De nombreux détenteurs de prêts hypothécaires se demandent s’ils peuvent augmenter l’amortissement de leur prêt hypothécaire. En raison de la forte hausse des taux d’intérêt au cours des dernières années, de plus en plus de propriétaires cherchent à prolonger l’amortissement de leur prêt hypothécaire afin de maintenir leurs versements à un niveau raisonnable.

Plusieurs se sont alors demandé s’il était possible de prolonger la période d’amortissement de leur prêt hypothécaire. En raison de la montée en flèche des taux d’intérêt au cours de la dernière année, de plus en plus de propriétaires sont confrontés à ce scénario et cherchent à prolonger la période d’amortissement de leur prêt hypothécaire afin de maintenir leurs versements à un niveau raisonnable.

Vous vous demandez s’il est possible de modifier la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire au Canada?

La bonne nouvelle, c’est que c’est possible, mais c’est une décision qui peut avoir une incidence sur votre santé financière à court et à long terme. Avant de faire un choix, il est essentiel de comprendre comment l’ajustement de votre période d’amortissement peut être bénéfique pour vous et quels sont les risques que cela comporte.

---

Les grandes lignes

• Au Canada, la période d’amortissement typique est de 25 ans pour les hypothèques à ratio élevé assurées contre le défaut de paiement et jusqu’à 30 ans pour les hypothèques non assurées.
• Certains prêteurs peuvent offrir une prolongation de la période d’amortissement jusqu’à 35 ou 40 ans avec une mise de fonds d’au moins 20 %, ou plus de 20 % de capitaux propres si vous possédez déjà la propriété en question. 
• La prolongation de l’amortissement réduira vos versements hypothécaires, mais vous paierez plus d’intérêt au fil du temps.

---

Qu’est-ce qu’une période d’amortissement?

En somme, la période d’amortissement est le temps qu’il faut pour rembourser votre prêt hypothécaire en totalité par le biais de versements réguliers. En général, si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %, vous ne pourrez amortir votre prêt hypothécaire que pendant 25 ans au maximum (les acheteurs d’une première maison et ceux qui achètent une nouvelle construction peuvent désormais opter pour 30 ans). Si vous versez une mise de fonds de 20 % ou plus, vous pouvez amortir sur une période maximale de 30 ans avec un prêt de premier ordre.  

Qu’est-ce qu’une prolongation de l’amortissement?

Une prolongation de l’amortissement correspond à une extension de la période d’amortissement au-delà de la période pour laquelle vous étiez admissible à l’origine. Au Canada, la période d’amortissement typique est de 25 ans pour les hypothèques à ratio élevé assurées contre le défaut de paiement et jusqu’à 30 ans pour les hypothèques non assurées par des prêteurs de premier ordre. Les acheteurs d’une première maison ou d’une nouvelle construction peuvent opter pour un amortissement sur 30 ans avec un prêt hypothécaire à ratio élevé assuré contre le défaut de paiement.

Auparavant, les hypothèques assurées contre le défaut de paiement pouvaient avoir une période d’amortissement allant jusqu’à 35 ans. Cela n’est plus possible, car l’assurance prêt hypothécaire ne couvre actuellement que jusqu’à 25 ans, à moins que vous ne remplissiez les conditions requises pour une hypothèque de 30 ans, ce qui signifie que les amortissements prolongés de plus de 30 ans ne sont pas disponibles pour les hypothèques assurées.

Dans certains cas, la période d’amortissement peut être prolongée jusqu’à 40 ans avec les prêteurs à risque. Cette option est également connue sous le nom d’amortissement prolongé et n’est possible qu’avec une mise de fonds de 20 % ou plus ou si vous souhaitez refinancer une propriété que vous possédez déjà. 

Quels sont les prêteurs et les banques qui proposent des prolongations d’amortissement?

Les prêteurs de premier ordre n’offrent pas de prolongation de l’amortissement au-delà de 30 ans, car ces prêteurs sont soumis à la réglementation fédérale et à des directives strictes en matière d’octroi de prêts hypothécaires. Avec les prêteurs traditionnels, la période d’amortissement maximale est de 30 ans avec une mise de fonds de 20 % et de 25 ans avec une mise de fonds inférieure à 20 % (sauf si vous remplissez les critères d’admissibilité pour choisir 30 ans). Vous pouvez toutefois prolonger votre amortissement, par exemple de 20 ans à 25 ans, lors d’un refinancement.

Les prêteurs hypothécaires alternatifs peuvent être en mesure d’offrir des prolongations d’amortissement de 35 à 40 ans. Ces prêteurs « non bancaires » appliquent généralement des critères d’octroi de prêts différents et plus souples que les prêteurs de premier ordre et peuvent ne pas proposer de prêts hypothécaires assortis d’une assurance contre le défaut de paiement. Lorsque l’assurance contre le défaut de paiement n’est pas requise, les prêteurs peuvent fixer leurs propres conditions et assumer le niveau de risque qui leur convient. Il est important de noter que ces options ne sont accessibles qu’aux personnes dont la mise de fonds initiale est d’au moins 20 % ou qui disposent de plus de 20 % de fonds propres. 

Pourquoi un tiers des Canadiens ont aujourd’hui un amortissement de plus de 30 ans

En raison de la hausse des taux d’intérêt, certains détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable à paiements fixes se trouvent dans une situation d’amortissement négatif. On parle d’amortissement négatif lorsque l’amortissement restant augmente au fil du temps au lieu de diminuer. Pour bon nombre de ces prêts hypothécaires, les versements ne couvrent actuellement que l’intérêt et très peu, voire pas du tout, le capital. La période d’amortissement est essentiellement prolongée à chaque paiement, car le capital dû ne diminue que très peu ou pas du tout. 

De nombreuses grandes banques signalent que certains de leurs prêts hypothécaires résidentiels sont désormais amortis sur plus de 30 ans. Ces hypothèques doivent revenir à leur période d’amortissement contractuelle au moment du renouvellement, ce qui entraîne des versements hypothécaires beaucoup plus élevés.

Nouveaux acheteurs et renouvellements hypothécaires : qui peut prolonger son hypothèque et pourquoi?

Si vous disposez d’un enregistrement d’hypothèque subsidiaire, généralement sous la forme d’une hypothèque non assurée, vous pouvez revenir à votre amortissement contractuel au moment de son renouvellement. Si vous avez commencé avec 25 ans, vous pouvez passer de 20 à 25 ans. Si vous avez commencé avec 30 ans, vous pouvez passer de 25 à 30 ans, si nécessaire, pour réduire les versements mensuels.

Les prêts hypothécaires assurés ne peuvent pas être prolongés au moment du renouvellement, car le prêteur doit confirmer l’amortissement contractuel restant avec l’assureur à chaque renouvellement.

Les emprunteurs qui souhaitent prolonger l’amortissement de leur prêt hypothécaire autrement qu’au moment du renouvellement doivent refinancer leur prêt hypothécaire. C’est possible, mais cela nécessitera une nouvelle demande de prêt hypothécaire aux taux en vigueur et pourrait s’accompagner de lourdes pénalités en cas de résiliation de l’hypothèque actuelle. 

Les nouveaux acheteurs et ceux qui renouvellent leur hypothèque avec plus de 20 % de mise de fonds ou plus de 20 % de fonds propres peuvent également se tourner vers des prêts alternatifs pour obtenir un amortissement supérieur à 30 ans s’ils ne sont pas admissibles aux prêts de premier ordre ou s’ils souhaitent réduire leurs versements mensuels par rapport à ce qu’offre un amortissement de 25 à 30 ans. Si l’emprunteur décide de passer d’un prêteur alternatif à un prêteur de premier ordre, on considère toujours qu’il s’agit d’un refinancement, même s’il ne modifie pas l’amortissement ou le solde du prêt hypothécaire.

Risques liés à la prolongation de l’amortissement de votre hypothèque

Comme toute chose, la prolongation de l’amortissement de votre prêt hypothécaire comporte certains risques. 

• Il vous faudra plus de temps pour rembourser votre prêt hypothécaire dans sa totalité.
• Vous paierez plus d’intérêt sur la durée de l’hypothèque.
• Il vous faudra plus de temps pour constituer un patrimoine immobilier.
• Les taux d’intérêt seront plus élevés.
• Le refinancement entraîne des frais supplémentaires.

Pour illustrer certains de ces points, le tableau ci-dessous montre ce qui se passerait pendant des périodes d’amortissement de 25 à 40 ans pour un prêt hypothécaire de 600 000 $ à un taux d’intérêt de 5,39 %. Comme vous pouvez le constater, plus l’amortissement est long, plus vous paierez d’intérêt pour le même montant.

Période d’amortissement (années)	Versements mensuels	Total de l’intérêt payé (sur le capital)	Montant total payé (sur la durée de l’hypothèque)
25	3 624,03 $	487 203,75 $	1 087 204,75 $
30	3 343,19 $	603 542,82 $	1 203 542,82 $
35	3 155,74 $	725 409,63 $	1 325 409,63 $
40	3 025,71 $	852 337,58 $	1 452 337,58 $

Avantages de la prolongation de l’amortissement de votre hypothèque

Les avantages de la prolongation de l’amortissement de votre hypothèque peuvent contrebalancer certains risques. Voici quelques avantages :

• La réduction de vos versements hypothécaires, ce qui les rend plus abordables. 
• Un meilleur pouvoir d’achat, ce qui signifie que vous pouvez être admissible à un montant de prêt hypothécaire plus élevé. 
• Une plus grande souplesse – par exemple, vous pourriez être en mesure de transférer l’hypothèque ou d’effectuer des paiements supplémentaires lorsque vos finances le permettent, sans pénalités supplémentaires.

Foire aux questions

En conclusion

Bien que la période d’amortissement typique au Canada soit de 25 à 30 ans pour les prêts de premier ordre, de nombreux prêteurs alternatifs sont prêts à la prolonger jusqu’à 40 ans sur la base de certains critères. La possibilité de prolonger l’amortissement permet aux emprunteurs de disposer de plus de temps pour rembourser leur prêt hypothécaire en effectuant des versements moins élevés. 

Toutefois, emprunter sur une période plus longue peut présenter des inconvénients, notamment une augmentation de l’intérêt sur la durée totale de votre prêt hypothécaire. Si vous souhaitez prolonger votre amortissement, adressez-vous à l’un des experts hypothécaires compétents et sans commission de nesto, qui vous guidera tout au long du processus et discutera avec vous des avantages et des inconvénients de chaque option.

---