Impact du budget fédéral 2024 sur le logement

La crise du logement au Canada est un problème de longue date, aggravé par la pandémie. Dans son récent budget 2024, le gouvernement fédéral a présenté plusieurs initiatives et des allocations de fonds pour faire face à cette crise. Pour atteindre son objectif de construire 3,87 millions de nouveaux logements, le budget 2024 introduit de nouvelles mesures pour acquérir des terrains supplémentaires pour la construction. De plus, le budget aborde des mesures déjà divulguées comme l’extension de la période d’amortissement à 30 ans pour les premiers acheteurs, la prolongation de l’interdiction pour les acheteurs étrangers jusqu’en 2027, l’application d’une réglementation plus stricte sur les locations à court terme et l’apport de 400 millions de dollars supplémentaires à un fonds de 4 milliards de dollars destiné à accélérer les projets de construction. Le gouvernement s’est également engagé à consacrer 15 milliards de dollars supplémentaires à un programme visant à construire davantage d’immeubles locatifs et 6 milliards de dollars supplémentaires à la construction et à la réparation des infrastructures nécessaires au développement du logement.

Situation actuelle de l’accessibilité du logement au Canada

Le marché du logement au Canada a connu une croissance sans précédent, avec une montée en flèche des prix dans les grandes villes comme Toronto et Vancouver. Cette flambée a suscité des inquiétudes quant à l’accessibilité du logement, en particulier pour les acheteurs d’une première propriété et les familles à faible revenu.

Le gouvernement fédéral reconnaît l’urgence de cette question et a fait du logement une priorité dans son budget 2024, en introduisant plusieurs mesures pour améliorer l’accessibilité et augmenter l’offre de logements. Ces initiatives visent à alléger le fardeau financier des acheteurs et à faire en sorte que chaque Canadien ait accès à un logement sûr et abordable.

Répartition des fonds alloués aux initiatives en matière de logement

Le budget fédéral 2024 a réservé des fonds importants à diverses initiatives en matière de logement. Le gouvernement s’est engagé à consacrer 52,9 milliards de dollars à de nouveaux plans de dépenses, en mettant l’accent sur l’amélioration de l’accessibilité et de la disponibilité des logements dans l’ensemble du pays.

Le budget prévoit également une augmentation significative du taux d’inclusion des plus-values sur les résidences secondaires, qui passe de 50 % à 66,7 % pour les personnes qui cèdent leurs résidences non principales (comme un immeuble de placement ou une résidence de vacances) à partir du 25 juin 2024. La modification du taux d’inclusion des gains en capital s’appliquera aux gains annuels supérieurs à 250 000 $ pour les particuliers et à tous les gains pour les sociétés et les fiducies, ce qui constituera une source de revenus supplémentaire pour les programmes de logement ciblant les ménages les plus riches et les investisseurs immobiliers du Canada.

Mesures en faveur du logement abordable

Les experts rejettent systématiquement ces mesures comme étant improductives parce qu’elles gonflent artificiellement les prix du logement. Le gouvernement actuel a pris des mesures similaires dans le passé, afin de lutter contre la « financiarisation » en empêchant les grandes entreprises d’acheter des habitations. Avec ce budget, nous verrons dans quelle mesure le gouvernement est prêt à assumer la responsabilité de la construction de nouveaux logements, y compris des plans spécifiques pour la construction de logements sociaux par le biais de baux fonciers sur des propriétés publiques. Le gouvernement a fait des progrès significatifs en changeant le discours, ce qui devrait être considéré comme une intervention substantielle et positive. Le Canada doit donner la priorité aux efforts de construction et surmonter le NIMBYisme. Des appartements locatifs de faible et de grande hauteur devraient être intégrés partout, afin de garantir aux résidents la sécurité et la stabilité pour leurs besoins de logement à long terme.

Charte canadienne des droits du locataire

L’une des principales mesures introduites dans le budget est la Charte canadienne des droits du locataire. Cette proposition de loi vise à protéger les locataires contre les pratiques déloyales et à leur garantir l’accès à un logement sûr et abordable. Les détails du projet de loi n’ont pas encore été précisés, mais il promet de modifier considérablement le marché de la location.

Le budget reconnaît les difficultés que rencontrent les jeunes Canadiens pour trouver un logement locatif abordable, ajoutant que les locataires devraient être reconnus pour leurs loyers. La charte mise à jour obligera les propriétaires, les banques, les agences d’évaluation du crédit et les entreprises de fintech à prendre en compte l’historique des paiements locatifs lors de l’évaluation de la solvabilité.

La vision du gouvernement comprend la modification de la Charte hypothécaire canadienne afin d’aider les locataires dans leur transition vers l’accession à la propriété. Le gouvernement intervient pour les aider à obtenir un crédit pour leurs loyers. Un historique de crédit plus important pourrait ouvrir la voie à l’accession à la propriété des locataires. Une mesure qui pourrait aider considérablement les locataires à se constituer un historique de crédit en payant leurs loyers à temps et à se qualifier pour un prêt hypothécaire plus tôt en obtenant un taux d’intérêt plus bas. La charte des droits du locataire exigerait la coopération des propriétaires, des banques, des agences d’évaluation du crédit et des sociétés de fintech pour fournir des informations transparentes et établir un contrat de location standard applicable à l’échelle nationale.

Fonds de protection des loyers

Le gouvernement a également dévoilé le Fonds canadien de protection des loyers, un programme d’aide financière d’une valeur de 1,5 milliard de dollars destiné à aider les locataires. L’objectif est de permettre aux organismes à but non lucratif d’obtenir et de conserver des logements locatifs abordables. Cette initiative, qui s’aligne sur les recommandations des partisans du logement abordable, fait écho à des mesures similaires prises en Colombie-Britannique et en Ontario. Bien que ce fonds soit une solution à court terme et qu’il ait une valeur significative, le fait de soutenir les nouveaux acheteurs en prolongeant les périodes d’amortissement des prêts hypothécaires soulève des questions quant à son efficacité en tant que politique à long terme.

Parallèlement à la Charte des droits du locataire, le gouvernement fédéral a également annoncé la création d’un Fonds canadien de protection des loyers. Ce fonds est destiné à fournir une aide financière aux locataires confrontés à des difficultés, renforçant ainsi le filet de sécurité pour les locataires canadiens. 

Prolongation de l’amortissement hypothécaire pour les acheteurs d’une première propriété

Une annonce importante du budget est la prolongation de la période d’amortissement hypothécaire pour un segment de nouveaux acheteurs, en particulier ceux qui achètent des propriétés nouvellement construites. À partir du 1er août 2024, les accédants à la propriété qui achètent une maison neuve pourront amortir leur prêt hypothécaire assuré sur 30 ans, contre 25 ans actuellement. Cette mesure essentielle vise à rendre les paiements hypothécaires mensuels plus abordables, facilitant ainsi l’accès à la propriété pour les jeunes Canadiens.

Augmentation du plafond du Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le budget a également introduit un changement notable au Régime d’accession à la propriété (RAP) du Régime enregistré d’épargne-retraite (REER). À compter du 16 avril 2024, les acheteurs d’une première propriété pourront retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER pour financer leur achat, alors que la limite actuelle est de 35 000 $. Cette mesure tient compte du fait que les mises de fonds et le temps nécessaire pour les économiser ont considérablement augmenté. Le délai de grâce pour commencer les remboursements est également prolongé temporairement de 2 à 5 ans, ce qui donne aux nouveaux acheteurs plus de temps avant de rembourser le montant emprunté dans leur REER. Ce sursis temporaire et nécessaire pourrait alléger les contraintes de trésorerie et de budget des propriétaires potentiels et récents, évitant ainsi un ralentissement économique plus onéreux pour le Canada.

Augmenter l’offre de logements

Le budget 2024 et le Plan du Canada sur le logement décrivent l’approche ambitieuse du gouvernement pour débloquer 3,87 millions de nouveaux logements d’ici 2031, ce qui comprend un minimum de 2 millions de logements supplémentaires en plus des 1,87 million de logements qui devraient déjà être construits d’ici 2031. Sur les 2 millions de nouveaux logements nets, nous prévoyons que les mesures mises en œuvre dans le budget 2024, le Plan canadien sur le logement et l’énoncé économique de l’automne 2023 faciliteront la construction d’au moins 1,2 million de nouveaux logements nets. La SCHL et la CIBC estiment que ce chiffre est beaucoup plus élevé, voire qu’il a doublé, en raison de la poursuite d’une immigration et d’une croissance démographique importantes.

En ce qui concerne l’offre de logements, Ottawa a injecté 15 milliards de dollars dans un fonds qui soutient la construction d’appartements. Il s’est également engagé à consacrer 1 milliard de dollars au développement de nouvelles technologies de construction de logements. Bien qu’il s’agisse d’une entreprise à long terme, elle a le potentiel de produire des résultats positifs à l’avenir. Le plan prévoit également des modifications de la législation fiscale, notamment l’augmentation de la déduction pour amortissement pour les appartements locatifs. Bien que cette mesure puisse sembler complexe, elle a des conséquences importantes, dans la mesure où elle rendra la construction de logements locatifs beaucoup plus intéressante, rappelant les conditions qui prévalaient il y a un demi-siècle. Il est essentiel de reconnaître qu’au Canada, la plupart des logements ont toujours été fournis par le secteur privé; la résolution de la crise du logement nécessite l’implication de l’industrie de la construction.

Le gouvernement fédéral s’est heurté à une forte opposition de la part des dirigeants provinciaux qui considèrent son intervention comme une ingérence. L’idée que les multiplexes, et pas seulement les maisons unifamiliales, devraient être autorisés dans presque tous les endroits est maintenant largement acceptée dans la politique canadienne, ce qui représente une victoire significative. Dans cette optique, les annonces relatives au logement faites avant le budget impliquent une stratégie globale de lutte contre la crise, avec trois objectifs principaux : promouvoir de nouveaux projets de construction, aider les locataires – en particulier ceux dont les revenus sont limités – et, dans une moindre mesure, soutenir les personnes qui achètent leur première maison.

Le Canada bâtit

L’une des principales initiatives annoncées dans le budget pour stabiliser les coûts du logement en stimulant l’offre est l’initiative Le Canada bâtit. Cette initiative associe des prêts fédéraux à faible taux d’intérêt à des investissements supplémentaires des provinces et des territoires afin d’accélérer la construction de logements locatifs sur des terrains sous-utilisés. Elle vise à ajouter des millions de nouveaux logements au parc immobilier canadien d’ici 2031.

Augmentation du fonds d’accélération du logement

Le Fonds pour accélérer la construction de logements, qui vise à accélérer la construction d’habitations, a reçu une rallonge de 400 millions de dollars dans le budget. Ce financement supplémentaire devrait permettre d’accélérer la construction de logements abordables à l’échelle nationale.

Fonds canadien d’infrastructure du logement

Le budget prévoit également la création du Fonds canadien d’infrastructure du logement, conçu pour apporter un soutien financier à la construction de nouveaux logements. Ce fonds se concentrera sur la promotion de technologies et de pratiques de construction innovantes, dans le but d’accroître le rythme et l’ampleur de la construction de logements.

Complément au programme de prêts à la construction d’appartements

Le programme de prêts à la construction d’appartements, qui accorde des prêts à faible taux d’intérêt aux promoteurs et aux municipalités, a également reçu un complément dans le budget. Ce financement supplémentaire vise à encourager la construction d’un plus grand nombre de logements locatifs pour les Canadiens à revenu moyen.

Moderniser les données sur le logement

Prévention de la fraude hypothécaire

Le gouvernement fédéral prévoit de consulter le secteur hypothécaire pour développer des outils de vérification des revenus par l’intermédiaire de l’Agence du revenu du Canada (ARC) afin de prévenir la fraude hypothécaire. Cette mesure, qui s’inscrit dans le cadre de l’initiative de système bancaire ouvert du gouvernement, vise à garantir l’intégrité du processus de demande de prêt hypothécaire et à protéger les consommateurs contre la fraude financière.

Données sur le logement de Statistique Canada et de la SCHL

Le budget propose de consacrer 20 millions de dollars à Statistique Canada et à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour moderniser et améliorer la collecte et la diffusion des données sur le logement. Ce financement appuiera l’élaboration de données municipales détaillées sur les mises en chantier et les achèvements de logements, ce qui fournira des renseignements précieux aux décideurs, aux promoteurs et aux acheteurs immobiliers.

Des services bancaires justes et ouverts

Conformément à son engagement en faveur de la transparence financière et de la protection des consommateurs, le gouvernement fédéral a réitéré son soutien aux services bancaires ouverts dans le budget. Le système bancaire ouvert, qui permet aux consommateurs de partager leurs données financières avec des tiers en toute sécurité, promet d’accroître la concurrence et l’innovation dans le secteur bancaire, ce qui permettra aux consommateurs de bénéficier d’un plus grand choix et de meilleurs services.

En conclusion

Le budget fédéral 2024 marque une étape importante dans l’engagement du gouvernement du Canada à résoudre la crise du logement dans le pays. Les mesures proposées visent à rendre la propriété plus accessible aux Canadiens. Des mesures comme l’allongement de l’amortissement des prêts hypothécaires assurés à 30 ans pour un sous-ensemble d’acheteurs et l’augmentation de la limite du RAP des REER auront des avantages et des inconvénients qui se concrétiseront au fil du temps. Parallèlement, les initiatives du gouvernement visant à améliorer l’offre de logements, telles que Le Canada bâtit et le complément du Fonds d’accélération pour le logement, ont pour but d’atténuer la pénurie de logements.

Bien que ces mesures soient prometteuses, leur succès dépendra de leur mise en œuvre concrète et de l’engagement continu de tous les niveaux de gouvernement. Alors que le Canada cherche à sortir de la pandémie, le besoin de logements sûrs et abordables reste plus important que jamais. Le budget 2024 offre une feuille de route complète pour atteindre cet objectif, ouvrant la voie à un marché du logement plus inclusif et plus durable.

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