. Vous souscrivez une assurance habitation, que le prêteur exige avant d’avancer les fonds.
Terre-Neuve-et-Labrador utilise un registre des actes plutôt qu’un régime de titres fonciers. Votre avocat doit donc remonter la chaîne historique des propriétaires au lieu de s’appuyer sur un registre provincial garanti. Cette recherche prend plus de temps, et c’est la raison pour laquelle l’assurance titres est la pratique courante ici. Prévoyez-la et laissez du temps à votre avocat.
Le jour de la clôture, le prêt est avancé, le transfert est enregistré et vous recevez les clés. La plupart des achats se concluent de 30 à 60 jours après que le vendeur accepte l’offre d’achat. Vos frais de clôture doivent parvenir à votre avocat quelques jours avant cette date, non le jour même, et un chèque certifié ou un virement est habituellement exigé.
Nous sommes curieux…
Êtes-vous un acheteur d’une première maison?
Foire aux questions (FAQ) sur l’achat d’une maison à Terre-Neuve-et-Labrador
Y a-t-il des droits de mutation à Terre-Neuve-et-Labrador?
Terre-Neuve-et-Labrador n’impose pas de droits de mutation immobilière. La province perçoit plutôt des droits d’enregistrement des actes : 100 $ sur la première tranche de 500 $ de valeur, plus 0,40 $ par tranche de 100 $ supplémentaire ou partie de tranche. Ces droits s’appliquent deux fois lors d’un achat, une fois pour l’acte de transfert et une fois pour l’hypothèque. Sur une maison de 350 000 $ avec 5 % de mise de fonds, les 2 enregistrements totalisent environ 2 926 $.
Combien vaut le programme provincial pour premiers acheteurs?
Le programme provincial pour premiers acheteurs vaut jusqu’à 19 000 $ dans la région de St. John’s, soit un prêt remboursable de 17 500 $ et une subvention de 1 500 $ pour les frais juridiques de clôture. Le prêt correspond à 5 % du prix d’achat maximal de votre région, alors il tombe à 15 000 $ dans les centres régionaux et à 12 500 $ en milieu rural. La subvention couvre 50 % de vos frais juridiques, jusqu’à 1 500 $, et dépend de l’obtention du prêt.
Quel revenu faut-il pour le programme provincial?
Le revenu total du ménage doit être inférieur à 85 000 $ pour obtenir le prêt complet. Les ménages dont le revenu se situe entre 85 000 $ et 95 000 $ demeurent admissibles, le prêt étant réduit selon une échelle dégressive d’environ 500 $ par tranche de 1 000 $ au-delà du seuil. Au-delà de 95 000 $, le programme n’est plus offert. Toutes les personnes inscrites à l’hypothèque doivent aussi être des premiers acheteurs.
Quelle mise de fonds faut-il à Terre-Neuve-et-Labrador?
La mise de fonds requise suit les minimums fédéraux plutôt qu’une règle provinciale. Il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, 10 % sur toute portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars, puis 20 % sur le prix complet au-delà de 1,5 million. La plupart des achats dans la province se situent dans la première tranche, alors 5 % est le chiffre de travail. Le programme provincial peut prêter ce 5 % aux acheteurs admissibles.
Combien de temps prend l’achat d’une maison dans la province?
L’achat d’une maison à Terre-Neuve-et-Labrador prend habituellement de 30 à 60 jours entre l’offre acceptée et la prise de possession, en plus de la durée de la recherche. Le registre des actes allonge la recherche de titres par rapport à une province à titres fonciers. Le programme provincial exige aussi 15 jours ouvrables de traitement une fois la promesse d’achat signée. Prévoyez les deux dans votre date de clôture.
En conclusion
Terre-Neuve-et-Labrador est l’une des provinces les plus indulgentes pour un premier achat. Des prix sous la moyenne canadienne signifient une mise de fonds plus petite et un prêt plus petit. Les droits d’enregistrement gardent les frais de clôture bas, et le programme provincial peut fournir le 5 % qui manque à un premier acheteur. Les 8 étapes ci-dessus sont les mêmes que partout au pays.
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