Pour bien des Canadiens, c’est un véritable dilemme financier : rembourser ses prêts étudiants ou commencer à épargner pour une mise de fonds afin d’accéder au marché immobilier? Avec la montée des prix des propriétés, l’instabilité des taux d’intérêt et l’impact des dettes d’études sur votre profil de crédit, il peut être difficile de trancher. Au bout du compte, la meilleure décision dépend de la façon dont les prêteurs évaluent votre niveau d’endettement et de votre capacité financière à soutenir les deux objectifs à la fois.

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Les grandes lignes

• Avoir une dette étudiante ne vous empêche pas automatiquement d’obtenir une hypothèque, mais cela peut réduire votre capacité d’emprunt.
• Prioriser l’achat d’une propriété peut être judicieux si vous croyez que la valeur des maisons augmentera plus rapidement que les intérêts de votre prêt étudiant.
• Continuer à rembourser vos dettes d’études tout en épargnant pour une mise de fonds peut vous aider à accéder plus tôt à la propriété, sans pour autant négliger vos obligations actuelles.

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Comment les prêteurs perçoivent les dettes d’études

Les prêteurs utilisent deux ratios importants pour évaluer votre capacité à obtenir une hypothèque : le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD). Ces deux indicateurs mesurent la proportion de votre revenu mensuel consacrée aux coûts liés au logement et à l’ensemble de vos dettes, y compris les prêts étudiants et autres obligations financières. Plus votre niveau d’endettement est élevé, plus le montant hypothécaire auquel vous aurez droit risque d’être limité.

Que vous soyez encore en période de grâce ou que vous ayez commencé à rembourser votre prêt, les prêteurs assignent généralement un pourcentage du solde du prêt comme paiement mensuel lorsqu’aucun versement n’apparaît sur votre dossier de crédit.

Selon le prêteur et le type de prêt étudiant, cela peut correspondre au montant réel du remboursement prévu ou à un pourcentage, souvent 3 %, dans le cas d’une marge de crédit étudiante. Si le solde dépasse 50 000 $, le prêt peut être amorti sur 25 ans, selon le taux le plus élevé entre le taux admissible minimal fédéral (TAM) et le taux d’intérêt applicable.

L’impact des dettes d’études sur votre capacité d’emprunt hypothécaire

Même si vos paiements de prêt étudiant vous semblent gérables, ils peuvent tout de même réduire de façon importante le montant de l’hypothèque pour lequel vous êtes admissible. Plus vous avez de paiements fixes à faire chaque mois, plus votre capacité d’emprunt diminue. Même un petit versement mensuel peut entraîner une réduction de plusieurs dizaines de milliers de dollars de votre pouvoir d’achat, ce qui peut faire une grosse différence dans le marché immobilier actuel.

Prenons l’exemple d’un revenu annuel de 70 000 $ et d’un remboursement mensuel de 500 $ sur un prêt étudiant. Ce montant est intégré à votre ratio ATD. Les prêteurs pourraient réduire le montant de l’hypothèque qu’ils vous accordent afin que votre demande respecte les critères d’admissibilité. Ils pourraient aussi refuser votre demande si votre ratio d’amortissement total de la dette dépasse le seuil maximal autorisé.

Les avantages de rembourser d’abord vos dettes d’études

Pour bien des emprunteurs, l’idée de contracter une hypothèque tout en ayant encore des dettes d’études peut être stressante. Vous pourriez vous sentir plus en confiance d’acheter une propriété une fois que vos dettes sont réduites. Dans ce cas, éliminer votre prêt étudiant pourrait devenir une priorité.

Cette approche convient particulièrement à ceux qui ont un prêt à taux d’intérêt élevé ou des paiements mensuels importants qui réduisent leur capacité financière. Rembourser votre dette étudiante en premier peut vous aider à :

• Améliorer votre cote de crédit : Chaque paiement effectué sur votre prêt contribue à votre historique de crédit, un facteur clé dans le calcul de votre cote. Des paiements effectués à temps peuvent améliorer votre cote de crédit et vous permettre d’obtenir de meilleurs taux hypothécaires.
• Réduire vos obligations mensuelles : Éliminer un paiement fixe mensuel améliore votre ratio ATD, ce qui augmente votre capacité d’emprunt.
• Gagner en tranquillité d’esprit : Acheter une propriété avec moins de dettes peut réduire votre niveau de stress financier et vous offrir plus de flexibilité budgétaire, surtout si votre situation change ou si une dépense imprévue survient après l’achat.

Avantages d’acheter une propriété tout en remboursant ses prêts étudiants

Même si l’idée de réduire ses dettes ou d’être complètement libre de dettes peut sembler attirante, plusieurs arguments justifient l’achat d’une propriété même lorsqu’on a encore des prêts étudiants à rembourser. Pour bien des gens, attendre d’avoir tout payé avant de se lancer dans le marché immobilier, c’est passer à côté de gains importants de la valeur nette.

En repoussant l’achat d’une propriété, vous risquez aussi d’être exclu de certains marchés, surtout dans les grands centres urbains où les prix continuent d’augmenter. Si vous êtes en mesure d’obtenir un prêt malgré vos paiements étudiants, que vous avez un revenu stable et que votre mise de fonds est prête, entrer sur le marché plus tôt pourrait vous avantager financièrement, même si cela retarde votre statut « sans dettes ».

• Commencez à bâtir de la valeur nette : Plutôt que de payer un loyer, vous accumulez de l’équité sur votre propriété, une valeur qui peut croître au fil du temps. Cette équité pourrait plus tard vous servir pour refinancer votre prêt hypothécaire, regrouper vos dettes ou financer un autre projet.
• Devancez l’inflation : Dans plusieurs marchés, les prix des propriétés augmentent plus rapidement que les taux d’intérêt des prêts étudiants, surtout s’il s’agit d’un prêt gouvernemental à faible taux.
• Profitez des baisses de prix : Acheter pendant que les prix sont en baisse, même avec des prêts étudiants à rembourser, peut vous laisser plus de temps pour faire fructifier la valeur nette de votre propriété lorsque le marché rebondira.
• Commencez plus tôt votre amortissement hypothécaire : Plus tôt vous contractez un prêt hypothécaire, plus tôt vous serez libre d’hypothèque, même si cela signifie commencer avec une propriété plus modeste ou un condo.

Éléments à prendre en compte avant de faire votre choix

Il n’existe pas de réponse universelle, mais plusieurs facteurs clés peuvent guider votre décision. Il faut tenir compte non seulement de votre situation financière, mais aussi de vos objectifs de vie et de votre tolérance au risque. Si vous hésitez encore, l’obtention d’une préautorisation ou d’une préqualification hypothécaire peut vous aider à mieux cerner votre capacité d’emprunt actuelle. Vous verrez ainsi s’il est préférable d’acheter maintenant ou d’attendre.

• Taux d’intérêt : Comparez le taux de vos prêts étudiants aux taux hypothécaires actuels. Si vos prêts sont à faible taux, l’achat d’une propriété pourrait offrir un meilleur rendement que le remboursement accéléré de votre dette.
• Tendances du marché immobilier : Les prix augmentent-ils rapidement dans votre région? Si c’est le cas, attendre pourrait finir par vous coûter plus cher.
• Stabilité d’emploi : Un revenu stable améliore votre dossier hypothécaire et vous aide à assumer vos paiements mensuels.
• Mesures incitatives : Des programmes comme le CELIAPP et le RAP peuvent vous aider à constituer votre mise de fonds tout en réduisant vos impôts grâce à vos cotisations.

Foire aux questions : rembourser ses prêts étudiants ou obtenir une hypothèque?

En conclusion

Il n’existe pas de réponse universelle lorsqu’il s’agit de choisir entre rembourser ses prêts étudiants ou acheter une propriété. Tout dépend de votre situation : revenus, dettes, objectifs personnels et réalité du marché immobilier local. Les prêteurs sont habitués à voir des dettes d’études sur les demandes hypothécaires, et il est tout à fait possible d’obtenir une hypothèque tout en remboursant un prêt étudiant, si vous avez les ressources financières nécessaires.

Un expert hypothécaire de nesto peut vous aider à évaluer votre capacité financière et à bâtir une stratégie hypothécaire adaptée à vos objectifs à long terme, que vous soyez encore en train de rembourser vos prêts ou prêt à devenir propriétaire.

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