Acheter, vendre ou refinancer une propriété, c’est souvent synonyme de grands changements. On pense tout de suite au taux hypothécaire, à la date de déménagement, aux boîtes à faire… mais rarement à certains documents pourtant essentiels : l’état des ajustements et l’état de compte en fidéicommis.

Ces deux documents ne sont pas juste des formulaires juridiques à signer à la va-vite. Ils expliquent en détail où va chaque dollar. En quelque sorte, ce sont les reçus officiels de votre transaction, ceux qui montrent noir sur blanc ce que vous devez payer ou ce que vous allez recevoir. Si vous vous êtes déjà demandé où va votre mise de fonds, pourquoi les frais de clôture varient ou comment sont répartis les honoraires professionnels, ces documents détiennent toutes les réponses.

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Les grandes lignes

• L’état des ajustements indique le montant final que l’acheteur doit verser ou que le vendeur recevra à la date de clôture.
• L’état de compte en fidéicommis retrace tous les mouvements d’argent : mise de fonds, taxes, frais juridiques, etc.
• Examiner les deux documents vous permet d’avoir une vision claire et transparente de la transaction, que vous soyez acheteur, vendeur ou en train de refinancer.

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Que sont l’état des ajustements et l’état de compte en fidéicommis?

Acheter, vendre ou refinancer une propriété implique une tonne de paperasse, et parmi tous les documents à signer, deux se démarquent par leur importance : l’état des ajustements et l’état de compte en fidéicommis. Ces formulaires vous montrent clairement comment l’argent est réparti à la date de clôture et surtout, combien vous allez devoir payer ou recevoir.

Il est crucial de comprendre ces documents non seulement pour votre tranquillité d’esprit, mais aussi pour déterminer le coût réel de votre transaction immobilière. Que vous soyez en train d’acheter votre première maison ou de refinancer votre propriété actuelle, prendre le temps de vous familiariser avec ces documents peut vous éviter bien des surprises au moment où chaque détail compte.

Qu’est-ce qu’un état des ajustements?

Pensez à l’état des ajustements comme à un bilan final de la transaction. On y trouve tout ce qui a été payé, ce qu’il reste à payer et les ajustements à faire pour conclure la vente ou l’achat de la propriété. Ce document est préparé par votre notaire ou votre avocat, et contient généralement :

• Le prix d’achat de la propriété
• La mise de fonds déjà versé
• Les ajustements liés à des frais payés d’avance (taxes municipales, frais de condo, services publics, etc.)

Pour un acheteur, ce document indique exactement combien d’argent il faudra fournir le jour de la clôture. Pour un vendeur, il montre ce qu’il recevra, une fois les ajustements effectués.

Exemple d’un état des ajustements

Voici un exemple :

• Prix d’achat : 750 000 $
• Mise de fonds versée : 30 000 $
• Taxes foncières payées d’avance par le vendeur : 7 324 $ (l’acheteur doit une partie de l’année)
• Facture de services publics prépayée : 246 $ (l’acheteur rembourse au vendeur la partie non utilisée)

Dans ce cas, l’acheteur devra payer :

750 000 $ + 7 324 $ + 246 $ − 30 000 $ = 727 570 $

Ce montant apparaîtra sous la mention « Solde dû à la clôture » dans l’état des ajustements de l’acheteur.

Qu’est-ce qu’un état de compte en fidéicommis?

L’état de compte en fidéicommis, c’est le tableau complet des flux d’argent le jour de la transaction. Il prend le relais de l’état des ajustements et montre en détail comment l’argent est distribué.

Préparé par votre notaire ou avocat, l’état de compte de l’acheteur peut inclure :

• Le montant à remettre au vendeur
• Les honoraires juridiques et les débours
• Les droits de cession immobilière (taxe de bienvenue)
• L’assurance-titres
• D’autres frais, comme l’inspection ou l’évaluation

Celui du vendeur indiquera :

• Le montant reçu de l’acheteur
• Les déductions à faire (commission du courtier, honoraires juridiques, remboursement d’hypothèque, etc.)

État de compte en fidéicommis : acheteur vs vendeur

La structure du document reste la même, peu importe votre rôle dans la transaction. Ce qui change, ce sont les montants inscrits :

L’acheteur verra, d’un côté, l’ensemble de ses fonds disponibles (prêt hypothécaire et mise de fonds), et de l’autre, toutes les sommes versées : au vendeur, aux autorités gouvernementales et aux services juridiques.

Le vendeur, lui, verra le montant total reçu de l’acheteur, moins certaines déductions, comme la commission du courtier immobilier et les montants restants de l’hypothèque.

Exemple d’un état de compte

Reprenons l’exemple précédent (maison à 750 000 $). L’acheteur a :

• 600 000 $ du prêt hypothécaire
• 140 000 $ en mise de fonds
• Total des fonds : 740 000 $

Débours :

• 727 570 $ au vendeur
• 13 000 $ en frais de clôture

Ce montant correspond au total des fonds de 740 570 $.

L’état de compte en fidéicommis du vendeur indique :

• 727 570 $ reçus
• Moins 30 000 $ de commission
• Moins 920 $ d’honoraires juridiques
• Montant net reçu : 696 650 $

Qu’est-ce qui change dans l’état de compte en fidéicommis lors d’un refinancement hypothécaire?

Quand vous refinancez votre prêt hypothécaire, il n’y a pas de transfert de propriété. Vous ne recevez donc pas d’état des ajustements, seulement un état de compte en fidéicommis.

Ce document inclura des éléments comme :

• Le montant du nouveau prêt
• Le solde à rembourser sur l’ancien prêt
• Les dettes que vous souhaitez regrouper
• Les frais juridiques et l’assurance-titres
• La somme restante qui vous sera remise

Supposons que vous procédez à un refinancement hypothécaire pour un montant de 580 000 $ et que votre ancienne hypothèque s’élevait à 410 000 $. Après avoir remboursé 20 000 $ de dettes et 1 000 $ de frais, vous conservez 149 000 $.

Pourquoi l’état des ajustements et l’état de compte en fidéicommis sont-ils importants?

Comprendre ces documents, c’est s’assurer de ne pas avoir de mauvaise surprise. Ils confirment vos droits et obligations légales, tout en protégeant les deux parties en cas de litige. Ils permettent aussi de s’assurer que tout le monde est sur la même longueur d’onde avant la date de clôture.

Puisqu’ils comportent des implications fiscales et juridiques, ces documents sont une pièce maîtresse du processus de la transaction immobilière. Votre prêteur exigera d’ailleurs habituellement ces états pour pouvoir libérer les fonds nécessaires à la transaction.

Comment les réviser en toute confiance

Au milieu de la frénésie du déménagement, prendre le temps de lire ces documents peut sembler lourd. Mais quelques vérifications peuvent vous sauver bien des soucis. Voici ce qu’il faut faire :

• Vérifiez que le prix d’achat, la mise de fonds et les ajustements correspondent à ce qui a été convenu
• Assurez-vous que les frais au prorata (comme les taxes) sont bien calculés jusqu’à votre date de clôture
• Confirmez que le total de l’état de compte en fidéicommis reflète bien ce que vous avez vu avec votre notaire ou votre prêteur
• Demandez à votre professionnel juridique de tout vous expliquer en langage clair

Vous aurez ainsi l’esprit en paix pour ce moment important de votre vie financière.

Foire aux questions (FAQ) sur l’état des ajustements et l’état de compte en fidéicommis

En conclusion

Acheter, vendre ou refinancer une propriété, c’est tout un processus. Avec tous les documents à lire et à signer, il est tout à fait normal de se sentir un peu dépassé. La bonne nouvelle, c’est qu’en comprenant le rôle de l’état des ajustements et de l’état de compte en fidéicommis, vous aurez une bien meilleure idée de ce qui se passe réellement avec votre argent le jour de la clôture. Ces documents vous permettent de confirmer que tout a été bien calculé et que les fonds sont dirigés exactement là où ils doivent aller.

Votre notaire ou avocat vous expliquera l’aspect juridique de la transaction, mais il est tout aussi important de vérifier que vos chiffres hypothécaires concordent avec vos attentes. Si vous avez des questions sur l’impact de votre taux, de votre mise de fonds ou du montant de votre prêt sur vos coûts finaux, un expert hypothécaire de nesto peut vous aider à tout décortiquer. Nous sommes là pour nous assurer que votre financement s’adapte à votre réalité et vos objectifs financiers.

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