Devriez-vous emprunter pour votre mise de fonds?

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Au Canada, l’augmentation du prix des propriétés par rapport au revenu médian fait de l’épargne pour la mise de fonds l’un des plus grands obstacles à l’accès à la propriété. L’idée d’emprunter une somme globale pour couvrir cette exigence peut être tentante, et certains acheteurs envisagent d’utiliser un prêt personnel ou une marge de crédit pour réunir le montant nécessaire à l’achat d’une maison.

La véritable question reste toutefois de savoir s’il est permis d’utiliser des fonds empruntés comme mise de fonds et, le cas échéant, si cette stratégie s’avère avantageuse sur le plan financier. Ce guide analyse les règles entourant l’emprunt pour une mise de fonds, les exigences des prêteurs et les répercussions de cette démarche sur votre demande de prêt hypothécaire.

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Les grandes lignes

• L’emprunt d’une mise de fonds est permis, mais cette option entraîne des primes d’assurance prêt hypothécaire plus élevées.
• Le versement mensuel lié au remboursement des fonds empruntés est inclus dans votre ratio d’amortissement de la dette totale, ce qui diminue directement le montant maximal du prêt hypothécaire auquel vous pouvez vous qualifier.
• Les solutions de rechange comprennent l’utilisation de fonds reçus en don, le CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété (RAP) pour éviter d’alourdir vos ratios d’endettement.

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Peut-on emprunter de l’argent pour sa mise de fonds au Canada?

L’emprunt de fonds pour couvrir une mise de fonds est généralement permis au Canada, mais son acceptation dépend de l’assureur hypothécaire qui garantit le prêt et de l’institution financière qui l’accorde. Une mise de fonds empruntée est considérée comme une source non traditionnelle. Ce terme désigne toute portion de votre mise de fonds provenant d’une source que vous devez rembourser, ce qui inclut les prêts personnels non garantis, les marges de crédit non garanties et les avances de fonds sur carte de crédit.

Fonds empruntés sur des actifs existants

Les fonds empruntés adossés à des actifs vérifiables que vous possédez déjà, comme une marge de crédit hypothécaire garantie par une propriété existante, sont généralement classés parmi les sources traditionnelles de mise de fonds. Les sources traditionnelles comprennent également l’épargne personnelle, les dons non remboursables d’un membre de la famille immédiate et le produit de la vente d’une propriété. Une marge de crédit hypothécaire ou un prêt garanti reçoivent un traitement différent d’un emprunt non garanti, puisqu’ils représentent une utilisation de la valeur nette que vous avez déjà accumulée plutôt qu’une nouvelle dette non garantie.

Le remboursement mensuel de la marge de crédit hypothécaire ou du prêt garanti entre tout de même dans le calcul de vos ratios d’endettement, ce qui réduira le montant maximal auquel vous pouvez vous qualifier. Les prêteurs calculent d’ailleurs généralement un versement mensuel équivalant à 3 % du solde de la marge de crédit hypothécaire, même si votre paiement minimal réel se limite aux intérêts. Toutefois, si le solde dû, ou le solde prévu si vous planifiez l’utiliser pour votre mise de fonds dépassent 50 000 $, les coûts de possession sont intégrés à votre amortissement de la dette totale et amortis sur 25 ans au taux de référence fédéral, qui s’établit actuellement à 5,25 %.

Les assureurs de crédit hypothécaire

Au Canada, les assureurs de crédit hypothécaire proposent des programmes qui acceptent les fonds empruntés sous certaines conditions, chacun fixant des exigences distinctes quant à la qualité du crédit, aux limites du ratio prêt-valeur et au coût des primes. L’emprunteur ne choisit pas son assureur directement. C’est le prêteur qui effectue cette sélection en fonction de ses politiques internes et de ses relations d’affaires, ce qui explique pourquoi certaines institutions financières autorisent une mise de fonds empruntée et d’autres non.

Sagen

Sagen propose un programme spécifique de mise de fonds empruntée qui permet aux acheteurs de commencer à accumuler de la valeur nette sans devoir épargner pendant des années. Le programme accepte les sources non traditionnelles, y compris les fonds empruntés auprès de tiers sans lien de dépendance, comme les prêts personnels, les marges de crédit ou les cartes de crédit, ainsi que les dons de personnes n’ayant aucun lien familial ou juridique avec l’emprunteur. Les primes d’assurance prêt hypothécaire sous ce programme s’élèvent à 4,50 % du montant du prêt pour les amortissements de 25 ans ou moins, et à 4,70 % pour les amortissements allant jusqu’à 30 ans.

Canada Guaranty

Canada Guaranty propose le programme Avantage Flex 95, qui offre des options de mise de fonds flexibles pour les emprunteurs ayant un excellent historique de crédit. Les sources acceptées comprennent les fonds empruntés auprès de tiers sans lien de dépendance, notamment les prêts personnels, les marges de crédit ou le crédit octroyé par le prêteur. Le programme autorise également les dons de personnes qui ne font pas partie de la famille immédiate ou les subventions de toute partie sans lien de dépendance avec la transaction. Les primes d’assurance prêt hypothécaire sous ce programme s’élèvent à 4,50 % du montant du prêt pour les amortissements de 25 ans ou moins, et à 4,70 % pour les amortissements allant jusqu’à 30 ans.

L’impact des fonds empruntés sur votre admissibilité

Au-delà de l’obligation de payer une prime d’assurance prêt hypothécaire plus élevée, l’impact le plus important concerne votre capacité à vous qualifier pour un prêt. Chaque dollar supplémentaire emprunté pour la mise de fonds génère une obligation financière mensuelle qui alourdit vos ratios d’endettement. Pour les prêts hypothécaires assurés, votre ratio d’amortissement de la dette brute (ADB) ne peut excéder 39 %, et votre ratio d’amortissement de la dette totale (ADT) est plafonné à 44 %.

Le versement mensuel lié au prêt personnel ou à la marge de crédit servant à la mise de fonds est intégré dans le calcul de votre ADT, ce qui réduit directement le montant que vous pouvez emprunter. Les règles du test de résistance hypothécaire imposent de vous qualifier au taux le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel majoré de 2 %, ce qui limite déjà votre pouvoir d’achat avant même d’ajouter d’autres dettes à l’équation. Une calculatrice de capacité d’emprunt hypothécaire peut vous aider à déterminer la baisse exacte de votre pouvoir d’achat selon vos revenus et vos dettes actuelles.

Devriez-vous utiliser des fonds empruntés pour une mise de fonds?

Emprunter pour une mise de fonds n’est pas intrinsèquement une mauvaise décision financière, mais cela comporte des risques et des compromis qui peuvent rapidement s’accumuler. Le remboursement mensuel supplémentaire lié au montant emprunté réduit la valeur du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible. Selon vos ratios d’endettement, cela pourrait vous obliger à revoir à la baisse votre prix d’achat, à augmenter votre mise de fonds ou à abandonner complètement votre projet d’achat.

Si vous utilisez l’un des programmes d’assurance temporaire conçus spécifiquement pour les mises de fonds empruntées, la prime d’assurance prêt hypothécaire sera plus élevée que celle exigée avec une source traditionnelle, en raison du risque accru de défaut de paiement. De plus, le coût total de votre emprunt augmente, puisque vous payez des intérêts à la fois sur le solde de votre prêt hypothécaire et sur les fonds empruntés, sans compter la prime d’assurance plus élevée si elle est ajoutée au solde de votre prêt.

Certains scénarios peuvent toutefois justifier l’utilisation de fonds empruntés. Une personne ayant très peu de dettes et une excellente cote de crédit pourrait juger que la surprime d’assurance est un coût acceptable pour accéder au marché immobilier plus rapidement. Cette stratégie peut s’avérer particulièrement utile dans les villes où les loyers mensuels égalent ou dépassent le montant d’un versement hypothécaire. Dans une telle situation, le coût de renonciation lié au fait de passer deux ou trois années de plus à épargner pendant que la valeur des propriétés et les loyers continuent de grimper pourrait surpasser le coût de l’emprunt supplémentaire.

Options de rechange sans dette pour la mise de fonds 

Plusieurs programmes existent précisément pour aider les Canadiens à accumuler une mise de fonds sans contracter de dettes supplémentaires qui viendraient réduire leur capacité d’emprunt.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Le CELIAPP permet aux acheteurs d’une première propriété de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $, en vue d’une mise de fonds. Les cotisations au CELIAPP sont déductibles du revenu imposable, et les retraits pour l’achat d’une première propriété admissible sont entièrement libres d’impôt. Il s’agit du véhicule d’épargne pour mise de fonds le plus généreux et le plus avantageux sur le plan fiscal pour les Canadiens admissibles, puisqu’il combine la déduction fiscale du REER avec la croissance et le retrait libres d’impôt du CELI.

Régime d’accession à la propriété (RAP) du REER

Le Régime d’accession à la propriété fonctionne comme un prêt sans intérêt, permettant aux acheteurs d’une première propriété de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne de leurs REER pour l’utiliser comme mise de fonds. Pour que les fonds demeurent libres d’impôt, les sommes retirées doivent être remboursées dans le REER sur une période de 15 ans, débutant la deuxième année suivant le retrait. Autrement, tout montant retiré et non remboursé sera ajouté à votre revenu imposable de l’année et imposé selon votre tranche d’imposition marginale.

Mise de fonds reçue en don

Les dons provenant de la famille immédiate (limités aux parents au premier degré) demeurent l’une des sources de mise de fonds les plus courantes, après l’épargne personnelle. Pour utiliser une mise de fonds reçue en don, vous devrez fournir des documents supplémentaires au prêteur, notamment une lettre de don signée confirmant les noms du donateur et du bénéficiaire, leur lien de parenté, le montant du don, la date du transfert, ainsi qu’une attestation qu’aucun remboursement n’est exigé.

Subventions et incitatifs gouvernementaux

Selon votre province, vous pourriez être admissible à des subventions ou à des incitatifs pour acheteurs d’une première propriété afin de réduire vos coûts initiaux. Plusieurs provinces et municipalités offrent un remboursement partiel ou complet des droits de cession immobilière (la taxe de bienvenue) pour les nouveaux acheteurs. Certaines municipalités proposent également des mesures incitatives spécifiques qui fournissent une aide à la mise de fonds sous forme de prêts-subventions ou de subventions directes.

Au fédéral, les acheteurs d’une première propriété peuvent réclamer un crédit d’impôt non remboursable pour l’achat d’une habitation admissible en vertu du montant pour l’achat d’une habitation. Si vous achetez une habitation neuve, vous pourriez également être admissible à un remboursement de la TPS ou de la TVH.

Comment les prêteurs vérifient-ils la provenance de votre mise de fonds?

Pendant le processus de souscription, les prêteurs exigent généralement des relevés bancaires des 90 derniers jours démontrant l’accumulation de votre mise de fonds. Ils y recherchent de gros dépôts inexpliqués qui pourraient indiquer des fonds empruntés non déclarés. Si une somme globale importante apparaît et ne correspond pas à la structure habituelle de vos revenus, le prêteur demandera des documents supplémentaires ainsi qu’une explication pour en vérifier la source.

Lorsque l’emprunt de fonds est permis, les prêteurs exigent des documents spécifiques qui varient selon la source utilisée. Tenter de camoufler un prêt en épargne personnelle constitue une fraude hypothécaire en vertu de la loi canadienne. Si vous utilisez une mise de fonds empruntée, déclarez-la. Les prêteurs qui travaillent avec les programmes de mise de fonds empruntée de Sagen ou de Canada Garant peuvent vous proposer une solution hypothécaire admissible.

Foire aux questions (FAQ) sur les mises de fonds empruntées

En conclusion

L’emprunt d’une mise de fonds s’accompagne de primes d’assurance plus élevées, d’une capacité d’emprunt réduite et d’obligations financières mensuelles additionnelles qui doivent être comparées au coût d’attendre d’avoir épargné une mise de fonds suffisante. Pour la plupart des acheteurs, maximiser l’épargne dans un CELIAPP ou un REER et profiter des programmes et incitatifs fédéraux et provinciaux s’avérera plus logique sur le plan financier que de contracter une dette supplémentaire. Un courtier hypothécaire agréé peut vous montrer exactement comment une mise de fonds empruntée par rapport à une mise de fonds épargnée modifie votre pouvoir d’achat et le coût total de votre emprunt afin que vous puissiez prendre la meilleure décision selon votre situation.

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