Quel montant d’hypothèque pouvez-vous obtenir avec 20 % de mise de fonds?
Une mise de fonds de 20 % est souvent perçue comme le scénario idéal pour acheter une propriété au Canada. Cet apport initial élimine l’obligation de payer une assurance prêt hypothécaire (comme la SCHL), ouvre la porte aux propriétés de plus de 1,5 million $ et vous permet de détenir une plus grande valeur nette dès le départ.
Toutefois, injecter un montant plus élevé au comptant ne garantit pas automatiquement l’obtention d’un prêt plus important. Les prêteurs passent toujours votre situation financière au peigne fin : revenus, dettes actuelles, frais liés à la propriété et test de résistance. Comprendre comment les institutions financières évaluent votre capacité d’emprunt avec 20 % d’apport vous permettra de maximiser les avantages financiers de votre mise de fonds.
Les grandes lignes
- Une mise de fonds de 20 % vous évite l’assurance prêt hypothécaire obligatoire, mais l’approbation de votre prêt dépend toujours de vos revenus, de vos ratios d’endettement et du test de résistance.
- Les taux d’intérêt peuvent être un peu plus élevés que pour les prêts assurés, afin de compenser le risque accru que prend le prêteur.
- Le test de résistance demeure le principal frein à la capacité d’emprunt et s’applique à toutes les hypothèques auprès des institutions financières sous réglementation fédérale.
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Que signifie concrètement une mise de fonds de 20 %?
Verser 20 % de mise de fonds signifie que vous financez 80 % du prix d’achat par le biais d’une hypothèque conventionnelle (non assurée) ou à faible ratio (assurable). Par exemple, pour une propriété de 800 000 $, cela représente une mise de fonds de 160 000 $ et un prêt hypothécaire de 640 000 $. Une mise de fonds de 20 % avec une hypothèque conventionnelle s’applique aux propriétés de n’importe quelle tranche de prix.
Votre prêt sera alors classé comme « assurable » ou « non assuré », avec un ratio prêt-valeur de 80 %. Ce choix dictera les restrictions sur le prix d’achat, la période d’amortissement admissible, les exigences d’assurance et les taux d’intérêt qui vous seront offerts.
Prêt assurable vs prêt non assuré
Un prêt assurable (ou à faible ratio) est un financement pour lequel vous avancez au moins 20 % du prix d’achat, mais qui doit tout de même respecter les critères d’admissibilité des assureurs hypothécaires. Ces prêts comportent des restrictions strictes, notamment un amortissement maximal de 25 ans et un prix d’achat inférieur à 1 million $.
Généralement, ces hypothèques à faible ratio sont assurées en arrière-plan par le prêteur lui-même (assurance de portefeuille), ce qui signifie que l’emprunteur n’a pas à payer la prime d’assurance. Les taux d’intérêt pour ce type de prêt sont habituellement plus bas que pour les prêts non assurés, mais légèrement plus élevés que pour les prêts assurés à ratio élevé (moins de 20 % de mise de fonds).
Un prêt non assuré (ou conventionnel) s’applique lorsque vous versez une mise de fonds d’au moins 20 %, mais que le prêt n’est pas admissible à l’assurance. Contrairement aux deux autres catégories, il n’y a ici aucune limite quant au prix d’achat maximal ou à la période d’amortissement. On se tourne vers l’hypothèque conventionnelle lorsque la propriété, le prêt ou l’emprunteur ne cadrent pas avec les exigences des critères assurables.
Pourquoi verser 20 % de mise de fonds peut être avantageux
Verser 20 % de mise de fonds vous procure une assise financière plus solide dès le départ. Vous commencez avec une valeur nette importante dans votre propriété, ce qui vous donnera plus de flexibilité si vous devez refinancer, vendre ou accéder à votre valeur nette par le biais d’un prêt à terme ou d’une marge de crédit hypothécaire dans le futur.
Une mise de fonds plus importante signifie également des versements hypothécaires mensuels moins élevés, ce qui libère de la marge de manœuvre dans votre budget pour d’autres priorités financières. De plus, injecter 20 % au comptant peut vous donner accès à une gamme plus vaste de prêteurs et de produits hypothécaires, incluant les options d’institutions qui n’offrent pas de prêts assurés.
L’assurance prêt hypothécaire
L’un des plus grands avantages d’une mise de fonds de 20 % est que vous n’êtes pas tenu de payer une assurance prêt hypothécaire. Vous évitez entièrement ce coût, ce qui se traduit soit par des frais de clôture réduits si vous la payiez comptant, soit par un solde hypothécaire total inférieur et des frais d’intérêt réduits sur la durée de votre prêt. Bien que les hypothèques non assurées affichent généralement des taux d’intérêt légèrement plus élevés en raison du risque accru pour le prêteur, l’absence de prime d’assurance sur votre solde peut parfois se traduire par des coûts d’emprunt globaux plus bas.
De plus, l’absence d’assurance hypothécaire peut améliorer votre capacité d’emprunt. Comme aucune prime d’assurance n’est ajoutée à votre prêt, le montant de votre emprunt est moins élevé, ce qui réduit vos versements simulés pour le test de résistance. L’hypothèque qui vous est accordée peut ainsi être entièrement consacrée au prix d’achat de la propriété, sans avoir à inclure une prime d’assurance dans le calcul de votre approbation maximale.
Comment les prêteurs déterminent votre capacité d’emprunt
La première chose que les prêteurs examinent pour évaluer votre capacité financière réelle est votre revenu, mais tous les types de revenus ne sont pas traités de la même manière. Un emploi salarié est le plus facile à vérifier, tandis que les primes, les commissions ou les revenus d’un travailleur autonome exigent souvent plus de documentation. À partir de là, les prêteurs utiliseront les ratios d’amortissement de la dette brute (ABD) et d’amortissement de la dette totale (ADT) pour évaluer votre capacité d’emprunt maximale.
Pour la plupart des hypothèques conventionnelles avec une mise de fonds de 20 %, le ratio ABD maximal est de 35 % et le ratio ADT maximal est de 42 %. Pour la plupart des hypothèques à faible ratio avec une mise de fonds de 20 %, le ratio ABD maximal est de 39 % et le ratio ADT maximal est de 44 %.
Le ratio ABD calcule vos frais de logement en proportion de votre revenu brut. Ce calcul comprend votre versement hypothécaire prévu, les taxes foncières, les frais de chauffage et 50 % des frais de condo, le cas échéant. Votre ratio ADT inclut toutes vos autres obligations de dette mensuelles en plus des frais de logement. Ces dettes comprennent les prêts auto, les prêts étudiants, les marges de crédit et les paiements minimaux de cartes de crédit.
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Capacité de paiement vs admissibilité : le test de résistance
Votre capacité de paiement correspond au versement mensuel qui s’intègre confortablement dans votre budget. Votre admissibilité (ou qualification) correspond au versement hypothécaire calculé selon le taux du test de résistance, lequel détermine le montant maximal qu’un prêteur acceptera de vous accorder.
De nombreux acheteurs supposent que verser 20 % de mise de fonds signifie automatiquement qu’ils peuvent contracter une hypothèque plus importante, pour finalement découvrir qu’ils sont approuvés pour beaucoup moins. Cela est dû au test de résistance, qui exige que les emprunteurs se qualifient à un taux plus élevé pour garantir qu’ils pourront assumer leurs versements si les taux d’intérêt augmentent.
Le test de résistance exige que les emprunteurs se qualifient au plus élevé de 5,25 % ou de leur taux contractuel plus 2 %. Si l’on vous offre un taux contractuel de 4,49 %, votre approbation sera basée sur un taux de 6,49 % parce qu’il dépasse 5,25 %. Cela réduit le montant maximal de l’hypothèque que vous pouvez obtenir si votre revenu ne peut supporter le paiement simulé par le test de résistance.
Exemple : Capacité de paiement vs admissibilité
Imaginons que vous achetiez une propriété de 800 000 $ avec une mise de fonds de 20 %, ce qui vous évite l’assurance prêt hypothécaire et ramène le montant de votre prêt à 640 000 $. En fonction du prix d’achat et d’un amortissement sur 25 ans, vous pouvez opter pour un prêt assurable ou non assuré. Supposons que les taxes foncières soient estimées à 1 % (environ 667 $/mois), les frais de chauffage à 100 $ et que vous n’ayez aucune autre dette.
Pour un prêt assurable, votre versement hypothécaire mensuel réel avec un taux contractuel de 4,29 % sur 25 ans est d’environ 3 468 $. C’est près de 738 $ de moins par mois que le montant de 4 206 $. utilisé par le prêteur pour le test de résistance.
Pour un prêt non assuré, votre versement hypothécaire mensuel réel avec un taux contractuel de 4,54 % sur 25 ans est d’environ 3 556 $. C’est près de 746 $ de moins par mois que le montant de 4 302 $ utilisé par le prêteur pour le test de résistance.
Le tableau ci-dessous illustre l’impact des taux sur le revenu nécessaire pour se qualifier, selon les versements réels et les versements simulés par le test de résistance.
| Versement réel (Prêt assurable) | Versement au test de résistance (Prêt assurable) | Versement réel (Prêt non assuré) | Versement au test de résistance (Prêt non assuré) | |
|---|---|---|---|---|
| Versement hypothécaire mensuel | 3 467,90 $ | 4 205,73 $ | 3 556,47 $ | 4 302,40 $ |
| Taxes foncières | 667 $ | 667 $ | 667 $ | 667 $ |
| Chauffage | 100 $ | 100 $ | 100 $ | 100 $ |
| Total des paiements mensuels | 4 234,90 $ | 4 972,73 $ | 4 323,47 $ | 5 069,40 $ |
| Amortissement de la dette brute (ABD) | 39 % | 39 % | 35 % | 35 % |
| Revenu mensuel brut requis | 10 858,72 $ | 12 750,59 $ | 12 352,77 $ | 14 484,00 $ |
| Revenu annuel brut requis | 130 304,64 $ | 153 007,08 $ | 148 233,24 $ | 173 808,00 $ |
C’est pourquoi, même si vous pourriez confortablement assumer une hypothèque de 640 000 $ avec un revenu d’environ 130 000 $ pour un prêt assurable, il vous en faudra environ 153 000 $ pour y être admissible. Le montant de qualification sert à prouver que vous pourrez composer avec vos paiements si les taux d’intérêt venaient à grimper.
Avec un prêt non assuré, le ratio ABD étant plus restrictif (35 % au lieu de 39 %), vous aurez besoin d’un revenu plus élevé, soit environ 148 000 $ pour assumer vos paiements au taux réel, ou de 174 000 $ pour vous qualifier selon le test de résistance.
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Stratégies pour maximiser votre capacité d’emprunt avec 20 % de mise de fonds
Pour obtenir le feu vert avec 20 % de mise de fonds et maximiser votre budget d’achat, vous devez optimiser vos finances et comprendre comment vos choix influenceront le calcul de votre admissibilité. Voici les principaux leviers sur lesquels vous pouvez agir avant de soumettre votre demande.
Réduire ou éliminer vos dettes
Le moyen le plus efficace pour rehausser votre capacité d’achat reste de rembourser vos autres obligations financières avant de faire votre demande de prêt. Qu’il s’agisse de soldes de cartes de crédit, de prêts auto, de dettes d’études ou de marges de crédit, chaque obligation pèse sur vos ratios d’endettement et ampute directement votre pouvoir d’achat.
En fait, chaque tranche de 500 $ en paiements mensuels de dettes peut amenuiser votre capacité d’emprunt de 60 000 $ à 75 000 $, selon les taux en vigueur. Rembourser, consolider ou réduire vos soldes peut donc faire une énorme différence.
Choisir le type de propriété selon les frais connexes
Le type d’habitation et les dépenses fixes qui lui sont rattachées ont un impact direct sur le montant que l’on vous prêtera. Une propriété assortie de taxes foncières élevées alourdira votre ratio ABD (amortissement de la dette brute), ce qui limitera la taille de l’hypothèque admissible. De plus, si vous optez pour un condo, vous devrez ajouter 50 % des frais de copropriété à vos calculs, en plus des taxes et du chauffage. Cette dépense récurrente peut rapidement gruger votre marge de manœuvre, surtout si les frais d’entretien de l’immeuble sont élevés.
Opter pour un amortissement prolongé
En fournissant une mise de fonds initiale d’au moins 20 %, vous pouvez vous tourner vers un prêt non assuré et étirer votre période d’amortissement jusqu’à 30 ans auprès des institutions sous réglementation fédérale. Prolonger l’amortissement permet d’abaisser vos mensualités, ce qui augmente le montant maximal du prêt que la banque acceptera de vous accorder. Gardez toutefois en tête qu’en remboursant votre hypothèque plus lentement, vous paierez davantage d’intérêts à long terme.
Négocier et magasiner les taux d’intérêt
Le taux d’intérêt que vous décrochez dicte votre admissibilité. Un taux plus bas réduit votre versement mensuel réel, mais il fait aussi baisser le versement théorique utilisé pour le test de résistance. Cet écart peut se traduire par des dizaines de milliers de dollars en pouvoir d’achat additionnel, un facteur crucial pour les propriétés d’une certaine valeur.
Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, le magasinage des taux prend tout son sens. Comme le prêteur ne dispose pas d’une assurance pour couvrir son risque, les grilles tarifaires varient beaucoup d’une institution à l’autre. Comparer plusieurs offres est donc indispensable pour dénicher le taux le plus compétitif et maximiser votre enveloppe de financement.
Ajouter un cosignataire ou un garant
Si vos revenus ne suffisent pas pour l’achat visé, l’apport d’un cosignataire ou d’un garant peut solidifier votre dossier. En associant une autre personne à votre demande hypothécaire, vous augmentez le revenu global pris en compte, ce qui vous aide à satisfaire aux exigences du test de résistance. Le cosignataire ou le garant doit évidemment présenter un excellent dossier de crédit et des revenus stables, puisqu’il s’engage légalement à honorer l’hypothèque si vous deviez faire défaut.
Foire aux questions (FAQ) sur la capacité d’emprunt avec une mise de fonds de 20 %
De quel revenu ai-je besoin pour acheter une propriété de 800 000 $ avec 20 % de mise de fonds?
Actuellement, il vous faut un revenu annuel brut se situant approximativement entre 153 000 $ et 174 000 $ pour vous qualifier pour une maison de 800 000 $ avec une mise de fonds de 20 %. Ce calcul suppose que vous n’avez aucune autre dette, que le taux de taxes foncières est de 1 % (environ 667 $/mois), que les frais de chauffage s’élèvent à 100 $ et que le prêt n’est pas assuré. Le revenu exigé fluctue selon l’évolution des taux d’intérêt, les limites de ratio ABD pour les prêts assurables et non assurés, ainsi que le calcul des versements au test de résistance.
Est-il toujours préférable de verser 20 % de mise de fonds plutôt que 5 %?
Bien qu’une mise de fonds de 20 % élimine le besoin de souscrire une assurance prêt hypothécaire, il exige une épargne beaucoup plus importante. Si accumuler cette somme vous force à patienter plusieurs années avant d’acheter, la hausse du prix des propriétés pourrait dépasser votre capacité d’épargne. À l’inverse, verser une mise de fonds moins élevée peut vous permettre d’entrer sur le marché plus tôt, mais limitera votre prix d’achat maximal, ce qui peut s’avérer problématique dans certains marchés immobiliers. Le bon choix dépend de votre marché local, de votre rythme d’épargne et de vos objectifs financiers à long terme.
Obtient-on un meilleur taux d’intérêt avec 20 % de mise de fonds?
En général, lorsque vous versez 20 % de mise de fonds pour un prêt non assuré, vous obtiendrez des taux d’intérêt légèrement plus élevés, car le prêteur assume une plus grande part de risque et l’intègre dans son prix. Opter pour un prêt assurable, si vous répondez aux critères d’admissibilité, représente un excellent juste milieu : les taux sont habituellement plus bas que pour les prêts non assurés, bien qu’ils restent un peu plus élevés que pour les prêts assurés (où la mise de fonds est inférieure à 20 %).
Que faire si je ne me qualifie pas au taux du test de résistance avec 20 % de mise de fonds?
Si votre revenu ne permet pas de supporter le versement simulé par le test de résistance, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez viser une propriété moins chère, rembourser des dettes actuelles pour alléger vos ratios, ajouter un cosignataire ou un garant, ou encore prolonger votre période d’amortissement. Vous pouvez également augmenter votre mise de fonds pour combler l’écart entre votre capacité d’emprunt et le prix d’achat de la propriété.
Quel est le prix d’achat maximal avec 20 % de mise de fonds?
Il n’y a pas de prix d’achat maximal lorsque vous versez une mise de fonds de 20 %. Contrairement aux hypothèques à ratio élevé (où le prix d’achat est plafonné à moins de 1,5 million $) ou aux prêts assurables (plafonnés à 1 million $), l’hypothèque conventionnelle n’est soumise à aucune limite de prix d’achat. Toutefois, les prêteurs imposent généralement leurs propres plafonds de financement selon l’emplacement et le type de propriété, ainsi qu’un montant maximal qu’ils acceptent de prêter à un seul individu.
En conclusion
Une mise de fonds de 20 % procure des avantages financiers indéniables, allant de l’élimination de l’assurance prêt hypothécaire à la constitution d’une valeur nette plus importante dès le départ. Malgré tout, l’approbation de votre prêt dépend de bien d’autres critères que la seule taille de votre mise de fonds. Le revenu, les dettes, le type de propriété, le choix du taux et le test de résistance jouent tous un rôle clé. Bien comprendre la manière dont les prêteurs évaluent votre dossier vous permettra d’optimiser vos finances afin de vous positionner pour obtenir l’hypothèque la plus compétitive possible lorsque vous serez prêt à acheter.
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