Choisir d’acheter ou de louer un logement au Canada est une décision importante, tant sur le plan financier que personnel. Ce choix repose sur vos préférences individuelles ainsi que sur les conditions du marché. Chaque option comporte ses avantages et ses inconvénients, et une évaluation minutieuse s’impose pour déterminer celle qui convient le mieux à votre situation.

La location peut être idéale pour ceux qui cherchent de la flexibilité ou des coûts initiaux plus faibles, tandis que l’achat s’adresse davantage à ceux qui préfèrent la stabilité et disposent d’une mise de fonds. Pour faire un choix éclairé, il est essentiel de considérer votre situation financière, votre mode de vie et l’état des marchés immobiliers et locatifs dans votre région.

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Les grandes lignes

• Devenir propriétaire permet de bâtir sa valeur nette, mais nécessite des coûts initiaux plus élevés.
• Louer comporte des coûts initiaux plus faibles, mais offre moins de stabilité.
• La règle du 5 % aide à comparer les coûts irrécupérables de l’achat et de la location pour faciliter l’analyse financière.

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Avantages et inconvénients de l’achat

Acheter une propriété est un investissement important qui peut offrir un logement stable tout en permettant de constituer un patrimoine. Au Canada, l’accession à la propriété est souvent considérée comme une stratégie de constitution de richesse, les propriétaires ayant en moyenne une valeur nette bien plus élevée que les locataires. Toutefois, devenir propriétaire n’est pas pour tout le monde. Peser soigneusement les avantages et les inconvénients est essentiel pour savoir si cette voie vous convient.

Avantages

• Bâtir sa valeur nette : Chaque paiement hypothécaire contribue à accroître votre valeur nette, que vous pourrez plus tard utiliser pour consolider des dettes, financer des rénovations, payer des études ou agrandir votre espace de vie.
• Stabilité : Posséder son chez-soi offre une stabilité et la liberté de le personnaliser sans craindre l’expulsion ou les restrictions d’un locateur.
• Paiements stables : Avec une hypothèque à taux fixe, vos paiements restent les mêmes pendant toute la durée du terme, à l’opposé des hausses annuelles de loyer.
• Appréciation potentielle : Historiquement, la valeur des propriétés a augmenté au fil du temps. Lorsque vous vendrez, vous pourriez réaliser un gain en capital, exonéré d’impôt sur la résidence principale. 
• Revenus locatifs potentiels : Transformer votre sous-sol en logement locatif, construire une annexe ou louer la propriété peut générer des revenus supplémentaires.

Inconvénients

• Coûts initiaux élevés : Vous devrez avoir accumulé des économies importantes pour couvrir la mise de fonds (entre 5 % et 20 % du prix d’achat) et les frais de clôture (jusqu’à 4 %).
• Coûts continus : En plus de votre hypothèque, il faudra prévoir les taxes foncières, les assurances et, le cas échéant, les frais de copropriété.
• Hausse des paiements : Si les taux d’intérêt augmentent, vos versements hypothécaires pourraient augmenter considérablement. Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, vous n’aurez pas à vous soucier d’une augmentation de vos versements hypothécaires jusqu’au renouvellement. Toutefois, si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, vos versements pourraient augmenter dès que les taux changent (taux ajustable) ou la proportion de votre versement qui sert à rembourser le capital pourrait changer (taux variable).
• Entretien et réparations : Vous serez responsable de l’entretien régulier et des réparations imprévues, qui peuvent parfois être coûteuses.
• Risque de marché : La valeur de votre propriété pourrait fluctuer et affecter votre valeur nette en cas de ralentissement économique.

Avantages et inconvénients de la location

Louer exige moins de coûts initiaux, souvent limités à un dépôt du premier et du dernier mois, et offre une plus grande flexibilité aux personnes qui ne souhaitent pas encore s’établir de façon permanente. La location facilite les décisions spontanées, sans les complexités liées à la vente d’une propriété. Toutefois, elle ne convient pas à tout le monde, et évaluer ses avantages et ses inconvénients est essentiel.

Avantages

• Flexibilité : La location facilite les déménagements pour un nouvel emploi, des voyages ou un changement de style de vie, sans engagement à long terme.
• Engagement à court terme : Vous pouvez choisir la durée de votre bail, d’un mois à plusieurs années, selon vos besoins.
• Coûts initiaux plus bas : Le coût d’entrée est bien inférieur à celui de l’achat, il faut simplement verser le premier mois de loyer. Cela rend la location plus accessible à court terme.
• Moins d’entretien et de réparations : Les réparations et l’entretien courant relèvent du propriétaire, ce qui réduit vos responsabilités et vos coûts.

Inconvénients

• Manque de stabilité : Vous pouvez être contraint de quitter votre logement si votre propriétaire respecte les procédures en vigueur. Si vous vivez dans une région où les loyers ne sont pas réglementés, votre propriétaire pourrait augmenter considérablement votre loyer et vous obliger à quitter votre logement. 
• Aucune constitution de valeur nette : Vos loyers n’accumulent pas de valeur nette; vous investissez dans la propriété d’un autre.
• Hausse des loyers : Les loyers peuvent augmenter chaque année, selon la réglementation en vigueur. Selon l’endroit où vous vivez, il se peut qu’il n’y ait aucune règle concernant l’augmentation maximale du loyer, ce qui signifie que votre propriétaire pourrait augmenter le loyer autant qu’il le souhaite. 
• Contrôle limité : Les modifications et aménagements du logement peuvent être restreints par votre bail.

La règle du 5 % 

La règle des 5 % est un calcul simplifié qui compare la location et l’achat. Elle peut vous aider à faire une comparaison plus précise et à déterminer l’option la plus avantageuse financièrement pour vous. Elle compare les coûts irrécupérables, c’est-à-dire les dépenses qui ne génèrent pas de rendement et ne constituent pas de valeur nette.

En tant que locataire, les coûts irrécupérables correspondent à votre loyer, puisque vous payez pour un logement, mais ce paiement ne vous permet pas d’accumuler de valeur nette et vous ne recevez aucun rendement financier sur le montant de votre loyer. En tant qu’acheteur, les coûts irrécupérables correspondent aux éléments non récupérables de la propriété que de nombreux propriétaires ne prennent pas en compte lorsqu’ils comparent les différentes options. Il s’agit notamment des taxes foncières, des frais d’entretien et des coûts d’investissement.

Les coûts qui composent la règle des 5 % se répartissent comme suit : les taxes foncières sont estimées à 1 % de la valeur de la propriété par année. Les coûts d’entretien sont estimés à 1 % de la valeur de la propriété par année. Les coûts en capital sont estimés à 3 % de la valeur de la propriété par année et représentent les coûts d’opportunité liés au choix d’investir votre argent dans une propriété plutôt que dans un autre placement, comme le marché boursier.

Pour calculer et comparer la meilleure option entre l’achat et la location :

1. Multipliez la valeur de la propriété par 5 % pour déterminer le coût annuel non récupérable.
2. Divisez le coût annuel non récupérable par 12 pour obtenir le montant mensuel.
3. Comparez ce montant au coût mensuel de la location d’une propriété similaire afin de déterminer quelle option est la plus avantageuse sur le plan financier.

Par exemple, si vous envisagez d’acheter une propriété au prix de 500 000 $, mais que vous pouvez louer une propriété comparable pour 2 500 $, vous pouvez utiliser la règle des 5 % pour comparer si la location ou l’achat est la solution la plus judicieuse.

Coûts non récupérables de la location : 2 500 $

Coûts non récupérables liés à l’achat : 500 000 $ x 5 % = 25 000 $ / 12 = 2 083,33 $

Dans cet exemple, l’achat serait l’option la plus avantageuse financièrement, à moins que vous ne puissiez louer une propriété comparable pour moins de 2 083,33 $ par mois. 

Foire aux questions

En conclusion

La décision d’acheter ou de louer au Canada est complexe et il n’existe pas de réponse simple à la question. Pour choisir la meilleure option selon vos objectifs financiers et votre mode de vie, analysez soigneusement votre situation, vos aspirations à court et à long terme ainsi que les conditions du marché immobilier actuel.

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