2026 Prévisions des marchés immobiliers et hypothécaires canadiens

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Perspectives du marché immobilier et hypothécaire canadien en contexte d’incertitude prolongée

Le marché immobilier et hypothécaire canadien évolue toujours dans un contexte de faible marge de manœuvre. Les coûts d’emprunt demeurent élevés comparativement aux normes d’avant la pandémie, l’accessibilité reste sous pression et la flexibilité des politiques est limitée par les risques inflationnistes et l’incertitude économique mondiale. Plutôt qu’un point de bascule clair, le contexte actuel reflète des forces opposées qui influencent différemment l’admissibilité hypothécaire, les renouvellements et la capacité de paiement des ménages. Comprendre ces dynamiques est plus utile que tenter de prévoir l’évolution des taux.

Vague de renouvellement et activité de transfert

Une vague soutenue de renouvellements hypothécaires continue d’influencer le comportement des prêteurs. De nombreux emprunteurs renouvellent des prêts contractés à des taux nettement plus bas, ce qui accentue la concurrence entre prêteurs et favorise une plus grande flexibilité pour la rétention. Les emprunteurs qui transfèrent leur hypothèque sans augmenter le solde ni l’amortissement évitent généralement le test de résistance fédéral. Cette dynamique réduit les obstacles administratifs, mais n’élimine pas le choc de paiement, ce qui rend la structure du prêt et le choix du prêteur déterminants.

Les changements de prêts devraient augmenter, car de nombreux emprunteurs transférant leurs prêts hypothécaires bénéficieront de règles d’admissibilité assouplies, y compris d’une exemption du test de résistance hypothécaire fédéral.

Règles d’amortissement et de qualification

Les options d’amortissement prolongé, notamment l’amortissement sur 30 ans pour les achats assurés de propriétés neuves, améliorent l’admissibilité en réduisant les versements mensuels requis. Ces règles augmentent la flexibilité à l’achat sans réduire le coût total de l’emprunt. L’admissibilité hypothécaire au Canada repose sur le revenu brut du ménage, selon les ratios d’endettement calculés à partir du taux contractuel ou du taux de qualification, tandis que l’accessibilité réelle dépend du revenu disponible après impôt.

Croissance des revenus et capacité d’emprunt

La croissance des revenus a soutenu la capacité d’emprunt de façon limitée, avec des résultats inégaux selon les régions et les secteurs. Des revenus plus élevés compensent partiellement la hausse des paiements liée aux taux, sans rétablir pleinement l’accessibilité dans les marchés où les prix demeurent élevés. Pour les emprunteurs hypothécaires, l’effet principal se situe au niveau de l’admissibilité plutôt que de la réduction du risque global.

Taux d’intérêt et politique monétaire

La Banque du Canada continuera probablement à réduire progressivement les taux d’intérêt par petites tranches (25 points de base), à condition que l’inflation reste maîtrisée et que le chômage augmente. Cette approche mesurée vise à équilibrer la croissance économique et la stabilité financière. Si les baisses de taux peuvent encourager l’emprunt, les taux hypothécaires – en particulier les taux fixes – pourraient ne pas suivre la même tendance à la baisse. Divers facteurs, comme les mouvements du marché obligataire et les incertitudes économiques, pourraient entraîner des périodes de volatilité des taux, avec des variations de 50 à 60 points de base.

Alors que les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe devraient rester inchangés ou augmenter en raison de la pression exercée par les bons du Trésor américain, les rabais pour les prêts hypothécaires à taux variable continuent de disparaître, les banques estimant que la Banque du Canada va encore réduire son taux directeur.

Les achats devraient augmenter si les réductions de taux d’intérêt se poursuivent, en particulier grâce à l’assouplissement des règles d’octroi des prêts. Celles-ci comprennent des limites d’emprunt plus élevées et des périodes d’amortissement plus longues, ce qui contribue à améliorer l’accessibilité financière pour un plus grand nombre d’acheteurs.

Évolution du marché immobilier

La demande immobilière est de plus en plus dictée par l’accessibilité financière plutôt que par le seul sentiment des acheteurs. La combinaison de prix élevés, de coûts de détention plus importants et d’une rentabilité locative plus serrée a freiné l’activité spéculative, particulièrement dans le segment des copropriétés. Pour les emprunteurs hypothécaires, l’affaiblissement de la demande se manifeste surtout par ses effets sur le pouvoir de négociation, les risques liés à l’évaluation et les ratios prêt-valeur, plutôt que par l’orientation des prix à court terme.

Indicateurs économiques

Les indicateurs économiques les plus pertinents pour le marché hypothécaire incluent la composition de l’inflation, la situation du marché du travail et les coûts d’importation liés au taux de change. La volatilité persistante dans ces domaines limite la normalisation rapide des coûts d’emprunt. Pour les emprunteurs, cette incertitude renforce l’importance de la flexibilité des paiements et de marges de qualification prudentes.

Considérations politiques

Les changements de politiques liées au logement modifient surtout le comportement d’emprunt plutôt que de résoudre les contraintes d’accessibilité. Les taxes, les incitatifs et les règles d’admissibilité influencent le moment et la structure du financement, mais l’accessibilité à long terme dépend des revenus, des taux d’intérêt et de l’offre de logements. Les décisions hypothécaires doivent tenir compte du risque politique sans s’appuyer sur des mesures temporaires pour compenser des pressions structurelles.

Recommandations pour les parties prenantes

Acheteurs: La préparation demeure essentielle. La solidité de l’admissibilité, la mise de fonds et la structure de taux comptent davantage que les variations de prix à court terme.

Propriétaires en renouvellement ou refinancement: Les résultats dépendent fortement du choix de la durée, options d’amortissement et pénalités de remboursement anticipé. Une révision anticipée réduit le risque de choc de paiement.

Professionnels hypothécaires: Le volume élevé de renouvellements et les pressions sur l’accessibilité renforcent l’importance de la planification de scénarios et de conseils prudents.

En conclusion

Les perspectives immobilières et hypothécaires au Canada demeurent marquées par des contraintes plutôt que par un élan de croissance. Dans ce contexte, la stratégie hypothécaire est plus déterminante que le moment choisi. Les emprunteurs qui privilégient la structure, la flexibilité et des hypothèses réalistes d’accessibilité sont mieux positionnés pour gérer les risques liés aux renouvellements, aux achats et aux refinancements, indépendamment des fluctuations à court terme.

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