Comprendre les divers aspects des prêts hypothécaires peut être assez laborieux, notamment en raison du jargon technique employé. 

Il en va de même pour l’assurance hypothécaire, plus particulièrement à la suite des récents changements apportés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). 

En matière d’assurance prêt hypothécaire, les hypothèques sont classées en trois catégories : 

• Prêt hypothécaire assuré
• Prêt hypothécaire assurable 
• Prêt hypothécaire non assurable 

Cet article aborde sommairement les éléments essentiels que vous devez connaître sur ces catégories et vous permettra de déterminer si votre hypothèque est assurable ou non. 

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Key Takeaways

• Une mise de fonds inférieure à 20 % requiert une assurance prêt hypothécaire. Les maisons de moins de 500 000 $ exigent une mise de fonds minimale de 5 %
• Une cote de crédit minimale de 600 est requise pour être admissible à un prêt hypothécaire assuré par la SCHL
• Les propriétés dont le prix d’achat est supérieur à 1 million de dollars ne sont pas admissibles à l’assurance hypothécaire de la SCHL
• La période d’amortissement maximale des prêts hypothécaires assurés par la SCHL est de 25 ans

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Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire assuré ?

Un prêt hypothécaire assuré est une hypothèque qui doit obligatoirement être assurée. Une mise de fonds inférieure à 20 % requiert une assurance prêt hypothécaire.

L’assurance sert à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement de votre hypothèque ou de saisie.

Voici les principales exigences applicables à un prêt hypothécaire assuré :

• Paiement des primes d’assurance de la SCHL;
• Applicable aux prêts hypothécaires dont le rapport prêt-valeur (RPV) est de 80,01 à 95 %;
• Soumis à une simulation de crise hypothécaire au taux de base de la Banque du Canada, avec un amortissement maximal de 25 ans;
• Non disponible pour les achats de maisons de 1 million de dollars et plus, les propriétés non occupées par leur propriétaire ou les refinancements;
• Exigence d’une cote de crédit d’au moins 600, d’un revenu vérifiable et de ratios d’endettement raisonnables.

Il est intéressant de noter que les prêts hypothécaires assurés offrent les taux d’intérêt les plus bas en raison du faible risque pour le prêteur. L’emprunteur est celui qui joue la prime.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire assurable ?

Un prêt hypothécaire assurable est un prêt hypothécaire qui peut être assuré, mais dont l’assurance n’est pas obligatoire, contrairement aux prêts hypothécaires assurés. En d’autres termes, l’emprunteur peut choisir de ne pas assurer l’hypothèque sans aucune pénalité. 

Cette catégorie offre la possibilité d’une hypothèque non assurée, ce qui signifie que l’hypothèque n’est tout simplement pas protégée de quelque manière que ce soit. Un prêt hypothécaire non assuré ne nécessite aucun paiement de prime de la part de l’emprunteur.

Un prêt hypothécaire non assuré offre un taux légèrement meilleur que celui assuré. La principale différence entre assuré et assurable est que dans ce cas, le prêteur paie la prime,

En général, le prêteur décide de payer lui-même l’assurance prêt hypothécaire et peut opter pour un assureur différent de la SCHL, ce qui donne lieu à un prêt hypothécaire non assuré par la SCHL. 

Voici les principales exigences applicables à un prêt hypothécaire assurable :

• Mise de fonds minimale de 20 % ou plus (rapport prêt-valeur de 80 % ou moins);
• Réussir à la simulation de crise hypothécaire;
• Prix d’achat de moins d’un million de dollars;
• Cote de crédit supérieure à 600 et rapport d’amortissement de la dette raisonnable;
• Amortissement maximal de 25 ans.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire non assurable ?

Un prêt hypothécaire non assurable ne peut tout simplement pas être assuré, que le prêteur ou l’emprunteur le veuille ou non. C’est la principale différence entre un prêt hypothécaire assurable et un prêt hypothécaire non assurable.

Un prêt hypothécaire non assurable au Canada implique qu’aucune prime supplémentaire n’est payée par l’emprunteur ou le prêteur. 

Voici les scénarios les plus courants où un prêt hypothécaire peut être non assurable : 

• Achat de propriétés locatives à un seul logement non occupées par le propriétaire;
• Achats d’une valeur de 1 million de dollars ou plus;
• Amortissements sur plus de 25 ans;
• Refinancements (généralement lorsque vous optez pour un prêt présentant un risque plus élevé).

Les taux des prêts hypothécaires non assurés sont généralement plus élevés que ceux des prêts assurés.

Prêts hypothécaires assurables et non assurables

Le tableau ci-dessous résume les principales caractéristiques des hypothèques assurables et non assurables : 

Prêts hypothécaires assurables	Prêts hypothécaires non assurables
Requiert la réussite à la simulation de crise hypothécaire	La simulation de crise peut être évitée en optant pour un prêteur privé ou un courtier en prêts hypothécaires
Prix d’achat inférieur à 1 million de dollars	Prix d’achat d’un million de dollars ou plus
Amortissements sur 25 ans ou moins	Amortissements sur plus de 25 ans
Achat d’une nouvelle propriété ou renouvellement d’une hypothèque	Refinancement entraînant une augmentation du montant de l’hypothèque
Répond à toutes les exigences de la SCHL	Ne répond pas aux exigences de la SCHL

Titres adossés à des créances hypothécaires et droits de cautionnement de la SCHL

Outre la protection contre les pertes, les prêteurs se tournent vers l’assurance des prêts hypothécaires pour une autre raison : la titrisation. La titrisation est un processus par lequel des actifs, en l’occurrence des prêts hypothécaires, sont regroupés par les prêteurs, puis vendus à des investisseurs. 

Ces prêts hypothécaires, autrement appelés titres adossés à des créances hypothécaires (TACH), s’ils sont émis par des prêteurs approuvés en vertu de la Loi nationale sur l’habitation, sont admissibles à l’assurance de la SCHL. 

Les petits prêteurs sont en mesure de vendre ces prêts hypothécaires sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires et de libérer le capital pour financer d’autres prêts hypothécaires. Cette pratique est particulièrement populaire chez les prêteurs B tels que First National, Home Trust et CMLS. 

La condition de base pour qu’une hypothèque soit incluse dans un lot de TACH est qu’elle doit être assurée. En d’autres termes, seuls les prêts hypothécaires assurés et les prêts hypothécaires assurables qui sont assurés sont éligibles. Dans ce cas, l’assurance prêt hypothécaire obtenue auprès d’un assureur hypothécaire privé au Canada ou même de la SCHL est autorisée. Le prêteur devra payer les frais de la SCHL en raison de la garantie des titres hypothécaires, ainsi que l’assurance prêt hypothécaire.

Les investisseurs sont plus enclins à considérer un titre hypothécaire si celui-ci est garanti par la SCHL. En effet, la SCHL garantit à la fois les intérêts et le capital des titres adossés à des créances hypothécaires pour les investisseurs, à condition que les émetteurs d’hypothèques paient les droits de cautionnement de la SCHL.

Les droits de cautionnement sont généralement déterminés par deux facteurs principaux :

• La taille des TACH
• La durée des TACH

Un droit de cautionnement plus élevé sera facturé pour une durée plus longue des TACH. De même, des frais de SCHL moins élevés seront payés pour des TACH comprenant des prêts au logement social et des prêts multifamiliaux. Il est à noter que des frais de demande de la SCHL de 2 points de base ou de 0,02 % de la somme totale des TACH s’appliquent. En outre, tout émetteur de titres hypothécaires dont les garanties annuelles dépassent 9 milliards de dollars est tenu de payer davantage de frais de SCHL.

Conclusion

Vous pouvez facilement déterminer si votre prêt hypothécaire est assurable ou assuré en examinant les exigences énoncées dans cet article. Par ailleurs, vous savez maintenant pourquoi les prêteurs assurent les prêts hypothécaires. 

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