Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) permet aux acheteurs d’une première habitation au Canada de demander un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 10 000 $ pour un remboursement maximal de 1 500 $. Bien que cela puisse sembler peu, surtout avec l’augmentation constante des prix de l’immobilier, il s’agit d’un crédit d’impôt relativement simple à demander et auquel il est facile d’être admissible. 

Dans cet article, nous présenterons le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, ses conditions d’admissibilité, le montant que vous pouvez réclamer et les autres programmes incitatifs pour l’achat d’une première habitation offerts au Canada que vous pouvez combiner au crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation afin d’accroître vos économies au moment de l’achat de votre première habitation.

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Les grandes lignes

• Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation permet aux acheteurs d’une première habitation de déduire jusqu’à 10 000 $ de leur déclaration d’impôt sur le revenu des particuliers, ce qui donne lieu à un remboursement maximal de 1 500 $.
• Vous pouvez également bénéficier du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation sans acheter une habitation pour la première fois si vous avez droit au crédit d’impôt pour personnes handicapées ou si vous avez acquis l’habitation au profit d’une personne apparentée qui a droit au crédit d’impôt pour personnes handicapées.
• En plus du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, d’autres crédits d’impôt et remises sont offerts aux acheteurs d’une première habitation, ce qui vous permet de présenter une demande pour chaque programme auquel vous avez droit et de maximiser les économies.

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Qu’est-ce que le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation?

Au Canada, le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (aussi connu sous le nom de Montant pour l’achat d’une habitation) est un programme fédéral visant à faciliter l’accès à la propriété pour les nouveaux acheteurs.

Le programme accorde aux acheteurs d’une première habitation admissibles un crédit d’impôt sur le revenu non remboursable pouvant atteindre 10 000 $ pour les habitations admissibles, ce qui se traduit par un remboursement pouvant atteindre 1 500 $ sur votre déclaration de revenus l’année de l’achat de votre habitation.

Conseil : Le crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation (CIAPH) est calculé en appliquant le taux le plus bas de l’impôt sur le revenu des particuliers au Canada (15 %) à un montant de 10 000 $. 15 % de 10 000 $ = 1 500 $.

Qui peut bénéficier du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation?

Vous pouvez demander le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation si vous remplissez les conditions suivantes :

• Vous ou votre conjoint(e) avez acquis une habitation admissible.
• Vous êtes un nouvel acquéreur. Cela signifie que vous n’avez pas vécu dans une autre habitation dont vous ou votre conjoint(e) étiez propriétaire au cours de l’année d’acquisition de cette habitation ou au cours de l’une des quatre années précédentes.

Si vous n’êtes pas l’acheteur d’une première habitation, vous pouvez demander le montant pour l’achat d’une habitation si les conditions suivantes s’appliquent :

• Vous avez droit au crédit d’impôt pour personnes handicapées.
• Vous avez acquis l’habitation au profit d’une personne apparentée admissible au crédit d’impôt pour personnes handicapées. 
• Vous avez l’intention d’occuper l’habitation à titre de résidence principale au plus tard un an après son acquisition, pour vous-même ou pour une personne handicapée qui vous est apparentée.

Ma propriété est-elle éligible au crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation?

Pour être admissible, une habitation doit répondre aux critères suivants :

• Une propriété enregistrée à votre nom ou à celui de votre conjoint(e) et située au Canada. Cela comprend les propriétés existantes et les propriétés en construction.
• Il s’agit de l’un des types d’habitation suivants :
  • maisons unifamiliales
  • maisons jumelées
  • maisons de ville
  • maisons mobiles
  • condos
  • appartements dans des duplex, triplex, quadruplex ou immeubles d’appartements.
  • Une part d’une société coopérative d’habitation qui vous donne le droit de posséder et de détenir une participation dans une unité d’habitation située au Canada est également admissible.

Remarque : Une part qui vous donne seulement le droit d’être locataire du logement n’est pas admissible au crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation (CIAPH).

Demande de crédit d’impôt pour les personnes handicapées

Si vous avez droit au crédit d’impôt pour personnes handicapées l’année où vous avez acquis la propriété, ou si vous avez acquis la propriété pour le compte d’une personne de votre famille qui y a droit, vous pouvez avoir droit au crédit d’impôt pour personnes handicapées, même si vous n’êtes pas un nouvel acheteur.

Vous devez toutefois respecter certaines conditions :

• L’achat doit être effectué pour permettre à la personne handicapée de vivre dans une habitation plus accessible ou mieux adaptée à ses besoins.
• Vous devez avoir l’intention d’occuper l’habitation ou que la personne handicapée qui vous est apparentée l’occupe en tant que résidence principale au plus tard un an après son acquisition.

Pour demander le crédit d’impôt pour personnes handicapées, vous ou la personne qui vous est apparentée devez avoir droit au crédit d’impôt pour personnes handicapées, puis demander le crédit d’impôt pour personnes handicapées à la ligne 31270 de votre déclaration d’impôt sur le revenu de l’année où vous avez acheté la propriété.

Comment calculer mon crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation?

Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation est calculé en utilisant le taux le plus bas de l’impôt sur le revenu des particuliers, soit 15 %. Cela signifie que si vous demandez le montant total de 10 000 $, vous pouvez calculer le remboursement comme suit :

10 000 $ x 0,15 = 1 500 $

Si vous partagez le crédit avec votre conjoint(e), vous demanderez un montant partiel de 5 000 $ et vous pourrez calculer le remboursement comme suit :

5 000 $ x 0,15 = 750 $

Comment demander le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation?

Pour demander le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation, inscrivez 10 000 $ à la ligne 31270 de votre déclaration de revenus si vous ne partagez pas le montant avec votre conjoint(e). (Vous et votre conjoint(e) pouvez partager la demande, mais le total combiné ne peut pas être supérieur à 10 000 $). 

Si vous utilisez un logiciel d’impôt en ligne, vous répondrez par l’affirmative à la question de savoir si vous avez acheté une habitation en tant que premier acheteur au cours de l’année d’imposition. 

Conservez tous vos documents justificatifs au cas où l’ARC aurait besoin de les consulter ultérieurement. 

Vous aurez besoin des documents relatifs à l’achat de la propriété comme preuve d’achat admissible au cas où l’ARC aurait besoin de les vérifier. 

Si vous demandez le crédit d’impôt en tant que personne handicapée ou pour une personne handicapée qui vous est apparentée, le formulaire T2201 doit avoir été rempli et approuvé pour le certificat de crédit d’impôt pour personnes handicapées afin que la personne soit admissible au crédit d’impôt pour personnes handicapées.

Quels sont les avantages du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation?

Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation présente plusieurs avantages, notamment :

• Facile à demander
• Il s’agit d’un crédit d’impôt unique au moment de la déclaration de revenus, ce qui signifie que vous réduirez le montant que vous devez payer au moment de la déclaration de revenus ou que vous obtiendrez un remboursement.
• La demande peut être partagée entre conjoints.

Quels sont les inconvénients du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation?

Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation présente quelques inconvénients, notamment :

• Le montant de la demande est faible et calculé sur la base du taux d’imposition personnel le plus bas, soit 15 %.
• Vous et votre conjoint(e) devez répondre aux critères d’admissibilité. 
• Il se peut que vous deviez présenter des documents justificatifs pour vérifier votre admissibilité.

À quels autres crédits d’impôt ai-je droit?

Il existe un certain nombre d’autres crédits d’impôt et de mesures incitatives pour les acheteurs d’une première habitation au Canada afin d’alléger les pressions financières liées à un premier achat. Maximisez vos économies en profitant des nombreux programmes offerts aux acheteurs d’une première habitation.

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété est un prêt hypothécaire à capital partagé avec le gouvernement du Canada, qui aide les propriétaires à verser une mise de fonds plus importante.  L’effet d’une mise de fonds plus importante (toutes choses égales par ailleurs) se traduit par un prêt hypothécaire plus petit et, en fin de compte, par des coûts mensuels moins élevés.

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété offre aux propriétaires l’une des options suivantes :

• 5 % ou 10 % pour l’achat d’une habitation nouvellement construite par un nouvel acheteur
• 5 % pour l’achat par un nouvel acheteur d’une propriété revendue (existante)
• 5 % pour l’achat par un nouvel acheteur d’une habitation mobile/manufacturée neuve ou revendue

Le partage des bénéfices signifie que le gouvernement participe aux hausses et aux baisses de la valeur de la propriété, dans la limite d’un gain ou d’une perte de 8 % par an (non composé) sur le montant de l’incitatif, de la date de l’avance à la date du remboursement. La prime doit être remboursée intégralement au bout de 25 ans ou lors de la vente de la propriété.

Remise sur les droits de cession immobilière

En Ontario, en Colombie-Britannique et à l’Île-du-Prince-Édouard, les acheteurs d’une première habitation peuvent bénéficier d’un remboursement de tout ou d’une partie de leurs droits de cession immobilière. Les acheteurs d’une première habitation à Toronto peuvent également bénéficier d’un remboursement des droits de cession immobilière municipaux.

Voici une ventilation des remboursements de chaque province et de Toronto en date de 2023 :

Région	Remboursement  maximal	Valeur maximale de la propriété couverte	Remboursement partiel possible?
Ontario	4 000 $	368 333 $	Oui. Le remboursement sera réduit si un (ou plusieurs) acheteur(s) n’est (ne sont) pas un nouvel acheteur. Le remboursement sera proportionnel à l’intérêt acquis dans la propriété par l’individu qui a droit au remboursement.
Colombie-Britannique	8 000 $	500 000 $	Remboursement partiel pour les propriétés dont la valeur est comprise entre 500 000,01 $ et 524 999,99 $.  Si tous les acheteurs ne remplissent pas les conditions requises, le montant du remboursement sera réduit de 50 %.
Île-du-Prince-Édouard	2 000 $	200 000 $	Non
Toronto	4 475 $	400 000 $	Un remboursement partiel est possible si tous les acheteurs ne remplissent pas les conditions requises.

Remboursement de la TPS/TVH

Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves offre un remboursement de la portion fédérale de la taxe sur les produits et services (TPS) et de la taxe de vente harmonisée (TVH) sur les habitations neuves, ce qui peut aider les Canadiens à économiser des milliers de dollars sur le coût d’une habitation neuve.

Le remboursement pour habitations neuves est égal à la portion fédérale de 36 % de la TPS/TVH que tous les acheteurs paient lorsqu’ils achètent une habitation neuve au Canada. Cela signifie que le remboursement maximal de 6 300 $ est valable pour les habitations dont la juste valeur marchande est inférieure ou égale à 450 000 $. D’autres remboursements provinciaux peuvent être offerts pour la portion provinciale de la TPS ou de la TVH, selon la province dans laquelle vous vivez.

Régime d’accession à la propriété

Le Régime d’accession à la propriété est un programme qui permet aux Canadiens de retirer des fonds d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une habitation admissible pour eux-mêmes ou pour une personne handicapée qui leur est apparentée. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet aux acheteurs d’une première propriété d’emprunter jusqu’à 35 000 $ de leur REER à titre de mise de fonds non imposable. 

Si vous achetez avec quelqu’un qui est également acheteur d’une première habitation, vous pouvez tous deux obtenir 35 000 $ de votre REER, pour un total combiné de 70 000 $. Comme le RAP est considéré comme un prêt, il doit être remboursé à votre compte REER en versements égaux dans un délai de 15 ans, à compter des deux premières périodes fiscales suivant la date d’achat.

Foire Aux Questions (FAQ)

En conclusion

Les acheteurs d’une première habitation ont beaucoup de pain sur la planche. Avec la hausse des taux d’intérêt et le coût du logement qui atteint des sommets au Canada, le fait de profiter de tous les crédits d’impôt et programmes offerts est une façon de compenser le coût de la vie. Les acheteurs d’une première habitation peuvent ainsi économiser des milliers de dollars en impôts, trouver des moyens plus abordables de verser leur mise de fonds et acheter leur première propriété. Contactez les experts hypothécaires de nesto pour savoir à quel montant vous pouvez prétendre pour votre premier prêt hypothécaire.

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