L’achat d’une propriété est un engagement financier important. L’une des premières décisions à prendre pour votre prêt hypothécaire est de déterminer si vous opterez pour un prêt à taux fixe ou à taux variable. En tant que propriétaire, le choix entre un prêt hypothécaire fixe et un prêt hypothécaire variable peut avoir une incidence sur votre situation financière et sur l’intérêt que vous payez pendant la durée du prêt hypothécaire. 

Pour savoir si vous devez opter pour un prêt hypothécaire à taux variable ou à taux fixe, il faut savoir quelle option correspond le mieux à vos besoins et à votre situation. Cet article vous présente les spécificités de ces deux types de prêts hypothécaires, les principales différences et les avantages et inconvénients de chacun d’entre eux.

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Les grandes lignes

• Un prêt hypothécaire à taux fixe offre stabilité et prévisibilité, car les taux d’intérêt et les versements hypothécaires restent constants tout au long du terme. 
• Un prêt hypothécaire à taux variable est lié au taux préférentiel et l’intérêt facturé peut fluctuer au fil du temps si les taux d’intérêt augmentent ou diminuent. 
• Votre situation financière, votre tolérance au risque et les projections de taux actuels et futurs doivent vous guider dans votre choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable.

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Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux variable?

Un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d’un taux d’intérêt fixe, c’est-à-dire qu’il reste le même pendant tout le terme du prêt hypothécaire. L’intérêt et le capital que vous payez restent les mêmes pendant tout le terme du prêt hypothécaire, quelles que soient les variations des taux d’intérêt en vigueur.

Un prêt hypothécaire à taux variable est assorti d’un taux d’intérêt qui fluctue, à la hausse ou à la baisse, en fonction des variations du taux préférentiel. Les prêts hypothécaires à taux variable peuvent être :

• Taux ajustable (ARM) – les versements hypothécaires sont ajustés en fonction des variations du taux préférentiel tout au long du terme. Le capital reste fixe, mais l’intérêt fluctue en fonction des variations du taux préférentiel. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, toute modification des taux d’intérêt pendant le terme n’aura pas d’incidence sur l’amortissement restant.
• Taux variable (VRM) – les versements hypothécaires restent fixes tout au long du terme. Toute modification du taux d’intérêt préférentiel aura une incidence sur l’intérêt et le capital. Si les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie de votre versement hypothécaire sera consacrée à l’intérêt et une moins grande partie au capital. Si les taux d’intérêt diminuent, une part moins importante de votre versement hypothécaire sera consacrée à l’intérêt et une part plus importante au capital. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, toute modification des taux d’intérêt au cours du terme aura une incidence sur l’amortissement restant.

Avantages et inconvénients d’une hypothèque à taux fixe

Un taux fixe permet d’établir un budget et offre une prévisibilité et une stabilité financières, étant donné que les versements hypothécaires restent toujours les mêmes pendant le terme du prêt. Avec un taux fixe, vous pouvez bloquer votre taux et vos versements pour une période donnée, appelée terme, qui va généralement de 1 à 5, 7 ou 10 ans. Le fait d’avoir un taux d’intérêt fixe pour tout le terme peut vous protéger contre toute augmentation des taux d’intérêt. 

Le fait d’opter pour un taux fixe pendant tout le terme peut toutefois vous faire manquer des taux d’intérêt plus bas s’ils venaient à baisser pendant le terme. Même si un taux fixe vous assure un versement hypothécaire stable et prévisible pendant des années, il s’accompagne d’une pénalité plus importante au titre du différentiel de taux d’intérêt. Si vous décidez de résilier votre hypothèque avant la fin de votre terme, par exemple pour profiter de taux d’intérêt plus bas, vous devez payer le différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu.

Avantages et inconvénients d’une hypothèque à taux variable

Un taux variable permet de bénéficier d’une baisse des taux d’intérêt pendant le terme de votre prêt hypothécaire. En optant pour un taux variable, vous pouvez réaliser d’importantes économies, car vous avez plus de chances d’économiser sur les frais de portage de l’intérêt sur le long terme. Vous avez de plus l’avantage de pouvoir bloquer votre prêt hypothécaire à un taux fixe à tout moment, par exemple si les taux d’intérêt commencent à augmenter lors d’un renouvellement anticipé. Les hypothèques variables impliquent généralement une pénalité moins élevée pour interrompre le terme de l’hypothèque, calculée comme trois mois d’intérêt. 

Si les taux d’intérêt augmentent et que vous ne passez pas à un prêt hypothécaire à taux fixe, vous risquez de payer beaucoup plus en intérêt. Un taux variable peut également s’avérer difficile à budgétiser, car vos versements peuvent fluctuer en fonction des variations du taux préférentiel, comme c’est le cas pour les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM). 

Avec un VRM, vous courez également le risque que la majeure partie de vos versements soit consacrée à l’intérêt, ce qui signifie que vous pourriez atteindre votre taux de déclenchement (lorsque vos versements hypothécaires ne couvrent plus le capital) ou votre taux de déclenchement (le solde dû est plus élevé que le montant initial du prêt) avec un risque supplémentaire de suramortissement.

Hypothèque fixe ou variable en 2024 : Quelle est la meilleure solution pour vous?

Une étude bien connue réalisée en 2001 par Moshe Milevsky, professeur à l’université de York, a examiné les taux hypothécaires fixes et variables entre 1950 et 2000 pour constater que les emprunteurs économisaient 90 % du temps lorsqu’ils souscrivaient un prêt hypothécaire à taux variable plutôt qu’à taux fixe. Pour les 10 % restants, cela n’est vrai que parfois et dépend fortement de différents facteurs. L’étude conclut qu’il est préférable pour l’emprunteur d’opter pour un taux fixe lorsque les taux d’intérêt sont bas. Il est également important de noter que les marchés financiers ne se répètent pas de la même manière avec des contraintes socio-économiques complètement nouvelles par rapport à l’époque où le professeur Milevsky a rédigé son étude à l’université de York, il y a plus de 20 ans.

Bien entendu, la pénalité de différentiel de taux d’intérêt (IRD) sur un taux fixe fait que cette option n’est pas toujours la plus intéressante. Un prêt hypothécaire à taux fixe peut être le meilleur choix si vous appréciez la stabilité et la prévisibilité ou si vous craignez une hausse des taux d’intérêt. Si vous êtes à l’aise avec un certain niveau de risque ou s’il y a une chance que les taux aient atteint leur maximum et diminuent au cours des prochaines années, un prêt hypothécaire à taux variable peut être le meilleur choix. 

Étant donné que les perspectives économiques pour 2024 prévoient une baisse des taux d’intérêt, il peut être judicieux, si vous pouvez supporter l’incertitude du marché, d’opter pour un taux variable afin d’économiser sur les frais de portage de l’intérêt. En revanche, une option à taux fixe à plus court terme peut être plus adaptée si vous attachez de l’importance à la prévisibilité des versements ou si vous avez une plus faible propension au risque. 

Il est toujours conseillé d’examiner sa situation financière de manière globale. Il n’y a pas deux emprunteurs qui, à un moment donné, ont les mêmes facteurs affectant leurs risques, leurs besoins et leurs objectifs en matière d’emprunt ou d’accession à la propriété.

Comparaison entre les taux fixes de 5 ans et les taux variables de 5 ans au fil du temps

Voici un aperçu de l’évolution des taux hypothécaires fixes et variables moyens de 5 ans au Canada depuis 2008

_{Source : Banque du Canada}

Par le passé, les taux variables ont souvent été beaucoup plus bas que les taux fixes. Cela n’a toutefois pas toujours été le cas, et il est arrivé que la différence entre les taux fixes et les taux variables soit négligeable.

Le marché hypothécaire canadien a connu de nombreux changements ces dernières années, les taux variables étant parfois plus élevés que les taux fixes. Cela souligne l’importance de suivre de près les tendances du marché et de tenir compte des prévisions de taux et des facteurs personnels au moment de choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable.

La popularité des taux fixes et des taux variables évolue au fil du temps

L’hypothèque à taux fixe est traditionnellement le choix le plus populaire au Canada. Le prêt hypothécaire à taux variable a gagné en popularité, principalement en raison de la faiblesse des taux d’intérêt en 2020 et tout au long de l’année 2022. Les prêts hypothécaires à taux variable sont passés d’un sommet d’environ 50 % des nouveaux prêts hypothécaires au début de 2022 à environ 6 % des nouveaux prêts hypothécaires à la fin de 2023. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, la popularité des prêts hypothécaires à taux variable diminue, car de plus en plus d’emprunteurs recherchent la stabilité des prêts hypothécaires à taux fixe.

Facteurs influençant les taux hypothécaires fixes et variables

Les taux hypothécaires fixes et variables sont influencés par divers facteurs économiques, notamment l’inflation, le chômage, les économies canadienne et américaine et les politiques de la Banque du Canada. 

Les prêts hypothécaires à taux variable sont fixés en fonction du taux directeur de la Banque du Canada (BoC). Les prêteurs ajustent leur taux préférentiel chaque fois que la banque modifie ce taux, soit en l’augmentant, soit en le diminuant dans le cadre de la politique monétaire. La plupart des prêteurs et des institutions financières maintiennent leur taux préférentiel au niveau du taux directeur + 2,2 %.

Les prêts hypothécaires à taux fixe suivent le rendement des obligations pour les échéances correspondantes. Le rendement des obligations est indirectement influencé par les attentes concernant l’évolution de l’économie (inflation, chômage, etc.) et la manière dont la Banque du Canada réagira à cette évolution économique en ajustant son taux directeur. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont généralement fixés avec un écart de 1 à 2 % plus élevé que le rendement des obligations correspondantes.

Quel type de taux choisir en cas de hausse ou de baisse des taux?

Le choix d’un taux fixe peut s’avérer le plus judicieux si les taux d’intérêt augmentent ou s’il est prévu qu’ils augmentent. Un taux fixe est avantageux pour les personnes qui n’ont pas de marge de manœuvre dans leur budget pour faire face à une augmentation de leurs versements hypothécaires ou qui souhaitent profiter d’une hausse des taux d’intérêt en s’engageant sur des taux plus bas. 

Le choix d’un taux variable peut s’avérer plus judicieux si les taux d’intérêt diminuent ou sont susceptibles de diminuer. Si les taux baissent, ceux qui ont choisi un taux fixe seront bloqués à un taux plus élevé pour le terme, avec une pénalité élevée en cas de résiliation de l’hypothèque. Ceux qui choisissent un prêt hypothécaire à taux variable réaliseront des économies immédiates, car ils rembourseront davantage de capital, ce qui raccourcira l’amortissement. Ceux qui choisissent un ARM bénéficieront d’économies immédiates grâce à des versements hypothécaires moins élevés.

Foire aux questions

En conclusion

Le choix d’un taux variable ou fixe est une question de choix personnel et d’appétit pour le risque. Bien que les hypothèques variables se soient avérées plus rentables que les hypothèques fixes, certains préfèrent la tranquillité d’esprit que procure le fait d’avoir le même versement pendant tout le terme de l’hypothèque.

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