Comment les taux hypothécaires sont-ils déterminés au Canada?

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Les taux hypothécaires au Canada sont influencés par le taux directeur de la Banque du Canada (BdC), les rendements obligataires, les coûts de financement des prêteurs et les facteurs de risque propres à chaque emprunteur. Le taux directeur de la BdC sert de référence aux banques, prêteurs et autres institutions financières pour établir les taux d’intérêt applicables aux prêts, aux hypothèques et aux autres produits de crédit. Un taux de référence est un taux d’intérêt qui sert de base pour fixer les autres taux sur le marché.

Comprendre les facteurs qui déterminent les taux d’intérêt vous permet de comparer plus efficacement les scénarios et les offres qui vous sont présentés. Que vous soyez premier acheteur, en renouvellement ou en refinancement, toute variation des taux peut avoir un impact important sur le coût total des intérêts de votre hypothèque.

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Les grandes lignes

• Les taux hypothécaires variables sont influencés par le taux directeur de la Banque du Canada, par l’intermédiaire du taux préférentiel des prêteurs.
• Les taux hypothécaires fixes sont principalement influencés par les rendements des obligations du gouvernement du Canada selon leur échéance.
• Des facteurs personnels comme la cote de crédit, la mise de fonds, le ratio prêt-valeur et le type de propriété influencent le taux final offert.

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Comment les taux hypothécaires sont-ils déterminés?

Les taux hypothécaires sont déterminés soit par le taux directeur de la Banque du Canada, soit par les rendements des obligations du gouvernement du Canada, en plus des coûts de financement des prêteurs et des primes de risque. Des facteurs propres à l’emprunteur influencent également le taux d’intérêt offert, notamment la cote de crédit, le ratio prêt-valeur, la mise de fonds et d’autres éléments liés au profil financier.

À quelle fréquence les taux hypothécaires changent-ils?

Les taux hypothécaires variables évoluent en fonction des changements au taux préférentiel des prêteurs. Les prêteurs ajustent leur taux préférentiel en fonction du taux directeur de la Banque du Canada, qui peut être modifié jusqu’à huit fois par année selon le calendrier des annonces. Toutefois, la Banque du Canada conserve la possibilité d’intervenir en dehors des dates prévues si la stabilité financière ou les risques liés à l’inflation exigent une action immédiate. En période de tensions financières importantes, de perturbations sévères des marchés ou de crise économique, le taux directeur peut donc être ajusté à tout moment.

Les taux hypothécaires fixes, quant à eux, peuvent varier à tout moment, puisque les rendements obligataires du gouvernement du Canada fluctuent chaque jour de marché. Les rendements réagissent immédiatement aux nouvelles données économiques, notamment les rapports sur l’inflation, l’emploi, le PIB, les développements économiques mondiaux et les changements dans le sentiment des investisseurs. Cela dit, les prêteurs n’ajustent pas nécessairement leurs taux fixes pour chaque petite variation quotidienne. Les fluctuations mineures peuvent être absorbées dans leur marge de tarification. Lorsque les rendements obligataires évoluent de façon plus marquée ou sur plusieurs jours consécutifs, les prêteurs révisent généralement leurs taux fixes afin de refléter la variation de leurs coûts de financement.

Le taux directeur de la Banque du Canada et les hypothèques variables

La Banque du Canada fixe la cible du taux du financement à un jour, communément appelé taux directeur. Ce taux influence le coût auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds entre elles à court terme. Lorsque la Banque augmente ou diminue le taux directeur, les prêteurs ajustent généralement leur taux préférentiel en conséquence.

Le taux préférentiel sert de référence pour établir les produits de crédit à taux variable. Lorsqu’un changement est annoncé, les nouvelles hypothèques variables, ainsi que celles déjà en vigueur et liées au taux préférentiel, sont directement touchées. L’ajustement se fait souvent dans un délai d’un jour.

La majorité des prêteurs canadiens fixent leur taux préférentiel environ 2,20 % au-dessus du taux directeur, bien que cet écart puisse varier légèrement selon l’institution financière. Par exemple, si le taux directeur est de 4,50 %, le taux préférentiel d’un prêteur pourrait s’établir autour de 6,70 %. Les hypothèques variables sont ensuite offertes avec un rabais ou une majoration par rapport au taux préférentiel. Les prêteurs n’affichent généralement pas un taux variable comme un pourcentage fixe, mais plutôt comme un écart par rapport au taux préférentiel, par exemple :

Taux préférentiel – 0,80 %
Taux préférentiel + 0,30 %

L’ampleur du rabais ou de la majoration dépend d’une combinaison de facteurs, dont le profil de risque de l’emprunteur, la structure du prêt et les conditions concurrentielles au moment de l’approbation. Les prêteurs évaluent notamment la cote de crédit, la stabilité des revenus, les ratios d’endettement, le ratio prêt-valeur, l’amortissement, le type de propriété, et le caractère assuré, assurable ou non assuré de l’hypothèque.

Rendements des obligations du gouvernement du Canada et hypothèques fixes

Les taux hypothécaires fixes sont fortement influencés par les rendements des obligations du gouvernement du Canada, en particulier par le rendement correspondant à la durée du terme hypothécaire. Par exemple, un taux hypothécaire fixe de 5 ans suit généralement de près le rendement de l’obligation du gouvernement du Canada à 5 ans. Les rendements obligataires fluctuent quotidiennement en fonction de :

• les attentes en matière d’inflation
• les données sur la croissance économique
• les conditions des marchés mondiaux et le contexte géopolitique
• les anticipations concernant les décisions de la Banque du Canada
• la demande des investisseurs pour la dette gouvernementale

Lorsque les rendements obligataires augmentent, les taux hypothécaires fixes ont tendance à augmenter. Lorsqu’ils diminuent, les taux fixes baissent généralement. Les prêteurs ajoutent ensuite un écart au-dessus du rendement obligataire afin de couvrir :

• leurs coûts de financement
• le risque de crédit
• le risque de liquidité
• les exigences réglementaires en matière de capital
• les frais d’exploitation
• leur marge bénéficiaire

Historiquement, les taux hypothécaires fixes ont été établis environ 1 % à 2 % au-dessus des rendements obligataires, mais cet écart peut s’élargir ou se resserrer selon le niveau de stress sur les marchés et l’intensité de la concurrence.

Pourquoi les prêteurs ne s’alignent pas simplement sur le taux directeur ou le rendement obligataire

Le prêt hypothécaire comporte des risques. Les prêteurs doivent tenir compte du risque de défaut de paiement, de la volatilité économique, des exigences de capital imposées par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), des coûts liés à l’assurance prêt hypothécaire pour les prêts à ratio élevé, ainsi que de leurs sources de financement (dépôts, titrisation ou marchés de gros). Par conséquent, les taux hypothécaires incluent toujours une prime de risque au-dessus du taux directeur ou du rendement obligataire. Les prêteurs doivent également dégager un rendement sur les fonds prêtés. C’est pourquoi les taux peuvent varier d’un prêteur à l’autre et ne correspondent pas exactement au taux directeur ou aux rendements obligataires.

Facteurs propres à l’emprunteur qui influencent votre taux hypothécaire

Au-delà des conditions du marché, des facteurs propres à chaque emprunteur déterminent aussi le taux qui vous est offert. Deux emprunteurs qui demandent le même montant, le même jour, auprès du même prêteur, peuvent recevoir des taux différents. Cette différence reflète l’évaluation du risque individuel. Ces facteurs comprennent notamment :

• la cote de crédit et l’historique de remboursement
• la stabilité des revenus et le type d’emploi
• le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD)
• le ratio prêt-valeur et le montant de la mise de fonds
• le type d’hypothèque (assurée, assurable ou non assurée)
• le type de propriété et son occupation (propriétaire occupant ou location)
• la période d’amortissement
• la durée du terme hypothécaire

Les hypothèques assurées et assurables, pour lesquelles le risque de défaut est couvert par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty, bénéficient souvent de taux légèrement plus bas, puisque le risque pour le prêteur est réduit. Les hypothèques non assurées ou les refinancements peuvent être assortis de taux légèrement plus élevés. Les amortissements supérieurs à 30 ans nécessitent généralement un financement auprès d’un prêteur alternatif (catégorie B), avec des conditions différentes.

Qu’est-ce qui détermine le taux de qualification hypothécaire?

Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) établit les règles du test de résistance hypothécaire afin d’évaluer si un emprunteur peut continuer à effectuer ses paiements en cas de difficultés financières. La règle prévoit un taux admissible minimal (TAM) correspondant au plus élevé des deux taux suivants : 5,25 % (le « plancher ») ou le taux contractuel majoré de 2 % (la « marge de sécurité »).

Le plancher de 5,25 % sert de taux de référence pour tenir compte des risques liés aux fluctuations économiques. Il est établi en fonction des analyses du BSIF concernant les vulnérabilités financières des emprunteurs et des institutions réglementées qui pourraient entraîner des défauts de paiement ou menacer la stabilité du système financier.

La marge de sécurité fixée par le BSIF à +2 % du taux prévu dans votre contrat permet d’évaluer si les emprunteurs sont en mesure de faire face à des changements dans leur situation financière, comme une hausse des taux hypothécaires ou une baisse de leurs revenus.

Par exemple :

Si votre taux contractuel est de 4,80 %, vous devez vous qualifier à 6,80 %.
Si votre taux contractuel est de 3,00 %, vous devez vous qualifier à 5,25 %.

Cette règle du taux minimal de qualification s’applique aux nouvelles hypothèques et aux refinancements auprès des prêteurs sous réglementation fédérale. Le test de résistance vise à protéger à la fois les emprunteurs et le système financier contre des hausses soudaines de paiements si les taux augmentent.

Foire aux questions (FAQ) sur l’établissement des taux hypothécaires au Canada

En conclusion 

Les taux hypothécaires au Canada sont influencés par la politique monétaire, les mouvements du marché obligataire, les coûts de financement des prêteurs et le profil de risque de l’emprunteur. La Banque du Canada oriente les taux variables par l’entremise du taux directeur, mais elle ne fixe pas directement les taux hypothécaires fixes. Ces derniers suivent plutôt l’évolution des rendements des obligations du gouvernement du Canada, qui peuvent fluctuer quotidiennement en fonction des données sur l’inflation, la croissance économique et les conditions des marchés mondiaux.

Les hypothèques variables et ajustables, quant à elles, évoluent lorsque la Banque modifie le taux directeur ou, plus rarement, lorsqu’elle intervient de façon exceptionnelle en période d’instabilité économique. Même si le taux directeur demeure inchangé, les prêteurs peuvent ajuster leurs rabais ou majorations sur les nouvelles hypothèques.

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