Hypothèques assurées vs assurables
Le choix entre une hypothèque assurée et une hypothèque assurable a un impact direct sur le montant de votre mise de fonds, sur qui devra assumer la prime d’assurance et sur le total des intérêts que vous paierez à long terme. Au Canada, on classe généralement les prêts hypothécaires en trois catégories : assurés, assurables ou non assurables.
L’hypothèque assurée permet de devenir propriétaire avec une mise de fonds aussi basse que 5 % du prix d’achat, tout en donnant accès aux taux d’intérêt les plus bas. De son côté, l’hypothèque assurable exige une mise de fonds d’au moins 20 %, mais offre tout de même des taux très concurrentiels, se rapprochant de ceux du marché assuré.
Ce guide détaille le fonctionnement de ces deux options et explique comment le prix d’achat, la période d’amortissement et les frais d’assurance influencent votre stratégie financière.
Les grandes lignes
- L’hypothèque assurée nécessite moins de 20 % de mise de fonds et offre les meilleurs taux.
- L’hypothèque assurable requiert au moins 20 % de mise de fonds, avec des taux qui frôlent ceux du marché assuré.
- Un taux assurable un peu plus élevé peut s’avérer plus économique au bout du compte, car il évite à l’emprunteur de payer la prime d’assurance.
Meilleurs taux hypothécaires
Qu’est-ce qu’une hypothèque assurée
Une hypothèque assurée (souvent appelée « à ratio élevé ») est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. L’emprunteur doit alors payer une prime d’assurance prêt hypothécaire pour protéger le prêteur en cas de défaut de paiement. Cette prime peut être ajoutée au solde du prêt pour être remboursée graduellement ou être payée en un seul versement lors de la transaction chez le notaire. Le coût de la prime est calculé selon le ratio prêt-valeur et le montant total de l’emprunt.
Les prêts à ratio élevé sont soumis à certaines limites, notamment un prix d’achat maximal de moins de 1,5 million de dollars. L’amortissement est généralement limité à 25 ans, à moins d’être un acheteur d’une première habitation ou d’acquérir une construction neuve, auquel cas il est possible d’étaler le remboursement sur 30 ans.
Qu’est-ce qu’une hypothèque assurable?
Une hypothèque assurable (ou à faible ratio) est un prêt pour lequel la mise de fonds est d’au moins 20 % du prix d’achat et qui répond aux critères d’admissibilité de l’assurance prêt hypothécaire. Contrairement aux hypothèques assurées, où l’emprunteur doit payer la prime, les hypothèques assurables sont généralement assurées « en bloc » par le prêteur pour son propre portefeuille.
Les hypothèques assurables comportent également des restrictions : le prix d’achat doit être inférieur à 1 million de dollars, l’amortissement maximal est de 25 ans et la propriété doit être occupée par le propriétaire ou un membre de sa famille immédiate.
Quand avez-vous besoin d’une hypothèque assurée?
L’hypothèque assurée est obligatoire lorsqu’un emprunteur ne dispose pas d’une mise de fonds d’au moins 20 %. Certains emprunteurs qui possèdent pourtant les 20 % choisissent de verser une mise de fonds moins élevée pour accéder aux meilleurs taux du marché. Voici les situations courantes où une hypothèque assurée est requise ou avantageuse :
- Vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat.
- Le prix d’achat de la propriété est de moins de 1,5 million de dollars.
- L’amortissement est de 25 ans ou moins (30 ans pour les acheteurs d’une première propriété et les constructions neuves).
- La propriété est occupée par le propriétaire.
- Vos ratios d’endettement respectent les normes du marché assuré et vous souhaitez bénéficier de taux préférentiels.
Quand avez-vous besoin d’une hypothèque assurable?
L’hypothèque assurable s’applique lorsqu’un emprunteur verse une mise de fonds d’au moins 20 % et que le prêt respecte les directives de l’assureur. Bien que les emprunteurs qui versent 20 % ou plus aient accès aux hypothèques non assurables (qui comportent moins de restrictions), certains préfèrent l’option assurable pour obtenir un taux plus bas. Voici pourquoi une hypothèque assurable peut être intéressante :
- Vous versez une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat.
- Le prix d’achat de la propriété est inférieur à 1 million de dollars.
- L’amortissement est de 25 ans ou moins.
- La propriété est occupée par le propriétaire.
- Le prêt répond aux critères de l’assureur et vous souhaitez accéder à des taux plus concurrentiels.
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Comparaison entre les hypothèques assurées et assurables
Le choix entre une hypothèque assurée et une hypothèque assurable ne dépend pas seulement de votre mise de fonds. Cela influence directement votre taux d’intérêt, le coût total de votre emprunt et votre flexibilité financière.
| Caractéristique | Hypothèque assurée | Hypothèque assurable |
|---|---|---|
| Mise de fonds | 5 % à 19,99 % | 20 % ou plus |
| Assurance prêt hypothécaire | Requise (payée par l’emprunteur) | Requise (payée par le prêteur) |
| Taux d’intérêt typiques | Les plus bas du marché | Plus bas que non assuré, mais plus hauts que assuré |
| Limite du prix d’achat | Jusqu’à 1,5 million $ | Jusqu’à 1 million $ |
| Amortissement | Jusqu’à 25 ans (30 ans pour les acheteurs d’une première propriété ou les constructions neuves) | Jusqu’à 25 ans |
| Type de propriété | Occupation par le propriétaire seulement | Occupation par le propriétaire seulement |
| Refinancement | Non admissible | Non admissible |
Pourquoi les taux sont-ils souvent plus bas pour les hypothèques assurées et assurables?
Les taux d’intérêt sont souvent moins élevés pour ces deux catégories parce qu’elles présentent moins de risques pour le prêteur. Lorsqu’une hypothèque est garantie par le gouvernement fédéral, le prêteur est protégé en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Cette protection accrue réduit les coûts de financement des prêteurs, qui peuvent alors offrir les taux les plus concurrentiels du marché.
L’hypothèque assurable bénéficie de cet avantage de prix parce qu’elle respecte les directives de l’assureur, même si l’emprunteur verse 20 % ou plus de mise de fonds. Par conséquent, les taux assurables sont souvent plus bas que les taux non assurables, bien qu’ils puissent être légèrement supérieurs aux taux assurés. Pour les emprunteurs disposant d’une mise de fonds importante, cela crée un juste milieu : profiter de meilleurs tarifs tout en évitant de payer la prime d’assurance prêt hypothécaire.
Taux hypothécaires : assuré vs assurable
Aujourd’hui, un emprunteur pour un prêt assuré pourrait obtenir 4,04 %, alors qu’un emprunteur pour un prêt assurable pourrait recevoir 4,09 %.
Sur une hypothèque de 500 000 $ avec un amortissement de 25 ans :
Versement assuré : 2 723 $
Versement assurable : 2 655 $
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Qui paie l’assurance pour une hypothèque assurée?
L’assurance prêt hypothécaire est payée par l’emprunteur, et non par le prêteur, afin de protéger ce dernier contre un éventuel défaut de paiement. La prime d’assurance peut être ajoutée directement au montant du prêt et remboursée au fil du temps dans vos versements périodiques, ou être payée en un seul montant forfaitaire lors de la clôture chez le notaire.
La plupart des emprunteurs choisissent d’inclure la prime dans l’hypothèque, l’intégrant ainsi au solde du prêt. Cela signifie que l’intérêt sera calculé sur cette prime (puisqu’elle fait maintenant partie de votre dette) et payé sur toute la durée de l’emprunt. Le coût de la prime est basé sur le ratio prêt-valeur : plus votre mise de fonds est petite, plus la prime est élevée.
Qui paie l’assurance pour une hypothèque assurable?
Dans le cas d’une hypothèque assurable, l’assurance prêt hypothécaire est généralement payée par le prêteur. On appelle cette protection une assurance « de portefeuille » ou assurance « de second rang ». Elle permet au prêteur de regrouper l’hypothèque avec d’autres prêts similaires pour réduire son risque. Cela lui donne également accès à un financement à faible coût par la titrisation hypothécaire, contrairement aux prêts non assurables qui doivent être financés par les fonds propres du prêteur.
Comme l’emprunteur ne paie généralement pas la prime directement, celle-ci n’est pas ajoutée au montant du prêt et n’augmente pas le solde de l’hypothèque. C’est l’une des raisons pour lesquelles les prêts assurables peuvent entraîner des versements mensuels et des frais d’intérêt totaux moins élevés, même si leur taux d’intérêt est légèrement supérieur à celui des prêts assurés. Bien que le traitement exact puisse varier selon l’institution, du point de vue de l’emprunteur, le coût de l’assurance est souvent intégré dans la tarification du prêteur plutôt que facturé comme une prime distincte.
Comment les taux assurés vs assurables influencent vos versements
On croit souvent que le taux d’intérêt le plus bas garantit toujours les coûts d’emprunt les plus bas. En réalité, bien que les hypothèques assurées offrent des taux inférieurs, elles exigent que l’emprunteur paie une assurance. Comme la prime est habituellement ajoutée au solde, l’emprunteur finit par payer de l’intérêt sur un prêt plus important que s’il avait versé une mise de fonds plus grande pour choisir une option assurable.
À mesure que la mise de fonds passe de 5 % à 10 %, puis à 15 %, la prime d’assurance diminue, ce qui réduit le montant total de l’hypothèque ainsi que le versement mensuel et l’intérêt total payé. C’est pourquoi les emprunteurs qui augmentent leur mise de fonds tout en restant dans la catégorie « assurée » peuvent souvent réduire leur coût global.
Dès que la mise de fonds atteint 20 %, le prêt peut devenir assurable. Même si le taux est un peu plus élevé, l’emprunteur évite d’ajouter une prime d’assurance à son solde. Ce montant de départ moins élevé se traduit souvent par un versement mensuel et un coût d’intérêt total plus bas sur le terme de l’hypothèque. Dans l’exemple ci-dessous, l’hypothèque assurable s’avère l’option la plus économique.
| Assuré (5 % de mise de fonds) | Assuré (10 % de mise de fonds) | Assuré (15 % de mise de fonds) | Assurable (20 % de mise de fonds) | |
|---|---|---|---|---|
| Prix d’achat | 500 000 $ | 500 000 $ | 500 000 $ | 500 000 $ |
| Mise de fonds | 25 000 $ | 50 000 $ | 75 000 $ | 100 000 $ |
| Montant du prêt (avant assurance) | 475 000 $ | 450 000 $ | 425 000 $ | 400 000 $ |
| Prime d’assurance | 19 000 $ (4,00 %) | 13 950 $ (3,10 %) | 11 900 $ (2,80 %) | 0 $ (payée par le prêteur) |
| Montant total de l’hypothèque | 494 000 $ | 463 950 $ | 436 900 $ | 400 000 $ |
| Taux d’intérêt | 4,04 % | 4,04 % | 4,04 % | 4,09 % |
| Versement mensuel (amort. 25 ans) | 2 609,36 $ | 2 450,54 $ | 2 307,67 $ | 2 123,64 $ |
| Intérêt total (terme de 5 ans) | 92 901,25 $ | 87 250,07 $ | 82 163,08 $ | 76 178,04 $ |
Le test de résistance s’applique toujours
Que vous versiez la mise de fonds minimale ou 20 %, vous devez tout de même vous qualifier selon le test de résistance établi par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). Cela signifie que le taux qui vous est offert n’est pas celui utilisé pour votre qualification. Le test de résistance exige que vous vous qualifiiez au plus élevé des deux taux suivants : 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %. Cela garantit que les emprunteurs peuvent assumer des versements plus élevés si les taux augmentent à l’avenir.
Par exemple, si on vous offre un taux assuré de 4,04 %, vous devrez vous qualifier à 6,04 %. Si on vous offre un taux assurable de 4,09 %, la qualification se fera à 6,09 %. Bien que les hypothèques assurées et assurables améliorent l’abordabilité grâce à des taux plus bas, les deux options sont testées par rapport à des taux de qualification plus élevés, ce qui peut influencer le montant que vous pouvez emprunter.
Foire aux questions (FAQ) sur les hypothèques assurées et assurables
Quelle est la différence entre une hypothèque assurée et une hypothèque assurable au Canada?
Une hypothèque assurée permet aux emprunteurs de verser une mise de fonds de moins de 20 % et exige une assurance prêt hypothécaire payée par l’emprunteur. Une hypothèque assurable nécessite une mise de fonds d’au moins 20 % et répond aux mêmes critères de prêt qu’une hypothèque assurée, mais c’est le prêteur qui assume la prime d’assurance.
Les hypothèques assurables nécessitent-elles une assurance prêt hypothécaire?
Les hypothèques assurables nécessitent une assurance, mais celle-ci est payée par le prêteur. Généralement, le prêteur couvre la prime, bien que dans certains cas particuliers, il puisse être demandé à l’emprunteur de s’en acquitter.
Les taux des hypothèques assurées sont-ils plus bas que les taux assurables?
Les taux assurés sont souvent légèrement inférieurs, car l’assurance obligatoire réduit le risque pour le prêteur. Cela dit, les taux assurables demeurent très concurrentiels et s’en rapprochent énormément. Dans bien des cas, l’écart est si mince qu’il est plus avantageux de choisir l’option assurable pour éviter de payer la prime d’assurance.
Un emprunteur peut-il obtenir un amortissement de 30 ans sur une hypothèque assurée?
Un amortissement assuré de 30 ans est possible dans certains cas précis, notamment pour les acheteurs d’une première propriété et pour ceux qui font l’acquisition d’une construction neuve.
En conclusion
Les hypothèques assurées et assurables permettent toutes deux d’accéder à des taux plus bas que les prêts non assurables, mais elles répondent à des besoins différents. L’hypothèque assurée est conçue pour les emprunteurs qui versent moins de 20 % de mise de fonds et souhaitent entrer sur le marché plus tôt. L’hypothèque assurable convient mieux à ceux qui disposent de 20 % ou plus et qui respectent les critères d’assurance, leur permettant ainsi de bénéficier de taux très avantageux.
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