Qu’est-ce qu’une bulle immobilière et sommes-nous en train d’en vivre une?

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Les prix des propriétés au Canada se sont modérés au cours de la dernière année, mais ils demeurent historiquement élevés par rapport aux revenus et aux coûts d’emprunt. Après plusieurs années de hausses rapides, le marché est entré dans une phase plus lente et plus inégale, marquée par des taux d’intérêt élevés, une accessibilité mise à rude épreuve et un comportement d’achat plus prudent. Cette volatilité amène plusieurs Canadiens à se demander si les conditions actuelles représentent un rééquilibrage sain du marché immobilier ou les premiers signes d’un dégonflement de bulle.

Les bulles immobilières surviennent généralement lorsque les prix des propriétés augmentent fortement et deviennent difficiles à soutenir à long terme. Si cette description vous semble familière, vous vivez peut-être dans des marchés comme Toronto, où l’indice mondial des bulles immobilières de UBS est passé du 5e au 8e rang, ou encore Vancouver, qui est passée du 10e au 12e rang et présente désormais un risque modéré de correction importante des prix.

Le marché de l’immobilier est en constante évolution, mais il arrive que les prix grimpent en flèche jusqu’à atteindre des niveaux intenables avant de s’effondrer soudainement. Ces bulles peuvent créer une frénésie d’achat, motivée par la spéculation, un crédit facile et une forte demande, avant d’éclater lorsque les prix deviennent inabordables et que la demande disparaît. Dans un contexte d’incertitude économique, il est essentiel de comprendre comment se forment les bulles immobilières, quelles sont les causes de leur éclatement et si le marché actuel en présente les signes avant-coureurs.

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Les grandes lignes

• Une bulle immobilière se produit lorsque les prix atteignent des niveaux insoutenables.
• Si une bulle immobilière éclate, cela pourrait avoir des répercussions sur l’ensemble de l’économie canadienne.
• Bien que de nombreux Canadiens soient confrontés à des problèmes d’abordabilité, notre marché immobilier connaît une correction du marché plutôt que l’éclatement d’une bulle.

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Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Une bulle immobilière se produit lorsque les prix augmentent rapidement jusqu’à atteindre des niveaux insoutenables en raison d’une forte demande, de la spéculation et d’une offre limitée, souvent alimentée par un accès facile au crédit et des taux d’intérêt bas. Cette inflation des prix finit par atteindre un point de basculement où l’abordabilité diminue considérablement, la demande s’affaiblit et les prix chutent brutalement. 

Lorsqu’une bulle immobilière éclate, les propriétaires peuvent se retrouver avec une propriété dont la valeur est inférieure à celle de leur hypothèque, ce qui peut entraîner des difficultés financières. Cette situation peut avoir de graves répercussions sur l’ensemble de l’économie et provoquer un ralentissement. Les bulles immobilières ont toujours été liées à des récessions, comme la crise financière de 2008, qui a durement touché le marché immobilier américain. 

Quelles sont les causes d’une bulle immobilière?

Une bulle immobilière est généralement causée par des facteurs économiques, financiers et comportementaux qui gonflent la valeur des maisons au-delà de ce qui est abordable. L’offre limitée peut contribuer à la formation de bulles immobilières, en particulier lorsque la demande est plus forte que les stocks et les niveaux de construction neuve. Des taux d’intérêt bas et un accès plus facile au crédit peuvent encourager l’emprunt et permettre aux acheteurs d’acquérir des propriétés à des prix plus élevés. 

La spéculation sur le marché peut encore accélérer la croissance des prix, car les investisseurs achètent des propriétés en espérant les revendre avec un bénéfice. De plus, les politiques gouvernementales, comme les incitatifs fiscaux et les réglementations laxistes en matière de prêts peuvent alimenter les bulles immobilières en facilitant l’entrée des acheteurs sur le marché. 

Que se passe-t-il lorsqu’une bulle immobilière éclate?

Lorsqu’une bulle immobilière éclate, les acheteurs se volatilisent, la demande diminue fortement et les prix s’effondrent. Les propriétaires qui ont déjà acheté à des prix exagérés peuvent se retrouver avec une valeur nette négative, c’est-à-dire qu’ils doivent plus sur leur hypothèque que la valeur de leur propriété. L’augmentation du chômage due à la contraction du marché peut entraîner des saisies, des difficultés financières et une réduction des dépenses de consommation, créant ainsi un effet d’entraînement sur l’ensemble de l’économie. 

Les banques et les prêteurs peuvent subir des pertes et resserrer les conditions d’octroi de crédit, rendant plus difficile l’entrée de nouveaux emprunteurs sur le marché. Dans les cas les plus graves, l’éclatement d’une bulle immobilière peut déclencher une récession économique généralisée. C’est ce qui s’est produit aux États-Unis lors de la grande crise financière, qui a entraîné de nombreuses pertes d’emploi, une réduction des investissements et une instabilité économique prolongée.

Les turbulences du marché immobilier canadien au fil des décennies  

Le marché immobilier canadien a connu son lot de fluctuations au fil des décennies, au gré des cycles économiques, des changements de politique et de l’évolution démographique. Du boom immobilier survolté de la fin des années 1980 au krach qui a suivi, en passant par l’appréciation rapide des prix au début des années 2000 et les chocs du marché lors de la crise financière de 2008, le marché immobilier canadien a connu plusieurs périodes de turbulences. Historiquement, les faibles taux d’intérêt ont récemment alimenté une frénésie d’achat à l’ère de la pandémie, suivie d’une inflation galopante et d’une hausse agressive des taux d’intérêt.

1989-1990

Le Canada a connu l’un de ses pires krachs immobiliers, en particulier dans des villes comme Toronto, où les prix de l’immobilier ont atteint des niveaux insoutenables à la fin des années 1980. Les achats spéculatifs, la facilité d’accès au crédit et l’optimisme économique ont entraîné une surchauffe du marché. 

Lorsque la Banque du Canada a tenté de freiner une inflation supérieure à 6 %, la croissance du PIB s’est effondrée et le chômage a augmenté.

Les taux d’intérêt ont grimpé à près de 14 %, provoquant l’effondrement de l’accessibilité et l’assèchement de la demande presque du jour au lendemain, ce qui a entraîné l’effondrement des prix de la propriété. La confiance des consommateurs a chuté, moins de gens ont acheté des maisons et les dépenses ont diminué, ce qui a encore plus déprimé l’économie. L’augmentation du déficit national, l’affaiblissement du dollar canadien et la récession aux États-Unis ont contribué à la tourmente économique du Canada, et les prix de l’immobilier ont subi des baisses significatives.

De nombreux propriétaires se sont retrouvés dans l’incapacité d’effectuer des versements hypothécaires ou de vendre leur maison sans subir des pertes massives. La récession a été sévère et les prix ont mis près de dix ans à se redresser. Cette période marque l’une des pires récessions depuis la Grande Dépression et l’une des plus importantes bulles immobilières à éclater dans l’histoire du Canada.

2007-2009

Pendant la crise financière mondiale, le marché immobilier canadien a connu quelques turbulences, mais n’a pas connu l’effondrement catastrophique qu’a connu le marché immobilier américain. Grâce à une réglementation plus stricte en matière de prêts, le Canada n’a pas connu le même niveau de difficultés hypothécaires. Les prix de l’immobilier se sont toutefois affaiblis à mesure que l’incertitude économique et les pertes d’emploi réduisaient la confiance des acheteurs.

La Banque du Canada a réagi en réduisant les taux d’intérêt, ce qui a rendu les emprunts moins chers et a permis d’éviter une récession plus sévère. En 2009, le marché avait déjà commencé à se redresser et, dans de nombreuses régions, les prix de l’immobilier recommençaient à grimper, préparant le terrain pour de futurs défis en matière d’accessibilité.

2017-2019

Le marché immobilier canadien a attiré l’attention des législateurs lorsque les prix et les ventes de maisons ont atteint des niveaux record. Préoccupés par la surchauffe et les investissements spéculatifs, des mesures comme les taxes visant les acheteurs étrangers, des règles d’emprunt plus strictes et le test de résistance ont été mises en place pour freiner les emprunts excessifs. Ces interventions ont ralenti la croissance des prix et certains marchés ont connu des baisses temporaires. La demande est toutefois restée forte et les faibles taux d’intérêt ont continué à soutenir le marché et la valeur élevée des propriétés.

Aujourd’hui

Aujourd’hui, le marché immobilier canadien est en proie à l’incertitude. La hausse des taux d’intérêt, les problèmes d’accessibilité et l’évolution des comportements des acheteurs ont un impact sur le marché. Après une flambée des prix alimentée par une pandémie et des hausses de taux agressives de la part de la Banque du Canada pour freiner l’inflation, de nombreuses régions connaissent actuellement une correction des prix. 

La pénurie persistante de logements, la croissance démographique et la forte demande locative continuent toutefois de soutenir les prix de l’immobilier sur les principaux marchés. Certains craignent l’éclatement d’une nouvelle bulle immobilière, tandis que d’autres s’en réjouissent. D’autres estiment que les conditions actuelles reflètent un marché qui s’adapte à des coûts d’emprunt plus élevés plutôt qu’un excès de spéculation. Avec l’incertitude économique qui se profile à l’horizon, les mois à venir seront déterminants pour savoir si les prix se stabilisent, baissent ou repartent à la hausse.

Sommes-nous dans une bulle immobilière?

Le Canada ne semble pas être plongé dans une bulle immobilière au sens classique du terme, même si certains marchés demeurent plus à risque. À l’échelle nationale, les prix des propriétés ont surtout évolué latéralement, avec de légères hausses dans certaines régions et de modestes reculs dans d’autres. Deux des marchés les plus en vue au pays, Toronto et Vancouver, sont d’ailleurs passés d’un risque élevé à modéré selon l’indice mondial des bulles immobilières de UBS. 

Ce repositionnement indique que, bien que les prix demeurent élevés par rapport aux normes historiques, le marché ne présente plus les signes typiques d’une bulle spéculative sur le point d’éclater.

La hausse des taux hypothécaires et le resserrement des conditions financières ont contribué à freiner la demande et à corriger certains excès qui soulevaient auparavant des inquiétudes. Les marchés immobiliers sont cycliques : après des périodes de croissance rapide, ils traversent souvent des phases d’ajustement prolongées plutôt que des effondrements soudains. Les véritables bulles immobilières sont généralement alimentées par un accès facile au crédit, une spéculation agressive et la croyance que les prix ne peuvent que monter.

L’abordabilité, et non la spéculation, dicte désormais le marché

Le contexte actuel est très différent de celui des bulles passées. Les acheteurs sont beaucoup plus sensibles aux versements mensuels, les investisseurs se montrent plus sélectifs, et l’abordabilité est devenue le principal facteur qui influence les décisions d’achat. La spéculation rapide et le crédit facile sont largement absents du marché actuel. Les taux d’intérêt plus élevés et les règles strictes de qualification hypothécaire ont plafonné le pouvoir d’achat, même si la croissance démographique et l’offre limitée continuent de soutenir les prix des propriétés.

Le cycle de resserrement rapide de la Banque du Canada a freiné l’activité spéculative, réduit la participation des investisseurs et éloigné le marché des niveaux d’endettement excessifs typiques des environnements de bulle. Aujourd’hui, les principaux risques concernent surtout les pressions sur l’abordabilité et la pénurie de logements.

Foire aux questions sur les bulles immobilières

En conclusion

L’histoire du marché immobilier canadien est marquée par des cycles de forte croissance suivis de périodes de correction. Toutefois, contrairement aux bulles du passé, alimentées par la spéculation et des pratiques de prêt non durables, le contexte actuel est bien différent.

L’offre limitée de logements continue de soutenir les prix et pourrait empêcher un recul important ou rapide. Plutôt qu’une bulle sur le point d’éclater, le marché traverse une phase d’ajustement graduel, où les prix, la demande et les attentes se réalignent avec la réalité économique actuelle.

Quand les prix montent rapidement, plusieurs se précipitent par crainte de manquer leur chance. Pourtant, les décisions les plus avisées se prennent avec de la planification. Discutez dès aujourd’hui avec un expert hypothécaire de nesto et prenez une longueur d’avance sur le marché.

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