Acheter une maison au Manitoba
Acheter une maison au Manitoba suit les mêmes 8 étapes que partout au Canada, mais 2 facteurs sont locaux. La province impose des droits de mutation immobilière progressifs, sans remboursement pour les premiers acheteurs. Et les prix se situent bien sous la moyenne canadienne, ce qui change ce que votre mise de fonds doit couvrir.
Cette combinaison de tranches d’imposition basses et de prix modérés fait du Manitoba l’un des marchés les plus abordables au pays pour les premiers acheteurs. Elle veut aussi dire que les frais de clôture méritent plus d’attention que les acheteurs ne le croient. La facture au bureau des titres fonciers n’est pas allégée par un remboursement comme en Ontario ou en Colombie-Britannique.
Les grandes lignes
- Le Manitoba n’impose aucun droit de mutation sur la première tranche de 30 000 $ et 2 % au-delà de 200 000 $, sans remboursement pour les premiers acheteurs.
- La mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur la portion excédentaire. Elle passe à 20 % au-delà de 1,5 million de dollars.
- Les frais de clôture représentent généralement de 1,5 % à 4 % du prix d’achat, et la SCHL note qu’ils surprennent beaucoup de premiers acheteurs.
Meilleurs taux hypothécaires
Étape 1 : Déterminez si vous êtes prêt à acheter
La préparation se mesure, elle ne se devine pas. Un prêteur examine 4 facteurs, et vous pouvez tous les vérifier vous-même avant de parler à qui que ce soit.
Revenu et emploi
Les prêteurs veulent un revenu vérifiable et durable. Un emploi salarié après la période de probation est le cas le plus simple. Le travail autonome, le revenu de commission et le travail à contrat se financent tous, mais exigent habituellement 2 ans d’historique et plus de documents. Rassemblez vos relevés dès maintenant, pas au moment de la demande.
Ce qui constitue un revenu démontrable varie selon le type d’emploi, et les documents de revenus requis pour une hypothèque diffèrent en conséquence. Si vous exploitez votre propre entreprise, notre guide sur le prêt hypothécaire pour travailleur autonome précise ce que les prêteurs acceptent à la place d’un relevé de paie.
Vos rapports d’amortissement de la dette
Les prêteurs canadiens utilisent 2 rapports, l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD). L’ABD couvre vos frais de logement, dont le versement hypothécaire, les taxes foncières, le chauffage et la moitié des frais de copropriété. L’ATD ajoute toutes vos autres obligations mensuelles, dont le prêt auto, les paiements minimums de cartes et les prêts étudiants. Ces totaux sont divisés par votre revenu mensuel brut, et notre guide sur le calcul de l’ABD et de l’ATD détaille l’arithmétique.
Les critères d’admissibilité de la SCHL fixent les balises d’un prêt assuré à 39 % pour l’ABD et à 44 % pour l’ATD. Rembourser un prêt auto ou un solde de carte avant votre demande déplace les deux chiffres, souvent plus qu’une augmentation de salaire ne le ferait. Par contre, avec une mise de fonds de 20 %, votre prêteur limitera probablement ses rapports à 35 % d’ABD et 42 % d’ATD. Vous évitez les primes d’assurance de la SCHL, mais le prêteur assume directement le risque en cas de défaut, alors il resserre habituellement ces rapports.
Votre mise de fonds
Le minimum est progressif, non uniforme. Il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat et 10 % sur toute portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars. Une mise de fonds de 20 % est exigée sur le prix complet s’il dépasse 1,5 million. Sur une propriété de 360 000 $ à Winnipeg, la mise de fonds minimale est de 18 000 $, une des raisons pour lesquelles le Manitoba est plus abordable pour un premier achat.
Avec moins de 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré et vous payez une prime d’assurance prêt hypothécaire. À 20 % ou plus, vous évitez la prime, mais il faut les liquidités. Consultez notre guide pour savoir quel montant de mise de fonds prévoir.
Votre cote de crédit
Vos antécédents de crédit indiquent au prêteur comment vous avez géré vos emprunts jusqu’ici. Les prêteurs de première qualité veulent généralement une cote solide, et un dossier mince ou abîmé signifie habituellement qu’il faudra passer par un prêteur alternatif à un taux plus élevé. Comprendre comment se calcule votre cote de crédit vaut la peine un an avant l’achat, quand il reste du temps pour l’améliorer.
Étape 2 : Calculez ce que vous pouvez payer au Manitoba
Il y a 2 chiffres différents ici, et les confondre est l’erreur la plus courante au départ. Ce à quoi vous êtes admissible est le maximum du prêteur. Ce que vous pouvez payer est ce qui laisse de la place pour le reste de votre vie.
Commencez par notre calculatrice de capacité d’emprunt pour obtenir le montant admissible. Passez ensuite le versement réel dans une calculatrice de versement pour le Manitoba, à un taux d’un ou deux points au-dessus de celui d’aujourd’hui. Vous êtes qualifié à un taux plus élevé que celui que vous payez. Le test de stress retient le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage et 5,25 %.
Pour situer ce que votre budget permet d’acheter, nos perspectives du marché immobilier de Winnipeg suivent les prix et les inscriptions dans la ville.
Étape 3 : Économisez pour la mise de fonds et les frais de clôture
Les emprunteurs planifient habituellement leur mise de fonds, mais négligent les frais de clôture. La SCHL les situe entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat et note qu’ils surprennent beaucoup de premiers acheteurs. Sur un achat de 360 000 $, cela représente environ de 5 400 $ à 14 400 $, dus le jour de la clôture et distincts de votre mise de fonds.
Au Manitoba, le poste le plus important est habituellement les droits de mutation immobilière. La province les calcule sur la valeur marchande de la propriété à la date d’enregistrement du transfert de titre, selon 5 tranches progressives.
| Valeur de la propriété | Taux des droits de mutation |
|---|---|
| Sur la première tranche de 30 000 $ | 0 % |
| De 30 001 $ à 90 000 $ | 0,5 % |
| De 90 001 $ à 150 000 $ | 1,0 % |
| De 150 001 $ à 200 000 $ | 1,5 % |
| Au-delà de 200 000 $ | 2,0 % |
En clair, rien n’est dû sur la première tranche de 30 000 $, le taux grimpe à travers 3 tranches intermédiaires, et chaque dollar au-delà de 200 000 $ est imposé à 2 %. Sur un achat de 360 000 $ à Winnipeg, cela donne 4 850 $, en plus des frais d’enregistrement au bureau des titres fonciers. Le gouvernement du Manitoba publie le barème, et notre calculatrice des droits de mutation du Manitoba vous donne le montant pour votre propre prix d’achat.
Un détail local compte plus que tous les autres. Le Manitoba n’offre pas actuellement aux premiers acheteurs de remboursement ni d’exemption sur les droits de mutation, contrairement à l’Ontario, à la Colombie-Britannique et à l’Île-du-Prince-Édouard. Un premier acheteur à Winnipeg paie les mêmes droits qu’un acheteur d’expérience. Ce montant appartient donc à votre objectif d’épargne, pas à une liste de sommes récupérables.
Prévoyez aussi les honoraires juridiques, la recherche de titres, une inspection, une évaluation si votre prêteur en commande une, et les rajustements de taxes foncières. Notre survol des frais de clôture au Canada les détaille un à un.
Étape 4 : Choisissez votre type de taux et votre terme
Deux décisions se prennent ici, et elles sont indépendantes. La première est de choisir un taux fixe ou variable. Un taux fixe maintient votre versement stable pendant tout le terme, ce qui convient à un ménage dont le budget a peu de jeu. Un taux variable suit le taux préférentiel du prêteur, donc votre coût baisse quand la Banque du Canada réduit son taux et monte quand elle le relève.
La deuxième décision est la durée du terme, distincte de l’amortissement. Le terme est la durée de votre contrat actuel, souvent 5 ans. L’amortissement est le temps total pour rembourser le prêt, souvent 25 ans. Un terme plus court donne plus d’occasions de renégocier et moins de protection si les taux montent entre-temps. Il influence aussi votre coût de sortie, puisque la pénalité de remboursement anticipé se calcule différemment sur un prêt fixe et sur un prêt variable.
Où vous magasinez compte autant que ce que vous choisissez. Banques, caisses, prêteurs monogammes et prêteurs alternatifs fixent leurs prix différemment. Ils n’ont pas le même appétit pour un revenu de travail autonome ou une propriété atypique, comme l’explique notre survol des types de prêteurs hypothécaires.
Le Manitoba mérite une mention particulière. Les caisses populaires y détiennent une part de marché inhabituellement grande, et comme elles relèvent de la province plutôt que du fédéral, elles fixent leurs propres règles de qualification. Cela ouvre parfois une porte qu’une banque a fermée, mais peut aussi signifier une gamme de produits plus étroite. Comparer une caisse provinciale et des prêteurs nationaux côte à côte est la seule façon de savoir de quel côté penche le compromis dans votre dossier.
Un courtier hypothécaire compare plusieurs prêteurs à la fois, et non un à un, et les taux hypothécaires au Manitoba vous donnent une base pour juger toute offre.
Étape 5 : Faites-vous préqualifier
Une préqualification vous indique la fourchette de prix qu’un prêteur devrait soutenir, selon le revenu, les dettes et la mise de fonds que vous déclarez. C’est ce qui vous permet de magasiner avec un vrai chiffre, non une estimation, et cela signale à un vendeur manitobain que vous êtes un acheteur sérieux.
Soyez clair sur ce qu’elle n’est pas. Une préqualification n’est pas la réservation de taux offerte avec une préapprobation, et les deux sont constamment confondues. Chez nesto, le meilleur taux est réservé une fois que vous avez une offre d’achat acceptée. Cette réservation peut aller jusqu’à 150 jours sur le terme fixe de 5 ans et le terme variable de 5 ans. Les autres termes offrent des périodes de réservation plus courtes, jusqu’à 120 jours.
Ce n’est pas non plus une approbation finale. L’analyse complète survient après l’acceptation de votre offre, parce que le prêteur doit évaluer la propriété précise en plus de votre dossier. C’est pourquoi les conditions de financement appartiennent à votre offre, et pourquoi les documents que vous rassemblez maintenant déterminent la vitesse à laquelle ces conditions sont levées.
Préparez vos documents avant de commencer :
- Des relevés de paie récents et une lettre d’emploi.
- Deux années de déclarations de revenus et d’avis de cotisation si vous êtes travailleur autonome.
- Des relevés bancaires ou de placement montrant la mise de fonds, avec un historique de 90 jours de sa source.
- La liste de vos dettes et une pièce d’identité avec photo.
Pas de parti pris des grandes banques, juste des experts sans commission prêts à vous aider.
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Étape 6 : Commencez la recherche
Choisissez le type de propriété avant l’emplacement. Une maison unifamiliale, un jumelé, une maison en rangée et un condo comportent des obligations d’entretien différentes, des frais de copropriété différents et des profils de revente différents. Les frais de copropriété entrent directement dans votre rapport d’amortissement brut de la dette.
L’âge du bâtiment est la variable qui surprend les acheteurs manitobains. Une bonne partie du parc immobilier central de Winnipeg est antérieure à 1950, ce qui fait à la fois son charme et son risque. Un câblage à bouton et tube, une plomberie galvanisée, un réservoir de mazout enfoui ou une fondation qui bouge peuvent chacun compliquer l’assurance habitation. Or un prêteur n’avancera pas les fonds sans assurance en place. Renseignez-vous sur l’âge de l’électricité, de la plomberie, du toit et de la fournaise avant de tomber amoureux de la cuisine.
Où les gens achètent au Manitoba
La plupart des acheteurs de la province cherchent à Winnipeg, où chaque quartier établi a son caractère. Crescentwood et Tuxedo sont matures, bordés d’arbres et tarifés en conséquence. Le quartier Exchange, c’est du patrimoine bâti et des lofts convertis, ce qui plaît à qui veut marcher jusqu’au travail. Norwood et Riverview longent les rivières et attirent surtout des familles qui cherchent des rues tranquilles près du centre.
La proximité de la rivière Rouge et de l’Assiniboine mérite un examen attentif, non un simple oui ou non. Le risque d’inondation varie d’une rue à l’autre, et il influe à la fois sur votre prime d’assurance et sur la possibilité même d’obtenir une protection contre les inondations en surface. Un courtier d’assurance peut tarifer une adresse précise plus vite que n’importe quelle recherche générale.
Hors de Winnipeg, le Manitoba offre de vraies options qu’on oublie souvent. Brandon est la deuxième ville en importance de la province, avec son université et son hôpital. Steinbach et Winkler ont grandi vite grâce à la fabrication et à l’agriculture. Portage la Prairie, Selkirk, Morden et Thompson desservent chacune une économie régionale différente. Les prix des maisons y sont généralement plus bas qu’à Winnipeg, en échange d’un choix plus restreint et d’un trajet plus long si vous travaillez en ville.
Étape 7 : Faites une offre
Une offre d’achat fixe le prix, la date de clôture, ce qui reste dans la maison et les conditions. Ce sont les conditions de financement qui vous protègent. Une condition de financement donne à votre prêteur le temps d’analyser la propriété précise. Une condition d’inspection vous laisse une porte de sortie si le rapport révèle un problème sérieux. Sur un condo, une condition liée au certificat d’état permet à votre avocat d’examiner les finances et le fonds de réserve du syndicat avant que vous soyez engagé.
Votre dépôt n’est pas votre mise de fonds. C’est un paiement de bonne foi détenu en fiducie et porté au crédit de votre mise de fonds à la clôture. Un dépôt plus élevé renforce une offre sans changer ce que vous payez au bout du compte.
Renoncer aux conditions pour gagner une offre concurrente vous transfère un risque réel. Cette décision se prend avec votre courtier immobilier et votre avocat, non dans le feu de l’action. Si le financement tombe sur une offre sans condition, vous pouvez perdre votre dépôt et rester tenu à l’achat. Deux autres habitudes valent la peine. Restez au prix que vous pouvez porter, et non au maximum auquel vous êtes admissible. Et rappelez-vous que c’est votre offre acceptée qui déclenche la réservation de taux.
Étape 8 : Concluez l’achat de votre maison au Manitoba
Entre l’offre acceptée et la prise de possession, plusieurs processus avancent en parallèle. Votre prêteur commande une évaluation si elle est requise et émet l’approbation finale. Votre avocat vérifie le titre, prépare le transfert et calcule les droits de mutation et le rajustement de taxes foncières. Vous souscrivez une assurance habitation, que le prêteur exige avant d’avancer les fonds.
Le Manitoba fonctionne selon un régime de titres fonciers, alors la propriété est enregistrée auprès de la province, et non retracée par une chaîne d’actes. Votre avocat enregistre le transfert au bureau des titres fonciers le plus proche, et les droits de mutation comme les frais d’enregistrement y sont payables. Teranet Manitoba exploite les bureaux des titres fonciers pour le compte de la province.
Le jour de la clôture, le prêt est avancé, le transfert est enregistré et vous recevez les clés. La plupart des achats manitobains se concluent de 30 à 60 jours après que le vendeur accepte l’offre d’achat. Vos frais de clôture doivent parvenir à votre avocat quelques jours avant cette date, non le jour même, et un chèque certifié ou un virement est habituellement exigé.
Programmes pour premiers acheteurs au Manitoba
Les premiers acheteurs manitobains s’appuient surtout sur les programmes fédéraux, puisque la province n’a pas de remboursement de droits de mutation. Trois valent la peine d’être compris avant de commencer à épargner. Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, le Régime d’accession à la propriété pour retirer d’un REER, et le crédit d’impôt fédéral pour l’achat d’une première habitation. Deux des 3 doivent être mis en place bien à l’avance ; il est donc sage de s’y intéresser des années avant d’acheter.
Pour le portrait national complet, consultez notre guide sur les subventions offertes aux premiers acheteurs au Canada. Pour le détail provincial, les critères et les montants à jour, consultez notre guide sur les incitatifs pour l’achat d’une première maison au Manitoba.
Nous sommes curieux…
Êtes-vous un acheteur d’une première maison?
Foire aux questions (FAQ) sur l’achat d’une maison au Manitoba
Combien coûtent les droits de mutation immobilière au Manitoba?
Les droits de mutation au Manitoba sont imposés selon 5 tranches progressives de la valeur marchande de la propriété. Rien n’est dû sur la première tranche de 30 000 $ ; puis 0,5 % s’applique de 30 001 $ à 90 000 $ ; 1,0 % de 90 001 $ à 150 000 $ ; 1,5 % de 150 001 $ à 200 000 $ ; et 2,0 % sur tout ce qui dépasse 200 000 $. Sur un achat de 360 000 $, les droits atteignent 4 850 $, en plus des frais d’enregistrement. Le tout est payable quand votre avocat vous inscrit comme titulaire du titre de votre nouvelle maison.
Le Manitoba offre-t-il un remboursement de droits de mutation aux premiers acheteurs?
Le Manitoba n’offre pas actuellement de remboursement ni d’exemption de droits de mutation aux premiers acheteurs. L’Ontario, la Colombie-Britannique et l’Île-du-Prince-Édouard en offrent, ce qui rend les frais de clôture manitobains relativement plus élevés pour une première acquisition, même si les prix des propriétés y sont plus bas. Traitez les droits complets comme une somme à épargner plutôt qu’à récupérer, et confirmez le montant avec votre avocat avant la clôture.
Quelle mise de fonds faut-il pour acheter au Manitoba?
La mise de fonds nécessaire au Manitoba suit les minimums fédéraux plutôt qu’une règle provinciale. Il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat et 10 % sur toute portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars. Une mise de fonds de 20 % est exigée sur le montant complet si la valeur estimative dépasse 1,5 million. Les prix manitobains se situent sous la moyenne canadienne ; le montant en dollars est donc souvent plus petit que prévu. Tout prêt avec moins de 20 % de mise de fonds exige une assurance, et une prime d’assurance prêt hypothécaire s’applique.
Quelle cote de crédit faut-il pour acheter une maison au Manitoba?
Aucune cote de crédit précise ne garantit un prêt hypothécaire au Manitoba, parce que les prêteurs pondèrent votre cote avec vos revenus, vos dettes et votre mise de fonds. Les prêteurs de première qualité veulent généralement une cote solide et bien établie, tandis que les prêteurs alternatifs acceptent des dossiers plus minces ou abîmés à un taux plus élevé. Une cote faible change habituellement le prêteur et le prix, sans écarter l’achat.
Combien de temps prend l’achat d’une maison au Manitoba?
L’achat d’une maison au Manitoba prend habituellement de 30 à 60 jours entre l’offre acceptée et la prise de possession, en plus de la durée de la recherche. La condition de financement laisse généralement une ou deux semaines à votre prêteur pour analyser la propriété, et votre avocat a besoin des frais de clôture quelques jours avant la date. Se faire préqualifier avant de commencer à chercher retire le plus long délai de cet échéancier.
L’Incitatif à l’achat d’une première propriété existe-t-il encore?
L’Incitatif à l’achat d’une première propriété n’existe plus nulle part au Canada, y compris au Manitoba. La SCHL a fermé ce régime de participation à la mise de fonds aux nouvelles demandes en mars 2024. Le gouvernement fédéral a désigné le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété comme le meilleur outil pour les premiers acheteurs.
En conclusion
Le Manitoba est un marché indulgent pour un premier achat. Des prix sous la moyenne canadienne signifient une mise de fonds plus petite et un prêt plus petit, et les 8 étapes ci-dessus sont les mêmes que partout au pays. Ce qui est vraiment local, ce sont les droits de mutation sans remboursement pour les premiers acheteurs, et ils appartiennent à votre plan d’épargne dès le départ.
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