Hypothèque assurée vs non assurée
Le choix entre une hypothèque assurée et une hypothèque non assurée influence le montant requis pour votre mise de fonds, la nécessité d’inclure ou non une prime d’assurance et le total des intérêts payés à long terme. Au Canada, les prêts hypothécaires sont classés en trois catégories : assurés, assurables ou non assurés.
L’hypothèque assurée offre des taux d’intérêt plus bas et permet d’acheter une propriété avec une mise de fonds aussi basse que 5 %, mais elle exige une assurance prêt hypothécaire. De son côté, l’hypothèque non assurée présente des taux d’intérêt légèrement plus élevés et requiert une mise de fonds minimale de 20 %, mais elle ne nécessite aucune assurance.
Ce guide détaille le fonctionnement des prêts assurés et non assurés au Canada. Nous comparerons les taux hypothécaires typiques et expliquerons quelle option pourrait s’avérer la plus économique selon votre situation.
Les grandes lignes
- Les taux des prêts assurés sont généralement plus bas, mais incluent des primes d’assurance qui augmentent le coût total.
- Les prêts non assurés ont des taux plus élevés, mais évitent les frais d’assurance et peuvent coûter moins cher au fil du temps.
- Augmenter votre mise de fonds peut réduire les primes d’assurance tout en vous permettant de bénéficier des taux assurés plus bas.
Meilleurs taux hypothécaires
Qu’est-ce qu’une hypothèque assurée?
Une hypothèque assurée (ou « à ratio élevé ») est un prêt pour lequel l’emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat. Ces prêts obligent l’emprunteur à payer une prime d’assurance prêt hypothécaire, laquelle protège le prêteur en cas de défaut de paiement. La prime peut être payée en un seul versement lors de la transaction chez le notaire ou être ajoutée au solde de l’hypothèque. Le coût de la prime est calculé selon le ratio prêt-valeur et varie en fonction du montant du prêt.
Les prêts à ratio élevé comportent des restrictions : le prix d’achat doit être inférieur à 1,5 million de dollars et l’amortissement est généralement limité à 25 ans. Toutefois, la période d’amortissement peut être portée à 30 ans pour les acheteurs d’une première propriété ou pour toute personne faisant l’acquisition d’une construction neuve.
Qu’est-ce qu’une hypothèque non assurée?
Une hypothèque non assurée (ou conventionnelle) est un prêt pour lequel l’emprunteur verse une mise de fonds d’au moins 20 %, ce qui permet d’éviter l’assurance prêt hypothécaire. Contrairement aux prêts assurés, les hypothèques conventionnelles n’imposent pas de limite de prix d’achat ou de période d’amortissement.
On utilise ce type de financement pour les propriétés de plus de 1,5 million $, les résidences secondaires, les immeubles locatifs ou encore les propriétés de 1 million $ et plus dont l’amortissement dépasse 25 ans. En résumé, on se tourne vers l’hypothèque non assurée lorsque le profil de l’emprunteur ou le type de propriété ne cadre pas avec les critères des prêts assurés ou assurables.
Quand l’hypothèque assurée est-elle nécessaire?
L’hypothèque assurée est obligatoire si vous n’avez pas le montant minimal requis pour une mise de fonds de 20 %. Ces prêts doivent répondre aux normes rigoureuses des assureurs hypothécaires canadiens. Cela dit, certains acheteurs choisissent cette option volontairement pour profiter de taux plus avantageux, même s’ils ont les fonds nécessaires pour verser 20 %. Voici les cas de figure les plus courants :
- Votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat.
- Le prix de la propriété est inférieur à 1,5 million $.
- L’amortissement est de 25 ans ou moins (30 ans pour les acheteurs d’une première habitation ou les constructions neuves).
- Vous habitez la propriété.
- Vos ratios d’endettement respectent les critères des assureurs et vous voulez obtenir un meilleur taux.
Quand l’hypothèque non assurée est-elle nécessaire?
L’hypothèque non assurée s’impose lorsque la propriété ne répond pas aux critères d’assurance, ou si vous préférez verser 20 % ou plus afin d’éviter de payer la prime d’assurance. Voici les situations où cette option est la plus appropriée :
- Vous versez une mise de fonds de 20 % ou plus.
- La propriété vaut 1 million $ ou plus, ce qui la rend inadmissible à une hypothèque assurable.
- La propriété vaut 1,5 million $ ou plus, ce qui la rend inadmissible à une hypothèque assurée.
- La période d’amortissement dépasse 25 ans.
- Il s’agit d’un immeuble de placement (locatif).
- Vous effectuez un refinancement de votre prêt actuel.
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Comparaison entre les hypothèques assurées et non assurées
Le choix entre une hypothèque assurée et une hypothèque non assurée ne dépend pas uniquement de votre mise de fonds. Cela influence directement votre taux d’intérêt, le coût total de votre emprunt et votre flexibilité financière.
| Caractéristique | Hypothèque assurée | Hypothèque non assurée |
|---|---|---|
| Caractéristique | Hypothèque assurée | Hypothèque non assurée |
| Mise de fonds | 5 % à 19,99 % | 20 % ou plus |
| Assurance prêt hypothécaire | Requise (payée par l’emprunteur) | Non requise |
| Taux d’intérêt typiques | Les plus bas du marché | Plus élevés en raison d’un risque accru pour le prêteur |
| Limite du prix d’achat | Jusqu’à 1,5 million $ | Aucun plafond |
| Amortissement | Jusqu’à 25 ans (30 ans pour les acheteurs d’une première propriété ou les constructions neuves) | Peut excéder 25 ans |
| Type de propriété | Occupation par le propriétaire seulement | Occupation par le propriétaire et immeubles de placement |
| Refinancement | Non admissible | Entièrement admissible |
Taux hypothécaires : assuré vs non assuré
Aujourd’hui, un emprunteur pour un prêt assuré pourrait obtenir 4,04 %, alors qu’un emprunteur pour un prêt non assuré pourrait recevoir 4,54 %.
Sur une hypothèque de 500 000 $ avec un amortissement de 25 ans :
Versement assuré : 2 723 $
Versement non assuré : 2 778 $
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Pourquoi les taux des hypothèques assurées sont-ils plus bas?
Les hypothèques assurées offrent des taux d’intérêt plus bas parce qu’elles présentent moins de risques pour les prêteurs. Lorsqu’une hypothèque est garantie par le gouvernement du Canada et protégée contre le risque de défaut par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty, le prêteur est couvert si l’emprunteur cesse ses paiements. Cette protection permet aux prêteurs d’accéder à un financement moins coûteux par l’entremise des titres hypothécaires. Il en résulte un coût de prêt inférieur, qui est transféré aux emprunteurs sous forme de taux hypothécaires plus bas.
Pourquoi les taux des hypothèques non assurées sont-ils plus élevés?
Les taux des hypothèques non assurées sont plus élevés parce que le prêteur assume l’intégralité du risque lié au prêt, sans protection supplémentaire contre le défaut de paiement. Contrairement aux prêts assurés, qui bénéficient de la garantie du gouvernement fédéral par l’entremise des assureurs, les prêts non assurés obligent les prêteurs à mobiliser davantage de capitaux et à inclure une prime de risque plus élevée dans leur tarification. La combinaison d’un risque accru et de coûts de financement plus élevés se traduit par un taux d’intérêt plus important.
Qui paie l’assurance pour une hypothèque assurée?
L’assurance prêt hypothécaire est payée par l’emprunteur, et non par le prêteur, même si elle sert à protéger ce dernier contre un éventuel défaut de paiement. La prime peut être ajoutée directement au montant de l’hypothèque pour être remboursée au fil du temps avec vos versements réguliers, ou être payée en un seul versement lors de la clôture chez le notaire.
La majorité des emprunteurs choisissent d’inclure la prime dans l’hypothèque, l’intégrant ainsi au solde du prêt. Cela signifie que l’intérêt sera calculé sur cette prime (puisqu’elle fait maintenant partie de votre dette) et payé sur toute la durée du prêt. Le coût de la prime est basé sur le ratio prêt-valeur : plus votre mise de fonds est petite, plus la prime est élevée.
Comment les taux assurés vs non assurés influencent vos versements
On croit souvent que le taux d’intérêt assuré plus bas garantit toujours des mensualités moins élevées. En réalité, le fait d’ajouter la prime d’assurance au prêt augmente le montant total emprunté, ce qui peut annuler une partie des économies réalisées grâce au taux plus bas. Dans bien des cas, verser une mise de fonds plus importante tout en restant sous la barre des 20 % offre le meilleur équilibre.
À mesure que la mise de fonds passe de 5 % à 10 %, puis à 15 %, la prime d’assurance diminue, ce qui réduit le montant total du prêt et les intérêts payés à long terme. Parallèlement, l’emprunteur profite toujours des taux assurés, qui sont généralement plus concurrentiels que les taux non assurés.
Cette combinaison se traduit souvent par des mensualités réduites et moins d’intérêts payés sur le terme de l’hypothèque. Si vous avez une mise de fonds plus importante, le fait de verser entre 15 % et 19,99 % constitue le compromis le plus stratégique pour maximiser vos économies globales.
| Assuré (5 % de mise de fonds) | Assuré (10 % de mise de fonds) | Assuré (15 % de mise de fonds) | Assurable (20 % de mise de fonds) | |
|---|---|---|---|---|
| Prix d’achat | 500 000 $ | 500 000 $ | 500 000 $ | 500 000 $ |
| Mise de fonds | 25 000 $ | 50 000 $ | 75 000 $ | 100 000 $ |
| Montant du prêt (avant assurance) | 475 000 $ | 450 000 $ | 425 000 $ | 400 000 $ |
| Prime d’assurance | 19 000 $ (4,00 %) | 13 950 $ (3,10 %) | 11 900 $ (2,80 %) | 0 $ (payée par le prêteur) |
| Montant total de l’hypothèque | 494 000 $ | 463 950 $ | 436 900 $ | 400 000 $ |
| Taux d’intérêt | 4,04 % | 4,04 % | 4,04 % | 4,09 % |
| Versement mensuel (amort. 25 ans) | 2 609,36 $ | 2 450,54 $ | 2 307,67 $ | 2 222,80 $ |
| Intérêt total (terme de 5 ans) | 92 901,25 $ | 87 250,07 $ | 82 163,08 $ | 84 785,43 $ |
Le test de résistance s’applique toujours
Peu importe le montant de votre mise de fonds ou le type de prêt (assuré ou non assuré), vous devez tout de même vous qualifier selon le test de résistance établi par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF). Cette règle exige que les emprunteurs se qualifient au plus élevé des deux taux suivants : 5,25 % ou leur taux contractuel plus 2 %. Cela garantit qu’ils pourront assumer des versements plus élevés si les taux augmentent à l’avenir.
En pratique, cela signifie que le taux plus bas d’une hypothèque assurée ne facilite pas automatiquement la qualification. Par exemple, si on vous offre un taux assuré de 4,04 %, vous devrez vous qualifier à 6,04 %. Si on vous offre un taux non assuré de 4,54 %, la qualification se fera à 6,54 %. Les deux options sont testées par rapport à des taux de qualification plus élevés, ce qui joue un rôle clé dans le montant que vous pourrez emprunter.
Foire aux questions (FAQ) sur les hypothèques assurées et non assurées
Quelle est la différence entre les taux des hypothèques assurées et non assurées au Canada?
Les taux des hypothèques assurées sont généralement plus bas, car le prêt est garanti par une assurance prêt hypothécaire, ce qui réduit le risque pour les prêteurs. Les taux des hypothèques non assurées sont plus élevés parce que le prêteur assume l’intégralité du risque de défaut de l’emprunteur.
Les hypothèques assurées sont-elles toujours moins chères que les hypothèques non assurées?
Les hypothèques assurées offrent des taux d’intérêt plus bas, mais l’ajout de la prime d’assurance peut les rendre plus coûteuses à long terme, surtout si cette prime est ajoutée au solde du prêt.
Pourquoi les prêteurs offrent-ils des taux plus bas pour les hypothèques assurées?
Les prêteurs prennent moins de risques et peuvent accéder à un financement moins coûteux pour les prêts assurés grâce aux titres garantis par le gouvernement, ce qui leur permet de transférer ces économies aux emprunteurs sous forme de taux réduits.
Puis-je passer d’une hypothèque assurée à une hypothèque non assurée plus tard?
Vous ne pouvez pas supprimer l’assurance d’un prêt assuré existant. Toutefois, une fois que vous détenez 20 % de l’équité sur votre propriété, un refinancement transformera automatiquement votre hypothèque assurée en une hypothèque non assurée.
En conclusion
Le choix entre une hypothèque assurée et une hypothèque non assurée ne repose pas uniquement sur le taux d’intérêt. L’hypothèque assurée peut vous aider à entrer sur le marché plus rapidement avec une mise de fonds moins élevée. L’hypothèque non assurée, quant à elle, vous donne plus de contrôle sur le prix d’achat, le type de propriété et votre stratégie à long terme. Dans bien des cas, la stratégie la plus rentable se situe entre les deux : une mise de fonds légèrement plus élevée réduit les frais d’assurance tout en vous donnant accès à des taux assurés très concurrentiels.
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