Au Canada, il existe un fossé financier important entre les propriétaires et les locataires, une tendance mise en évidence par l’Enquête sur la sécurité financière de Statistique Canada. Les données montrent que la valeur nette médiane des propriétaires canadiens dépasse de loin celle des locataires, souvent par un facteur de dix ou plus. Cette disparité souligne le rôle de l’accession à la propriété en tant que facteur important d’accumulation de richesse, en particulier lorsque la valeur de l’immobilier monte en flèche. L’enquête montre pourquoi de nombreux Canadiens considèrent la possession d’un logement comme la voie la plus sûre vers la sécurité financière, même si la hausse des prix de l’immobilier rend cet objectif encore plus inaccessible pour beaucoup d’entre eux.

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Les grandes lignes

• Les propriétaires ont une valeur nette médiane jusqu’à 30 fois supérieure à celle des locataires.
• Les jeunes Canadiens sont de plus en plus exclus de l’accession à la propriété, ce qui a un impact sur le potentiel de constitution d’un patrimoine à long terme.
• Les initiatives visant à soutenir le logement abordable et à réduire l’immigration peuvent être utiles, mais il est peu probable qu’elles parviennent à faire disparaître complètement l’écart de richesse.

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Différences de richesse par tranche d’âge

L’écart de richesse entre les propriétaires et les locataires canadiens s’accentue considérablement avec l’âge. Chez les moins de 35 ans, les propriétaires ont une valeur nette médiane de 457 100 $, alors que les locataires n’ont que 44 000 $. Cette disparité s’accentue dans les groupes plus âgés : parmi les Canadiens âgés de 55 à 64 ans, les propriétaires déclarent une valeur nette médiane de 1 241 800 $, soit près de 30 fois la valeur médiane de 43 000 $ des locataires. Chez les 65 ans et plus, les propriétaires ont une valeur nette médiane de 1 081 000 $, contre seulement 72 000 $ pour les locataires. Ces écarts s’expliquent en grande partie par l’augmentation de la valeur des propriétés immobilières, qui a considérablement accru la richesse des propriétaires.

L’accession à la propriété comme vecteur de richesse

L’accession à la propriété est devenue le principal moyen d’accumuler de la richesse, avec un avantage sur le plan de la valeur nette médiane, même par rapport aux régimes de retraite parrainés par l’employeur. Les Canadiens qui possèdent une résidence principale sans régime de retraite déclarent une valeur nette médiane de 914 000 $, contre 359 000 $ pour ceux qui sont locataires et bénéficient d’un régime de retraite. Ces chiffres mettent en évidence le fait que, pour les Canadiens, la propriété dépasse le potentiel de constitution de patrimoine de l’épargne-retraite traditionnelle.

L’impact de la flambée des prix de l’immobilier

La valeur des propriétés immobilières est montée en flèche au Canada, en particulier à Toronto et à Vancouver, où le prix moyen d’une maison dépasse désormais le million de dollars. À l’échelle nationale, le prix des maisons a augmenté de 30 % au cours des cinq dernières années et de 64 % au cours de la dernière décennie. Cette croissance a augmenté la valeur nette des propriétaires de tous âges, les jeunes propriétaires enregistrant les gains les plus importants en pourcentage. Cette croissance des prix a toutefois également rendu l’accession à la propriété moins abordable, réduisant ainsi le taux d’accession à la propriété.

Initiatives gouvernementales et défis du marché

Le gouvernement canadien met en œuvre des mesures pour lutter contre la crise du logement. Il s’agit notamment de mesures d’incitation fiscale et de prêts à taux réduit pour encourager les promoteurs à construire davantage de propriétés locatives. De plus, le gouvernement limite l’immigration et l’arrivée de résidents temporaires afin de réduire la demande de logements, bien que l’impact à long terme de cette approche reste incertain.

Baisses d’impôts et prêts

Le gouvernement a mis en place des mesures d’allègement financier et des options d’emprunt à faible coût pour les constructeurs afin de remédier à la pénurie de logements locatifs et aux problèmes d’accessibilité au Canada. Avec la modification des objectifs d’immigration et les prévisions d’une augmentation moindre de la population, l’impact sur les marchés immobiliers urbains à forte demande pourrait être significatif, principalement là où la croissance dépendait d’un afflux régulier de résidents. Les experts restent prudemment optimistes quant aux perspectives du marché immobilier canadien pour l’année à venir, bien que les prévisions soient devenues plus prudentes pour les années suivantes. Ces incitations financières visent à encourager la construction de logements locatifs, ce qui pourrait atténuer les pressions qui poussent les coûts du logement à la hausse pour les Canadiens.

Cette approche s’aligne sur les ajustements économiques plus vastes qui affectent les prêts résidentiels et les investissements locatifs. Comme la demande de logements locatifs pourrait diminuer, certains experts prévoient que davantage d’unités seront disponibles dans les zones urbaines où la pression locative a été forte. Les législateurs doivent continuer à soutenir les constructeurs en leur accordant des avantages financiers afin d’encourager la poursuite de la construction, dans le but de créer un marché immobilier plus accessible. Cette double approche – réduire la dépendance à l’égard de la croissance démographique tout en garantissant la poursuite du développement – témoigne d’un engagement en faveur d’une croissance équilibrée et stable du secteur du logement au Canada.

Réduction de l’immigration

La récente décision du gouvernement canadien de limiter l’immigration et de réduire le nombre de résidents temporaires vise à gérer la demande de logements, même si l’impact durable n’est pas encore clair. Avec le ralentissement attendu de la croissance démographique – une baisse de 0,2 % est prévue au cours des deux prochaines années -, cette mesure vise à atténuer la pression sur les marchés immobiliers, en particulier dans les grandes zones urbaines où la forte demande a fait grimper les prix. La baisse prévue d’environ 900 000 résidents temporaires pourrait à elle seule avoir un impact significatif sur le marché de la location, en réduisant le besoin d’unités compactes et en hauteur dans les villes densément peuplées. Certains analystes économiques suggèrent toutefois que ces objectifs pourraient ne pas se concrétiser complètement, la croissance de la population pouvant rester stable. Si cette évolution peut contribuer à atténuer la concurrence dans le secteur du logement, les implications économiques et de marché plus larges dépendront essentiellement de l’efficacité avec laquelle les nouvelles politiques seront mises en œuvre.

Cet ajustement démographique pourrait faire baisser la demande de logements, mais le marché immobilier canadien reste complexe et changeant. La baisse de l’immigration pourrait réduire les incitatifs à la construction de nouveaux logements, limitant ainsi l’offre globale. Différentes régions pourraient subir des effets uniques, les centres urbains étant confrontés à des défis spécifiques liés à la réduction de la demande. À mesure que les politiques d’immigration évoluent, les tendances des prix du logement peuvent s’ajuster dans les régions qui ont compté sur les nouveaux arrivants pour répondre à la demande. Cela dit, les futurs ajustements politiques pourraient augmenter le nombre d’immigrants si les conditions économiques l’exigent, tandis que les réductions de taux prévues par la Banque du Canada pourraient encourager l’investissement dans le logement. En définitive, bien que ces nouvelles mesures en matière d’immigration puissent atténuer les pressions sur les prix du marché immobilier, il est peu probable qu’elles entraînent des changements radicaux à long terme dans le secteur du logement au Canada sans une augmentation marquée de l’offre de logements.

Les jeunes Canadiens s’accrochent à leurs rêves de devenir propriétaires malgré les difficultés

Malgré ces efforts, de nombreux jeunes Canadiens restent optimistes quant à l’accession à la propriété. Selon le sondage 2024 de la Banque Scotia sur le logement, la récente baisse des taux d’intérêt n’a pas atténué les pressions financières pour de nombreux jeunes Canadiens, 56 % des millénariaux et de la génération Z ressentant un impact économique négatif qui a conduit certains d’entre eux à retarder leurs projets d’achat de maison. Les préoccupations relatives à l’accessibilité augmentent chez les Canadiens plus âgés, tandis que celles des 18-34 ans sont restées stables. Bien que l’accession à la propriété ait diminué dans ce groupe plus jeune, leur objectif à long terme d’acheter une maison reste ferme.

Le renouvellement hypothécaire est une préoccupation importante, en particulier chez les jeunes propriétaires. Près de 72 % des membres de la génération Z et 48 % des millénariaux renouvellent leur prêt pour la première fois, contre 14 % des membres de la génération X et 10 % des baby-boomers. Malgré les baisses de taux d’intérêt, 68 % des Canadiens accordent toujours la priorité à des taux hypothécaires concurrentiels plus bas, 37 % des membres de la génération Z et 31 % des millénariaux allant de l’avant avec leurs projets d’achat de maison en raison d’améliorations financières, devançant la génération X (15 %) et les baby-boomers (10 %).

Les membres de la génération Z préfèrent largement (35 %) remplir les demandes d’hypothèque en ligne, contrairement aux baby-boomers (5 %). Par ailleurs, 63 % des membres de la génération Z et 54 % des millénariaux recherchent des conseils plus simples et plus accessibles de la part des institutions financières, 27 % des jeunes générations manquant de confiance dans le processus d’achat immobilier, contre 15 % des baby-boomers.

Limites de l’enquête et concentration de la richesse

Selon Carrie Freestone, économiste à RBC, le paysage économique canadien est très contrasté entre les ménages à revenu élevé et les ménages à faible revenu. Alors que l’épargne des ménages a atteint des niveaux records, de nombreux Canadiens à revenu faible ou moyen subissent la pression de la hausse des coûts et d’un pouvoir d’achat limité. Les personnes à hauts revenus ont pu continuer à s’enrichir, tandis que les ménages à faibles revenus dépendent de plus en plus de l’endettement et des services essentiels, comme les banques alimentaires, pour joindre les deux bouts. Les Canadiens appartenant à la tranche des 20 % de revenus les plus faibles consacrent aujourd’hui 105 % de leur revenu disponible à des biens de première nécessité, comme le logement, les services publics et l’alimentation. Les 20 % de personnes ayant les revenus les plus élevés épargnent près d’un tiers de leur salaire net chaque trimestre. Ce groupe supérieur représente à lui seul 60 % de la croissance des actifs financiers depuis 2019, bénéficiant de rendements plus élevés sur les dépôts à terme, alors même que la hausse des taux d’intérêt, l’inflation et le chômage pèsent sur le pouvoir d’achat des groupes à plus faible revenu.

Les ménages à revenus moyens ressentent également la pression, ceux dont les revenus se situent entre 40 % et 60 % consacrant la plus grande part de leurs revenus aux produits de première nécessité depuis 1999 et dépensant 17 % de plus que ce qu’ils gagnent, ce qui représente une forte augmentation par rapport au taux de « désépargne » de 9 % en 2019. Les produits de première nécessité sont devenus nettement plus chers, les prix des produits alimentaires ayant augmenté de 25 % et ceux de l’essence de 33 % depuis la période précédant la pandémie. Les personnes à faible revenu sont aussi davantage touchées par la hausse du chômage et le ralentissement de la croissance des salaires, les 40 % de personnes les mieux rémunérées ayant capté 70 % de la croissance des salaires au cours des trois dernières années. Les conclusions de RBC mettent en évidence les défis auxquels la Banque du Canada est confrontée dans la gestion de l’inflation, où les hausses de taux stimulent le rendement des investissements pour les personnes à revenu élevé, mais exercent une pression supplémentaire sur les Canadiens à faible revenu qui ont déjà du mal à faire face aux coûts de base.

Si l’enquête de Statistique Canada donne un aperçu de la richesse des ménages, elle ne permet pas de saisir toute l’ampleur de la concentration de la richesse, en particulier parmi les familles les plus riches du Canada. L’enquête regroupe les 5 % de Canadiens les plus fortunés sans distinguer les 1 % les plus fortunés, ce qui risque de sous-estimer l’inégalité des richesses. 

En conclusion

La disparité de richesse entre les propriétaires et les locataires canadiens est une préoccupation croissante, due à la flambée des prix de l’immobilier et à la sécurité financière liée à l’accession à la propriété. Bien que les politiques du gouvernement visent à rendre le logement plus abordable, des défis subsistent. Pour les Canadiens qui s’efforcent d’atteindre la sécurité financière, comprendre les nuances de l’accession à la propriété et naviguer sur le marché immobilier canadien et les taux hypothécaires peut être une voie viable.

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