Le Manitoba demeure l’une des provinces les moins coûteuses au Canada pour acheter une première maison, mais l’aide offerte aux acheteurs d’une première maison y fonctionne autrement qu’en Ontario ou en Colombie-Britannique. Il n’existe aucun remboursement provincial des droits de cession immobilière, et le principal programme provincial ne vise que les maisons que la Société d’habitation du Manitoba possède déjà dans certaines communautés rurales. Savoir quelles portes vous sont réellement ouvertes change le montant que vous devez avoir en main le jour de la clôture.

Ce guide présente les deux programmes provinciaux offerts aux acheteurs d’une première maison au Manitoba, les programmes fédéraux qui s’y ajoutent et les frais de clôture que les acheteurs manitobains doivent encore assumer eux-mêmes. Deux éléments ont changé récemment. Le Programme de maisons abordables a relevé ses limites de revenu du ménage en janvier 2026, et un remboursement fédéral de la TPS pouvant atteindre 50 000 $ sur une maison neuve est entré en vigueur en mars 2026.

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Les grandes lignes

• Le Programme de maisons abordables du Manitoba a relevé ses limites de revenu en janvier 2026, soit 70 000 $ pour un ménage sans enfants et 93 500 $ pour un ménage avec enfants ou personnes à charge.
• Le Manitoba n’offre aucun remboursement des droits de cession immobilière aux acheteurs d’une première maison, ce qui en fait une dépense réelle le jour de la clôture.
• Le remboursement fédéral de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation peut rendre jusqu’à 50 000 $ sur une maison neuve et se combine au CELIAPP, au RAP et au montant pour l’achat d’une habitation.

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Mesures incitatives pour l’achat d’une première maison au Manitoba

Le Manitoba compte deux programmes destinés aux acheteurs d’une première maison, et les deux sont plus restreints que les remboursements offerts à l’échelle provinciale ailleurs au pays. Ni l’un ni l’autre n’est une subvention générale applicable à n’importe quelle propriété sur le marché.

• Programme de maisons abordables. Administré par la Société d’habitation du Manitoba dans certaines communautés rurales. Il offre une aide à la mise de fonds à remboursement conditionnel, prend en charge les droits de cession immobilière et les frais, et ajoute des subventions non remboursables pour les frais juridiques et de déménagement. Il ne s’applique qu’aux maisons que la Société d’habitation vend elle-même.
• First Time Home Purchase Program (FTHPP). Administré par la Louis Riel Capital Corporation pour la Fédération métisse du Manitoba. Il finance la mise de fonds et une partie des frais de clôture des citoyens métis de la rivière Rouge qui achètent partout au Manitoba, sur le marché libre.

Si aucun de ces programmes ne correspond à votre situation, votre soutien viendra entièrement du fédéral. C’est le cas de la majorité des acheteurs d’une première maison à Winnipeg et à Brandon, puisque le Programme de maisons abordables exclut les centres urbains où la demande de logements locatifs est forte. Notre guide hypothécaire pour un premier achat au Canada explique comment fonctionne le financement une fois que vous savez quels programmes s’appliquent à vous.

Cette réalité pèse plus lourd qu’avant. Les milléniaux représentent environ 50 % des demandeurs de prêt hypothécaire chez nesto au Canada en 2026, contre une proportion nationale d’environ 44 % selon la SCHL. Les acheteurs les plus touchés par ces critères restreints sont donc ceux qui arrivent sur le marché en plus grand nombre.

Programme de maisons abordables du Manitoba

La Société d’habitation du Manitoba offre le Programme de maisons abordables dans certaines communautés rurales et exclut les centres urbains où la demande de logements locatifs existe déjà. Seules les propriétés vendues directement par la Société d’habitation sont admissibles, ce qui constitue la limite la plus importante du programme. Vous ne pouvez pas l’utiliser pour acheter une maison mise en vente par un vendeur privé.

Conditions d’admissibilité au Programme de maisons abordables

Pour être admissible à l’un ou l’autre des volets du programme, vous devez remplir toutes les conditions suivantes.

• Vous ne possédez pas actuellement de maison ni d’autre propriété.
• Vous êtes admissible à un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière.
• La maison que vous achetez de la Société d’habitation sera votre résidence principale.
• Le revenu de votre ménage ne dépasse pas 70 000 $ sans enfants, ou 93 500 $ avec enfants ou personnes à charge. Ces deux limites sont entrées en vigueur en janvier 2026 et remplacent les seuils précédents de 67 900 $ et de 90 500 $.

Volet des maisons abordables pour les locataires

Les locataires admissibles de la Société d’habitation du Manitoba peuvent acheter la maison unifamiliale qu’ils louent actuellement, sous réserve d’approbation. Ils peuvent aussi demander à acheter une autre maison vacante appartenant à la Société d’habitation dans une communauté rurale visée.

Volet des maisons abordables vacantes

Si vous n’êtes pas locataire de la Société d’habitation du Manitoba, ce volet permet aux candidats admissibles d’acheter une maison vacante lui appartenant dans une communauté rurale visée. La disponibilité dépend entièrement de ce que la Société d’habitation a en vente au moment de votre demande.

Fonctionnement de l’aide à la mise de fonds

Les candidats approuvés dans l’un ou l’autre des volets reçoivent une aide à la mise de fonds en deux composantes, chacune assortie de son propre calendrier de remise.

• 10 % du prix d’achat, remis au prorata sur 5 ans. Un cinquième est remis pour chaque année où vous êtes propriétaire et habitez la maison, et après 5 ans le solde tombe à zéro.
• 15 % ou 25 % du prix d’achat, remis après 15 ans de propriété et d’occupation continues. Si vous possédez et habitez la maison pendant 15 ans ou plus, vous ne remboursez pas cette portion.

Pour obtenir la composante de 25 % plutôt que celle de 15 %, le revenu de votre ménage ne doit pas dépasser 48 500 $, un seuil également entré en vigueur en janvier 2026. Pour une maison de 60 000 $, la Société d’habitation donne l’exemple de 6 000 $ provenant de la composante de 10 % et de 9 000 $ provenant de celle de 15 %, ce qui laisse 45 000 $ à financer auprès d’un prêteur. Vous pouvez estimer ce versement à l’aide de la calculatrice de versement hypothécaire pour le Manitoba.

Ce que la Société d’habitation couvre au-delà de la mise de fonds

C’est l’aide additionnelle qui distingue ce programme des prêts à la mise de fonds offerts dans d’autres provinces, parce qu’elle élimine des frais de clôture plutôt que de simplement gonfler votre mise de fonds.

• Les droits de cession immobilière et les frais d’enregistrement sont payés par la Société d’habitation du Manitoba.
• Une subvention non remboursable de 1 500 $ pour les frais juridiques et autres coûts, comme l’enregistrement d’une seconde hypothèque et l’inspection.
• Une deuxième subvention non remboursable de 1 000 $ pour les frais de déménagement, offerte uniquement aux acheteurs d’une maison vacante de la Société d’habitation.

First Time Home Purchase Program pour les citoyens métis de la rivière Rouge

La Fédération métisse du Manitoba offre le First Time Home Purchase Program par l’entremise de la Louis Riel Capital Corporation. Contrairement au Programme de maisons abordables, il s’applique aux maisons du marché libre en milieu rural comme urbain, ce qui en fait l’option la plus pratique pour les acheteurs admissibles à Winnipeg.

Les candidats approuvés reçoivent un financement de la mise de fonds pouvant atteindre 5 % du prix d’achat, jusqu’à un maximum de 18 000 $, ainsi que 1,5 % du prix d’achat pour les frais de clôture, jusqu’à un maximum de 2 500 $. Le financement est inscrit au titre à titre de prêt à remboursement conditionnel en deuxième rang, à vos frais.

Les critères d’admissibilité sont précis, et plusieurs sont faciles à manquer.

• Vous devez résider au Manitoba, avoir 18 ans ou plus et fournir une preuve de citoyenneté métisse de la rivière Rouge.
• Le revenu familial brut inscrit à votre avis de cotisation de l’Agence du revenu du Canada doit être inférieur à 100 000 $, et vos actifs liquides combinés doivent être inférieurs à 60 000 $.
• Vous ne devez jamais avoir été propriétaire d’une maison, ou avoir été retiré de tout titre depuis au moins 10 années civiles, et vous ne pouvez pas détenir de biens immobiliers d’une valeur supérieure à 30 000 $.
• Le prix d’achat maximal est de 600 000 $, et la maison doit être votre résidence principale.
• Vous devez fournir une préapprobation hypothécaire au moment de la demande, ou dans les 30 jours suivant votre admission au programme.
• Le programme ne peut pas financer un achat rétroactivement. Faites votre demande avant de présenter une offre, car une offre acceptée avant l’approbation vous rend inadmissible.

Les approbations sont généralement rendues dans les 5 jours ouvrables et demeurent valides 180 jours, avec une prolongation supplémentaire de 180 jours possible. Les fonds sont versés en fiducie à votre notaire ou avocat environ 10 jours avant la prise de possession. Le programme couvre la totalité de la mise de fonds et une partie des frais de clôture, et la Louis Riel Capital Corporation recommande de mettre de côté au moins 3 % du prix d’achat pour les frais de clôture que la subvention ne couvre pas.

Droits de cession immobilière du Manitoba et argent comptant à la clôture

Le Manitoba fait partie des rares provinces à percevoir des droits de cession immobilière sans offrir de remboursement aux acheteurs d’une première maison. L’Ontario rembourse jusqu’à 4 000 $ et la Colombie-Britannique exonère complètement les acheteurs admissibles. Les acheteurs manitobains paient la totalité, sauf si la Société d’habitation couvre les droits dans le cadre du Programme de maisons abordables.

Les droits sont calculés selon une échelle mobile sur la valeur de la propriété au moment de l’enregistrement.

Tranche du prix d’achat	Taux des droits de cession immobilière
Première tranche de 30 000 $	Aucun droit
De 30 000,01 $ à 90 000 $	0,5 %
De 90 000,01 $ à 150 000 $	1,0 %
De 150 000,01 $ à 200 000 $	1,5 %
Plus de 200 000 $	2,0 %

Pour une maison de 360 000 $, cela représente 4 850 $ en droits de cession immobilière, plus des frais d’enregistrement d’environ 70 $. Il s’agit de sommes que vous devez avoir en banque le jour de la clôture, en plus de votre mise de fonds, de vos frais juridiques et des ajustements. Faites vos propres calculs avec la calculatrice des droits de cession immobilière du Manitoba avant de décider quelle part de votre épargne consacrer à la mise de fonds.

Programmes fédéraux pour l’achat d’une première maison

Les programmes fédéraux sont accessibles à tous les acheteurs d’une première maison au Manitoba, peu importe où ils achètent dans la province, et c’est là que la majorité des acheteurs de Winnipeg et de Brandon trouveront leur soutien. Ils se combinent aussi entre eux, alors il vaut la peine de déterminer quelle combinaison s’applique à vous avant de commencer vos recherches.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Le CELIAPP vous permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à un plafond à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d’impôt comme une cotisation à un REER, et les retraits admissibles pour une première maison sont libres d’impôt. Les droits de cotisation inutilisés se reportent, mais seulement jusqu’à 8 000 $ peuvent s’ajouter à une année future donnée. Ouvrir le compte tôt compte donc, même si vous ne pouvez pas encore y cotiser.

Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le Régime d’accession à la propriété vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER en franchise d’impôt, ou jusqu’à 120 000 $ pour deux acheteurs admissibles. Le retrait fonctionne comme un prêt sans intérêt que vous vous accordez à vous-même et qui doit être remboursé au REER en versements égaux sur 15 ans.

Le calendrier de remboursement a changé, et l’information périmée sur ce point est fréquente. Un allègement temporaire reporte de trois années supplémentaires le début de la période de remboursement de 15 ans. Pour un premier retrait effectué entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, le remboursement commence la cinquième année suivant l’année du premier retrait. Un retrait en 2026 signifie une première année de remboursement en 2031. Le même allègement s’appliquait aux premiers retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025.

Vous pouvez utiliser le Régime d’accession à la propriété et un retrait du CELIAPP pour le même achat, à condition de respecter les conditions de chacun au moment de chaque retrait.

Montant pour l’achat d’une habitation

Le montant pour l’achat d’une habitation est un crédit d’impôt non remboursable qui permet aux acheteurs admissibles d’une première maison de demander jusqu’à 10 000 $ dans leur déclaration de revenus, pour un remboursement pouvant atteindre 1 500 $. Le montant peut être partagé entre conjoints, conjoints de fait ou toute autre personne admissible acquérant la maison conjointement, sans que la demande combinée dépasse 10 000 $.

Remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation

Il s’agit de la mesure fédérale la plus récente et la plus généreuse, et elle ne vise que les habitations neuves ou ayant fait l’objet de rénovations majeures. Le projet de loi C-4 a reçu la sanction royale le 12 mars 2026, et l’Agence du revenu du Canada traite les demandes.

• Une habitation neuve de 1 million de dollars ou moins donne droit au remboursement de 100 % de la TPS, jusqu’à un maximum de 50 000 $.
• Une habitation neuve dont la valeur se situe entre 1 million et 1,5 million de dollars donne droit à un remboursement dégressif linéaire. Au point médian de 1,25 million de dollars, le remboursement est de 25 000 $.
• Aucun remboursement n’est accordé à 1,5 million de dollars ou plus.

Pour être considéré comme acheteur d’une première habitation aux fins de ce remboursement, vous devez avoir au moins 18 ans, être citoyen canadien ou résident permanent, et ne pas avoir habité une habitation dont vous, votre époux ou votre conjoint de fait étiez propriétaire pendant l’année civile en cours ou les quatre années civiles précédentes. La convention d’achat-vente doit avoir été conclue avec le constructeur le 20 mars 2025 ou après, et avant 2031, et ni vous ni votre conjoint ne devez avoir déjà reçu ce remboursement. Comme les prix des maisons au Manitoba se situent bien en deçà du seuil de 1 million de dollars dans la majeure partie de la province, les acheteurs admissibles d’une construction neuve y récupèrent généralement la totalité de la TPS.

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves

L’ancien remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves existe toujours et s’applique encore aux acheteurs qui ne sont pas des acheteurs d’une première habitation. Lorsque les deux s’appliquent, le remboursement pour acheteurs d’une première habitation s’y ajoute plutôt que de le remplacer.

Règles hypothécaires qui jouent en votre faveur

Deux règles hypothécaires fédérales méritent d’être connues avant d’établir votre budget. Les acheteurs d’une première maison ont accès à un amortissement de 30 ans sur un prêt hypothécaire assuré, ce qui réduit le versement mensuel par rapport à un amortissement de 25 ans, au prix d’un intérêt total plus élevé. Le plafond de prix pour un prêt assuré est de 1,5 million de dollars, et les mises de fonds minimales sont de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, de 10 % sur la tranche située entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars, et de 20 % à partir de 1,5 million de dollars. Tout prêt hypothécaire assorti d’une mise de fonds inférieure à 20 % exige une assurance prêt hypothécaire.

Valeur combinée de ces programmes

Prenons un acheteur métis de la rivière Rouge qui achète une première maison de revente de 300 000 $ à Winnipeg avec un revenu familial de 85 000 $. Le First Time Home Purchase Program couvre la totalité de la mise de fonds de 5 %, soit 15 000 $, ainsi que 2 500 $ en frais de clôture. Les droits de cession immobilière sur ce prix s’élèvent à 3 650 $, que l’acheteur paie puisque le Programme de maisons abordables ne s’applique pas à un achat sur le marché libre. Le montant pour l’achat d’une habitation rapporte jusqu’à 1 500 $ au moment des impôts. Le remboursement fédéral de la TPS ne s’applique pas, puisqu’il s’agit d’une maison de revente.

Changeons maintenant une seule variable. Le même acheteur achète plutôt une maison neuve de 460 000 $. La TPS sur ce prix s’élève à 23 000 $, et le remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation la rend en totalité. Ce seul changement vaut plus que tous les autres programmes de cette page réunis, ce qui explique pourquoi la question de la construction neuve est la première à trancher lorsqu’on planifie un premier achat au Manitoba aujourd’hui.

Votre position dépend de ce que vous pouvez soutenir, et pas seulement de ce à quoi vous êtes admissible. Vérifiez votre situation au regard du test de résistance hypothécaire et confirmez votre cote de crédit tôt, puisque le FTHPP et la plupart des prêteurs exigeront une préapprobation avant que vous présentiez une offre. Si vous vous demandez encore si vous êtes prêt, commencez par acheter une maison au Manitoba.

Foire aux questions (FAQ) sur les mesures incitatives pour l’achat d’une première maison au Manitoba

En conclusion

Le soutien provincial offert aux acheteurs d’une première maison au Manitoba est restreint, et la plupart des acheteurs de la province construiront leur plan autour des programmes fédéraux plutôt que provinciaux. Les deux changements sur lesquels agir cette année sont les limites de revenu de janvier 2026 du Programme de maisons abordables et le remboursement fédéral de la TPS sur les habitations neuves, qui représente maintenant la plus grande somme accessible à un acheteur d’une première maison dans cette province.

Si vous êtes prêt à acheter votre première maison, communiquez dès aujourd’hui avec les experts hypothécaires de nesto pour voir comment ces programmes s’appliquent à votre achat et trouver votre meilleur taux hypothécaire au Manitoba.

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