Les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) occupent une place centrale dans le système de financement de l’habitation au Canada. Que vous soyez emprunteur, investisseur ou simplement curieux de savoir ce qui se passe après le financement d’une hypothèque, comprendre les TACH permet de mieux saisir comment les prêteurs gèrent le risque et comment les fonds circulent dans l’économie.

Contrairement au marché américain, où les TACH risqués ont contribué à la crise financière de 2008, le système canadien se distingue par sa stabilité, son soutien gouvernemental et sa réglementation plus stricte. Voyons ensemble ce que sont les titres adossés à des créances hypothécaires, en quoi ils diffèrent au Canada et ce qu’il faut savoir si vous envisagez d’y investir ou si vous souhaitez comprendre leur impact sur les taux hypothécaires.

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Les grandes lignes

• Les titres adossés à des créances hypothécaires au Canada sont considérés comme plus sûrs que leurs équivalents américains grâce aux garanties gouvernementales.
• Les TACH fournissent aux prêteurs des liquidités qui leur permettent d’offrir des taux hypothécaires compétitifs.
• Les investisseurs profitent de rendements prévisibles, mais doivent bien comprendre les risques liés aux remboursements anticipés et aux variations des taux d’intérêt.

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Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires?

Les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) sont des produits financiers créés en regroupant plusieurs prêts hypothécaires individuels dans un même portefeuille, qui est ensuite vendu comme un investissement. Lorsqu’un propriétaire effectue ses versements hypothécaires chaque mois, une partie de ces paiements est redistribuée aux investisseurs qui détiennent une portion du TACH.

Ce système permet aux banques et aux prêteurs hypothécaires de transférer le risque lié aux prêts vers les investisseurs. En échange, ces derniers reçoivent un flux prévisible de capital et d’intérêts provenant des paiements mensuels.

Un seul TACH peut contenir des milliers d’hypothèques, offrant ainsi aux investisseurs une exposition diversifiée plutôt que de dépendre du remboursement d’un seul emprunteur.

Comment fonctionnent les titres adossés à des créances hypothécaires au Canada?

Le modèle canadien est particulier. La grande majorité des TACH au pays sont assurés par le gouvernement fédéral, par l’entremise de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Le programme de titres hypothécaires de la Loi nationale sur l’habitation (TH-LNH), lancé en 1987, permet aux prêteurs de regrouper des prêts hypothécaires assurés et de les vendre à des investisseurs. Comme la SCHL garantit le remboursement du capital et des intérêts à échéance, ces placements sont considérés comme étant à très faible risque.

Le gouvernement du Canada émet aussi des obligations hypothécaires du Canada. Ces titres convertissent les paiements hypothécaires mensuels en paiements obligataires semestriels, ce qui les rend plus attrayants pour les investisseurs institutionnels.

Ce système soutenu par le gouvernement assure une source stable de financement pour les hypothèques canadiennes tout en protégeant les investisseurs contre les défauts de paiement.

Les types de titres adossés à des créances hypothécaires

Au Canada, les TACH se divisent généralement en trois grandes catégories. Chacune offre une façon différente de participer au marché hypothécaire, avec ses avantages, ses modalités de remboursement et ses niveaux de risque.

Titres de passage (Pass-Through Securities)

Les titres de passage sont la forme la plus simple de TACH et fonctionnent un peu comme une fiducie. Lorsqu’un prêteur regroupe un ensemble d’hypothèques assurées, les paiements sont transmis directement aux investisseurs chaque mois. Chaque investisseur reçoit une part proportionnelle du capital et des intérêts totaux. Les flux de trésorerie sont ainsi prévisibles, mais leur calendrier peut varier si les propriétaires remboursent leur prêt plus tôt ou refinancent leur hypothèque.

Obligations hypothécaires garanties (Collateralized Mortgage Obligations – CMO)

Les obligations hypothécaires garanties (CMO) sont des structures plus complexes, conçues pour répondre à différents profils de risque. Un portefeuille hypothécaire est divisé en tranches, chacune ayant une priorité différente pour les paiements. Les tranches prioritaires reçoivent d’abord leur capital et leurs intérêts, tandis que les tranches subordonnées absorbent plus de risque en échange de rendements potentiellement plus élevés. Ce modèle permet aux investisseurs de choisir leur équilibre entre risque et rendement, mais les CMO demandent une expertise pour être bien compris.

Titres hypothécaires échelonnés (Stripped Mortgage-Backed Securities – SMBS)

Les titres hypothécaires échelonnés (SMBS) séparent les paiements hypothécaires en deux volets : tranches capital seulement, où les investisseurs reçoivent les remboursements du capital, et tranches intérêts seulement, où les investisseurs perçoivent uniquement les paiements d’intérêts. Cette division crée des profils de placement uniques. Par exemple, les tranches capital seulement gagnent en valeur lorsque les taux d’intérêt baissent et que les propriétaires remboursent plus vite, alors que les tranches intérêts seulement peuvent perdre de la valeur dans le même contexte. Cette complexité fait en sorte que les SMBS conviennent surtout aux investisseurs expérimentés ou aux institutions capables de gérer la sensibilité aux taux d’intérêt.

Avantages et inconvénients des TACH

Les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) présentent à la fois des avantages et des inconvénients, autant pour les prêteurs que pour les investisseurs.

Les avantages pour les investisseurs et les prêteurs

Les TACH offrent plusieurs bénéfices qui influencent directement le financement hypothécaire au Canada. Pour les prêteurs, l’émission de titres adossés à des créances hypothécaires leur permet de recycler leur capital plus efficacement, ce qui contribue à assurer la continuité du financement hypothécaire auprès des nouveaux emprunteurs. Pour les investisseurs, ces titres offrent trois avantages principaux :

• Revenus prévisibles : Les flux de trésorerie réguliers procurent des rendements stables, ce qui plaît aux investisseurs à la recherche de revenus fixes.
• Diversification : Plutôt que de dépendre d’un seul prêt, les investisseurs sont exposés à un portefeuille de milliers d’hypothèques, ce qui réduit l’impact d’un défaut de paiement individuel.
• Garantie gouvernementale : Au Canada, la SCHL garantit la majorité des TACH, ce qui réduit considérablement le risque de pertes liées aux défauts de paiement.

Les risques et limites pour les investisseurs et les prêteurs

Même si les TACH canadiens sont réputés pour leur stabilité, il est important d’en comprendre les risques avant d’investir. Ces produits ne conviennent pas forcément à tous les portefeuilles, surtout si vous privilégiez des placements simples ou avec des échéances claires. Parmi les principaux enjeux :

• Risque de remboursement anticipé : Les propriétaires peuvent rembourser leur hypothèque plus vite que prévu, ce qui réduit les intérêts versés aux investisseurs.
• Risque lié aux taux d’intérêt : Quand les taux augmentent, la valeur marchande des TACH en circulation peut diminuer, ce qui affecte vos rendements si vous devez vendre avant l’échéance.
• Complexité : Certains produits, comme les CMO ou les SMBS, sont plus difficiles à analyser et à comprendre que des placements à revenu fixe plus traditionnels.

Ce qui distingue le marché canadien des MBS de celui des États-Unis

Beaucoup associent encore les titres adossés à des créances hypothécaires à la crise financière de 2008 aux États-Unis. Pourtant, le marché canadien est structuré très différemment.

Aux États-Unis, de nombreux TACH étaient liés à des prêts hypothécaires à risque, sans normes rigoureuses de souscription hypothécaire ni garanties gouvernementales. Quand les emprunteurs ont cessé de rembourser, les investisseurs ont subi d’énormes pertes.

Au Canada, presque tous les TACH sont adossés à des prêts hypothécaires assurés, et la SCHL en garantit le remboursement du capital et des intérêts. Ce cadre a permis de bâtir un marché beaucoup plus stable, qui n’a pas connu le même niveau de risque systémique.

L’effet des TACH sur les taux hypothécaires et le marché immobilier

Les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) influencent directement les taux hypothécaires.

Quand les prêteurs regroupent et vendent des hypothèques sous forme de TACH, ils récupèrent du capital frais pour accorder de nouveaux prêts. Cette liquidité contribue à maintenir des taux compétitifs pour les emprunteurs.

De plus, les rendements exigés par les investisseurs sur les TACH influencent le coût de financement des prêteurs. Si les rendements augmentent, les prêteurs peuvent être amenés à hausser les taux hypothécaires pour couvrir leurs coûts plus élevés.

En résumé, les TACH aident à assurer une circulation fluide du crédit hypothécaire à travers le marché immobilier canadien.

Comment investir dans les titres adossés à des créances hypothécaires

Les TACH peuvent constituer un ajout stable à un portefeuille diversifié, surtout pour les investisseurs qui recherchent des revenus prévisibles et un faible risque de crédit. Toutefois, ils ne conviennent pas à tout le monde. Leur complexité, la sensibilité aux variations des taux d’intérêt et le risque de remboursement anticipé peuvent tous influencer les rendements. Il est donc essentiel d’évaluer ces placements avec soin.

Au Canada, les investisseurs peuvent accéder aux TACH de deux principales façons :

• Acheter des TH-LNH (titres hypothécaires de la Loi nationale sur l’habitation) auprès d’institutions financières comme les banques, compagnies de fiducie ou coopératives de crédit, généralement par tranches de 5 000 $ et plus.
• Acheter des obligations hypothécaires du Canada, qui offrent des paiements semestriels et des termes hypothécaires fixes allant jusqu’à 10 ans.

Puisque la SCHL garantit les paiements, ces produits sont souvent considérés comme moins risqués que plusieurs autres placements à revenu fixe.

Avant d’investir dans des TACH, prenez le temps de réviser les détails essentiels avec un conseiller financier qualifié, qui pourra vous aider à comprendre la performance de votre placement au fil du temps. Parmi les aspects à évaluer :

• Le type de TACH : titres de passage, obligations hypothécaires garanties ou titres hypothécaires échelonnés, chacun ayant ses particularités et son profil de risque.
• Les échéances et calendriers de remboursement : qui déterminent combien de temps votre capital sera investi et quand vous recevrez vos paiements de capital.
• Les options de remboursement anticipé : pour savoir si les emprunteurs peuvent rembourser plus tôt et comment cela peut affecter vos revenus.
• Les rendements attendus : à comparer avec d’autres placements à revenu fixe, en tenant compte de l’impact possible des variations de taux d’intérêt.

Foire aux questions (FAQ) sur les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) au Canada

En conclusion

Les titres adossés à des créances hypothécaires constituent l’une des bases du système immobilier canadien, en conciliant les besoins des prêteurs et des investisseurs tout en soutenant l’accessibilité à la propriété. Grâce à une réglementation rigoureuse et aux garanties offertes par la SCHL, ils demeurent un choix de confiance pour ceux qui recherchent des rendements prévisibles et un moyen d’investir dans le secteur hypothécaire sans posséder directement de propriétés.

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