Trouvez les prêts hypothécaires à taux fixe les plus bas du jour

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Qu’est-ce qu’un taux fixe?

Un prêt hypothécaire à taux fixe signifie que vous aurez un paiement fixe avec un montant déterminé pour le capital et les intérêts pendant la durée de votre prêt. Votre terme est fixé pour un nombre spécifique d’années pour lesquelles vous avez bloqué votre taux fixe. 

À la fin de votre terme, vous devrez renouveler votre prêt hypothécaire pour un nouveau terme avec un nouveau taux. Il peut y avoir de nombreux termes dans la vie de votre prêt hypothécaire – c’est ce qu’on appelle l’amortissement. Le nouveau taux et le nouveau terme dépendront de votre situation personnelle et de vos choix.

Historique des taux hypothécaires moyens affichés par les banques

Voici comment les différents prêts hypothécaires à taux fixe ont été évalués historiquement. Vous trouverez ci-dessous les taux hypothécaires historiques affichés par les banques au cours des dernières années.

_{*Taux préférentiel le plus récent indiqué
Source : Banque du Canada}

Comment sont déterminés les taux fixes?

Le facteur le plus important qui détermine le taux fixe à tout moment est le rendement des obligations du gouvernement du Canada et, surtout, leur durée complémentaire. Les taux fixes évoluent en fonction du rendement des obligations du gouvernement ayant la même durée – le prêteur ajoutera une prime supplémentaire appelée le différentiel. 

Le différentiel ou la prime ajoutée au rendement de l’obligation est ce qui constitue tout taux hypothécaire fixe. Les taux hypothécaires varient selon les prêteurs en raison de leur différentiel. Le prêteur détermine son propre différentiel en fonction de variables telles que sa part de marché souhaitée, la concurrence, la stratégie de marketing et les conditions générales du marché du crédit. Ces variables indiquent le risque pour le prêteur sur un portefeuille hypothécaire spécifique. 

Par conséquent, il peut y avoir des différences de taux entre deux clients ayant le même prêt hypothécaire et le même ratio prêt/valeur si un client a un score de crédit de 650, tandis qu’un autre a un score de crédit de 720. Ou encore, si une personne achète une propriété dans une grande ville et une autre dans une zone rurale. Pourquoi ? Il y a un risque que le prêteur ne puisse pas aussi facilement revendre la propriété rurale en cas de défaillance. Le différentiel peut également être plus élevé si le prêteur est nouveau sur le marché et que le volume de financement n’est pas aussi important, ou si ses frais généraux de fonctionnement – tels que les loyers des magasins et des succursales – sont plus élevés.

Les rendements des obligations gouvernementales sont mis à jour quotidiennement, mais ils n’ont pas d’impact sur les taux fixes quotidiens de chaque prêteur. La raison dépend de la quantité d’argent qu’un prêteur a réservé (acheté) avec un rendement obligataire spécifique. Les prêteurs peuvent évaluer le risque de prêter de l’argent sur une base quotidienne, hebdomadaire ou mensuelle, ce qui a une incidence sur leur marge. C’est la principale raison pour laquelle les prêteurs ne modifient pas les taux en tandem, à moins qu’un changement important ne se produise sur le marché obligataire, comme le début de la pandémie, lorsque les perspectives financières à long terme ont été gravement affectées.

Actuellement, 70 % des propriétaires canadiens choisissent un taux fixe ; de plus, plus de 60 % choisissent une durée de 5 ans pour le renouvellement de leur prêt hypothécaire – ce qui fait du taux fixe de 5 ans le choix le plus courant pour les prêts hypothécaires au Canada. Ce n’est pas toujours le meilleur choix pour tout le monde et il est recommandé de demander à un expert en hypothèque de vous guider dans cette décision très importante. 

Comment puis-je trouver le meilleur taux fixe?

Lorsqu’il s’agit de trouver le meilleur taux fixe, un expert en prêts hypothécaires tiendra compte de votre tolérance au risque, de vos préférences personnelles, de vos objectifs à long et à court terme et de votre situation personnelle pour vous aider à choisir la solution qui vous convient le mieux. Il est également important d’avoir une bonne évaluation des perspectives du marché. 

Tous ces facteurs jouent un rôle important dans votre prise de décision. Par exemple, si vous prévoyez de déménager dans une autre ville dans quelques années, un taux fixe de 5 ans n’est peut-être pas le meilleur choix pour vous. À l’inverse, si vous savez que l’inflation a tendance à augmenter et que le cycle du marché devrait être de 5 ans, mais que les taux fixes sont encore bas, alors peut-être qu’un taux fixe à plus long terme serait plus adapté à votre situation. Mais la solution la plus appropriée sera basée sur votre situation et votre risque. Les circonstances, c’est-à-dire que vous êtes prêt à vivre dans la même propriété pendant plus de 7 ans, et le risque, c’est-à-dire que vous préférez payer un taux plus élevé sur le taux fixe de 7 ans pour avoir la tranquillité d’esprit que votre paiement est fixe pendant tout le cycle du marché.

Il y a des termes de taux fixes qui sont offerts pour 1 an, 2 ans, 3 ans, 4 ans, 5 ans, 7 ans et 10 ans. Tous les prêteurs ne sont pas en mesure d’offrir chaque terme car ils veulent rester compétitifs sur le marché avec leurs offres. Les prêteurs doivent trouver un équilibre entre offrir plus d’options ou garder leur option la plus populaire compétitive.

Il est important de comprendre que tous les emprunteurs doivent satisfaire aux lignes directrices fédérales en matière d’approbation standard et subir un taux de qualification. Cette dernière consiste à se qualifier en fonction du plus élevé des deux taux suivants : le taux de référence de la Banque du Canada ou le taux contractuel plus 2 %, quel que soit le taux réel ou la durée du contrat hypothécaire. Ce taux de qualification est en place pour réduire le risque du prêteur et pour s’assurer que vous avez les moyens de rembourser votre prêt hypothécaire si les taux sont plus élevés au moment du prochain renouvellement.

Les taux fixes permettent une budgétisation prévisible

La capacité de prévoir les dépenses, surtout celles qui sont aussi importantes et conséquentes que le logement, est quelque chose que beaucoup préfèrent en période d’incertitude. Un taux fixe offre cette stabilité. 

Un taux fixe est bénéfique pour l’établissement d’un budget et offre une stabilité financière étant donné que les paiements hypothécaires restent toujours prévisibles pendant toute la durée du prêt. Les taux fixes ont tendance à être généralement plus élevés, mais c’est la prime à payer pour l’assurance de la tranquillité d’esprit.

Bien que les prêts hypothécaires variables se soient avérés plus rentables à long terme que les prêts hypothécaires fixes, certaines personnes préfèrent la certitude d’avoir le même paiement pendant toute la durée du prêt.

Pour l’acheteur d’une première maison qui s’habitue à toutes les nouvelles factures liées à la possession d’une maison, il est recommandé de choisir un taux fixe pour assurer une certaine stabilité pendant la première période de son prêt hypothécaire. En faisant en sorte que leurs obligations mensuelles les plus importantes (prêt hypothécaire, frais de copropriété, d’entretien et de copropriété et impôts fonciers) soient statiques, ils peuvent prendre le temps d’établir un plan financier et commencer à mettre de l’argent de côté pour leur épargne d’urgence.

De lourdes pénalités pour résilier votre prêt hypothécaire

Parlons de ces embêtantes pénalités de remboursement anticipé. 

Les pénalités de remboursement anticipé appliquées en cas de remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire avant la fin de sa durée peuvent être assez importantes. Vous constaterez que même si la méthode de calcul des pénalités est la même d’un prêteur à l’autre, la pénalité elle-même est plus élevée chez un prêteur que chez un autre. Cela est dû à leurs taux affichés – les grandes banques maintiennent leurs taux affichés plus élevés que ceux qu’elles accordent réellement à leurs clients afin de maintenir les remises plus élevées également. Des rabais plus importants entraînent une pénalité plus élevée.

De nombreux emprunteurs supposent que la pénalité en cas de rupture d’un prêt hypothécaire correspond à trois mois de paiement d’intérêts, ce qui est le cas pour la grande majorité des prêts hypothécaires à taux variable et certains prêts hypothécaires à taux fixe. Les pénalités pour les prêts hypothécaires à taux fixe sont calculées en fonction du plus élevé des deux montants suivants : le différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou trois mois d’intérêts sur le solde actuel. 

Le calcul de la DTI est responsable pour les énormes pénalités que les emprunteurs paient pour rompre leur hypothèque. Dans l’exemple suivant, nous vous montrons comment calculer votre pénalité à taux fixe. Cependant, nous conseillons toujours à nos clients de contacter leur prêteur avant d’effectuer une transaction qui nécessite un paiement anticipé en raison d’un renouvellement, d’un refinancement ou d’une vente.

Vous vous sentez perdu? Voici un exemple de la manière dont les différentes pénalités sont déterminées et calculées :

Pénalité	Pourcentage du solde	3 mois d’intérêts	Différentiel de taux d’intérêt (DTI)
Description	Égal à un pourcentage fixe du solde restant	Équivalent à 3 mois d’intérêt sur le solde restant.	Différence dans la perte des intérêts perçus si le prêteur devait prêter à nouveau au taux d’aujourd’hui pour une durée comparable.
Type d’yhopthèque	Fixe ou variable (habituellement selon une option restreinte/limitée offerte par le prêteur)	Variable ou fixe	Fixe seulement
Formule	Solde restant * Taux d’intérêt fixe	Solde restant * Taux d’intérêt / 12 * 3	(Votre taux d’intérêt hypothécaire initial – Taux d’intérêt pour un terme similaire comparable chez votre prêteur) * Solde restant / 12 * Nombre de mois restant sur votre terme.
Situation	Charles a contracté une hypothèque restrictive auprès de son prêteur qui applique un taux d’intérêt fixe de 3 % sur ce solde restant de 319 000 $.	Nakita a un prêt hypothécaire variable avec un solde restant de 319 000 $ et son prêteur lui facture des intérêts au taux préférentiel moins 0,78 %.	Adel a un prêt hypothécaire fixe avec un solde restant de 319 000 $ et un taux de 3,67 % avec 23 mois restants. Son prêteur annonce actuellement une hypothèque de 2 ans à 4,89 %.
Calcul	319 000 $ x 3 % = 9570 $	$319,000 * 4.67% / 12 * 3 = $3724Le taux préférentiel étant de 5,45 %.	(4,6 7% – 4,89 %) * 319 000 $ / 12 * 24 = (1 404 $)
Analyse	Charles devra payer 9570 $ pour annuler son hypothèque.	Nakita devra payer 3724 $ car son hypothèque est variable.	Adel a une pénalité négative, ce qui signifie que le prêteur a intérêt à ce qu’Adel rembourse son prêt hypothécaire pour pouvoir le prêter à nouveau à un taux plus élevé. Adel ne paiera que 3 mois d’intérêts, soit la même chose que Nakita.

Le calcul de la DTI est à l’origine de ces énormes pénalités que vous entendez dire que les emprunteurs doivent payer pour rompre leur prêt hypothécaire. Les pénalités varient toutefois d’un prêteur à l’autre, et il existe différentes pénalités pour différents types de prêts hypothécaires.

Le choix d’un taux variable ou fixe est en fait une question de choix personnel et de goût du risque. Choisir un taux ou une solution hypothécaire uniquement en fonction de la pénalité n’est pas la meilleure façon de procéder pour choisir un produit financier, surtout s’il s’agit d’un produit de grande valeur et à long terme. Nous vous recommandons de vous adresser à un conseiller en prêts hypothécaires pour évaluer les risques importants qui pourraient vous préoccuper pendant la durée de votre prêt.

Pourquoi choisir nesto plutôt qu’une grande banque?

Les pénalités de remboursement anticipé des prêts hypothécaires continuent de figurer parmi les cinq principales plaintes des consommateurs auprès des médiateurs bancaires et des autorités de réglementation financière.

Pourquoi?

La plupart des banques affichent sur leur site Web des « taux affichés » beaucoup plus élevés que le taux contractuel réel qu’elles proposent à leurs clients. Lors du calcul de la pénalité, la banque se réfère au rabais dont le client a bénéficié par rapport au taux affiché et l’incorpore dans le calcul de la pénalité, ce qui se traduit par des pénalités de différence de taux d’intérêt (DTI) plus importantes sur les prêts hypothécaires à taux fixe.

Les sociétés de financement hypothécaire telles que nesto proposent des calculs de pénalité de libération d’hypothèque (remboursement anticipé) plus avantageux. Les taux affichés par nesto sont nos taux contractuels réels, ce qui se traduit par un calcul de DTI plus faible et une pénalité de libération moins importante.

nesto ne suit pas cette même approche : Nos taux affichés sont plus proches des taux contractuels réels, ce qui se traduit par un calcul de DTI plus faible et une pénalité de décharge moins importante. Vous verrez ci-dessous comment une grande banque a fini par facturer près de 10 000 $ de plus sur la pénalité de DTI en raison de la réduction implicite de son taux affiché.

		Grande banque	nesto
Hypothèque originale sur 5 ans (1er nov. 2019)	Taux du contrat	2,69 %	2,69 %
	Durée initiale	5 ans	5 ans
	Taux affiché sur 5 ans	4,94 %	2,69 %
	Remise implicite sur le taux affiché	2,25 %	0 %
Nouveaux termes sur 3 ans (1er nov. 2021)	Solde restant du prêt hypothécaire	325 000 $	325 000 $
	Années restantes sur la durée du prêt hypothécaire	3	3
	Taux de référence (3 ans affiché)	3,74 %	2,49 %
Calcul DTI	Taux du contrat	2,69 %	2,69 %
	Plus : Remise sur le prix affiché (implicite)	2,25 %	0 %
	Moins : Taux de référence (3 ans affiché)	(3,74 %)	(2,49 %)
	Différentiel de taux d’intérêt (DTI)	1,20 %	0,20 %
La pénalité est la plus élevée des deux : 3 mois d’intérêts ou DTI.	Pénalité DTI	11 700 $	1950 $
	Pénalité d’intérêt de 3 mois	975 $	162,50 $