Options hypothécaires pour l’achat d’une résidence secondaire au Canada

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Plusieurs Canadiens rêvent de posséder une deuxième propriété en plus de leur résidence principale. Qu’il s’agisse d’un chalet au bord d’un lac, d’un condo au cœur d’une grande ville ou d’une propriété locative destinée à générer des revenus, il est généralement nécessaire d’explorer les différentes options hypothécaires pour financer l’achat d’une résidence secondaire.

Une deuxième propriété peut être considérée soit comme une propriété occupée par le propriétaire, soit comme une propriété d’investissement. Cette distinction influence plusieurs éléments, notamment la mise de fonds minimale, les taux d’intérêt, les critères d’approbation et les conséquences fiscales potentielles lors de la vente, comme l’impôt sur les gains en capital. Comprendre comment obtenir une hypothèque pour une résidence secondaire constitue la première étape pour concrétiser ce projet.

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Les grandes lignes

• Une hypothèque pour résidence secondaire sert à financer une propriété autre que la résidence principale.
• Les exigences de mise de fonds varient selon le type de propriété et l’usage prévu.
• Les résidences secondaires ne sont généralement pas admissibles à l’exemption pour résidence principale et peuvent être assujetties à l’impôt sur les gains en capital lors de la vente.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque pour résidence secondaire?

Une hypothèque pour résidence secondaire est un prêt destiné à financer l’achat d’une propriété autre que votre résidence principale. Cela peut inclure différents types de propriétés, comme une maison de vacances, une résidence secondaire ou une propriété saisonnière. Contrairement à une propriété locative ou d’investissement, une résidence secondaire est destinée à être occupée par le propriétaire. Cela signifie que vous ou les membres de votre famille occupez la propriété, sans payer de loyer, pendant une partie de l’année.

L’obtention d’une hypothèque pour une résidence secondaire suit généralement les mêmes règles d’admissibilité que pour une résidence principale, tant que vous prévoyez occuper la propriété. Si vous n’avez pas l’intention d’y habiter, elle sera plutôt considérée comme une propriété d’investissement. Bien que les propriétés locatives ou d’investissement puissent être considérées comme une deuxième propriété si vous possédez déjà une résidence principale, elles sont généralement soumises à des critères de financement plus stricts que les résidences secondaires occupées par le propriétaire.

Pourquoi acheter une résidence secondaire?

Plusieurs raisons peuvent expliquer l’achat d’une deuxième propriété :

• Posséder une maison de vacances ou un chalet
• Avoir un pied-à-terre dans une ville différente de celle de votre résidence principale pour le travail
• Offrir un logement à un enfant qui étudie au collège ou à l’université
• Loger des membres de la famille, comme des parents vieillissants
• Préparer une future résidence pour la retraite
• Acquérir une propriété à des fins d’investissement

Options hypothécaires pour l’achat d’une résidence secondaire au Canada

Les prêteurs évaluent généralement les hypothèques pour une résidence secondaire avec plus de prudence que celles pour une résidence principale, puisqu’être propriétaire de deux propriétés augmente le risque financier. La structure hypothécaire à laquelle vous pourriez être admissible dépendra de l’utilisation prévue de la propriété, du capital ou de l’épargne dont vous disposez et de la façon dont le prêteur classe la propriété.

Hypothèque assurée (mise de fonds de 5 % à 19,99 %)

Si la résidence secondaire est destinée à un usage personnel et qu’elle sera occupée par vous ou un membre de votre famille immédiate, elle peut être admissible à l’assurance prêt hypothécaire. La prime d’assurance peut être ajoutée au montant total du prêt, ce qui augmente le coût global de l’emprunt. Les exigences minimales de mise de fonds suivent généralement les règles fédérales :

• 5 % sur la première tranche de 500 000 $
• 10 % sur la portion du prix d’achat excédant 500 000 $

Remarque : Les exigences relatives à la mise de fonds pour les prêts assurés peuvent varier selon l’assureur hypothécaire.

Quels assureurs hypothécaires couvrent les résidences secondaires au Canada?

Pour les résidences secondaires admissibles avec moins de 20 % de mise de fonds, l’assurance prêt hypothécaire peut être offerte par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou par des assureurs privés comme Sagen et Canada Guaranty, sous réserve de leurs critères de souscription. La propriété doit généralement être accessible toute l’année, disposer de services essentiels complets et répondre aux exigences standards du financement résidentiel.

Hypothèque non assurée (mise de fonds de 20 % ou plus)

Lorsque l’emprunteur verse une mise de fonds d’au moins 20 %, l’hypothèque est considérée comme non assurée. Cela élimine l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire ainsi que la prime d’assurance qui serait autrement payée à l’avance ou ajoutée au solde du prêt.

Si la propriété secondaire est destinée à générer des revenus locatifs, elle sera généralement classée comme propriété d’investissement. Les propriétés d’investissement exigent habituellement une mise de fonds minimale de 20 % et ne sont pas admissibles à l’assurance prêt hypothécaire.

Le financement non assuré pour une résidence secondaire est souvent utilisé dans les situations suivantes :

• Le prix d’achat est de 1,5 million de dollars ou plus
• La propriété sera utilisée à des fins locatives
• L’acheteur souhaite éviter de payer la prime d’assurance prêt hypothécaire

Types de propriétés admissibles à une hypothèque pour résidence secondaire

Le type de propriété et l’usage prévu déterminent les règles d’admissibilité hypothécaire pour une résidence secondaire. Les résidences secondaires peuvent généralement être classées dans les catégories suivantes :

Maison de vacances 

Les maisons de vacances sont généralement utilisées à des fins récréatives, comme pour des séjours de fin de semaine ou des vacances prolongées, et ne sont pas occupées à temps plein. Ces propriétés sont habituellement adaptées à une utilisation toute l’année et sont classées comme résidences secondaires de type A par les prêteurs.

Exigences : Pour être considérée comme une propriété de type A, la maison doit être accessible toute l’année et être adaptée à une utilisation hivernale. Elle peut être zonée résidentielle, rurale ou saisonnière. Elle doit également disposer d’une source de chauffage permanente, comme un système à air pulsé ou des plinthes électriques, et l’eau doit être potable. La source d’eau peut provenir d’un puits, du réseau municipal ou d’une citerne. Dans certains cas, une prise d’eau directement dans un lac peut être acceptée par le prêteur si la propriété dispose d’un système de filtration adéquat. La propriété doit également comprendre une cuisine, une salle de bain complète (trois pièces) et être construite sur une fondation permanente.

Résidences secondaires

Les résidences secondaires sont des propriétés qui peuvent servir de résidence principale pendant une partie de l’année, par exemple une habitation utilisée durant la semaine pour le travail. Il peut s’agir de maisons, de maisons en rangée ou de copropriétés achetées pour faciliter un déplacement professionnel ou réduire les temps de déplacement tout en conservant une résidence principale ailleurs. Elles peuvent également être achetées pour qu’un enfant y habite pendant ses études collégiales ou universitaires, ou encore pour loger d’autres membres de la famille.

Exigences : Les résidences secondaires sont généralement soumises aux mêmes critères que les résidences principales. Si la propriété est achetée pour qu’un enfant y habite, celui-ci doit y vivre sans payer de loyer. Si la propriété est destinée à un membre de la famille, celui-ci doit également y habiter sans payer de loyer et être considéré comme un membre de la famille immédiate. Certains prêteurs peuvent aussi imposer des limites quant à la distance entre la résidence principale et la résidence secondaire.

Propriétés saisonnières

Certaines maisons de vacances sont destinées à un usage saisonnier seulement, ce qui signifie qu’elles ne sont pas adaptées à une occupation hivernale ou qu’elles ne sont pas accessibles toute l’année. Ces propriétés sont généralement classées comme résidences secondaires de type B par les prêteurs.

Exigences : Les propriétés de type B répondent à plusieurs des mêmes critères que celles de type A, mais avec certaines différences. Elles n’ont pas nécessairement besoin d’une source de chauffage permanente, mais doivent disposer d’une source d’eau potable. La fondation peut être flottante (par exemple, une structure reposant sur des blocs), et l’accès à la propriété peut se faire uniquement par bateau. Il est important de ne pas confondre les propriétés de type B avec les maisons mobiles, qui nécessitent généralement un financement sous forme de prêt mobilier et pour lesquelles le titre de propriété du terrain peut ne pas être inclus.

Propriétés d’investissement

Si votre deuxième propriété est achetée dans le but de générer des revenus, elle sera considérée comme une propriété d’investissement. Ces propriétés peuvent inclure des maisons unifamiliales, des maisons en rangée ou des copropriétés destinées à la location, que les locataires soient des membres de la famille ou non.

Exigences : Les propriétés d’investissement sont considérées comme des propriétés non occupées par le propriétaire et sont donc soumises à des règles de souscription différentes de celles des résidences secondaires ou des maisons de vacances. Les prêteurs évaluent la valeur marchande de la propriété ainsi que le revenu locatif projeté pour déterminer l’admissibilité hypothécaire. La propriété doit respecter les critères standards du financement résidentiel, notamment une fondation permanente, une cuisine complète et une salle de bain d’au moins trois pièces. Des restrictions supplémentaires peuvent s’appliquer selon le nombre d’unités locatives, le type de propriété et son emplacement.

Règles hypothécaires et mise de fonds pour l’achat d’une résidence secondaire

Lorsqu’il s’agit d’obtenir une hypothèque pour une résidence secondaire, les prêteurs examinent attentivement la façon dont la propriété est classée. Cette classification détermine la mise de fonds minimale exigée, l’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire et même les taux d’intérêt qui pourraient vous être offerts.

Propriétés de vacances accessibles à l’année et résidences secondaires

Les propriétés de vacances accessibles toute l’année (type A) et les résidences secondaires suivent généralement les mêmes critères de financement qu’une résidence principale. Pour une hypothèque assurée, la mise de fonds minimale est de 5 %, selon le prix d’achat. Pour une hypothèque non assurée, la mise de fonds minimale est de 20 %. Tous les prêteurs sous réglementation fédérale doivent également appliquer le test de résistance hypothécaire, qui exige que l’emprunteur se qualifie au taux le plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel majoré de 2 %.

Les emprunteurs doivent démontrer un revenu suffisant pour respecter les ratios d’endettement admissibles et couvrir l’ensemble de leurs obligations financières, y compris les coûts liés à la résidence principale. Selon le prêteur, les taux d’intérêt peuvent être légèrement plus élevés pour une résidence secondaire, puisqu’il existe un risque de défaut plus élevé. En période de difficultés financières, les emprunteurs ont généralement tendance à prioriser les paiements liés à leur résidence principale plutôt qu’à leur résidence secondaire.

Propriétés saisonnières

Les propriétés saisonnières (type B), c’est-à-dire celles qui ne sont pas accessibles ou habitables toute l’année, sont soumises à des critères d’admissibilité similaires à ceux des propriétés de type A, mais avec certaines différences. Pour ce type de propriété, une mise de fonds minimale de 10 % est généralement requise.

Les taux d’intérêt peuvent également être plus élevés, car ces propriétés peuvent être plus difficiles à revendre ou à maintenir en valeur. Selon le prêteur ou l’assureur hypothécaire, le montant maximal du prêt peut être limité à 350 000 $, ce qui signifie que toute portion excédentaire du prix d’achat devra être couverte par la mise de fonds.

Propriétés d’investissement

Les propriétés d’investissement, c’est-à-dire celles destinées à générer des revenus locatifs, exigent généralement une mise de fonds minimale de 20 %. Les taux d’intérêt sont souvent plus élevés pour ce type de propriété. Pour déterminer l’admissibilité, certains prêteurs peuvent tenir compte d’une portion du revenu locatif projeté. En général, environ 50 % du revenu locatif déclaré peut être utilisé dans le calcul de l’admissibilité afin d’évaluer si la propriété peut générer un flux de trésorerie positif. Même lorsque le revenu locatif est pris en compte, le ratio d’amortissement total de la dette (ATD) doit respecter les lignes directrices du prêteur.

Utiliser l’équité de votre résidence principale

De nombreux propriétaires achètent une résidence secondaire sans utiliser leur épargne, en tirant parti de l’équité accumulée dans leur propriété actuelle. Cette stratégie peut réduire considérablement le besoin de disposer d’une mise de fonds en argent. Les prêteurs sous réglementation fédérale, supervisés par le Bureau du surintendant des institutions financières, limitent généralement le refinancement à un ratio prêt-valeur maximal de 80 %. Cela signifie qu’au moins 20 % d’équité doit demeurer dans la résidence principale après le refinancement.

Les propriétaires peuvent financer l’achat d’une deuxième propriété en utilisant leur équité de différentes façons :

• Refinancement hypothécaire avec retrait de valeur nette
• Marge de crédit hypothécaire
• Deuxième hypothèque

Hypothèque pour résidence secondaire vs deuxième hypothèque

Il est important de distinguer une hypothèque pour résidence secondaire d’une deuxième hypothèque. Une hypothèque pour résidence secondaire sert à financer l’achat d’une propriété additionnelle. Une deuxième hypothèque, quant à elle, est un prêt garanti par l’équité d’une propriété qui possède déjà une hypothèque.

Comprendre l’hypothèque pour résidence secondaire

Une hypothèque pour résidence secondaire est généralement utilisée pour financer l’achat d’une deuxième propriété destinée à un usage personnel, comme une résidence secondaire ou une maison de vacances. Elle peut également s’appliquer à une propriété d’investissement. Cette hypothèque est distincte de celle associée à votre résidence principale ou à toute autre propriété que vous possédez. Elle s’applique à une propriété différente et fait l’objet d’un financement séparé.

Comprendre la deuxième hypothèque

Une deuxième hypothèque est un prêt contracté sur une propriété qui possède déjà une hypothèque. Elle sert souvent à accéder à la valeur nette accumulée dans la propriété. Ce type de prêt occupe le deuxième rang au registre foncier, derrière l’hypothèque principale. Les propriétaires utilisent souvent une deuxième hypothèque pour financer des rénovations, consolider des dettes ou couvrir d’autres dépenses importantes.

Comme la deuxième hypothèque est inscrite après la première sur le titre de propriété, elle comporte un risque plus élevé pour le prêteur. En cas de saisie, la première hypothèque est remboursée en priorité. Ce risque supplémentaire se traduit généralement par un taux d’intérêt plus élevé.

Implications fiscales liées à une résidence secondaire au Canada

Les règles de financement ne représentent qu’une partie des considérations à prendre en compte. Posséder une résidence secondaire au Canada entraîne également des implications fiscales importantes, différentes de celles liées à une résidence principale. L’usage de la propriété, le fait qu’elle génère ou non des revenus et la durée de détention influencent tous son traitement fiscal. Si la résidence secondaire génère des revenus, les revenus locatifs doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus pour l’année concernée. Il est toutefois possible de déduire certaines dépenses liées à la propriété locative afin de réduire le revenu imposable.

Impôt sur le gain en capital lors de la vente

Contrairement à une résidence principale, une résidence secondaire ne bénéficie pas de l’exemption pour résidence principale. Lors de la vente, toute augmentation de valeur peut donc être assujettie à l’impôt sur le gain en capital. Au Canada, 50 % du gain en capital est inclus dans le revenu imposable pour l’année de la vente. Cette portion est ensuite imposée selon le taux marginal du propriétaire.

Par exemple, si la valeur d’un chalet augmente de 200 000 $, 100 000 $ seraient ajoutés au revenu imposable. Le montant réel d’impôt dépendra de la tranche d’imposition du propriétaire au moment de la vente et de sa province de résidence au 31 décembre de l’année fiscale.

Si une propriété a été utilisée à la fois comme résidence principale et comme propriété locative, le calcul devient plus complexe. Selon les règles de l’Agence du revenu du Canada (ARC), un seul bien immobilier peut être désigné comme résidence principale par année.

Foire aux questions (FAQ) sur les hypothèques pour résidence secondaire au Canada

En conclusion

L’achat d’une résidence secondaire peut représenter une excellente occasion d’investissement, tout en permettant de créer des souvenirs durables, de réduire les déplacements liés au travail, d’offrir un logement stable à des membres de la famille ou de générer un revenu locatif. Que ce soit pour les loisirs, les besoins familiaux ou un projet d’investissement, comprendre les différents types de propriétés et les règles de financement associées permet de mieux planifier votre budget et de naviguer plus facilement dans le processus hypothécaire.

Pour savoir si l’achat d’une résidence secondaire correspond à vos objectifs et à votre situation financière, consultez un expert hypothécaire de nesto qui pourra vous aider à évaluer vos options.

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