par Prêts Québec

Avis : À compter du 21 novembre 2024, les transferts d’hypothèques entre prêteurs seront exemptés de requalification. Les prêts hypothécaires transactionnellement assurés (ceux qui ont acheté à l’origine avec moins de 20 % de mise de fonds) et non assurés (sans augmentation du solde du prêt hypothécaire ou de l’amortissement) ne seront plus tenus de subir un test de stress hypothécaire lors d’un changement de prêteur à l’échéance. À l’avenir, seules les nouvelles demandes d’achat et de refinancement d’un prêt hypothécaire devront faire l’objet d’un test de stress hypothécaire.

Acheter une maison peut s’avérer difficile, en particulier lorsque nos revenus ou notre cote de crédit sont trop faibles pour que nous puissions contracter une hypothèque. Si de nombreuses personnes peuvent compter sur le soutien de leur famille, une nouvelle tendance a émergé sur le marché hypothécaire canadien : des amis ou des groupes d’amis mettent en commun leurs ressources pour rendre l’accession à la propriété plus abordable en contractant une hypothèque conjointe au Canada. La cosignature d’un prêt hypothécaire ou la conclusion d’un accord de prêt hypothécaire conjoint au Canada a des conséquences importantes qu’il convient de prendre en compte. La cosignature signifie que l’on accepte légalement de rembourser le prêt si l’emprunteur principal ne le peut pas, ce qui peut avoir un impact positif ou négatif sur la situation financière du cosignataire.

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Les grandes lignes

• Un cosignataire partage les responsabilités hypothécaires et figure sur le titre de propriété, ce qui a une incidence sur la copropriété hypothécaire au Canada.
• Un garant a une responsabilité financière sans figurer sur le titre de propriété, ce qui distingue l’hypothèque conjointe d’un accord de cosignataire.
• Les deux rôles affectent le crédit et l’éligibilité à d’autres produits de crédit, en mettant l’accent sur les implications pour les cotes de crédit des détenteurs d’hypothèques conjointes.

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Qu’est-ce que la copropriété?

Une hypothèque conjointe, également connue sous le nom d’hypothèque en copropriété ou d’hypothèque partagée, implique que plusieurs personnes unissent leurs forces pour se qualifier pour une hypothèque et partager la propriété d’un domicile. L’achat en commun est devenu une option de plus en plus populaire pour les personnes qui ont du mal à obtenir un prêt hypothécaire sur la base d’un seul revenu. En combinant les revenus, les actifs et les cotes de crédit, les coemprunteurs peuvent souvent accéder à des montants de prêt plus importants et à de meilleures conditions hypothécaires.

La coacquisition d’une propriété n’est toutefois pas sans complexité. Toutes les parties sont responsables des versements hypothécaires, de l’entretien de la propriété et d’autres frais connexes. Tout défaut de paiement de l’une des parties peut avoir une incidence sur la cote de crédit de tous les copropriétaires, d’où l’importance de la confiance et d’une communication claire.

Qu’est-ce que la cosignature d’une hypothèque?

Au Canada, cosigner ou prendre une hypothèque conjointe revient à soutenir financièrement l’emprunteur principal. En cosignant, vous partagez la responsabilité du versement hypothécaire, que vous viviez ou non dans la propriété ou que vous contribuiez ou non aux versements mensuels. Cet accord de coemprunteur implique un partage de la propriété et des obligations en vertu des règles de l’hypothèque conjointe au Canada. En 2024, environ 31 % des nouveaux acheteurs au Canada ont eu recours à des cosignataires ou à des structures hypothécaires conjointes pour accéder à la propriété.

Cosignataire hypothécaire et garant hypothécaire

Au Canada, le cosignataire et le garant d’une hypothèque ont des rôles distincts, même s’ils sont souvent confondus. Un cosignataire partage la responsabilité de l’hypothèque, apparaît sur le titre de propriété et assume les mêmes obligations financières que le ou les autres emprunteurs. En revanche, un garant n’intervient que si le ou les emprunteurs principaux ne peuvent pas faire face à leurs obligations de versement hypothécaire, même s’il n’a pas de droits de propriété sur la maison. 

Si des membres de la famille souhaitent aider quelqu’un à passer un test de stress hypothécaire, les prêteurs peuvent leur demander d’être cosignataires plutôt que garants, en particulier s’ils disposent de revenus ou d’actifs importants. Être cosignataire signifie refinancer le prêt hypothécaire, ce qui peut s’avérer nécessaire si vous devez retirer votre nom du titre de propriété ultérieurement. Cependant, cela protège également votre investissement et peut vous permettre d’aider un autre membre de la famille. 

Le fait d’être garant a moins d’impact sur les responsabilités financières à long terme, mais peut tout de même influencer votre capacité à obtenir des prêts personnels. L’avantage d’être un garant est qu’une fois que le prêt hypothécaire est renouvelé et que le(s) emprunteur(s) principal(aux) se qualifie(nt) sans les revenus ou les antécédents de crédit du codemandeur, le nom du garant n’a pas besoin d’être retiré du titre de propriété, ce qui évite d’avoir à refinancer le prêt.

Quels types d’hypothèques conjointes existe-t-il?

Au Canada, la propriété hypothécaire conjointe peut être structurée comme une propriété conjointe avec droit de survie ou une propriété en commun. Chaque structure a des implications uniques en ce qui concerne les responsabilités de chaque débiteur hypothécaire, comme les taxes foncières ou les charges de copropriété. Cela a une incidence sur ce qui se passe si l’un des coemprunteurs décide de vendre ou de déménager. Chaque type de coemprunt présente des avantages, des risques et une adéquation en fonction de la relation et des objectifs des coacheteurs.

Propriété conjointe avec droit de survie

La structure de propriété conjointe avec droit de survie est populaire parmi les conjoints et les partenaires à long terme. Voici les caractéristiques de cette structure :

• Propriété égale : Chaque copropriétaire détient une part égale de la propriété.
• Droits de survie : Si l’un des propriétaires décède, sa part est automatiquement transférée au(x) copropriétaire(s) survivant(s). Cela simplifie la planification successorale, mais peut annuler les souhaits énoncés dans un testament, à moins qu’il n’y ait eu des dispositions préalables dans un document juridique.
• Prise de décision : Les décisions importantes, y compris la vente ou le refinancement, nécessitent le consentement de tous les copropriétaires.

Cet arrangement est idéal pour les coacheteurs qui ont un niveau élevé de confiance et d’entente mutuelle.

Propriété en commun

Le régime de propriété en commun est plus fréquemment retenu par des amis, des membres de la famille ou des partenaires commerciaux qui souhaitent acheter une propriété ensemble. Ses caractéristiques sont les suivantes :

• Propriété flexible : Les copropriétaires peuvent détenir des parts de propriété inégales en fonction de leur contribution financière. Par exemple, une partie peut détenir 40 % de la propriété, tandis qu’une autre en détient 60 %.
• Transfert de parts : Au décès d’un des copropriétaires, sa part est transmise conformément à son testament ou, en l’absence de testament, à son plus proche parent.
• Vente des parts : Les copropriétaires peuvent vendre leurs parts indépendamment, ce qui ajoute à la flexibilité. Toutefois, selon la province où se trouve la propriété concernée, un acte de fiducie ou un accord peut être nécessaire pour faciliter ce processus.

Cette structure permet à chaque participant de mieux contrôler son investissement et convient à ceux qui préfèrent des droits de propriété définis.

Risques liés à la cosignature d’un prêt hypothécaire

Les risques doivent être évalués lors de l’examen de l’admissibilité d’un prêt hypothécaire conjoint au Canada. Les Canadiens doivent tenir compte du fait que, si la situation financière d’un cosignataire change de manière inattendue, ils peuvent être tenus de couvrir l’intégralité du prêt hypothécaire, de la taxe foncière, des charges de copropriété, de l’assurance du propriétaire et des factures de services publics. Cette situation peut peser lourdement sur le budget et avoir un impact sur la cote de crédit et la stabilité financière globale, ce qui souligne l’importance de comprendre les responsabilités et les obligations en matière de prêts hypothécaires conjoints. La cosignature a une incidence sur le ratio dette-revenu, ce qui affecte l’accessibilité de l’hypothèque conjointe et la possibilité de bénéficier d’autres produits de crédit ou d’hypothèque.

Implications juridiques des hypothèques conjointes

Quand on contracte une hypothèque conjointe au Canada, il est important de comprendre les obligations légales et les responsabilités potentielles. Si les cosignataires ou les coemprunteurs souhaitent se retirer de l’hypothèque conjointe, il faut généralement procéder à un refinancement, ce qui peut s’avérer coûteux. Ce processus a une incidence sur les conditions du contrat d’hypothèque conjointe et nécessite une planification financière et juridique complète. Les Canadiens devraient consulter des professionnels du droit pour élaborer un contrat d’hypothèque conjointe décrivant les parts de propriété, les responsabilités et les stratégies de sortie afin de protéger leurs intérêts financiers.

Quel est le lien entre votre cote de crédit et votre hypothèque conjointe?

L’évaluation de la cote de crédit est un élément crucial du processus d’approbation d’une hypothèque conjointe. Les prêteurs évaluent les antécédents de crédit de tous les coemprunteurs afin de déterminer la solvabilité globale du groupe. Voici l’impact de cette évaluation sur le processus :

• Vérification conjointe de la solvabilité : La cote de crédit de chaque coemprunteur sera examinée à la loupe, et tout rapport négatif, comme des paiements manqués ou des défauts de paiement, peut avoir une incidence sur l’admissibilité collective.
• Association financière : Une fois qu’une demande de prêt hypothécaire conjoint est faite, les coemprunteurs deviennent financièrement liés, ce qui signifie que le comportement de chaque personne en matière de crédit peut influencer les autres.

Pour obtenir un prêt hypothécaire conjoint au Canada, la plupart des prêteurs privilégient les demandeurs ayant une bonne cote de crédit (généralement 650 ou plus). Si l’un des coemprunteurs a une cote inférieure, cela peut avoir une incidence sur les conditions du prêt, voire entraîner un refus.

Exigences relatives à l’approbation d’une hypothèque conjointe

L’approbation d’une hypothèque conjointe au Canada dépend de la santé financière collective de tous les demandeurs. Les principaux facteurs pris en compte sont les suivants :

• Revenu combiné : Un revenu combiné plus élevé peut permettre au groupe d’obtenir un prêt hypothécaire plus important.
• Ratio dette-revenu : Les prêteurs s’attendent à ce que le ratio dette-revenu soit acceptable. Si l’un des coemprunteurs a des dettes importantes, cela peut réduire la capacité financière globale du reste du groupe.
• Mise de fonds : La mise de fonds doit représenter au moins 5 % du prix de la propriété, mais il faut 20 % ou plus pour éviter de payer la prime d’assurance contre le défaut de paiement de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement).

Hypothèques en copropriété ou en commun ou individuelles

Voici une comparaison pour vous aider à comprendre les différences :

	Propriété conjointe	Propriété en commun	Hypothèque individuelle
Part de propriété	Égale (50/50)	Varie en fonction de l’accord	Propriété exclusive (100 %)
Structure de l’hypothèque	Enregistrement avec charge standard ou subsidiaire	Enregistrement avec charge standard uniquement	Enregistrement avec charge standard ou subsidiaire
Propriété après le décès	Transfert automatique au(x) copropriétaire(s)	Transfert à un (des) héritier(s)/proche(s) parent(s)	Transfert à un (des) héritier(s)/proche(s) parent(s)
Pouvoir d’achat	Plus élevé en raison des ressources combinées	Dépend de la part et de la contribution	Plus élevé pour les personnes ayant une cote de crédit et des revenus élevés

Avantages et inconvénients d’une hypothèque conjointe

Les prêts hypothécaires conjoints au Canada offrent divers avantages, notamment un pouvoir d’achat accru et une meilleure admissibilité aux prêts hypothécaires. En tenant compte des revenus des cosignataires ou des coemprunteurs, les demandeurs peuvent se qualifier pour des montants de prêt plus élevés et obtenir des taux d’intérêt plus compétitifs. Cela peut s’avérer particulièrement utile dans un marché immobilier fluctuant, où la préapprobation hypothécaire et la synchronisation avec le marché sont essentielles pour obtenir les meilleurs taux d’intérêt hypothécaires au Canada. Une hypothèque conjointe peut également donner accès à des hypothèques subsidiaires et à des stratégies d’hypothèques hybrides améliorées.

Avant de s’engager dans une hypothèque conjointe, il est important de prendre en compte les avantages et les inconvénients potentiels :

Avantages d’une hypothèque conjointe

• Pouvoir d’achat accru : La mise en commun des ressources financières permet d’obtenir une mise de fonds plus importante et des conditions hypothécaires potentiellement plus avantageuses.
• Partage des dépenses : Les versements hypothécaires et les frais de propriété peuvent être répartis entre les copropriétaires, ce qui allège la charge financière.
• Avantages fiscaux : Les copropriétaires peuvent bénéficier de remises et partager les droits de cession immobilière, ce qui rend l’achat plus rentable.

Inconvénients d’une hypothèque conjointe

• Responsabilité conjointe : Si l’une des parties est en défaut de paiement, les autres doivent couvrir le manque à gagner.
• Désaccords potentiels : La copropriété exige un consensus sur les décisions financières, ce qui peut donner lieu à des différends.
• Impact sur la cote de crédit : Les paiements manqués par un copropriétaire affecteront la cote de crédit de tous.
• Complications liées à la sortie : Le retrait d’un copropriétaire de l’hypothèque peut s’avérer complexe et nécessiter un refinancement.

Processus d’approbation d’une hypothèque conjointe au Canada

Faire une demande de prêt hypothécaire conjoint comporte les étapes suivantes :

1. Évaluation financière : Tous les coemprunteurs doivent vérifier leurs cotes de crédit et leur situation financière.
   
2. Préapprobation : Il faut obtenir une préapprobation hypothécaire pour connaître la capacité d’emprunt du couple ou du groupe.
   
3. Demande : Soumettez une demande de prêt hypothécaire conjointe accompagnée de documents et de détails sur les revenus et l’emploi, la mise de fonds, l’épargne et les investissements, ainsi que tout solde impayé sur d’autres instruments de crédit.
   
4. Conseil juridique : Consultez un avocat spécialisé dans l’immobilier pour établir des accords décrivant les droits, les responsabilités et les stratégies de sortie.
   

Foire aux questions (FAQ) à propos des hypothèques conjointes au Canada

En conclusion 

Avant de contracter une hypothèque conjointe au Canada, il faut bien réfléchir. Si l’hypothèque conjointe présente l’avantage d’être plus abordable et de donner accès à de meilleurs taux hypothécaires, les risques qui y sont associés exigent une préparation minutieuse. Il est essentiel de comprendre les conditions de l’hypothèque conjointe, les critères d’admissibilité et les responsabilités partagées en matière d’hypothèque. Il est vivement recommandé de consulter un courtier hypothécaire connaissant bien le marché local pour obtenir des conseils personnalisés et des informations sur les hypothèques conjointes et les accords de cosignature.

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