Le prix des maisons au Canada a considérablement augmenté au cours des dernières années, ce qui a amené de nombreuses personnes à se demander s’il ne s’agissait pas d’une bulle immobilière susceptible d’éclater à tout moment. Une bulle immobilière se produit généralement lorsque les prix de l’immobilier augmentent de manière significative et deviennent insoutenables à long terme. Si cela vous semble familier, vous vivez peut-être dans un marché comme Toronto, où l’UBS Global Real Estate Bubble Index se classe 5e et présente un risque élevé sur sa cote de bulle pour 2024, ou Vancouver, qui est tombée à la 10e place sur la liste et présente un risque modéré. 

Le marché de l’immobilier est en constante évolution, mais il arrive que les prix grimpent en flèche jusqu’à atteindre des niveaux intenables avant de s’effondrer soudainement. Ces bulles peuvent créer une frénésie d’achat, motivée par la spéculation, un crédit facile et une forte demande, avant d’éclater lorsque les prix deviennent inabordables et que la demande disparaît. Dans un contexte d’incertitude économique, il est essentiel de comprendre comment se forment les bulles immobilières, quelles sont les causes de leur éclatement et si le marché actuel en présente les signes avant-coureurs.

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Les grandes lignes

• Une bulle immobilière se produit lorsque les prix atteignent des niveaux insoutenables.
• L’éclatement d’une bulle immobilière peut avoir des répercussions sur l’ensemble de l’économie canadienne.
• Bien que de nombreux Canadiens soient confrontés à des problèmes d’abordabilité, notre marché immobilier connaît une correction du marché plutôt que l’éclatement d’une bulle.

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Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Une bulle immobilière se produit lorsque les prix augmentent rapidement jusqu’à atteindre des niveaux insoutenables en raison d’une forte demande, de la spéculation et d’une offre limitée, souvent alimentée par un accès facile au crédit et des taux d’intérêt bas. Cette inflation des prix finit par atteindre un point de basculement où l’abordabilité diminue considérablement, la demande s’affaiblit et les prix chutent brutalement. 

Lorsqu’une bulle immobilière éclate, les propriétaires peuvent se retrouver avec une propriété dont la valeur est inférieure à celle de leur hypothèque, ce qui peut entraîner des difficultés financières. Cette situation peut avoir de graves répercussions sur l’ensemble de l’économie et provoquer un ralentissement. Les bulles immobilières ont toujours été liées à des récessions, comme la crise financière de 2008, qui a durement touché le marché immobilier américain. 

Quelles sont les causes d’une bulle immobilière?

Une bulle immobilière est généralement causée par des facteurs économiques, financiers et comportementaux qui gonflent la valeur des maisons au-delà de ce qui est abordable. L’offre limitée peut contribuer à la formation de bulles immobilières, en particulier lorsque la demande est plus forte que les stocks et les niveaux de construction neuve. Des taux d’intérêt bas et un accès plus facile au crédit peuvent encourager l’emprunt et permettre aux acheteurs d’acquérir des propriétés à des prix plus élevés. 

La spéculation sur le marché peut encore accélérer la croissance des prix, car les investisseurs achètent des propriétés en espérant les revendre avec un bénéfice. De plus, les politiques gouvernementales, comme les incitatifs fiscaux et les réglementations laxistes en matière de prêts peuvent alimenter les bulles immobilières en facilitant l’entrée des acheteurs sur le marché. 

Que se passe-t-il lorsqu’une bulle immobilière éclate?

Lorsqu’une bulle immobilière éclate, les acheteurs se volatilisent, la demande diminue fortement et les prix s’effondrent. Les propriétaires qui ont déjà acheté à des prix exagérés peuvent se retrouver avec une valeur nette négative, c’est-à-dire qu’ils doivent plus sur leur hypothèque que la valeur de leur propriété. L’augmentation du chômage due à la contraction du marché peut entraîner des saisies, des difficultés financières et une réduction des dépenses de consommation, créant ainsi un effet d’entraînement sur l’ensemble de l’économie. 

Les banques et les prêteurs peuvent subir des pertes et resserrer les conditions d’octroi de crédit, rendant plus difficile l’entrée de nouveaux emprunteurs sur le marché. Dans les cas les plus graves, l’éclatement d’une bulle immobilière peut déclencher une récession économique généralisée. C’est ce qui s’est produit aux États-Unis lors de la grande crise financière, qui a entraîné de nombreuses pertes d’emploi, une réduction des investissements et une instabilité économique prolongée.

Les turbulences du marché immobilier canadien au fil des décennies  

Le marché immobilier canadien a connu son lot de fluctuations au fil des décennies, au gré des cycles économiques, des changements de politique et de l’évolution démographique. Du boom immobilier survolté de la fin des années 1980 au krach qui a suivi, en passant par l’appréciation rapide des prix au début des années 2000 et les chocs du marché lors de la crise financière de 2008, le marché immobilier canadien a connu plusieurs périodes de turbulences. Historiquement, les faibles taux d’intérêt ont récemment alimenté une frénésie d’achat à l’ère de la pandémie, suivie d’une inflation galopante et d’une hausse agressive des taux d’intérêt.

1989-1990

Le Canada a connu l’un de ses pires krachs immobiliers, en particulier dans des villes comme Toronto, où les prix de l’immobilier ont atteint des niveaux insoutenables à la fin des années 1980. Les achats spéculatifs, la facilité d’accès au crédit et l’optimisme économique ont entraîné une surchauffe du marché. 

Lorsque la Banque du Canada a tenté de freiner une inflation supérieure à 6 %, la croissance du PIB s’est effondrée et le chômage a augmenté.

Les taux d’intérêt ont grimpé à près de 14 %, provoquant l’effondrement de l’accessibilité et l’assèchement de la demande presque du jour au lendemain, ce qui a entraîné l’effondrement des prix de la propriété. La confiance des consommateurs a chuté, moins de gens ont acheté des maisons et les dépenses ont diminué, ce qui a encore plus déprimé l’économie. L’augmentation du déficit national, l’affaiblissement du dollar canadien et la récession aux États-Unis ont contribué à la tourmente économique du Canada, et les prix de l’immobilier ont subi des baisses significatives.

De nombreux propriétaires se sont retrouvés dans l’incapacité d’effectuer des versements hypothécaires ou de vendre leur maison sans subir des pertes massives. La récession a été sévère et les prix ont mis près de dix ans à se redresser. Cette période marque l’une des pires récessions depuis la Grande Dépression et l’une des plus importantes bulles immobilières à éclater dans l’histoire du Canada.

2007-2009

Pendant la crise financière mondiale, le marché immobilier canadien a connu quelques turbulences, mais n’a pas connu l’effondrement catastrophique qu’a connu le marché immobilier américain. Grâce à une réglementation plus stricte en matière de prêts, le Canada n’a pas connu le même niveau de difficultés hypothécaires. Les prix de l’immobilier se sont toutefois affaiblis à mesure que l’incertitude économique et les pertes d’emploi réduisaient la confiance des acheteurs.

La Banque du Canada a réagi en réduisant les taux d’intérêt, ce qui a rendu les emprunts moins chers et a permis d’éviter une récession plus sévère. En 2009, le marché avait déjà commencé à se redresser et, dans de nombreuses régions, les prix de l’immobilier recommençaient à grimper, préparant le terrain pour de futurs défis en matière d’accessibilité.

2017-2019

Le marché immobilier canadien a attiré l’attention des législateurs lorsque les prix et les ventes de maisons ont atteint des niveaux record. Préoccupés par la surchauffe et les investissements spéculatifs, des mesures comme les taxes visant les acheteurs étrangers, des règles d’emprunt plus strictes et le test de résistance ont été mises en place pour freiner les emprunts excessifs. Ces interventions ont ralenti la croissance des prix et certains marchés ont connu des baisses temporaires. La demande est toutefois restée forte et les faibles taux d’intérêt ont continué à soutenir le marché et la valeur élevée des propriétés.

Aujourd’hui

Aujourd’hui, le marché immobilier canadien est en proie à l’incertitude. La hausse des taux d’intérêt, les problèmes d’accessibilité et l’évolution des comportements des acheteurs ont un impact sur le marché. Après une flambée des prix alimentée par une pandémie et des hausses de taux agressives de la part de la Banque du Canada pour freiner l’inflation, de nombreuses régions connaissent actuellement une correction des prix. 

La pénurie persistante de logements, la croissance démographique et la forte demande locative continuent toutefois de soutenir les prix de l’immobilier sur les principaux marchés. Certains craignent l’éclatement d’une nouvelle bulle immobilière, tandis que d’autres s’en réjouissent. D’autres estiment que les conditions actuelles reflètent un marché qui s’adapte à des coûts d’emprunt plus élevés plutôt qu’un excès de spéculation. Avec l’incertitude économique qui se profile à l’horizon, les mois à venir seront déterminants pour savoir si les prix se stabilisent, baissent ou repartent à la hausse.

Sommes-nous dans une bulle immobilière?

La question de savoir si le Canada se trouve dans une bulle immobilière fait l’objet d’un débat animé. Le marché immobilier présente les caractéristiques d’une bulle immobilière et les signes d’un ajustement naturel. Les prix de l’immobilier ont atteint des niveaux record pendant la pandémie, sous l’effet de la faiblesse record des taux d’intérêt. Les hausses agressives des taux d’intérêt depuis 2022 ont toutefois refroidi la demande, entraînant une baisse des prix dans certaines régions, tandis que d’autres résistent en raison de la pénurie de l’offre et de la croissance de la population.

Contrairement aux bulles passées, le marché actuel est moins alimenté par la spéculation que par les déséquilibres entre l’offre et la demande. Bien que l’accessibilité demeure une préoccupation importante sur la plupart des marchés, le contexte actuel suggère que le Canada connaît une correction du marché alors qu’il s’adapte à un nouvel environnement de taux d’intérêt plutôt qu’un éclatement imminent de la bulle immobilière.

Foire aux questions

En conclusion

Les bulles immobilières ont historiquement façonné le marché immobilier canadien avec des périodes de croissance rapide des prix suivies de corrections. Alors que les bulles précédentes étaient alimentées par la spéculation et des prêts excessifs, le marché d’aujourd’hui est très différent et est davantage influencé par des pénuries d’offre.

Bien que le marché présente certains signes avant-coureurs d’une bulle immobilière, comme des prix élevés et des problèmes d’abordabilité, il est également alimenté par une forte demande et une offre limitée de logements, ce qui pourrait empêcher tout effondrement important ou soudain. Au lieu d’une bulle qui éclate, le marché semble subir une correction et s’adapter aux conditions actuelles.

Nombreux sont ceux qui se précipitent pour acheter lorsque les prix montent en flèche parce qu’ils craignent de rater leur chance, mais les acheteurs les plus avisés planifient leur achat à l’avance. Discutez avec un expert hypothécaire nesto dès aujourd’hui et gardez une longueur d’avance sur le marché!

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