Pas plus tard que la semaine dernière, de nombreux prêteurs réévaluaient la tarification de leurs taux hypothécaires les plus populaires pour lancer la saison des prêts. On observe normalement une baisse des taux au printemps, ce qui incite les gens à emprunter.

En général, la saison des prêts au Canada, qui commence dès la fin février et se termine début avril, amène les Canadiens à envisager l’achat d’une habitation. Après un long et morne hiver, au cours duquel ils ont regardé les mêmes murs pendant 6 à 7 mois, de nombreux Canadiens veulent sortir de chez eux et changer de paysage. Ceux-ci cherchent peut-être à acheter une nouvelle résidence ou à faire le plein d’idées pour rénover la leur.

Dans cet article, nous examinerons certains indicateurs économiques et les nouvelles tendances en matière de politique monétaire qui peuvent nous donner une idée de ce qui nous attend lors de la prochaine annonce de taux de la Banque du Canada, le 12 avril.

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Les grandes lignes

• L’augmentation de la population va davantage compliquer l’accès à la propriété.
• Les causes profondes des difficultés d’accession à la propriété n’ont pas été prises en compte dans le budget fédéral.
• La Banque du Canada et les autorités fédérales ont des objectifs divergents en matière d’économie et d’inflation.

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Les autorités fédérales et la Banque du Canada ne suivent pas la même voie

Dans l’un des rapports d’analyse quotidiens de la semaine dernière, Derek Holt, vice-président et responsable de l’économie des marchés financiers de la Banque Scotia, a analysé le budget fédéral et a offert ses prédictions concernant le marché immobilier.

M. Holt écrit : « D’un point de vue plus général, la stratégie d’Ottawa en matière de logement reste confuse. La Banque du Canada tente de contenir les pressions inflationnistes et de modérer les prix de l’immobilier qui s’emballaient auparavant. Les autorités fédérales ont ouvert les portes de l’immigration sur un marché où l’offre est inexistante. Au même moment, une autre subvention fiscale au logement est mise en place samedi, sous la forme d’un compte d’épargne libre d’impôt pour les acheteurs d’une première propriété, qui permet de mettre jusqu’à 40 000 dollars à l’abri de l’impôt grâce à des contributions annuelles de 8 000 $. Le logement va se redresser après un repli temporaire, et c’est là que s’arrêtent les efforts de la Banque du Canada. »

La Banque du Canada (BDC) et le gouvernement fédéral sont à couteaux tirés, car leurs objectifs en matière de stimulation de l’économie, de demande, d’accession à la propriété et d’accessibilité au logement sont divergents. La Banque du Canada s’efforce de ralentir la demande et l’inflation qui en découle, alors que le gouvernement fédéral continue de créer de la demande.

La Banque du Canada laisse son taux directeur inchangé

L’économie canadienne montre des signes d’amélioration, alors que la récession anticipée ne s’est pas concrétisée. Les banquiers centraux ont affirmé que la hausse des prix des actifs, comme la bulle immobilière au Canada, n’avait pas d’effet perceptible sur l’économie et que les travailleurs devaient ajuster leurs attentes en matière d’inflation. Mais il doit bien y avoir un effet, ne serait-ce que parce que le gouvernement fédéral devient le dernier détenteur d’obligations hypothécaires au moment où il s’engage dans un resserrement quantitatif, ce qui accroît le coût global du service de la dette.

Le PIB a enregistré une croissance de 0 % au cours du dernier trimestre et de 0,5 % au cours du mois de janvier. Le tableau montre qu’il pourrait avoir augmenté encore de 0,3 % en février dernier. En revanche, les ventes dans le secteur automobile sont en hausse en raison d’une demande refoulée. Les ventes au détail sont en hausse et ont augmenté d’une année sur l’autre en 2022; RBC et TD estiment que cela peut être dû à l’épargne accumulée pendant la pandémie. 

L’enquête sur les perspectives des entreprises et celle sur les attentes des consommateurs publiées cette semaine montrent que les Canadiens restent nerveux à l’égard de l’économie, malgré la vigueur des ventes et de la croissance depuis le début de l’année. La Banque du Canada estime que ses hausses de taux pourraient enfin contribuer à ralentir l’économie, mais qu’il faut encore du temps pour qu’elles se répercutent dans tous ses secteurs. Il faudra peut-être attendre encore 12 à 18 mois pour déterminer l’efficacité des hausses de taux.

Il y a quelques semaines, le monde a été confronté aux tests les plus importants des mesures inflationnistes de la Réserve fédérale sur le système bancaire américain depuis 2008. Deux banques régionales américaines, Silicon Valley et Signature, ont fait faillite à la suite d’une ruée sur les banques. Ces banques sont de taille importante – leurs actifs seraient un peu plus importants que ceux de la 6e plus importante banque canadienne. Selon les experts, les récentes faillites de banques au sud de la frontière pourraient suffire à faire dévier la Banque du Canada (BDC) de sa stratégie de hausse des taux visant à maîtriser l’inflation. 

À la suite des faillites bancaires et des pertes temporaires de parts de marché dans le secteur financier, les rendements obligataires ont brièvement commencé à baisser. Cela s’explique principalement par le fait que les consommateurs et les négociants en obligations recherchaient la sécurité dans les obligations d’État présentant un risque minimal, ce qui a entraîné une augmentation de leur prix. Il convient de noter que les prix des obligations et les rendements sont inversement corrélés, ce qui a entraîné une tendance à la baisse des rendements des obligations d’État américaines, qui a également affecté les rendements des obligations canadiennes.

Aujourd’hui, la Fed aux États-Unis et la Banque du Canada s’inquiètent davantage d’une possible épidémie de faillites bancaires que de la lutte contre l’inflation pour maintenir le calme sur les marchés. Mais les faillites bancaires ont eu un effet durable sur le risque que les prêteurs sont prêts à prendre dans leur portefeuille hypothécaire. Après tout, les rendements obligataires ont beau avoir baissé, cela n’a pas eu d’effet sur les taux hypothécaires jusqu’à présent.

De nouvelles hausses de taux des deux côtés de la frontière pourraient finir par fragiliser davantage les institutions qui détiennent des dépôts – même celles qui émettent des prêts hypothécaires pourraient être confrontées à un risque de marché ou de secteur. En raison de leur politique monétaire, les banques centrales avancent avec prudence afin d’éviter que des non-risques ne se transforment en risques. Le relèvement des taux n’est pas une priorité – pour l’instant.

L’immigration devrait faire grimper l’inflation

En 2022, le Canada a été le pays du G7 qui a reçu le plus grand nombre d’immigrants, dépassant ainsi ses tendances historiques en accueillant plus d’un million d’immigrants au cours de la même année. Le nombre net de nouveaux immigrants par habitant en 2022 est inférieur à celui de 2008, avec 8 nouveaux immigrants pour 1 000 résidents. Par comparaison, en 2022, il n’y avait que 6,2 nouveaux immigrants pour 1 000 habitants, pour une population bien plus élevée qu’en 2008. 

L’immigration a été extrêmement efficace sur le plan politique et, dans l’ensemble, les immigrants se sont très bien débrouillés au Canada par rapport aux autres pays de l’OCDE au cours des 40 dernières années. C’est également une bonne chose, car le Canada est confronté à un problème de vieillissement de la population, qui nécessite le financement de tous les services sociaux et des pensions qui en découlent. Nous tirons les leçons de la voie empruntée par le Japon, qui souffre aujourd’hui d’un manque endémique de soutien à sa population vieillissante alors que ses caisses se vident.

Le mois dernier, dans un courriel adressé aux investisseurs, RBC a souligné que les nouveaux immigrants du Canada ont tendance à être plus jeunes et mieux formés que la main-d’œuvre nationale. En outre, les nouveaux immigrants sont sur qualifiés pour leur emploi et ont un accès plus difficile au logement que les ressortissants étrangers qui se sont installés au Canada avant eux. 

Dans sa note, RBC conclut que les nouveaux immigrants sont plus susceptibles d’occuper des emplois qui requièrent un niveau d’éducation moins élevé. La faible reconnaissance des diplômes étrangers est également le principal facteur de sous-utilisation des compétences des immigrés. En éliminant ces obstacles, le Canada disposera d’une main-d’œuvre plus importante et plus productive.

Le Canada espère que les immigrants l’aideront à surmonter son handicap démographique. En 2021, l’immigration représentait 90 % de la croissance démographique. D’ici 2050, Statistique Canada estime que 100 % de la croissance sera due à l’immigration. Si l’immigration ne suit pas, les décès pourraient facilement dépasser les naissances.

La divergence entre l’élaboration des politiques fédérales et la lutte contre l’inflation menée par la Banque du Canada est évidente. Les autorités fédérales veulent augmenter les revenus du gouvernement en augmentant les impôts ou le total des revenus imposés au Canada. Cela est nécessaire pour pouvoir assurer le service de la dette croissante qui s’est accumulée au fil des années de déficits dans les budgets nationaux.

Par ailleurs, comme le souligne Derek Holt de la Banque Scotia dans sa note, les coûts du service de la dette ont considérablement augmenté, car l’assouplissement quantitatif de la Banque centrale est prolongé au-delà de sa date d’échéance, selon leur analyse. Pendant la pandémie, les autorités fédérales ont stimulé les obligations pour créer un climat de calme et maintenir l’argent à bas prix au moment où les Canadiens ne pouvaient pas travailler. Pendant ce temps, les autorités fédérales ont augmenté les crédits d’impôt et ont ajouté les SUCL/SSUC au mélange, ce qui a entraîné un besoin accru d’argent pour servir l’intérêt sur les obligations d’État.

À mesure que la population continue de croître, d’une part, davantage de personnes travaillent, créent des revenus et paient davantage d’impôts dans les caisses de l’État. D’autre part, comme la demande de biens et de services augmente avec la population – après tout, ce n’est pas comme si nous avions une offre illimitée – la pression inflationniste sur ces mêmes biens et services augmente également.

Pour les nouveaux immigrants, ces biens comprendront dans un premier temps les produits de première nécessité en vue de s’installer dans leur nouveau logement. Cependant, cela exercera une pression sur les loyers au fil du temps, car ils chercheront un logement plus approprié une fois qu’ils auront un emploi, ce qui leur permettra d’améliorer plus facilement leur qualité de vie ici au Canada. La demande de logements locatifs sera d’autant plus forte que les revenus augmenteront.

L’immigration devrait faire grimper les prix du logement

Une fois qu’ils auront économisé suffisamment d’argent pour effectuer une mise de fonds, ces immigrants concentreront leur énergie à trouver un logement de qualité et à payer leur hypothèque au lieu de celle de leur propriétaire. Après tout, l’accession à la propriété n’est-elle pas l’un des principaux facteurs qui incitent les immigrants à s’installer en Amérique du Nord? Avec l’espace et l’argent qui abondent ici et moins d’obstacles que dans les pays européens où l’immigration n’est pas la norme, le rêve canadien et américain facilite l’accès à la propriété.

Dans le budget de cette semaine, le gouvernement a présenté des mesures incitatives en matière de logement afin d’aider les Canadiens à accéder à la propriété. L’élément le plus médiatisé du budget est le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, qui permet aux acheteurs d’une première habitation de mettre de côté 8 000 $ de plus par an, soit 40 000 $ sur 15 ans, en vue de verser une mise de fonds pour l’achat de leur première propriété.  

Cet argent est exonéré d’impôt lorsqu’il est utilisé pour la mise de fonds et est déduit du revenu au fur et à mesure en tant que contribution. Le CELIAPP fonctionne donc comme un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) au moment de la cotisation, puis comme un compte d’épargne libre d’impôt (CELI) au moment du retrait pour l’achat de la première habitation. 

Si vous n’achetez pas votre première propriété dans les 15 ans suivant l’ouverture du compte, vous pouvez transférer les fonds dans votre REER sans aucune incidence fiscale. Cette solution est idéale pour tout investisseur non propriétaire. Selon la capacité d’une personne à investir et à faire fructifier cet argent, celui-ci peut doubler ou tripler à l’abri de l’impôt, en fonction du risque que cette personne est prête à prendre.

Tous ces fonds s’ajoutent au Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet déjà à un particulier d’emprunter jusqu’à 35 000 $ de son REER pour le versement d’une mise de fonds ou d’autres coûts liés à l’achat ou à la construction d’une première maison, à rembourser sur une période de 15 ans à compter de l’année de leur premier retrait RAP. Si ces personnes sont en couple, ce montant peut être doublé. 

C’est ici que cette mise de fonds peut rapidement augmenter. Deux personnes peuvent retirer 35 000 $ chacune de leur REER dans le cadre du RAP et 40 000 $ chacune de leur CELIAPP. Cela représente un total de 150 000 $ pour la mise de fonds, ce qui facilite l’accès à la propriété.  De plus, les acheteurs peuvent disposer d’autres économies dans leur CELI, ce qui fait monter la somme très rapidement.

Deux éléments viennent alimenter le feu de l’inflation. Premièrement, de nombreux nouveaux immigrants arrivent en tant que couples mariés et professionnels et peuvent gagner beaucoup d’argent au fil du temps.  Deuxièmement, nombre d’entre eux émigrent de pays où la pression inflationniste a été forte pendant des décennies, voire toute leur vie, et sont habitués à payer des taux d’intérêt supérieurs à 7 %. Au Canada, ces taux plus élevés sont plus fréquents sur le marché alternatif, où les prêts hypothécaires n’ont pas besoin d’être soumis à des tests de stress comme c’est le cas pour les prêts de premier ordre.

Contrairement à la croyance populaire, les taux d’intérêt plus bas ne favorisent pas l’achat de logements. Le prestigieux National Bureau of Economic Research (NBER) des États-Unis a conclu dans cette étude que les chocs de l’offre de crédit, tels que ceux que nous connaissons actuellement et ceux que le BSIF prévoit pour l’année à venir, rendent le logement plus cher sans affecter les taux d’accession à la propriété. 

Tous ces facteurs se conjuguent pour entraîner non seulement une hausse des prix de l’immobilier pour les décennies à venir, mais aussi une hausse de l’inflation. Indépendamment des éléments dont Statistique Canada tient compte pour mesurer l’inflation de base, celle-ci se poursuivra, même si elle n’est pas mesurée. C’est précisément la conclusion à laquelle la Banque est parvenue lorsqu’elle a rejeté l’IPC commun, qu’elle considérait comme une mesure erronée.

L’immigration, les subventions fiscales et les restrictions de crédit, qu’elles soient le fait du BSIF ou des faillites bancaires, sont des signes révélateurs de ce qui attend le marché immobilier canadien. Derek Holt, de la Banque Scotia, avait raison lorsqu’il a laissé entendre que les autorités fédérales ne savaient plus où donner de la tête en matière de politique du logement. 

La meilleure façon de faire grimper les prix de l’immobilier est de créer une nouvelle demande, de l’encourager et d’en accroître l’attrait. Il s’agirait par exemple d’augmenter l’immigration (d’un million de nouveaux Canadiens au cours d’une année donnée), d’accorder des allégements fiscaux à un segment spécifique de la population (mesures incitatives pour les nouveaux acheteurs) et d’augmenter l’effet de levier pour ce segment (CELIAPP). Tout cela sans même s’attaquer à la cause première du problème de l’accession à la propriété, qui est liée à l’offre de logements.

Pour s’attaquer à l’inflation, la Banque du Canada devrait mettre à jour son outil de mesure de l’inflation afin de ne pas tenir compte de certains aspects du secteur immobilier sur le long terme. Dans le meilleur des cas, une hausse de l’offre en matière de logement entraînerait une baisse naturelle des prix et donc une diminution de l’inflation à long terme. Cela donnerait à la BDC la victoire sur l’inflation sans affecter la victoire politique sur la productivité et la production économique dont les autorités fédérales ont besoin pour conquérir le cœur et l’esprit des Canadiens. C’est ce statu quo qui a été préservé avec le budget actuel.

Comment les hausses de taux de la Banque du Canada influent sur votre versement hypothécaire et votre revenu admissible

Dans cette section, nous avons simplifié les chiffres en présentant les soldes hypothécaires moyens et les versements hypothécaires correspondants, les versements hypothécaires admissibles sous contrainte et le revenu annuel brut admissible nécessaire pour soutenir le solde hypothécaire. 

Chaque tranche de 25 points de base (0,25 %) sur un solde de 100 000 $ équivaut à 14 $ par mois en versements hypothécaires. Ce même changement de paiement hypothécaire nécessitera un revenu annuel supplémentaire de 3 400 $ pour être admissible à chaque augmentation similaire.

Vous trouverez ci-dessous des graphiques pour vous aider à conceptualiser les paiements hypothécaires et le revenu admissible pour chaque solde de 100 000 $ avec chaque augmentation de 25 points de base. Chaque augmentation du taux au jour le jour de la banque centrale aura un impact sur les taux préférentiels de tous les prêteurs, y compris ceux de nesto.

Options pour votre hypothèque à taux variable en période d’inflation

Que pouvez-vous donc faire? Tout d’abord, considérez toutes vos options : pouvez-vous vous permettre de supporter un paiement plus important? Avez-vous l’intention de garder la maison à plus long terme? Quelle est l’évaluation du coût de la location par rapport à celui de l’accession à la propriété? Pensez-vous économiser de l’argent si vous retardez votre achat? Examinons ces questions une par une.

Renouvellement anticipé de votre prêt hypothécaire pour bloquer votre taux

Si vous pouvez vous permettre d’effectuer un paiement plus important mais que vous préférez retrouver votre santé mentale, vous pourriez avoir la possibilité de renouveler par anticipation votre taux variable en un taux fixe et de bloquer le paiement pour les 3 à 5 prochaines années. Dans l’ensemble, le taux peut être inférieur aux taux variables actuels. Néanmoins, si les perspectives à long terme sont meilleures que celles à court terme, il est possible que les taux variables dépassent les taux fixes avant que l’inflation ne soit maîtrisée. Si vous avez déjà acheté mais que vous êtes qualifié pour un taux variable, revoyez avec votre prêteur pour voir si vous pouvez aller de l’avant avec un taux fixe. Ou, si la qualification est un problème, vous pouvez renouveler votre prêt à un taux fixe presque immédiatement après la clôture, c’est-à-dire une fois que votre prêt hypothécaire est financé.

Prolonger la durée de votre hypothèque pour vous protéger de l’inflation

Comme nous l’avons vu précédemment, avec l’indication de la courbe de rendement inversée, il est probable que nous verrons les taux baisser dans un an ou deux. Par conséquent, si vous êtes sur le point de renouveler votre prêt, la meilleure option est d’envisager des taux fixes à plus court terme pour obtenir la stabilité dont vous avez besoin. Si votre risque et vos préférences vous permettent de contracter un prêt hypothécaire à taux variable (avec des paiements statiques), vous serez le premier à constater des économies lorsque les taux se retourneront. Si les taux continuent d’augmenter, faites attention aux taux de déclenchement qui peuvent se glisser sur votre prêt hypothécaire à taux variable. Si vous n’actualisez pas votre paiement, votre prêt hypothécaire à taux variable peut rapidement atteindre un seuil de déclenchement si vous avez un prêt hypothécaire assuré contre le défaut de paiement. Vous pouvez aussi opter pour un prêt hypothécaire à taux ajustable, dont les paiements fluctuent en fonction du taux, de sorte que les taux de déclenchement ou les seuils de déclenchement ne vous touchent pas.

Louer en attendant que l’inflation se calme

Vous pouvez également comparer les coûts de la location et de la propriété. Si l’on suppose que le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à coucher est de 2 000 $ dans tout le pays, le loyer annuel s’élève à 24 000 $. Ces 24 000 $ couvriront-ils vos versements hypothécaires annuels? Probablement pas, mais là encore, vous n’augmenterez pas votre capital en louant. Une fois que la pression inflationniste se sera calmée, les maisons recommenceront à monter, et vous devrez alors transformer toute économie en une prime ajoutée au coût accru de l’achat de votre maison. Les taux plus élevés peuvent ne pas durer aussi longtemps qu’il faut pour accumuler des économies pour une mise de fonds. Par conséquent, si votre situation financière vous permet d’acheter maintenant, je vous recommande de bloquer un taux et de trouver la maison idéale.

Pouvoir retarder votre achat pour éviter des taux plus élevés et éventuellement acheter à un prix inférieur peut sembler une bonne idée. Cela pourrait vous aider à économiser de l’argent si vous choisissez le bon moment. Si vous vous trompez, le marché redeviendra rapidement un marché de vendeurs. Quels sont les avantages d’acheter maintenant? Le principal avantage est que le marché est favorable aux acheteurs pour la première fois en dix ans. Vous n’avez pas à renoncer à quoi que ce soit. Vous pouvez encore poser des conditions et faire preuve de diligence raisonnable avant d’acheter l’un des plus gros investissements de votre vie. Auparavant, vous auriez dû renoncer à vos conditions, participer à des guerres d’enchères et peut-être même écrire une lettre d’amour au vendeur avant même qu’il n’examine sérieusement votre offre. Maintenant, vous pouvez faire tout ce qu’il faut pour être parfaitement satisfait de votre achat. Dans ce marché, j’ai même entendu parler de personnes qui ont mis un achat conditionnel à 90 jours pour conclure une vente ferme de leur maison. Avant 2022, c’était presque du jamais vu, à moins d’être un initié de la transaction ou de bien connaître le vendeur.

Les prix des logements ne baissent généralement pas

À bien des égards, le marché boursier se comporte de la même manière que le marché immobilier : lorsque les coûts d’emprunt augmentent, l’incitation à investir diminue. Si vous observez le marché boursier, vous remarquerez que les années les plus performantes se situent juste après les années les moins performantes. Vous trouverez un cas similaire avec le marché du logement – les deux dépendent du marché du travail. Lorsqu’ils ont un emploi avec peu ou pas de risque de licenciement, les gens sont plus susceptibles d’acheter des maisons ou des actions. La seule différence est le prix d’une unité d’action d’une société par rapport au prix d’une maison au Canada.

Nous nous attendons à un afflux important d’immigrants – d’autant plus que nous constatons des pénuries de main-d’œuvre qui doivent être comblées avant que le marché du travail puisse se resserrer davantage. Nous savons que la demande de logements existe déjà, comme les défenseurs de l’abordabilité du logement l’ont clairement indiqué dans de nombreuses publications – encore plus lorsque le marché du logement était en pleine expansion – mettant de plus en plus en évidence le facteur d’abordabilité. La grande majorité des immigrants s’installeront dans le sud de l’Ontario et le bas de la Colombie-Britannique. Ces régions seront tout à fait accueillantes en raison de leur climat encore plus tempéré au fur et à mesure que le réchauffement climatique s’accentue.

Si vous souhaitez devenir propriétaire d’une maison dans les deux prochaines années, c’est le moment le plus propice pour vous ! Les prix commencent à atteindre des niveaux planchers qui n’ont pas été vus depuis trois ans et pourraient même baisser après la prochaine hausse des taux prévue le 7 décembre. Mais n’oubliez pas que si vous achetez après la hausse des taux, votre montant d’éligibilité pourrait être inférieur à ce qu’il est actuellement en raison de l’obligation de tester votre paiement hypothécaire sur le taux éventuellement plus élevé, plus 2%. Comme les actions, la valeur de votre maison n’augmentera que lorsque les taux commenceront à baisser.

En conclusion

Le maintien du taux directeur par la Banque du Canada n’est qu’une pause dans sa lutte contre l’inflation, rien de plus. Comme nous l’avons illustré plus haut, l’inflation va probablement se maintenir à long terme. À mesure que la population du pays s’accroît, de plus en plus de nouveaux Canadiens voudront accéder à la propriété.

Nous avons également constaté que la pénurie de logements ou leur manque d’accessibilité n’est pas un problème auquel on s’attaque de manière satisfaisante. Nous nous attendons à ce que l’accessibilité à la propriété continue de s’éroder au fur et à mesure que la population augmente. C’est pourquoi nous vous recommandons de faire votre entrée sur le marché immobilier le plus tôt possible si cela fait partie de vos objectifs de vie.

Adressez-vous aux experts hypothécaires de nesto, qui pourront vous guider dans ce délicat processus. Nous sommes là pour vous aider à trouver la solution hypothécaire la mieux adaptée à vos besoins. N’hésitez pas à nous contacter.

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