Les récents changements survenus sur le marché immobilier et hypothécaire canadien, notamment l’augmentation de la limite du prêt hypothécaire assuré et la révision des limites d’amortissement pour les acheteurs d’une première maison et ceux qui achètent une maison nouvellement construite, ont suscité des discussions parmi les acheteurs, les experts du secteur et les institutions financières. À cause de ces changements, il est plus difficile de s’y retrouver sur le marché de l’immobilier et de comprendre les taux d’intérêt hypothécaires. Examinons ces changements, leurs conséquences sur l’accessibilité financière et ce que vous devez savoir avant d’acheter votre prochaine maison.

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Les grandes lignes

• L’augmentation de la limite du prêt hypothécaire assuré et de l’amortissement vise à améliorer l’accessibilité financière pour les acheteurs d’une première maison.
• L’augmentation de l’amortissement est également disponible pour toute personne achetant une maison nouvellement construite.
• L’augmentation des limites de défaut de paiement des prêts hypothécaires est accessible pour tous les nouveaux achats.

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Qu’est-ce que l’augmentation du plafond hypothécaire assuré?

La limite de l’hypothèque assurée fait référence au montant maximum du prêt admissible à l’assurance prêt hypothécaire, qui protège les prêteurs si les emprunteurs ne remboursent pas leurs prêts. Historiquement, les prêts hypothécaires assurés étaient plafonnés à 1 million de dollars. Toutefois, en raison de la hausse des prix de l’immobilier et des pressions économiques, le gouvernement a annoncé une augmentation de cette limite à 1,5 million de dollars.

Cette décision témoigne d’un effort pour rendre les maisons plus abordables pour les acheteurs, en particulier dans les marchés à coûts élevés comme Toronto et Vancouver, où la valeur des propriétés dépasse souvent le plafond précédent. En augmentant la limite, un plus grand nombre d’acheteurs pourront bénéficier de prêts hypothécaires assurés, ce qui leur permettra de profiter de taux hypothécaires plus bas et de mises de fonds moins élevées.

En quoi la baisse de la mise de fonds profite-t-elle aux emprunteurs?

Par exemple, si vous aviez acheté une maison à Toronto ou à Vancouver l’année dernière pour 1,4 million de dollars, vous auriez dû verser une mise de fonds de 20 %.

La mise de fonds s’élève à 1 400 000 $ x 0,20, soit 280 00  $.

Si le prix de la même maison est passé à 1 495 000 $ cette année, vous pourriez l’acheter en versant une mise de fonds de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur les 995 000 $ restants.

Dans ce cas, la mise de fonds est de 124 000 $, soit 500 000 $ x 0,05 plus 995 000 $ x 0,10.

Même si la valeur de cette même propriété a augmenté de 95 000 $ depuis l’année dernière, avec la nouvelle limite d’assurance par défaut, vous pouvez acheter la propriété avec la moitié de la mise de fonds, ce qui vous permet d’économiser 156 000 $ en mise de fonds si vous aviez prévu de verser 20 % au départ.

Limites des hypothèques assurées, assurables ou non assurées

Au Canada, les hypothèques sont classées en trois catégories principales selon qu’elles soient ou non éligibles à l’assurance prêt hypothécaire :

Hypothèque assurée

• S’applique aux hypothèques à ratio élevé (mise de fonds inférieure à 20 %).
• Nécessite une assurance hypothécaire obligatoire fournie par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty.
• Les taux d’intérêt sont généralement plus bas en raison de la réduction du risque pour les prêteurs.

Hypothèque assurable

• S’applique aux hypothèques à faible ratio (mise de fonds de 20 % ou plus).
• Ne nécessite pas d’assurance si la valeur de la propriété est inférieure à 1 million de dollars au moment du renouvellement ou de l’achat.
• Les prêteurs peuvent choisir d’assurer l’hypothèque en portefeuille, ce qui permet d’obtenir de meilleurs taux pour l emprunteur.

Hypothèque non assurée

• Ce type de prêt s’applique aux propriétés dépassant les limites assurables ou ne répondant pas aux critères d’assurance, comme l’achat ou le renouvellement d’une propriété d’une valeur supérieure à 1 million de dollars avec une mise de fonds de 20 % ou plus, ou les refinancements qui ne relèvent pas explicitement la construction de logements accessoires. 
• Ce type de prêt implique généralement des taux d’intérêt plus élevés en raison du risque accru pour les prêteurs.

Type	Assuré	Assurable	Non assuré
Mise de fonds	Moins de 20 %	20 % ou plus	20 % ou plus
Assurance nécessaire	Obligatoire	Facultatif (à la discrétion du prêteur)	Non admissible à l’assurance
Taux d’intérêt	Taux d’intérêt les plus bas	Taux d’intérêt légèrement supérieurs à ceux des prêts assurés	Taux d’intérêt plus élevés
Amortissement maximum	25 ans 30 ans pour les nouveaux acteurs 30 ans pour l’achat d’une maison nouvellement construite	25 ans	30 ans
Mise de fonds minimum	125 000 $ 5 % sur les premiers 500 000 $ 10 % sur le million de dollars suivant	20 % du prix d’achat ou de la valeur évaluée	20 % du prix d’achat ou de la valeur évaluée 50 % au-delà d’une limite spécifique (à la discrétion du prêteur*) *le prêteur appliquera une échelle mobile pour les propriétés situées en dehors de la région du Grand Toronto et de la région métropolitaine de Vancouver.
Valeur maximale de la propriété	Moins de 1 500 000 $ Jusqu’à 2 000 000 $ pour les refinancements assurés afin de construire des logements accessoire	Moins de 1 000 000 $	N’importe quel montant (basé sur la discrétion du prêteur, l’évaluation du risque et les politiques de prêt pour l’emplacement de la propriété en question)
Cote de crédit requise	600 et plus en fonction des ratios de prêt 39/44 (ABD/ATD)	600 et plus en fonction des ratios de prêt 39/44 (ABD/ATD)	600 et plus en fonction des ratios de prêt 39/44 (ABD/ATD)

Réactions et tendances du marché

Les acteurs du secteur, notamment les courtiers hypothécaires et les professionnels de l’immobilier, ont exprimé des avis partagés sur ces changements. Certains professionnels considèrent l’augmentation de la limite du prêt hypothécaire assuré comme une étape positive pour favoriser l’accès à la propriété sur les marchés où les prix sont élevés. D’autres, en revanche, craignent que les exigences de revenu ne placent encore la barre trop haut pour que la plupart des Canadiens puissent acheter une maison d’une valeur supérieure à 1 million de dollars avec la mise de fonds minimale.

S’orienter dans le nouvel environnement hypothécaire

Les récents changements apportés aux plafonds des prêts hypothécaires assurés peuvent représenter un défi pour les emprunteurs, alors que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter à long terme. Voici quelques conseils à l’intention des candidats à l’achat d’une maison :

1. Obtenez une préapprobation : Compte tenu des modifications apportées aux règles, le fait d’obtenir une préapprobation par un professionnel du crédit hypothécaire peut vous aider à déterminer votre capacité d’emprunt.
2. Envisagez un taux fixe : Le fait d’opter pour un taux fixe peut offrir une plus grande stabilité financière dans un contexte de taux imprévisibles, en particulier pour un acheteur d’une première maison qui doit faire face à de nombreuses nouvelles obligations financières.
3. Travailler avec un courtier : Les courtiers hypothécaires peuvent offrir des conseils personnalisés et vous aider à trouver les meilleurs taux hypothécaires dans un marché concurrentiel. Ou travaillez avec un prêteur direct au consommateur comme nesto, où tous nos experts hypothécaires sont des courtiers ou des agents hypothécaires professionnels agréés dans leur province.

Foire aux questions (FAQ) sur la hausse du plafond des hypothèques assurées

En conclusion

L’augmentation de la limite du prêt hypothécaire assuré, associée à l’allongement de l’amortissement pour les nouveaux acheteurs et ceux qui achètent une maison neuve, marque un changement important sur le marché immobilier canadien. Il est essentiel que les acheteurs comprennent ces changements pour prendre des décisions judicieuses en fonction de leur situation financière particulière. 

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