La hausse des taux d’intérêt a un impact sur tout, des produits alimentaires et de l’énergie au logement et aux services. Dans cet article, nous établirons des liens entre les différents événements politiques qui nous ont amenés à la situation présente et nous discuterons de la direction que nous prenons en raison des hausses de taux continues causées par les pressions inflationnistes. Nous aborderons également l’impact de cette situation sur les finances des propriétaires, qu’il s’agisse d’un renouvellement, d’un refinancement ou d’un achat.

---

Points saillants

• Les prix des maisons sont en baisse, mais en raison de l’augmentation des taux de la Banque du Canada, nous voyons les ventes de maisons diminuer d’un mois à l’autre.
• La BdC veut maîtriser l’inflation, mais de nombreuses autres pressions économiques ne lui facilitent pas la tâche.
• Les banquiers centraux ne veulent pas reproduire la double récession qui a eu lieu dans les années 1970 et qui a resurgi jusqu’au début des années 1980.
• Pour chaque solde de 100 000 $, chaque augmentation de 25 points de base (soit 0,25 %) équivaut à une augmentation de 14 $ par mois de votre paiement hypothécaire et exigerait un revenu admissible supplémentaire de 500 $ par an.

---

L’inflation cause la baisse des prix des maisons

Les prix des logements sont en baisse, mais les emprunteurs ne se précipitent pas pour acheter. L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) signale une baisse des ventes de maisons d’un mois à l’autre. Il y a quelques mois à peine, nous étions dans un marché de vendeurs qui ne permettait même pas à quiconque d’assortir son achat de conditions. Bien sûr, nous savons tous que le principal coupable est la hausse des taux d’intérêt de la Banque du Canada (BdC). 

Combien de temps ces hausses de taux vont-elles durer? En réalité, personne ne le sait. La Banque du Canada (BdC) a un seul objectif à atteindre avant de relâcher ses hausses de taux. Ce n’est pas d’atteindre un taux spécifique avant de faire marche arrière, mais plutôt de ramener l’inflation en dessous de 2 % – ou de faire marche arrière lorsqu’elle sait que son objectif est en vue. Le travail de la BdC consiste à contrôler la pression inflationniste sur la vie des Canadiens et l’augmentation des taux est un outil qu’elle utilise le plus souvent pour la freiner. 

Le vrai problème est que la BdC n’a aucun contrôle sur 65 % de l’inflation. Elle peut certainement la ralentir en augmentant le principal taux d’emprunt clé du pays, mais cela ne contrôle qu’environ 35 à 40 % de l’inflation – le reste est contrôlé par les tendances de la chaîne d’approvisionnement à l’extérieur de nos frontières. En plus de ce ralentissement de la chaîne d’approvisionnement, qui crée à son tour une plus grande demande, d’autres forces en jeu ne sont pas contrôlées, comme le chômage, les salaires, la demande de travailleurs et surtout la consommation.

Les hausses de taux d’intérêt ne freinent pas l’inflation assez rapidement

En règle générale, l’augmentation des taux est censée ralentir l’activité économique du pays en créant un manque de demande, rendant ainsi plus coûteux l’achat de maisons, de biens, de produits de base, de ressources et également les coûts d’embauche de la main-d’œuvre. Mais selon les gros titres, il semble que le Canada continue d’ajouter de nouveaux emplois nets à l’économie et notre taux de chômage diminue une fois de plus depuis septembre. Ce n’est pas la nouvelle que la Banque du Canada a besoin d’entendre pour changer de cap sur les hausses de taux d’ici peu. Les pressions sur les ressources et la demande de biens n’ont pas ralenti non plus, ce qui justifie une nouvelle hausse de 50 ou 75 points de base (soit 0,50 % ou 0,75 %) sur la trajectoire de 300 points de base que la banque centrale a déjà tracée jusqu’à présent.

Selon les dernières prévisions de la Banque du Canada, publiées en juillet, l’inflation devrait s’établir à 4,6 % en moyenne l’année prochaine et ne devrait pas revenir à l’objectif de 2 % avant la fin de 2024. Les experts du secteur privé et les marchés financiers prévoient une augmentation de 50 points de base. La principale question pour les emprunteurs et les investisseurs est de savoir jusqu’à quel point la Banque du Canada peut encore augmenter les taux d’intérêt. Les analystes prévoient que la banque centrale propulsera son taux directeur juste au-dessus de 4 % avant de le faire plonger.

Gros plan sur les fluctuations mensuelles de l’indice canadien des prix à la consommation pour illustrer la volatilité des pressions inflationnistes au cours de la même période.

Même si nous avons constaté des augmentations progressives du chômage, les salaires moyens continuent d’augmenter car les employés exigent des salaires plus élevés pour tenir compte de l’inflation. Ce problème devient endémique avec l’inflation et crée une boucle de type Catch-22 dont nous ne pouvons pas sortir assez vite. Le marché du travail est actuellement assez tendu, ce qui nécessite une augmentation des coûts de la main-d’œuvre ainsi que des augmentations de salaire pour attirer de nouveaux travailleurs. Les entreprises devront répercuter cette hausse sur le consommateur, ce qui renforcera encore les pressions inflationnistes. Comme les travailleurs gagnent plus d’argent, ils seront en mesure de payer davantage pour les biens et les services.

Les banquiers centraux s’inquiètent de la répétition d’une double récession 

Votre père et votre mère vous diront peut-être que les taux d’aujourd’hui ne sont rien comparés à ceux qu’ils payaient à la fin des années 1970 ou au début des années 1980. Oui, en effet, ils ont peut-être payé 18 % d’intérêts au début des années 80, même si le prix de leur maison n’atteignait pas 100 000 dollars en moyenne.  Et oui, ils n’avaient peut-être qu’un revenu moyen de 20 000 dollars par an, mais cela représentait un cinquième du prix de leur maison.  Aujourd’hui, notre revenu moyen est peut-être plus proche de 100 000 dollars, mais le prix de nos maisons est plus proche de 1 million de dollars, ce qui rend deux fois plus difficile de contracter une hypothèque avec un revenu comparable. Ajoutez à cela un amortissement hypothécaire plus court – seulement 25 ans autorisés contre 40 ans pour eux. Un acompte n’était pas exigé et les prêts hypothécaires n’étaient certainement pas soumis à des tests de résistance comme c’est le cas aujourd’hui.  Faut-il s’étonner que le taux d’accession à la propriété diminue d’année en année?

Les années 1970 ont été une époque intéressante à vivre. En fait, cette décennie a connu une croissance économique et des changements de politique parmi les plus étonnants de l’histoire. Il y avait une forte inflation qui ne se contentait pas de monter en flèche, mais qui baissait avant de remonter avec une force renouvelée à différents moments de cette période! Et si nous nous souvenons de ces années pour les politiques monétaires rigoureuses menées par la Réserve fédérale américaine (Fed) ou la Banque du Canada (BdC), la réalité est plus nuancée que vous ne le pensez.

Les banquiers centraux des années 1970 ont tiré une seule leçon de cette décennie : ne pas relâcher la lutte contre l’inflation avant d’être certain qu’elle a été vaincue. Lorsque la Fed et la BoC ont réduit leurs taux directeurs en 1976, elles pensaient que l’inflation avait atteint son pic. Toutefois, lorsque cela s’est avéré faux à la fin de la décennie – les prix ayant augmenté à un rythme de plus en plus rapide – les deux institutions ont été contraintes de hausser suffisamment leurs taux pour éviter que les dommages ne s’aggravent.

Où la Fed et la BdC tirent prudemment leurs conclusions : Les années 1970 ont montré que l’inflation (illustrée ci-dessous par l’indice canadien des prix à la consommation) peut être volatile et persistante. Proclamer trop tôt le succès de l’inflation après un répit temporaire peut entraîner un pic encore plus important par la suite.  

Le manuel de l’inflation moderne a été pratiquement rédigé dans les années 1970 et influence encore aujourd’hui les choix des banques centrales. L’économie américaine est le principal moteur de la croissance économique du Canada et d’une grande partie du monde développé. C’est pourquoi la Fed adopte une approche très prudente pour assouplir les hausses de taux en attendant patiemment que l’inflation se calme. Outre la tendance à la baisse de la croissance du PIB, les indicateurs retardés de l’inflation, tels que le chômage, la balance commerciale, l’indice des prix à la consommation, les bénéfices des entreprises et les coûts de la main-d’œuvre, n’ont pas beaucoup bougé.

Le manque de main-d’œuvre et de matériaux alimente également l’inflation

La main-d’œuvre et les matériaux importés pour construire des maisons ont beaucoup augmenté au cours des 40 dernières années. Le Canada ne compte plus 20 millions d’habitants, mais plutôt près du double. Depuis cette époque, nous avons prouvé que l’immigration est une source de croissance économique et de stabilité pour le pays, en accueillant chaque année près d’un million d’immigrants supplémentaires au Canada. La question se pose de savoir comment le Canada compte loger ces nouveaux arrivants, l’accessibilité au logement devenant un problème endémique pour des générations de Canadiens.  

Ce n’est pas que nous n’ayons pas d’espace pour construire de nouvelles maisons ou que nous manquions de matériaux, mais plutôt de main-d’œuvre pour les construire. Nous avons besoin de travailleurs qualifiés ainsi que de politiques visant à réduire les formalités administratives liées au zonage et aux permis de construire pour les constructeurs. Cette pénurie de main-d’œuvre n’est que l’un des problèmes auxquels nous devons nous attaquer avant de trouver une solution. La chaîne d’approvisionnement en est un autre, car les coûts de l’énergie augmentent en raison de la guerre en Ukraine, qui a imposé des sanctions sur le pétrole et le gaz naturel russes. Connue comme le grenier à blé du monde, l’Ukraine produit près de la moitié des céréales complètes et des huiles consommées dans le monde. Ces facteurs affectent les consommateurs, car une part plus importante du revenu net d’un ménage est consacrée de manière disproportionnée aux produits d’épicerie et aux produits de base, ce qui rend l’accessibilité des ménages encore plus difficile.

La pénurie d’habitations crée des attentes décevantes en matière d’abordabilité pour l’avenir

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une société d’État créée par le gouvernement fédéral pour faciliter l’accès des Canadiens à la propriété et aux prêts hypothécaires, prévoit que les provinces les plus peuplées du Canada (Ontario, Québec, Colombie-Britannique et Alberta) ne pourront augmenter les mises en chantier que de 30 à 50 % au cours des huit prochaines années. Cela crée de graves difficultés et est bien en deçà du nombre de logements nécessaires pour remédier à la pénurie. Pour remédier à cette situation, la SCHL suggère de construire des appartements et des condos, où les coûts de main-d’œuvre sont limités à un seul bâtiment, ce qui facilite le déplacement des travailleurs et de l’équipement – par opposition à un lotissement où plusieurs bâtiments sont construits simultanément.

À l’échelle internationale, les marchés chinois sont au point mort, car certains de leurs plus grands promoteurs immobiliers n’ont pas remboursé leurs prêts. Leur crise bancaire et la résurgence du COVID ralentissent la capacité globale. Notre principal partenaire commercial, les États-Unis, connaît ses propres problèmes d’inflation. Les États-Unis connaissent actuellement des pressions inflationnistes plus élevées que le Canada, mais ils adoptent une approche plus prudente que nous dans le Nord. L’inflation galopante qui sévit là-bas entraîne le dollar américain sur une trajectoire divergente par rapport aux devises des autres économies développées, y compris le dollar canadien.

Bien que les États-Unis mesurent le chômage différemment du Canada, le tableau général montre qu’ils subissent leurs propres pressions. Le taux de chômage a légèrement baissé à 3,5 % en raison d’un marché du travail serré, près de 400 000 femmes ayant quitté la population active. Le rapport sur l’emploi suggère que l’économie n’est pas en récession malgré la contraction du PIB au cours du premier semestre 2022. Le risque d’un ralentissement l’année prochaine augmente car la Réserve fédérale (la Fed) maintient sa campagne agressive de resserrement de la politique monétaire pour lutter contre l’inflation.

Comment les hausses de taux affectent-elles votre versement hypothécaire et votre revenu admissible?

C’est pour ces raisons que je suggère que les taux préférentiels, de plus en plus élevés, sont là pour rester à court terme – pas plus tard que la fin de 2024, espérons-le. Ce que cela signifie pour le citoyen moyen, c’est qu’il faut se préparer au pire scénario en prévoyant un budget un peu plus élevé. En simplifiant en termes de prêts hypothécaires et en tenant compte de certaines hypothèses exagérées, cela signifie que vous devrez gagner 3 400 $ de plus par an pour être admissible à chaque augmentation de 25 points de base (c’est-à-dire 0,25 %) pour chaque solde hypothécaire de 100 000 $ que vous avez. Toutefois, votre paiement hypothécaire réel ne sera affecté que par une augmentation de 14 $ des conditions de paiement mensuel. 

Vous trouverez ci-dessous quelques graphiques pour vous aider à conceptualiser les paiements hypothécaires et le revenu admissible pour chaque solde de 100 000 $ avec chaque augmentation de 25 points de base.

Solde hypothécaire 4.20 %	Paiement hypothécaire	Revenu admissible
100000	536.92	40 060.11
200000	1 073.84	62 405.83
300000	1 610.76	84 751.54
400000	2 147.68	107 097.26
500000	2 684.60	129 442.97
600000	3 221.52	151 788.69
700000	3 758.44	174 134.40
800000	4 295.36	196 480.11
900000	4 832.28	218 825.83
1000000	5 369.20	241 171.54

Solde hypothécaire 4.45 %	Paiement hypothécaire	Revenu admissible
100000	550.70	40 576.11
200000	1 101.40	63 437.83
300000	1 652.10	86 299.54
400000	2 202.80	109 161.26
500000	2 753.50	132 022.97
600000	3 304.20	154 884.69
700000	3 854.90	177 746.40
800000	4 405.60	200 608.11
900000	4 956.30	223 469.83
1000000	5 507.00	246 331.54

Solde hypothécaire 4.70 %	Paiement hypothécaire	Revenu admissible
100000	564.65	41 097.26
200000	1 129.30	64 480.11
300000	1 693.95	87 862.97
400000	2 258.60	111 245.83
500000	2 823.25	134 628.69
600000	3 387.90	158 011.54
700000	3 952.55	181 394.40
800000	4 517.20	204 777.26
900000	5 081.85	228 160.11
1000000	5 646.50	251 542.97

Solde hypothécaire 4.95 %	Paiement hypothécaire	Revenu admissible
100000	578.77	41 623.20
200000	1 157.54	65 532.00
300000	1 736.31	89 440.80
400000	2 315.08	113 349.60
500000	2 893.85	137 258.40
600000	3 472.62	161 167.20
700000	4 051.39	185 076.00
800000	4 630.16	208 984.80
900000	5 208.93	232 893.60
1000000	5 787.70	256 802.40

Solde hypothécaire 5.20 %	Paiement hypothécaire	Revenu admissible
100000	593.05	42 153.60
200000	1 186.10	66 592.80
300000	1 779.15	91 032.00
400000	2 372.20	115 471.20
500000	2 965.25	139 910.40
600000	3 558.30	164 349.60
700000	4 151.35	188 788.80
800000	4 744.40	213 228.00
900000	5 337.45	237 667.20
1000000	5 930.50	262 106.40

Dans le pire des cas, avec une augmentation de 100 points de base, un client dont le solde est de 100 000 $ devra augmenter ses revenus de 2 100 $ par an pour être éligible ; et pour un solde de 1 million de dollars, une augmentation des revenus de 16 000 $ sera nécessaire.

Quelles sont les options dont vous disposez pour atténuer l’inflation?

Que pouvez-vous donc faire? Tout d’abord, examinez toutes vos options : pouvez-vous vous permettre d’effectuer un paiement plus important? Avez-vous l’intention de garder la maison à plus long terme? Quelle est l’évaluation du coût de la location par rapport à celui de l’accession à la propriété? Pensez-vous économiser de l’argent si vous retardez votre achat? Examinons ces questions une par une.

Renouvelez votre hypothèque avant terme pour verrouiller votre taux

Si vous pouvez vous permettre d’effectuer un paiement plus important mais que vous préférez retrouver votre santé mentale, vous pourriez avoir la possibilité de renouveler par anticipation votre taux variable en un taux fixe et de bloquer le paiement pour les 3 ou 5 prochaines années. Globalement, le taux peut être inférieur aux taux variables actuels, mais il est possible que si les perspectives à long terme sont meilleures que celles à court terme, les taux variables puissent dépasser les taux fixes avant que l’inflation ne soit maîtrisée. Si vous avez déjà acheté mais que vous êtes qualifié pour un taux variable, revoyez avec le prêteur pour voir si vous pouvez aller de l’avant avec un taux fixe. Ou, si la qualification est un problème, vous avez la possibilité de renouveler par anticipation à un taux fixe presque immédiatement après la clôture – une fois que votre hypothèque est financée.

Prolonger la durée de votre hypothèque pour couvrir l’inflation

Si vous prévoyez de conserver votre maison à long terme – sans vous attendre à être transféré dans une autre province ou un autre pays – vous pouvez peut-être renouveler votre prêt hypothécaire à plus long terme pour éviter d’avoir à le renouveler à nouveau dans quelques années et que les taux n’aient pas encore baissé. Si vous hésitez entre un taux fixe et un taux variable pour votre achat – en fin de compte, c’est une question de préférence personnelle et de risque. Si vous avez un vrai prêt hypothécaire variable (les taux montent mais le paiement reste statique), vous devrez peut-être effectuer un remboursement anticipé pendant la durée du prêt pour éviter d’atteindre votre seuil de déclenchement ; ou bien vous pouvez envisager un prêt hypothécaire ajustable ou un taux fixe à plus court terme – qui ont tous deux la probabilité d’un paiement plus élevé que le prêt variable – mais qui vous épargneront des tracas par rapport à un vrai prêt hypothécaire variable.

Louer en attendant que l’inflation se calme

Vous pouvez également comparer les coûts de la location et de la propriété. Si l’on suppose que le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à coucher est de 2 000 $ dans tout le pays, le loyer annuel s’élève à 24 000 $. Ces 24 000 $ ne couvriront-ils pas vos versements hypothécaires annuels? Probablement pas, mais là encore, vous n’augmentez pas votre capital en louant. Une fois que la pression inflationniste se sera calmée, les maisons recommenceront à augmenter, et vous devrez alors convertir toute économie en une prime ajoutée au coût accru de l’achat de votre maison. Par contre, les taux plus élevés ne dureront peut-être pas aussi longtemps qu’il faut pour constituer une épargne en vue d’une mise de fonds – donc si vous êtes en mesure d’acheter maintenant ou dans les trois prochains mois, je vous recommande de bloquer un taux et d’attendre la maison idéale.

Retarder votre achat pour éviter des taux plus élevés et éventuellement acheter à un prix inférieur peut sembler une bonne idée. Et cela peut certainement vous aider à économiser de l’argent, mais seulement si vous choisissez le bon moment. Si vous vous trompez, le marché redeviendra rapidement un marché de vendeurs. Quels sont les avantages d’acheter maintenant ? Le principal avantage est que le marché est favorable aux acheteurs pour la première fois depuis dix ans. Vous n’avez pas à renoncer à quoi que ce soit. Vous pouvez toujours poser des conditions et faire preuve de diligence raisonnable avant d’acheter l’un des plus gros investissements de votre vie. Auparavant, vous auriez dû renoncer à vos conditions, participer à des guerres d’enchères et peut-être même écrire une lettre d’amour au vendeur avant même qu’il n’examine sérieusement votre offre. Maintenant, vous pouvez faire tout ce qu’il faut pour vous assurer que vous êtes parfaitement satisfait de votre achat. Dans ce marché, j’ai même entendu parler de personnes qui ont mis un achat conditionnel à 90 jours pour conclure une vente ferme de leur maison. Avant 2022, c’était presque du jamais vu, à moins d’être un initié de la transaction ou de bien connaître le vendeur.

Les prix des maisons ne resteront pas bas trop longtemps 

La cerise sur le gâteau. Que vous soyez locataire ou acheteur – ou que vous retardiez votre achat, voici les faits. Les prix doivent toujours augmenter – notre économie en dépend. Notre économie est basée sur la consommation et les contraintes de l’offre et de la demande. La demande est là et ne fera qu’augmenter, car 1 à 2 millions d’immigrants supplémentaires s’installent au Canada chaque année – la grande majorité d’entre eux s’installent en Ontario et en Colombie-Britannique, où le prix des maisons est déjà le plus élevé. 

Au fur et à mesure que le réchauffement climatique s’intensifiera au cours des deux prochaines décennies, de plus en plus de personnes s’installeront au Canada en tant que réfugiés climatiques. Il n’y a que deux pays dans le monde qui possèdent de grandes forêts boréales pour ralentir l’érosion des terres – le Canada et la Russie. Le Canada dispose également d’un tiers des réserves d’eau douce de la planète et d’une stabilité politique qui en font le meilleur pays d’accueil pour la plupart des réfugiés climatiques. Il ne s’agit pas de réfugiés fuyant une guerre, mais plutôt de personnes qui déménagent.  Ce sont des personnes qui ont de l’argent et des compétences à ajouter à la croissance économique du Canada, ce qui fait du logement une denrée recherchée – exacerbant ainsi le problème aigu de l’accessibilité au logement.

Réflexions finales

Votre maison est un actif tangible qui s’apprécie à long terme. Les six derniers mois (ou même les deux prochaines années) ne sont donc qu’un incident dans l’évolution générale des prix des maisons.  Alors, devriez-vous acheter une maison aujourd’hui? Absolument! Devriez-vous attendre le moment idéal? Certainement pas. Le marché est en constante évolution et il n’y a pas de réponse unique pour tout le monde. Comptez plutôt sur vos objectifs – à court et à long terme – pour vous guider dans votre processus de décision concernant l’achat d’une maison. N’oubliez pas que votre maison est un investissement qui s’apprécie avec le temps. Veillez donc à acheter au moment qui vous convient le mieux, à vous et à votre famille.

Les conditions actuelles du marché sont peut-être moins que souhaitables, mais cela ne signifie pas que les prix des maisons ne vont pas rebondir à l’avenir. Donc, si vous hésitez à acheter ou non, rappelez-vous que maintenant c’est toujours mieux que plus tard! Si vous envisagez d’acheter au Canada au cours des prochaines années (ou dès maintenant!), communiquez avec l’un de nos experts en prêts hypothécaires qui pourra vous guider à chaque étape de cette importante décision de vie.

---