Devrais-je changer de prêteur hypothécaire?
En matière de gestion financière, chaque décision est importante. L’une des principales décisions que vous devrez peut-être prendre en ce qui concerne votre hypothèque est de déterminer si vous devriez changer de prêteur hypothécaire ou rester avec votre prêteur actuel. Cette décision peut vous permettre d’économiser du temps et de l’argent sur toute la durée de votre prêt hypothécaire.
Divers facteurs peuvent vous inciter à changer de prêteur hypothécaire, qu’il s’agisse de trouver un taux hypothécaire plus bas ou d’obtenir de meilleures conditions qui correspondent à votre situation financière et à vos objectifs. Avant de changer de prêteur, il est essentiel de bien comprendre le processus, les coûts potentiels et les avantages liés au changement de prêteur hypothécaire.
Les grandes lignes
- Changer de prêteur peut vous aider à obtenir un taux d’intérêt plus bas ou de meilleures conditions.
- Pour changer de prêteur, vous devrez remplir une nouvelle demande de prêt hypothécaire et répondre aux critères d’admissibilité du nouveau prêteur.
- Le changement d’hypothèque peut entraîner des frais qui varient selon le prêteur, le mode d’inscription de l’hypothèque sur le titre de propriété et l’état d’avancement du terme.
Meilleurs taux hypothécaires
Pourquoi changer de prêteur hypothécaire?
Plusieurs raisons peuvent vous inciter à changer de prêteur hypothécaire. La plupart des détenteurs de prêts hypothécaires choisissent de changer de prêteur pour obtenir une meilleure hypothèque, un taux d’intérêt plus bas ou de meilleures conditions.
Obtenir un taux hypothécaire plus bas
La baisse des taux hypothécaires est l’une des principales raisons pour lesquelles les emprunteurs décident de changer de prêteur. Si un autre prêteur offre un taux plus compétitif que le prêteur actuel, changer de prêteur pourrait leur permettre d’économiser des milliers de dollars sur la durée de leur prêt hypothécaire.
Les frais d’intérêt représentent une grande partie des dépenses que vous aurez à assumer sur la durée de votre prêt hypothécaire; il est donc logique d’envisager de changer de prêteur pour obtenir un taux plus bas. Un taux d’intérêt plus bas peut réduire vos versements hypothécaires, ce qui vous permet d’économiser pour atteindre d’autres objectifs financiers ou de consacrer ces économies au remboursement du capital de votre hypothèque afin de vous libérer plus rapidement de votre prêt hypothécaire.
Trouver de meilleures conditions pour votre hypothèque
Les produits hypothécaires ne sont pas tous équivalents. Certains peuvent vous imposer des restrictions et nuire à votre flexibilité financière. Si un nouveau prêteur peut vous offrir de meilleures conditions pour votre prêt hypothécaire, notamment de meilleures options de remboursement anticipé, il peut être intéressant de changer de prêteur pour vous aider à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement ou à économiser sur les pénalités en cas de dépassement de vos limites de remboursement anticipé.
Privilèges de remboursement anticipé
La plupart des prêteurs vous permettent d’augmenter vos versements hypothécaires ou de verser chaque année une somme forfaitaire sur le capital de votre hypothèque. Cette somme correspond généralement à un pourcentage du solde du prêt hypothécaire au début de la période de remboursement. Si vous dépassez cette limite, vous devrez payer une pénalité de remboursement anticipé. En profitant des privilèges de remboursement anticipé, vous gagnerez du temps et économiserez de l’argent sur votre prêt hypothécaire.
Changer de prêteur hypothécaire au Canada : avantages et inconvénients
Transférer son prêt vers une autre institution est souvent l’un des moyens les plus simples de réduire ses intérêts ou d’obtenir de meilleures conditions, surtout au moment du renouvellement. Cela dit, les frais et les pénalités peuvent vite gruger vos économies selon votre profil. Il est donc crucial de peser le pour et le contre pour s’assurer que ce changement sert réellement votre stratégie financière.
Avantages de changer de prêteur hypothécaire
Le moment idéal pour changer de prêteur est le renouvellement, puisqu’il permet de déplacer son prêt sans payer de pénalité. Certains choisissent toutefois de refinancer en cours de terme pour aller chercher de la valeur nette, consolider des dettes ou restructurer leur hypothèque. Voici ce qu’un transfert peut vous apporter :
- Obtenir un taux d’intérêt plus bas – Les prêteurs multiplient les offres alléchantes pour attirer de nouveaux clients, particulièrement pour les prêts assurés ou assurables. Même une légère baisse de taux peut vous faire économiser des milliers de dollars en intérêts sur la durée du terme.
- Profiter de meilleures options de prêt – Un transfert peut vous donner accès à des privilèges de remboursement anticipé plus généreux, à une option de transférabilité ou à des clauses plus souples que celles de votre institution actuelle.
- Consolider vos dettes ou utiliser votre valeur nette – Si vous optez pour un refinancement plutôt qu’un simple transfert, vous pouvez libérer de la valeur nette sur votre propriété pour rembourser des dettes à taux élevé.
- Réduire vos mensualités et respirer un peu plus – Un taux plus bas ou un amortissement prolongé diminue vos versements, ce qui donne du souffle à votre budget mensuel.
- Pas de test de résistance au renouvellement – Selon les règles fédérales, si vous changez de prêteur lors de votre renouvellement sans augmenter votre solde, vous n’avez pas à vous requalifier avec le test de résistance. Par contre, le test demeure obligatoire si vous demandez un refinancement.
Inconvénients de changer de prêteur hypothécaire
Même si l’idée d’économiser est tentante, changer de prêteur n’est pas toujours l’option gagnante. Certains frais cachés et critères de qualification pourraient vous faire changer d’idée :
- Frais de clôture et frais administratifs – Il faut prévoir des frais d’évaluation, de notaire et de quittance. Bien que certains prêteurs acceptent de les couvrir, ce n’est pas automatique.
- Pénalités plus élevées en milieu de terme – Résilier son hypothèque avant la fin de son terme peut déclencher d’importantes pénalités de remboursement anticipé, surtout si vous avez un taux fixe.
- Requalification obligatoire pour un refinancement – Si vous augmentez le montant de votre emprunt ou si vous étirez la période d’amortissement, vous devrez prouver à nouveau votre capacité de remboursement selon les critères actuels, incluant le test de résistance.
- Perte d’avantages acquis – Votre hypothèque actuelle pourrait inclure des options précieuses, comme une marge de crédit hypothécaire intégrée, que le nouveau prêteur n’offre peut-être pas avec les mêmes conditions.
- Paperasse et gestion administrative – Changer de prêteur demande pratiquement le même effort que lors de votre premier achat. Vous devrez fournir vos preuves de revenus et passer par tout le processus d’approbation, ce qui exige du temps et une bonne coordination.
Transfert vs refinancement: quelle est la différence?
On confond souvent les deux, mais le moment de l’opération et son impact financier sont bien différents. Le transfert se fait généralement à la fin du terme pour profiter d’un meilleur taux, alors que le refinancement peut se faire en tout temps pour modifier le taux, le terme, l’amortissement ou sortir de la valeur nette.
Le transfert en fin de terme est la solution logique si votre prêteur actuel refuse d’accoter l’offre de la concurrence ou si vous voulez des options de remboursement plus flexibles. Puisque vous attendez la fin de votre contrat, vous évitez les pénalités. De plus, tant que votre solde et votre amortissement ne changent pas, vous sautez l’étape du test de résistance.
Le refinancement implique de mettre fin à votre contrat actuel avant son échéance. C’est l’option à privilégier si vous avez besoin de liquidités (via votre valeur nette), si vous voulez consolider des dettes ou si vous souhaitez modifier l’amortissement. Attention toutefois: résilier un prêt avant terme entraîne une pénalité qui peut être assez lourde. Dans tous les cas de refinancement, vous devrez passer le test de résistance auprès de votre nouveau prêteur.
Avantages financiers liés au changement de prêteur
Changer de prêteur peut offrir de nombreux avantages sur le plan financier. Changer de prêteur pour obtenir un taux d’intérêt plus bas peut vous permettre d’économiser considérablement sur votre prochain terme hypothécaire. Il est généralement préférable d’envisager de changer de prêteur hypothécaire à l’échéance pour obtenir un meilleur taux d’intérêt afin de maximiser les économies et d’éviter les pénalités liées à la résiliation anticipée de votre prêt hypothécaire.
Prenons le scénario suivant : vous avez acheté une maison il y a cinq ans pour 700 000 $, vous avez versé la mise de fonds minimale de 45 000 $ et vous bénéficiez actuellement d’un taux d’intérêt fixe de 2,55 % sur une période d’amortissement de 25 ans. Vos versements hypothécaires mensuels actuels s’élèvent à environ 3 069 $, et vous approchez de la fin de votre premier terme de 5 ans. Au moment du renouvellement, le solde de votre hypothèque s’élèvera à environ 577 000 $.
Voici comment la conversion de votre prêt hypothécaire à un meilleur taux peut vous aider à économiser au cours de votre prochain terme :
Si votre prêteur actuel vous offre de renouveler votre hypothèque pour un nouveau terme de 5 ans à un taux de 4,38 %, le fait de magasiner et de changer de prêteur pourrait vous permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus bas de 4,04 %.
En changeant de prêteur, vous pourriez économiser environ 9 153 $ sur votre prochain terme de 5 ans.
| prêteur actuel | nouveau prêteur | |
|---|---|---|
| Taux d’intérêt | 4,38 % | 4,04 % |
| Versements hypothécaires mensuels | 3 601 $ | 3 498 $ |
| Total de l’intérêt payé à terme | 114 819 $ | 105 666 $ |
| Total du capital payé pendant le terme | 101 236 $ | 104 242 $ |
| Solde hypothécaire restant | 475 764 $ | 472 758 $ |
| Économies totales d’intérêt sur le terme en changeant de taux d’intérêt | 9 153 $ |
Votre contrat de prêt hypothécaire indiquera les options de remboursement anticipé, comme l’augmentation de vos versements hypothécaires ou le versement d’une somme forfaitaire. La plupart des hypothèques limitent le montant que vous pouvez rembourser par anticipation chaque année; vérifiez donc auprès de votre prêteur avant d’exercer cette option, faute de quoi vous pourriez vous voir imposer une pénalité de remboursement anticipé. Changer de prêteur pour bénéficier de meilleures conditions de remboursement anticipé peut vous aider à gagner du temps et à économiser de l’argent sur votre prêt hypothécaire. En consacrant plus d’argent au remboursement du capital, vous paierez moins d’intérêt et réduirez l’amortissement de votre prêt hypothécaire.
Imaginez le scénario suivant : vous avez accepté l’option de renouvellement de votre prêteur actuel et vous avez reçu une prime importante ou un héritage au milieu de votre terme de 5 ans que vous aimeriez affecter à votre hypothèque. Votre prêteur vous autorise à effectuer un remboursement anticipé de 10 % par année.
Si vous exercez vos privilèges de remboursement anticipé au milieu de votre terme, vous pouvez affecter 57 700 $ au remboursement du capital de votre prêt hypothécaire auprès de votre prêteur actuel, ce qui vous permet d’économiser 9 158 $ en intérêt sur le terme et de réduire de trois ans la période d’amortissement. En optant pour un prêteur dont les privilèges de remboursement anticipé sont plus élevés, vous pourriez rembourser par anticipation une plus grande partie du capital de votre prêt hypothécaire et réaliser ainsi des économies de temps et d’argent.
Voici comment le fait d’opter pour de meilleurs privilèges de remboursement anticipé peut vous aider à économiser du temps et de l’argent sur votre prêt hypothécaire :
| Privilège de remboursement anticipé de 10 % | Privilège de remboursement anticipé de 15 % | Privilège de remboursement anticipé de 20 % | |
|---|---|---|---|
| Remboursement anticipé | 57 700 $ | 86 550 $ | 115 400 $ |
| Total de l’intérêt payé à terme | 149 129 $ | 144 550 $ | 139 971 $ |
| Total du capital payé à terme | 154 742 $ | 188 171 $ | 221 600 $ |
| Solde hypothécaire restant | 422 258 $ | 388 829 $ | 355 400 $ |
| Économies d’amortissement (temps) | 3 ans | Plus de 4 ans, 3 mois | 5 ans, 6 mois |
| Total des économies d’intérêt à terme | 9 158 $ | 13 736 $ | 18 315 $ |
Comment changer de prêteur hypothécaire
Le processus de changement de prêteur hypothécaire est similaire à celui de l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire.
Trouver un prêteur offrant de meilleurs taux ou conditions
Commencez par chercher un prêteur qui peut vous offrir de meilleurs taux ou conditions. Pour trouver les meilleures offres, vous pouvez comparer les taux vous-même ou faire appel à un expert hypothécaire qui vous guidera tout au long du processus et vous aidera à trouver la solution la mieux adaptée à vos besoins.
Soumettre une demande de prêt hypothécaire
Une fois que vous avez trouvé la meilleure solution hypothécaire, vous devez soumettre une demande de prêt hypothécaire. Pour changer de prêteur, c’est comme pour un nouveau prêt hypothécaire, et vous devrez donc suivre toute la procédure de qualification du nouveau prêteur. Vous devrez donc vous soumettre à l’ensemble du processus de qualification du nouveau prêteur. Vous devrez notamment fournir une preuve d’accession à la propriété sous la forme d’une facture de taxes foncières, une preuve d’assurance immobilière, une preuve de revenu sous la forme d’une lettre d’emploi, de relevés de paie, de T4 ou de AC, ainsi qu’une copie de l’état hypothécaire ou de l’offre de renouvellement de votre prêteur actuel.
Parlez à un expert hypothécaire
Vous devrez vous entretenir avec votre expert hypothécaire afin qu’il puisse vous proposer une solution adaptée à votre situation financière et à votre stratégie hypothécaire. Au cours de cette conversation, votre expert hypothécaire confirmera tous les détails manquants que vos documents ne peuvent pas fournir et prendra des notes à l’intention du souscripteur. Ces notes aideront le souscripteur à comprendre votre situation et à s’assurer que le prêteur vous propose le meilleur prêt hypothécaire pour vos besoins. Les notes de présentation du dossier répondront également aux questions concernant votre dossier de crédit ou vos antécédents professionnels.
Obtenir une approbation
Une fois la souscription du prêt hypothécaire terminée, votre nouveau prêteur vous donnera son approbation et entamera la procédure de transfert. La procédure de transfert peut nécessiter l’intervention d’un notaire ou d’un avocat, selon la manière dont votre hypothèque est enregistrée sur le titre de propriété de votre habitation.
Votre expert hypothécaire pourra examiner votre relevé hypothécaire existant et vous informer de la procédure et des coûts qu’elle implique. Il examinera votre offre de prêt hypothécaire pour vous faire signer l’approbation, puis entamera la procédure de transfert.
Processus de transfert d’hypothèque
Votre nouveau prêteur fournira des instructions de transfert d’hypothèque à votre notaire ou à votre avocat, qui vous aidera à rembourser et à libérer votre hypothèque existante et à transférer le solde restant à votre nouveau prêteur.
Votre prêteur actuel vous fournira un relevé de paiement indiquant le solde restant dû sur votre hypothèque, la date de renouvellement et toute autre information importante concernant votre hypothèque actuelle. Pour finaliser le transfert, vous devrez présenter ce relevé de paiement à votre nouveau prêteur hypothécaire pour qu’il le traite.
Cette dernière étape implique des frais pour transférer votre hypothèque à un autre prêteur. Le transfert signifie que vous devrez payer des frais de mainlevée de votre hypothèque à l’ancien prêteur et d’autres frais comme l’évaluation, la cession et les frais juridiques au nouveau prêteur. En guise d’incitatif, certains prêteurs renoncent à certains de ces frais ou les prennent en charge pour s’assurer de votre confiance.
Vous pouvez ou non avoir à payer les frais de transfert et d’évaluation en fonction de la charge hypothécaire enregistrée sur votre maison, du nouveau prêteur, de votre ratio prêt-valeur, du fait que votre hypothèque était assurée ou de la province dans laquelle se trouve votre résidence.
Si vous changez de prêteur avant la fin de votre terme, vous devrez peut-être payer des pénalités pour mettre fin à votre prêt hypothécaire de manière anticipée. Ces pénalités peuvent être considérables, selon le mode de calcul utilisé. En général, les pénalités sont calculées en fonction du différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou de trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu pour les taux fixes, et de trois mois d’intérêt pour les taux variables ou ajustables.
Frais courants en cas de changement de prêteur
Si le fait de changer de prêteur hypothécaire pour obtenir un taux plus bas ou de meilleures conditions peut permettre de réaliser des économies, il est important de s’assurer que ces économies sont supérieures aux frais que vous pourriez être amené à payer. Voici quelques-uns des frais les plus courants :
Des frais de mainlevée d’hypothèque peuvent être exigés pour libérer votre hypothèque auprès de votre prêteur actuel. Les prêteurs sous réglementation fédérale doivent mentionner les frais de mainlevée dans leurs contrats hypothécaires. Le montant que vous devez payer varie en fonction du prêteur ou, dans certains cas, de la province ou du territoire qui réglemente le montant maximal que les prêteurs peuvent exiger. Ces frais varient généralement et peuvent aller jusqu’à 400 $.
Les frais de cession couvrent le coût du transfert de la propriété de l’hypothèque de l’ancien prêteur au nouveau. Votre prêteur actuel peut facturer des frais de cession allant de 5 $ à 395 $.
Les frais d’évaluation couvrent l’estimation de la valeur de votre propriété. Vous avez peut-être déjà payé ces frais lorsque vous avez obtenu votre prêt hypothécaire. Si vous changez de prêteur, vous devrez peut-être repasser par cette procédure et payer ces frais à nouveau, qui varient entre 300 $ et 500 $. Cela dépend toutefois de votre ratio prêt-valeur et ces frais peuvent être pris en charge par votre nouveau prêteur.
Des frais juridiques peuvent être exigés en fonction du type de charge inscrite sur l’hypothèque. S’il s’agit d’une charge subsidiaire, vous aurez peut-être besoin d’un avocat pour remplir les formalités juridiques nécessaires à la conversion de l’hypothèque. Les frais varient en fonction de votre hypothèque, mais ils s’élèvent généralement à 250 $ ou plus. En fonction de la charge, votre nouveau prêteur peut couvrir les frais en augmentant légèrement votre taux hypothécaire. Toutefois, vous devez effectuer une analyse coûts-avantages avec votre expert hypothécaire avant de prendre une décision.
Pénalités – Si vous résiliez votre hypothèque au cours de son terme pour changer de prêteur, cela sera considéré comme un refinancement et vous devrez payer des pénalités pour résiliation anticipée du terme de l’hypothèque. Les frais de résiliation anticipée dépendent du type de prêt hypothécaire. La pénalité sera calculée sous la forme d’un différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou de trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu.
Est-il facile de changer de prêteur hypothécaire?
Il est généralement facile de changer de prêteur hypothécaire, mais la situation peut se compliquer si vous avez une hypothèque subsidiaire. Certains prêteurs peuvent refuser la charge subsidiaire si elle garantit d’autres dettes, ou exiger que vous remboursiez toutes les dettes qui en découlent et considérer qu’il s’agit d’un refinancement à un taux plus élevé.
Foire aux questions (FAQ)
Est-ce que ça vaut la peine de changer de prêteur hypothécaire au Canada?
Changer de prêteur peut être avantageux si les économies réalisées grâce à un taux d’intérêt plus bas ou à de meilleures conditions surpassent les frais ou les pénalités. Le moment le plus opportun est lors du renouvellement, puisque les emprunteurs peuvent changer d’institution sans frais de résiliation et, souvent, sans avoir à se requalifier selon le test de résistance. Comparer les offres de plusieurs prêteurs est la meilleure façon de déterminer si un transfert réduira réellement vos coûts globaux.
Peut-on changer de prêteur sans payer de pénalité?
Il est possible de changer de prêteur sans pénalité à la fin de votre terme hypothécaire. On parle alors d’un transfert ou d’un renouvellement. Par contre, changer de prêteur avant l’échéance du contrat, ou encore modifier le montant du prêt ou l’amortissement est considéré comme un refinancement et entraînera généralement une pénalité de remboursement anticipé.
Faut-il passer le test de résistance pour changer de prêteur?
Les emprunteurs qui changent de prêteur au moment du renouvellement, sans augmenter le montant de leur hypothèque ni prolonger l’amortissement, ne sont pas tenus de se requalifier selon le test de résistance. En revanche, les refinancements sont traités comme de nouvelles demandes d’achat et exigent que les emprunteurs réussissent le test auprès du nouveau prêteur.
Combien coûte un changement de prêteur hypothécaire au Canada?
Changer de prêteur peut impliquer des frais de quittance, d’évaluation, de notaire ainsi que des frais de transfert ou de cession. Pour attirer de nouveaux clients, certains prêteurs acceptent de couvrir ces frais. Si le changement survient en cours de terme, l’emprunteur pourrait aussi devoir payer des pénalités de remboursement anticipé, ce qui peut faire grimper la facture considérablement.
Quelle est la différence entre un transfert et un refinancement?
Le transfert consiste à déplacer le solde actuel et l’amortissement restant vers un nouveau prêteur lors du renouvellement. Le refinancement implique de mettre fin au contrat actuel pour augmenter le montant du prêt ou modifier l’amortissement, ce qui nécessite une nouvelle qualification et peut déclencher des pénalités.
Combien de temps faut-il pour changer de prêteur?
Le processus prend généralement quelques semaines, selon le prêteur, la rapidité de la collecte de documents et les délais juridiques. Les étapes comprennent la demande, l’approbation et la coordination entre les deux institutions pour finaliser le remboursement du prêt initial et le transfert du titre.
En conclusion
Changer de prêteur hypothécaire peut être un moyen efficace d’économiser de l’argent sur votre prêt hypothécaire. Il est plus avantageux de changer de prêteur à la fin de votre terme, à moins que les économies réalisées en obtenant un taux plus bas ou en exerçant les privilèges de remboursement anticipé soient plus importantes que les pénalités et les frais associés à la résiliation anticipée de votre prêt hypothécaire.
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