Comment l’immobilier peut servir de couverture contre l’inflation
L’inflation touche presque tous les aspects des finances des ménages et peut gruger vos économies à votre insu. Alors que le prix de l’épicerie, de l’essence et des biens de consommation courante grimpe, l’argent comptant et les investissements perdent de la valeur chaque mois si leur rendement est inférieur au taux d’inflation. Cependant, certains actifs, comme l’immobilier, ont historiquement affiché de bons rendements durant les périodes inflationnistes.
Contrairement à l’argent comptant, qui perd de son pouvoir d’achat à mesure que les prix augmentent, l’immobilier prend généralement de la valeur et peut générer des revenus supplémentaires. Les propriétés ont tendance à prendre de la valeur au même rythme que la hausse des prix, et, pour les propriétaires, cette dynamique s’est confirmée au fil de décennies de cycles économiques. Pour de nombreux Canadiens, posséder une maison ou un immeuble de placement peut offrir à la fois une stabilité financière et une protection contre la hausse des coûts.
Les grandes lignes
- L’immobilier a tendance à prendre de la valeur au même rythme que l’inflation, ce qui aide les propriétaires à préserver leur pouvoir d’achat à long terme.
- Un prêt hypothécaire à taux fixe bloque vos versements pour plusieurs années, un avantage que la plupart des locataires n’ont pas.
- Posséder une propriété permet d’accumuler de la valeur nette à chaque versement, créant ainsi une richesse à long terme que l’épargne en espèces ou les comptes à faible rendement ne peuvent reproduire.
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Pourquoi l’inflation réduit le pouvoir d’achat
L’inflation se définit comme une hausse soutenue du niveau général des prix des biens et services au fil du temps. La Banque du Canada vise un taux d’inflation de 2 %, avec une fourchette de maîtrise allant de 1 % à 3 %. Lorsque l’inflation dépasse cette cible, le pouvoir d’achat du dollar canadien diminue, ce qui signifie que chaque dollar détenu perd de sa valeur d’achat.
Pour les ménages, l’inflation se manifeste dans les dépenses quotidiennes. L’épicerie, les services publics, les primes d’assurance, le transport et les frais de logement deviennent tous plus coûteux. Si les salaires et le rendement des investissements ne suivent pas le rythme, les Canadiens peuvent constater que leur argent ne leur permet plus d’aller aussi loin d’une année à l’autre.
Trouver des actifs dont la valeur croît avec l’inflation est un moyen de protéger son pouvoir d’achat au fil du temps, et l’immobilier figure historiquement parmi ces actifs. La valeur des propriétés et les revenus de location augmentent souvent avec le temps, à mesure que les coûts de construction, la valeur des terrains et la demande de logements progressent, ce qui aide les propriétaires et les investisseurs à préserver leur pouvoir d’achat tout en bâtissant un patrimoine à long terme.
Pourquoi la valeur des propriétés augmente avec l’inflation
L’immobilier est historiquement considéré comme une couverture efficace contre l’inflation parce que la valeur des propriétés grimpe souvent parallèlement aux coûts de construction et d’exploitation des logements. Comme l’inflation fait augmenter le prix des matériaux de bâtiment, de la main-d’œuvre, de l’aménagement des terrains, des redevances municipales et des infrastructures, la construction de maisons neuves devient plus coûteuse. Pour maintenir leur rentabilité, les constructeurs et les promoteurs doivent exiger des prix plus élevés pour les habitations neuves, ce qui soutient également la valeur des propriétés existantes.
Lorsqu’il coûte plus cher de bâtir une maison comparable, les propriétés existantes gagnent en valeur, car les acheteurs devraient débourser davantage pour recréer le même actif dans le marché actuel. Au fil du temps, la hausse des coûts de construction peut exercer une pression à la hausse sur la valeur des maisons dans l’ensemble du marché immobilier.
L’inflation peut aussi influer sur l’offre du marché. Des coûts de développement plus élevés peuvent retarder ou réduire les nouveaux projets résidentiels, limitant ainsi le nombre de maisons offertes à la vente. Lorsque l’offre de logements ne parvient pas à suivre la demande, les prix peuvent augmenter encore plus.
La croissance démographique accentue la pression sur la demande de logements
Au Canada, la croissance démographique a amplifié les pressions sur l’offre. Des seuils d’immigration élevés, l’urbanisation et des pénuries de logements persistantes dans plusieurs régions ont accru la concurrence pour les propriétés disponibles. Combinés à la hausse des coûts de construction, ces facteurs contribuent à soutenir la valeur des propriétés, même durant les périodes d’incertitude économique.
Pour les propriétaires, cela signifie que l’immobilier conserve souvent sa valeur mieux que l’argent comptant ou les investissements en période d’inflation. Bien qu’aucun actif ne soit à l’abri des fluctuations du marché à court terme, l’habitation bénéficie historiquement des mêmes forces économiques qui font grimper le prix des biens et services de consommation courante.
L’avantage de la dette hypothécaire : l’inflation joue en votre faveur
L’une des raisons les plus méconnues pour lesquelles l’immobilier protège contre l’inflation réside dans l’effet de cette dernière sur la dette hypothécaire. Lorsque les propriétaires obtiennent un prêt hypothécaire à taux fixe, ils bloquent leurs versements de capital et d’intérêts pour toute la durée du terme.
Pendant ce temps, les salaires, l’épicerie, le loyer et le coût de presque tout le reste ont tendance à grimper. Même si vos revenus n’augmentaient pas, le fardeau réel d’un prêt hypothécaire diminue avec le temps. Les locataires ne bénéficient pas de cet avantage. Leurs frais de logement se réajustent selon le marché, augmentant généralement à chaque renouvellement de bail.
Les locataires ressentent souvent l’inflation de manière plus directe
À mesure que les propriétaires bailleurs font face à des dépenses accrues pour l’entretien, les assurances, les taxes foncières et le financement, ces coûts se répercutent souvent sur le prix des loyers au fil du temps. Bien que certaines provinces imposent un contrôle des loyers lié à l’inflation qui plafonne la hausse maximale permise, d’autres provinces n’appliquent aucune réglementation de ce genre.
Un propriétaire titulaire d’un prêt hypothécaire à taux fixe sait exactement quel sera son versement pour un terme beaucoup plus long et continue d’accumuler de la valeur nette à chaque paiement. Un locataire ne dispose pas de cette certitude, le coût de son loyer augmentant généralement chaque année.
La location peut tout de même demeurer le bon choix pour certains, particulièrement pour ceux qui privilégient une plus grande flexibilité, des coûts initiaux moins élevés ou la liberté de déménager plus facilement. Toutefois, sous l’angle de l’inflation, les propriétaires bénéficient souvent d’une plus grande certitude quant à leurs frais de logement à long terme.
Comparaison des coûts de logement sur cinq ans : location versus propriété
Prenons l’exemple de deux personnes habitant la même ville, qui paient chacune 2 000 $ par mois pour se loger en 2022. L’une est locataire, l’autre est propriétaire avec un prêt hypothécaire fixe de 5 ans.
En appliquant les taux maximaux réels du contrôle des loyers de l’Ontario, le propriétaire bailleur augmente le loyer selon le maximum permis : 1,2 % en 2022, puis 2,5 % chaque année en 2023, 2024 et 2025, et 2,1 % en 2026. Au bout de cinq ans, le loyer mensuel aura grimpé à environ 2 225 $. Sur l’ensemble du terme, le locataire aura déboursé environ 127 561 $ en frais de logement.
Le versement du propriétaire, quant à lui, est resté le même, soit 2 000 $ par mois. Pour la même période de 5 ans, il aura payé 120 000 $. Chaque versement comprend une part de capital, ce qui augmente sa valeur nette d’année en année. Cette valeur nette croissante devient un actif financier en soi, accessible par un refinancement ou un prêt sur la valeur nette de la propriété en cas de besoin.
Au moment du renouvellement, le propriétaire devra moins d’argent que ce qu’il avait emprunté au départ, ce qui pourrait se traduire par un versement hypothécaire inférieur pour le terme suivant, selon les taux d’intérêt en vigueur. Pendant ce temps, le locataire continuera probablement de voir son loyer augmenter chaque année.
La différence peut sembler mineure sur un seul terme de 5 ans. Toutefois, sur 10, 15 ou 25 ans, l’écart peut se creuser considérablement à mesure que le solde hypothécaire diminue, que la valeur nette augmente, que les versements hypothécaires se terminent et que les loyers continuent de grimper avec l’inflation.
L’immobilier répond à un besoin concret
Contrairement à de nombreux actifs financiers, l’immobilier est un investissement tangible qui remplit une fonction fondamentale. Une habitation ou un immeuble de placement possède une valeur intrinsèque parce qu’il répond à un besoin de base, qu’il s’avère un lieu de résidence, un espace de travail, le siège d’une entreprise ou une source de revenus locatifs.
Peu importent les conditions économiques, la population aura toujours besoin de logements et d’espaces commerciaux, ce qui maintient une demande de fond qui soutient la valeur des propriétés à long terme. Ce besoin distingue l’immobilier des actifs dont la valeur dépend principalement de la spéculation ou des mouvements de marché.
Les propriétaires immobiliers profitent de la hausse des loyers, de l’accumulation de la valeur nette et de la plus-value à long terme, tout en détenant un actif appuyé par une structure physique et un terrain. Cette combinaison d’utilité, de potentiel de revenus et de rareté explique pourquoi l’immobilier demeure l’un des outils de création de richesse les plus résilients, tant en période de forte que de faible inflation.
Les risques à prendre en compte
Bien que l’immobilier permette de se protéger contre l’inflation, cette stratégie n’est pas sans risque. Une inflation élevée pousse souvent les banques centrales à hausser les taux d’intérêt pour freiner la croissance des prix. La hausse des coûts d’emprunt peut nuire à l’abordabilité, réduire la demande de logements et faire baisser les prix à court terme. L’immobilier doit donc toujours s’envisager comme un investissement à long terme plutôt que comme une garantie contre l’inflation à court terme.
Les propriétaires doivent également prévoir que l’inflation fait grimper les coûts liés à la détention et à l’exploitation d’un immeuble. À mesure que la valeur des propriétés et les loyers augmentent, les dépenses progressent aussi. Parmi les frais de propriété supplémentaires à surveiller, on trouve :
- Les coûts d’entretien
- Les taxes foncières (municipales et scolaires)
- Les frais de copropriété, le cas échéant
- Les primes d’assurance
- Les coûts d’exploitation et les services publics
- Les réparations majeures et les rénovations de bâtiments
Pendant les périodes de forte inflation, les immeubles de placement font aussi face à des risques spécifiques :
- Le risque de vacance locative
- Le risque de non-paiement des loyers
- Les limites imposées par le contrôle des loyers sur la croissance des revenus fonciers
Foire aux questions (FAQ) sur la protection contre l’inflation par l’immobilier
L’immobilier est-il toujours une bonne couverture contre l’inflation au Canada?
L’immobilier affiche historiquement d’excellents rendements comme couverture contre l’inflation au Canada sur de longs horizons temporels. La performance à court terme varie selon le marché, le type de propriété et les taux d’intérêt. Lorsque la hausse des taux d’intérêt comprime l’abordabilité, elle peut freiner temporairement la croissance des prix, même si l’inflation globale demeure élevée. La protection la plus efficace s’obtient en conservant la propriété assez longtemps pour traverser plusieurs cycles de plus-value.
L’immobilier peut-il perdre de la valeur en période d’inflation?
L’immobilier peut connaître des baisses de prix à court terme, particulièrement si l’inflation entraîne une hausse des taux d’intérêt. Des coûts d’emprunt plus élevés réduisent la capacité d’emprunt des acheteurs, affaiblissent la demande et exercent une pression à la baisse sur le prix des maisons. Cependant, le marché immobilier canadien s’est historiquement toujours redressé après ces périodes pour poursuivre sa progression à long terme.
Comment un prêt hypothécaire à taux fixe protège-t-il contre l’inflation?
Un prêt hypothécaire à taux fixe protège contre l’inflation en bloquant vos versements pour toute la durée de votre terme. Alors que le coût des biens et services de consommation courante augmente, votre versement demeure inchangé. Cette stabilité offre une grande certitude budgétaire et rend les frais de logement plus faciles à gérer que les dépenses qui suivent l’inflation.
Les condos sont-ils une bonne couverture contre l’inflation par rapport aux maisons unifamiliales?
Les deux types de propriétés permettent de se protéger contre l’inflation, mais les maisons unifamiliales ont tendance à prendre plus de valeur, car la rareté des terrains représente une part importante de leur valeur intrinsèque. Les condos sont plus exposés aux fluctuations de l’offre, surtout dans les marchés où la construction neuve est très active.
Les immeubles locatifs sont-ils une bonne protection contre l’inflation?
Les immeubles de placement ne constituent pas une protection parfaite. Ils génèrent des revenus qui peuvent augmenter avec le temps, aidant les investisseurs à préserver leur pouvoir d’achat en période d’inflation. Toutefois, les propriétaires peuvent aussi faire face à des coûts de possession plus élevés, à des risques de non-paiement de loyer ou à des périodes de non-occupation prolongées. De plus, dans certaines provinces, le contrôle des loyers limite la vitesse à laquelle les revenus locatifs peuvent augmenter, ce qui protège les locataires, mais peut faire grimper les dépenses d’exploitation plus rapidement que les revenus pour les propriétaires.
En conclusion
L’inflation est une composante permanente de l’économie qui, au fil du temps, creuse l’écart entre les propriétaires d’actifs et les autres. L’immobilier offre aux propriétaires canadiens un moyen de suivre le rythme de l’inflation grâce à la plus-value des propriétés, à des versements fixes stables et à une valeur nette qui s’accumule année après année. Bien qu’aucun investissement ne soit totalement à l’abri des cycles économiques, l’immobilier demeure l’un des outils les plus éprouvés pour bâtir un patrimoine et gérer les risques inflationnistes.
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