Fondamentaux de l'Hypothèque

Puis-je obtenir une hypothèque sur 30 ans au Canada?

Puis-je obtenir une hypothèque sur 30 ans au Canada?

Table des matières

    Les termes « prêt hypothécaire sur 25 ans » ou « prêt hypothécaire sur 30 ans » au Canada font référence à la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire. La période d’amortissement est la durée nécessaire pour rembourser intégralement le solde du prêt hypothécaire au moyen de versements réguliers. 

    Bien que la période d’amortissement la plus courante au Canada soit de 25 ans, plusieurs emprunteurs préfèrent prolonger la période d’amortissement, surtout dans le contexte actuel de taux d’intérêt élevés. Dans cet article, nous verrons ce qu’est un prêt hypothécaire sur 30 ans, comment l’obtenir et pourquoi de nombreux acquéreurs n’y ont pas accès.


    Les grandes lignes

    • Un prêt hypothécaire de 30 ans fait référence à l’amortissement ou à la durée nécessaire pour rembourser intégralement le solde du prêt hypothécaire. 
    • L’amortissement sur 30 ans n’est généralement accessible qu’aux personnes dont la mise de fonds est d’au moins 20 %.
    • Un prêt hypothécaire sur 30 ans peut permettre de réduire le montant des versements mensuels. En revanche, son taux d’intérêt sera plus élevé pendant toute la durée du prêt.

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    Puis-je obtenir une hypothèque sur 30 ans au Canada?

    Bien qu’il soit possible d’obtenir un prêt hypothécaire sur 30 ans au Canada, la majorité des emprunteurs privilégient une période d’amortissement de 25 ans. Cela s’explique principalement par le fait que la SCHL n’offre une couverture d’assurance prêt hypothécaire que pour les prêts hypothécaires dont la période d’amortissement maximale est de 25 ans. En fait, ce n’est pas qu’il soit impossible d’obtenir un prêt hypothécaire sur 30 ans, c’est qu’il est beaucoup plus difficile de le faire sans une mise de fonds importante. 

    Mise à jour : Les modifications récemment annoncées de la réglementation sur les prêts hypothécaires assurés devraient entrer en vigueur le 1er août 2024. Ces nouvelles dispositions assoupliront les règles d’amortissement pour les acheteurs d’une première propriété, ce qui leur permettra de contracter un prêt hypothécaire amorti sur 30 ans lors de l’achat d’une habitation nouvellement construite.

    Quel est l’amortissement le plus long que l’on puisse obtenir au Canada?

    Aujourd’hui, la période d’amortissement d’un prêt hypothécaire classique est de 25 ans, mais il existait auparavant des prêts hypothécaires offrant une période d’amortissement pouvant aller jusqu’à 40 ans pour les prêts hypothécaires assurés. Le gouvernement fédéral du Canada a toutefois supprimé cette possibilité en 2008, dans le cadre du durcissement de la réglementation hypothécaire, et la période d’amortissement maximale a été ramenée à 35 ans. En 2011, celle-ci a été réduite à 30 ans; puis en 2012, elle a été ramenée à 25 ans. 

    Aujourd’hui, l’amortissement maximal autorisé pour les prêts hypothécaires assurés est de 25 ans, ce qui en fait l’option la plus populaire. Il n’existe pas de période d’amortissement maximale pour les prêts hypothécaires non assurés. Les prêteurs à risque proposent des prêts hypothécaires avec une période d’amortissement supérieure à 30 ans. Toutefois, les personnes qui optent pour des prêts hypothécaires non assurés peuvent choisir un amortissement de 30 ans auprès des prêteurs de premier ordre s’ils renoncent à l’option de 25 ans.

    Avantages et inconvénients d’une hypothèque sur 30 ans au Canada

    Avantages Inconvénients
    Un plus grand pouvoir d’achat Taux d’intérêt plus élevés
    Des versements hypothécaires moins élevés Croissance lente de la valeur nette
    Une plus grande flexibilité Coûts de portage de l’intérêt plus élevés
    Non assuré – pas de primes d’assurance hypothécaire Nécessite une mise de fonds de 20 % ou plus

    Avantages de l’hypothèque sur 30 ans 

    Il est important de peser le pour et le contre avant d’opter pour un prêt hypothécaire sur 30 ans. Voici pourquoi certains acheteurs préfèrent opter pour un prêt hypothécaire sur 30 ans.

    Plus grand pouvoir d’achat

    Avec un prêt hypothécaire sur 30 ans, votre capacité d’emprunt augmente, ce qui vous permet d’acheter une propriété plus cher. Un des principaux facteurs évalués par les prêteurs est le ratio d’amortissement de la dette. En étalant vos versements hypothécaires sur 30 ans plutôt que sur 25 ans, vous réduisez vos versements mensuels, ce qui vous permet d’être plus facilement admissible à un prêt plus élevé, ce qui augmente votre pouvoir d’achat.

    Réduction du versement hypothécaire

    Comme vos versements hypothécaires sont étalés sur 5 ans de plus, vos versements mensuels s’en trouvent réduits, ce qui vous permet de disposer de fonds supplémentaires chaque mois. Ces fonds supplémentaires peuvent être épargnés en cas d’urgence ou investis, ce qui vous procure une plus grande tranquillité d’esprit.

    Plus de flexibilité

    Étant donné que la SCHL n’assure pas les hypothèques sur 30 ans pour tout le monde, cela permet certaines libertés. L’une d’elles est la liberté d’acheter une propriété de plus d’un million de dollars, sous réserve des limites de prêt imposées par le prêteur là où se trouve la propriété. Un autre avantage de l’amortissement sur 30 ans est la possibilité de transférer vos prêts hypothécaires à une nouvelle résidence de plus d’un million de dollars, bien que vous ne puissiez transférer que le solde restant et l’amortissement.

    Supposons, par exemple, que vous soyez propriétaire d’un appartement d’une valeur actuelle de 700 000 $. Vous pourriez déplacer ou transférer ce prêt hypothécaire sur une nouvelle propriété d’une valeur supérieure à 1 000 000 $ que vous souhaitez acheter, ce qui ne serait pas possible avec un prêt hypothécaire assuré. Dans ce cas, il vous faudrait probablement résilier votre prêt hypothécaire actuel, payer une pénalité pour remboursement anticipé et, éventuellement, perdre votre taux d’intérêt plus bas.

    Possibilité d’augmenter facilement les versements

    Étant donné que votre versement hypothécaire est moins élevé si vous optez pour un prêt hypothécaire sur 30 ans, vous pouvez utiliser tous les privilèges de remboursement anticipé qui vous permettront d’effectuer des versements supplémentaires et de rembourser votre prêt hypothécaire dans un délai plus court, sans aucune pénalité. 

    Autrement dit, vous pouvez rembourser votre prêt hypothécaire en moins de 30 ans, ce qui accélère votre calendrier de remboursement et réduit le coût total de l’intérêt. Cela vous permet d’utiliser à bon escient les gains imprévus ou les augmentations de revenus. Vous pouvez réduire l’amortissement à tout moment en effectuant des paiements supplémentaires ou en versant des sommes forfaitaires dans la limite de votre plafond annuel de remboursement anticipé.

    Une fois que vous avez accumulé au moins 35 % de valeur nette dans votre propriété et que la valeur de celle-ci n’a pas dépassé 1 million de dollars, vous pouvez, au moment du renouvellement, bénéficier de taux d’assurance plus bas en renouvelant votre contrat pour une période d’amortissement de 25 ans ou moins. Bien que plus élevés que les taux assurés, les taux assurables sont comparables et en général beaucoup plus bas que les taux non assurés.

    Les taux assurables permettent au prêteur de souscrire auprès de la SCHL une assurance de portefeuille globale à faible ratio afin de se protéger contre le risque de défaut de paiement de son hypothèque. Cela vous permet d’obtenir des taux beaucoup plus bas pour le renouvellement de votre hypothèque.

    Inconvénients de l’hypothèque sur 30 ans

    Si vous envisagez d’opter pour un prêt hypothécaire sur 30 ans, il est important de vous assurer que les inconvénients ne l’emportent pas sur les avantages. Voici les raisons pour lesquelles certains acheteurs préfèrent ne pas opter pour un prêt hypothécaire sur 30 ans.

    Des taux beaucoup plus élevés

    Le taux le plus bas pour un amortissement sur 30 ans au Canada est généralement plus élevé que pour un prêt hypothécaire similaire avec un amortissement sur 25 ans. Cela s’explique par le fait que l’amortissement sur 30 ans n’est autorisé que pour les hypothèques non assurées. Non seulement vous paierez un taux d’intérêt plus élevé, mais vous le ferez aussi sur une plus longue période, ce qui augmentera le montant total de l’intérêt que vous paierez sur toute la durée du prêt hypothécaire. 

    Les prêts hypothécaires assurés contre le défaut de paiement ont les taux d’intérêt les plus bas parce que l’assurance hypothécaire supplémentaire protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Les prêteurs offrent les taux les plus bas en raison du risque réduit, ce qui encourage les emprunteurs à opter pour cette solution. Les hypothèques non assurées sont plus risquées pour le prêteur, qui intègre donc ce risque dans le taux hypothécaire qui vous est proposé afin de le compenser dans le cadre de ses coûts de financement.

    Croissance ralentie de la valeur nette

    Lorsque vous choisissez un amortissement sur 30 ans, il est important de comprendre qu’il vous faudra plus de temps pour rembourser votre prêt hypothécaire et que vous paierez plus d’intérêt au fil du temps. Le prix de la maison peut ne pas augmenter aussi rapidement que le solde de votre prêt hypothécaire diminue pendant cette même période. Même si vous vous constituez une valeur nette en remboursant votre prêt hypothécaire, il se peut que cette valeur ne corresponde pas à l’augmentation du prix des habitations. Les prix immobiliers ont tendance à augmenter et à diminuer dans la direction opposée à la tendance des taux hypothécaires, et ce, à n’importe quel moment.

    Plus d’intérêt en raison de versements moins élevés

    Un amortissement sur 30 ans de votre prêt hypothécaire permet de réduire les versements mensuels ou bihebdomadaires puisque les versements sont étalés sur une plus longue période. Cela signifie toutefois que vous continuez à payer de l’intérêt pendant ces 5 ans supplémentaires. En conséquence, vous paierez plus d’intérêt sur la durée de votre prêt hypothécaire. Il est d’autant plus important de noter que vous supporteriez toujours ces coûts supplémentaires si votre taux d’intérêt était le même que celui d’un prêt hypothécaire de 25 ans.

    Nécessite une mise de fonds de 20 % ou plus

    Une hypothèque amortie sur 30 ans exige généralement une mise de fonds de 20 % ou plus, ce qui prend plus de temps à accumuler que la mise de fonds minimale de 5 % exigée pour une hypothèque de 25 ans. Le fait d’épargner 20 % du prix d’achat au lieu de seulement 5 % peut retarder considérablement la réalisation du projet d’accession à la propriété et éventuellement affecter les montants de qualification des emprunteurs si les réglementations ( comme le test de stress) ou les prix de l’immobilier (qui augmentent) deviennent plus restrictifs.

    Meilleurs taux hypothécaires

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    Hypothèques canadiennes sur 30 ans : Hypothèques à ratio élevé ou à ratio faible

    Un prêt hypothécaire à ratio élevé est un prêt hypothécaire pour lequel la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Une hypothèque à faible ratio, quant à elle, est caractérisée par une mise de fonds égale ou supérieure à 20 % du prix d’achat.

    • Un prêt hypothécaire à ratio élevé entraîne l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire, également appelée assurance de la SCHL. Ce type de prêt est assorti d’une période d’amortissement maximale de 25 ans. De nouveaux changements, qui entreront en vigueur le 1er août 2024, assoupliront la règle de l’amortissement sur 25 ans pour les acheteurs d’une première habitation préconstruite ou nouvellement construite, ce qui leur permettra d’opter pour un prêt hypothécaire assuré amorti sur 30 ans.
    • Les prêts hypothécaires à faible ratio peuvent ne pas exiger directement de l’emprunteur qu’il paie une assurance contre le défaut de paiement, ce qui vous permettra d’économiser de l’argent en n’ajoutant pas cette dépense supplémentaire. Avec les prêteurs de premier ordre, ce type de prêt peut également avoir une période d’amortissement allant jusqu’à 30 ans. 

    Au-delà de la mise de fonds minimale obligatoire de 20 %, les critères d’admissibilité sont les mêmes que pour tout autre prêt hypothécaire, à savoir la cote de crédit de l’emprunteur potentiel, ses revenus et son ratio d’endettement. Tous ces éléments sont minutieusement évalués par les prêteurs afin de déterminer le risque associé à l’octroi d’un prêt hypothécaire au demandeur.

    Remarque : Si vous achetez une première propriété, qu’il s’agisse d’une habitation préconstruite ou nouvellement construite, et que vous répondez aux critères d’admissibilité ci-dessus, vous pouvez bénéficier d’un prêt hypothécaire amorti sur 30 ans avec une mise de fonds inférieure à 20 % si les modifications proposées dans le budget 2024 sont approuvées.

    Votre cote de crédit joue un rôle essentiel dans la détermination de votre admissibilité à un prêt hypothécaire. Elle sert d’indicateur des habitudes de remboursement de dettes et de la discipline financière de l’emprunteur.

    Le revenu est un autre facteur important qui joue sur l’admissibilité. Les prêteurs doivent s’assurer que l’emprunteur dispose d’une source de revenus stable, capable de couvrir les versements hypothécaires, les taxes foncières et les frais de chauffage tout au long de la durée du prêt. 

    Le ratio de l’amortissement de la dette est également pris en compte. Ce ratio compare le montant total des dettes d’une personne à ses revenus. Un ratio plus faible indique que la personne dispose d’un pourcentage plus élevé de ses revenus pour les versements hypothécaires. Le prêteur utilisera jusqu’à 35 % de votre revenu brut pour couvrir les coûts d’une hypothèque non assurée et jusqu’à 39 % si votre hypothèque est assurée. Toutefois, si votre cote de crédit est inférieure à 680, le prêteur peut se limiter à 32 % de votre revenu brut pour rembourser votre prêt hypothécaire.

    Quel est le meilleur amortissement hypothécaire pour vous?

    Un amortissement plus long n’est pas toujours la meilleure option. Bien que cela permette de réduire vos versements mensuels et de dégager des liquidités, cela peut aussi augmenter considérablement le total de l’intérêt que vous paierez sur la durée de l’hypothèque. Il est important d’évaluer votre situation financière, y compris le montant que vous avez épargné pour votre mise de fonds. Vous devez également examiner vos objectifs à court et à long terme afin de déterminer si un amortissement prolongé vous permet d’atteindre ceux-ci.

    Comparaison entre l’hypothèque sur 30 ans et l’hypothèque sur 20 ans au Canada

    Voici une comparaison entre l’hypothèque sur 20 ans et l’hypothèque sur 30 ans pour une propriété de 800 000 $ avec un taux fixe de 5 ans.

    Hypothèque sur 20 ans (assurée par la SCHL) Hypothèque sur 20 ans (mise de fonds de 20 %) Hypothèque sur 30 ans (mise de fonds de 20 %)
    Mise de fonds minimale 55 000 $ 160 000 $ 160 000 $
    Prime de la SCHL 29 800 $ s.o. s.o.
    Montant total de l’hypothèque 774 800 $ 640 000 $ 640 000 $
    Taux d’intérêt  5,19 % 5,39 % 5,99 %
    Versement mensuel 5 171 $ 4 341 $ 3 803 $
    Total de l’intérêt 466 286 $ 401 940 $ 729 033 $
    Montant total de l’hypothèque 1 241 086 $ 1 041 940 $ 1 369 033 $

    Comparaison entre l’hypothèque sur 30 ans et l’hypothèque sur 25 ans au Canada

    Voici une comparaison entre l’hypothèque sur 25 ans et l’hypothèque sur 30 ans pour une propriété de 800 000 $ avec un taux fixe de 5 ans.

    Hypothèque sur 25 ans (assurée par la SCHL) Hypothèque sur 25 ans (mise de fonds de 20 %) Hypothèque sur 30 ans (mise de fonds de 20 %)
    Mise de fonds minimale 55 000 $ 160 000 $ 160 000 $
    Prime de la SCHL 29 800 $ s.o. s.o.
    Montant total de l’hypothèque 774 800 $ 640 000 $ 640 000 $
    Taux d’intérêt  5,19 % 5,39 % 5,99 %
    Versement mensuel 4 590 $ 3 866 $ 3 803 $
    Total de l’intérêt 602 333 $ 519 687 $ 729 033 $
    Montant total de l’hypothèque 1 377 133 $ 1 159 687 $ 1 369 033 $

    Comparaison de l’amortissement sur 25 ans et sur 30 ans dans le cadre de la nouvelle réglementation proposée

    Si vous êtes un acheteur pour la première fois et que vous disposez d’une mise de fonds minimale de 5 % pour une maison nouvellement construite, la comparaison ci-dessous montre l’impact sur l’intérêt total que vous paierez sur une propriété de 800 000 $ avec un taux fixe de 5 ans dans le cadre de la nouvelle réglementation annoncée qui, si elle est approuvée, entrera en vigueur le 1er août.

    25-year mortgage (CMHC insured) 30-year mortgage (CMHC insured)
    Mise de fonds minimale 55 000 $ 55 000 $
    Prime de la SCHL 29 800 $ 29 800 $
    Montant total de l’hypothèque 774 800 $ 774 800 $
    Taux d’intérêt  5,19 % 5,19 %
    Versement mensuel 4 590 $ 4 223 $
    Total de l’intérêt 602 333 $ 745 602 $
    Montant total de l’hypothèque (capital + intérêt) 1 377 133 $ 1 520 402 $

    Y a-t-il une différence sur les taux d’intérêt d’une hypothèque sur 30 ans au Canada? 

    Habituellement, un prêt hypothécaire dont la période d’amortissement est plus longue est assorti d’un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt hypothécaire dont la période d’amortissement est plus courte. En fonction du prêteur, l’écart entre les taux des hypothèques sur 25 ans et sur 30 ans peut être très important. 

    Les prêts hypothécaires assurés sont couverts par l’un des trois assureurs hypothécaires au Canada : SCHL, Canada Guaranty ou Sagen, ce qui signifie que le risque pour le prêteur en cas de défaut de paiement de vos versements hypothécaires est couvert par ces assureurs. Cela permet aux prêteurs de fixer un prix plus bas pour les hypothèques couvertes par cette assurance que pour les hypothèques non assurées. 

    Par exemple, le meilleur taux fixe de 5 ans assuré par nesto est actuellement de , alors que le taux non assuré est de . nesto est toutefois atypique par rapport aux grandes banques qui collectent les dépôts et l’épargne de leurs clients et les prêtent à des taux beaucoup plus élevés. 

    Vous remarquerez que le taux moyen assuré de 5 ans des grandes banques est généralement de 5,47%, et si vous visitez leur site Web, vous constaterez que leur taux non assuré de 5 ans n’est que de 10 ou 15 points de base (1 point de base équivaut à 0,01 %) plus élevé que leurs taux assurés. Les grandes banques compensent le risque lié aux prêts hypothécaires non assurés en facturant une prime plus élevée à leurs clients assurés.

    Devriez-vous contracter un prêt hypothécaire sur 30 ans au Canada?

    Oui, une hypothèque sur 30 ans peut être une excellente option pour rendre les versements plus gérables dans le contexte actuel de taux d’intérêt élevés. Si vous remplissez les conditions requises pour bénéficier d’un prêt sur 30 ans plutôt que sur 25 ans, il existe des stratégies pour réduire le montant des intérêts supplémentaires que vous paierez pendant la durée du prêt.

    Vous pouvez effectuer des remboursements supplémentaires et réduire votre période d’amortissement lorsque vous disposez de fonds supplémentaires. Au moment du renouvellement, vous pouvez également réévaluer votre amortissement et opter pour un taux assurable. Vous pouvez également modifier vos versements ou la fréquence de vos paiements si votre revenu a augmenté de manière significative. Si vous pouvez gérer des versements hypothécaires plus élevés, vous réduirez l’intérêt que vous payez pendant la durée de vie du prêt.   

    Les plans de paiement hypothécaire ne sont pas conçus pour être uniformes.

    Discutez avec un expert hypothécaire nesto et obtenez un plan de remboursement hypothécaire adapté à vos besoins.

    Foire aux questions

    Existe-t-il des hypothèques sur 30 ans au Canada?

    Au Canada, un prêt hypothécaire sur 30 ans fait référence à la période d’amortissement ou à la durée nécessaire pour rembourser le prêt hypothécaire. Vous pouvez choisir un amortissement sur 30 ans auprès de la plupart des prêteurs si vous disposez de la mise de fonds requise.

    Comment puis-je obtenir une hypothèque sur 30 ans au Canada?

    Pour obtenir une hypothèque sur 30 ans, vous devez disposer d’une mise de fonds d’au moins 20 % et répondre aux critères relatifs au ratio du service de la dette non assuré.

    Quelle est la période d’amortissement la plus longue pour un prêt hypothécaire au Canada?

    Techniquement, il n’y a pas de période d’amortissement maximale au Canada si vous optez pour un prêt hypothécaire non assuré. Cependant, avec les prêteurs de premier ordre, vous ne pouvez pas dépasser 30 ans. Les prêteurs à haut risque autorisent des amortissements de 40 ans ou plus.

    En conclusion

    Le choix entre un amortissement assuré sur 25 ans ou sans assurance sur 30 ans dépend de votre situation financière et de vos objectifs en matière d’accession à la propriété. Si vous avez la capacité financière de choisir parmi les deux options, mais que vous n’êtes pas sûr de ce qui convient le mieux à vos besoins, contactez les experts hypothécaires de nesto pour élaborer une stratégie hypothécaire adaptée à vos besoins particuliers.


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