État du marché immobilier au Canada 2026
Le marché immobilier canadien paraît plus calme qu’il ne l’était il y a deux ans. La Banque du Canada maintient son taux directeur depuis une longue série de décisions, l’inflation hors essence se rapproche de la cible, et le sommet de la vague de renouvellements est derrière nous. Rien de tout cela n’a rendu le logement véritablement plus abordable.
Une nouvelle étude de Professionnels hypothécaires du Canada met le doigt sur un autre point de pression. Pour la plupart des titulaires d’un prêt hypothécaire, la question n’est plus de savoir où vont les taux. C’est de savoir combien il reste de marge dans le budget si le versement bouge, même un peu.
Les grandes lignes
- Un tiers des emprunteurs hypothécaires s’attendent à renouveler d’ici 12 mois, et 67 % d’entre eux craignent de le faire à un taux plus élevé.
- Environ la moitié des titulaires d’un prêt hypothécaire disposent d’une mince marge de manœuvre : 6 % ont déjà du mal, et 44 % autres seraient en difficulté avant une hausse de 15 %.
- Seulement 2 % des non-propriétaires citent les taux d’intérêt élevés pour expliquer qu’ils n’envisagent pas d’acheter, contre 23 % qui pointent le prix des propriétés.
- Plus du tiers des Canadiens affirment avoir besoin d’un revenu de location tiré de leur propre propriété pour accéder à la propriété, contre 25 % en 2021.
- La confiance tient bon : 76 % considèrent encore l’immobilier canadien comme un bon placement à long terme.
Meilleurs taux hypothécaires
Ce que révèle le plus récent sondage national
Le rapport 2026 de Professionnels hypothécaires du Canada, intitulé Perspectives hypothécaires et domiciliaires des Canadiens, repose sur un sondage en ligne de 20 minutes mené auprès de près de 2 000 Canadiens de toutes les régions, réalisé par Bond Brand Loyalty entre le 5 et le 25 février 2026.
Son angle est volontairement resserré. Plutôt que de demander où s’en va le marché, il demande de quelle latitude financière les ménages disposent réellement. La nuance compte, parce que les deux questions ont commencé à donner des réponses très différentes.
Lauren van den Berg, présidente et cheffe de la direction de Professionnels hypothécaires du Canada, a résumé la chose au lancement du rapport : la pression au renouvellement ne se résume pas aux taux d’intérêt. Les emprunteurs qui arrivent à échéance avec une mince marge ont davantage besoin d’un plan et d’options que d’une prévision.
Le renouvellement est devenu un enjeu de marge de manœuvre
Le rapport le dit sans détour dans son focus sur l’abordabilité : « Le risque de renouvellement est un enjeu de résilience. » Un tiers des emprunteurs hypothécaires prévoient renouveler d’ici 12 mois, et 67 % de ce groupe craignent de devoir le faire à un taux plus élevé. Sur l’ensemble des titulaires, le portrait est plus serré que ne le laisse croire la manchette : 6 % ont déjà du mal à effectuer leurs paiements, et 44 % autres seraient en difficulté si les versements grimpaient de moins de 15 %.
En détail, 22 % seraient accablés par une hausse de 10 % ou moins, et 23 % le seraient entre 10 % et 14,9 %. Seulement 49 % pourraient absorber une hausse de 15 % ou plus avant de ressentir des difficultés.
Autrement dit, en février 2026, environ la moitié des titulaires d’un prêt hypothécaire au pays vivaient avec moins de 15 % de marge sur leur versement. Voilà la vraie contrainte de ce marché, et elle ne se desserre pas quand la banque centrale maintient son taux.
Ce que représente vraiment une hausse de 15 %
Les pourcentages masquent l’enjeu, alors mieux vaut faire le calcul sur votre propre chiffre. Sur un versement hypothécaire mensuel de 2 400 $, une hausse de 15 % représente 360 $ de plus par mois, soit 4 320 $ sur un an. Sur un versement de 3 200 $, la même hausse de 15 % donne 480 $ par mois et 5 760 $ par année.
Ce sont des montants que la plupart des ménages ressentent tout de suite. La calculatrice de choc des paiements vous permet de simuler votre propre renouvellement selon plusieurs scénarios avant de vous engager, et l’associer à une stratégie pour gérer le choc des paiements vaut bien mieux que de surveiller les manchettes sur les taux.
La majorité renouvelle encore avec le même prêteur
Selon l’édition 2025 de la même étude, 80 % des Canadiens qui ont renouvelé sont restés avec le prêteur de leur terme précédent. Parmi tous ceux qui ont tranché, qu’ils soient restés ou qu’ils aient changé, 58 % ont cité le taux d’intérêt comme motif déterminant, suivi du service (30 %), du désir d’éviter le test de résistance (24 %) et de l’accès à d’autres produits financiers (18 %).
La fidélité coûte cher quand la marge est mince. L’offre de renouvellement d’un prêteur est rarement son meilleur taux, et depuis 2024, un transfert simple à l’échéance n’exige plus de se requalifier au taux du test de résistance, à condition que le solde et l’amortissement restent inchangés. Comparer avant de signer n’a jamais coûté aussi peu. Le recours au courtier hypothécaire progresse pour la même raison : près de 68 % des personnes sondées envisageraient de faire appel à un courtier pour leur prochain prêt, et 81 % de celles qui en ont déjà utilisé un le referaient.
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Les acheteurs récents et les nouveaux arrivants absorbent le plus de pression
Les moyennes nationales cachent qui est réellement exposé. Chez les primo-accédants des cinq dernières années, 66 % craignent de renouveler à un taux plus élevé et 37 % regrettent l’ampleur du prêt qu’ils ont contracté. Chez les personnes nouvellement arrivées au Canada, 68 % sont anxieuses et 57 % regrettent la taille de leur prêt.
La vulnérabilité budgétaire suit la même courbe. Deux tiers des nouveaux arrivants, soit 67 %, ont déjà du mal ou seraient accablés avant une hausse de 15 % des versements, contre 53 % des primo-accédants récents. Les deux groupes ont acheté à des prix plus élevés, portent des obligations plus lourdes et disposent de moins de droit à l’erreur. C’est précisément là qu’un accompagnement avant l’échéance change quelque chose.
Ce profil est surreprésenté chez nesto. Les milléniaux comptent pour 50 % des demandeurs de prêt hypothécaire chez nesto en 2026, contre une part nationale de 44 % rapportée par la SCHL, soit un écart de six points vers les emprunteurs qui ont le moins d’expérience du renouvellement.
Les nouveaux arrivants font aussi face à un obstacle qui n’a rien à voir avec les taux. Un historique de crédit canadien limité réduit la liste des prêteurs, d’où l’intérêt de connaître les options pour les nouveaux arrivants bien avant l’étape de l’offre d’achat.
De plus en plus de ménages louent une partie de leur propriété pour y arriver
Un des constats les plus discrets du rapport mérite plus d’attention qu’il n’en reçoit. Plus du tiers des Canadiens, soit 36 %, affirment maintenant devoir louer une partie de leur propriété pour accéder à la propriété, contre 25 % en 2021. Chez les primo-accédants récents, la proportion atteint 29 %. Chez les nouveaux arrivants, elle grimpe à 53 %.
Ce virage change la façon d’aborder la qualification. Le revenu de location d’un logement accessoire peut appuyer une demande de prêt hypothécaire, mais les prêteurs ne le traitent pas tous de la même manière. Certains ajoutent une portion du loyer projeté à votre revenu admissible, d’autres le soustraient des frais de possession de l’immeuble, et la part reconnue dépend du caractère légal, autonome et distinctement compté du logement. Le Programme de prêt canadien pour un logement accessoire offre aussi aux propriétaires actuels une voie de financement pour en aménager un.
Au Québec, ajoutez une couche de vérification : la conformité au zonage municipal et au règlement de la copropriété, s’il y a lieu, se règle avant l’offre d’achat, avec votre notaire. Si une part de votre plan d’abordabilité repose sur un loyer, confirmez comment votre prêteur le comptabilise avant de vous engager. Un logement rentable sur papier peut tout de même échouer à la qualification.
Les pénalités de remboursement anticipé demeurent la surprise la plus coûteuse
Parmi les Canadiens ayant résilié leur prêt hypothécaire avant l’échéance, 78 % ont évité toute pénalité pour remboursement anticipé. Pour ceux qui en ont payé une, le coût moyen d’une résiliation avant terme a presque doublé en un an, pour atteindre 6 732 $ selon l’édition 2025 du rapport.
Les pénalités varient énormément d’un prêteur à l’autre parce que la méthode de calcul varie. Les pénalités fondées sur le différentiel de taux d’intérêt (DTI) peuvent être particulièrement salées sur un prêt à taux fixe lorsque les taux ont reculé depuis la signature, ce qui décrit bien des contrats de 2021 et 2022. Vérifiez la méthode de votre prêteur avant de présumer qu’un refinancement en vaut la peine.
L’épargne finance encore la majorité des mises de fonds
Chez les acheteurs d’une première propriété des cinq dernières années, 56 % ont utilisé leurs épargnes personnelles ou celles d’un coacheteur pour leur mise de fonds. Les autres sources se répartissent ainsi : prêt d’une institution financière (18 %), don d’un parent ou d’un autre membre de la famille (12 %), retrait d’un REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (9 %), prêt d’un proche ou d’un ami (3 %), prêt de l’employeur (2 %) et autres sources (1 %).
Parmi ceux qui ont reçu de l’aide, 58 % affirment qu’ils n’auraient pas pu réunir la mise de fonds sans ce soutien. L’appui familial est devenu structurel plutôt qu’exceptionnel, ce qui explique en partie pourquoi le co-achat entre amis revient comme option sérieuse.
L’espoir d’accéder à la propriété remonte, sans être solide
Le pessimisme recule par rapport à son sommet : 32 % des non-propriétaires affirment maintenant qu’ils n’accéderont jamais à la propriété, contre 51 % en 2023, un niveau proche des 33 % observés en 2022.
Le sentiment n’équivaut toutefois pas à la capacité. Deux tiers des non-propriétaires, soit 66 %, disent que la conjoncture a reporté leurs projets, tandis que 22 % comptent encore acheter d’ici deux ans, et près d’un sur cinq de ceux-là le fait surtout pour se loger à moindre coût.
Les motifs invoqués constituent la partie la plus révélatrice du sondage. Interrogés sur les raisons pour lesquelles ils n’envisagent pas d’acheter, 36 % se disent satisfaits de leur logement actuel et ne prévoient pas déménager, 23 % trouvent les propriétés trop chères, 12 % ne croient pas pouvoir accumuler une mise de fonds suffisante, 10 % jugent leur situation financière trop incertaine, et 2 % évoquent des taux d’intérêt prohibitifs.
Ce dernier chiffre mérite qu’on s’y arrête. Les taux d’intérêt figurent tout au bas de la liste. Ce sont les prix, la capacité d’épargne et la stabilité du revenu qui tiennent les gens à l’écart, ce qui signifie qu’une baisse des taux hypothécaires ne suffira pas à elle seule à débloquer cette réserve d’acheteurs.
Les Canadiens croient encore à la propriété
Malgré tout ce qui précède, 76 % des Canadiens estiment que l’immobilier au Canada constitue un bon placement à long terme, et 74 % classent le prêt hypothécaire parmi les « bonnes dettes ». Chez les nouveaux arrivants, cette seconde proportion monte à 79 %, la plus élevée de tous les segments du rapport. La confiance se maintient de façon constante chez les primo-accédants, les nouveaux arrivants et les non-propriétaires.
Où la pression financière se concentre vraiment
Montréal raconte une histoire différente du reste du pays. L’analyse régionale de la SCHL y observe un risque de défaut de paiement globalement stable, alimenté davantage par le stress lié au crédit à la consommation que par les conditions du marché immobilier, qui demeurent relativement serrées. Si vous vous fiez aux chiffres nationaux pour juger de votre propre situation, vous regardez le mauvais indicateur.
Les moyennes nationales aplatissent un marché devenu très inégal. Le rapport du printemps 2026 de la SCHL sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels établit le taux national d’arriérés de 90 jours et plus à 0,24 % au quatrième trimestre de 2025, en hausse par rapport à 0,21 % un an plus tôt, mais toujours sous le niveau prépandémique de 0,28 %.
La provenance de cette hausse compte plus que le chiffre national. La croissance des arriérés s’est concentrée en Ontario, en progression de 35 % d’une année à l’autre, et surtout dans la région métropolitaine de Toronto, en hausse de 45 %. La dette hypothécaire résidentielle totale a franchi les 2 400 milliards de dollars sur la même période, en progression de 4,8 % sur 12 mois.
La lecture de la SCHL est que les arriérés demeurent faibles en perspective historique et que le système hypothécaire reste stable à l’échelle nationale, même si des poches de stress bien réelles subsistent sous la surface. La vague de renouvellements se dissipe, mais de nombreux emprunteurs subissent encore des pressions financières accrues.
La SCHL attribue par ailleurs au test de résistance le mérite d’avoir empêché les arriérés de monter davantage. C’est un rappel utile : le taux plancher de qualification de 5,25 % qui limite votre capacité d’emprunt est aussi la règle qui amortit le marché dans lequel vous empruntez.
L’offre de logements progresse et recule en même temps
Maisons Canada est passée de l’annonce à la livraison. La Loi sur Maisons Canada a reçu la sanction royale le 18 juin 2026, ouvrant la voie à sa transformation en société d’État, et ses projets de construction directe et de partenariat totalisent maintenant plus de 10 000 logements. Le Québec occupe une place centrale dans ce déploiement : Longueuil figure parmi les six sites fédéraux visés, et une deuxième phase du partenariat avec la Société d’habitation du Québec porte le total provincial au-delà de 2 800 logements abordables, dont près de 70 millions de dollars en suppléments au loyer.
Voici le lien qu’on fait rarement. Pendant que l’offre fédérale monte en puissance, la SCHL prévoit que les mises en chantier de 2026 se termineront sous les niveaux de 2025, freinées par les coûts de construction et les conditions du marché. La construction publique progresse à l’intérieur d’un bassin global qui se contracte. Pour les acheteurs, cela veut dire que le répit d’abordabilité promis par la nouvelle offre arrivera probablement plus tard, et de façon bien plus inégale, que le volume des annonces ne le suggère.
Ce que cela signifie pour l’achat, le renouvellement et le refinancement
Tout le monde dans ce marché planifie avec une marge plus mince qu’il y a trois ans. Ce qui change, c’est laquelle de ces marges se resserre en premier.
Si vous achetez
La pression sur l’abordabilité vient des prix et de la capacité d’épargne plus que des taux. Établissez donc le versement que vous pouvez soutenir plutôt que le maximum pour lequel vous vous qualifiez. L’épargne personnelle et les dons familiaux financent encore la majorité des mises de fonds, et de plus en plus d’acheteurs élargissent leur recherche à des municipalités plus petites, à d’autres types de propriétés ou à la propriété partagée. Si un revenu de location fait partie du plan, validez son traitement auprès de votre prêteur d’abord.
Si vous renouvelez
Les emprunteurs en renouvellement forment le plus grand groupe devant une décision immédiate. Commencez tôt, et traitez la première offre de votre prêteur comme une position de départ plutôt qu’une conclusion. Comme environ la moitié des titulaires vivent avec moins de 15 % de marge sur leur versement, l’écart entre une offre de renouvellement et un taux magasiné peut décider si le prochain terme sera confortable ou serré. Comparer les taux de renouvellement ne vous coûte rien.
Si vous refinancez
Le calcul du refinancement s’est resserré. Des pénalités de résiliation plus élevées en moyenne et une valeur nette plus mince font que la décision repose maintenant sur votre propre souplesse de trésorerie plutôt que sur le moment du marché. La consolidation de dettes et la gestion des liquidités demeurent les deux motifs qui poussent la plupart des propriétaires à aller de l’avant malgré tout, et il vaut la peine de chiffrer un refinancement contre la pénalité avant de vous engager.
Nous sommes curieux…
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Foire aux questions (FAQ) sur l’état du marché immobilier canadien
Que dit le rapport 2026 de Professionnels hypothécaires du Canada sur les renouvellements?
Le rapport 2026 de Professionnels hypothécaires du Canada indique qu’un tiers des titulaires d’un prêt hypothécaire s’attendent à renouveler d’ici 12 mois, et que 67 % de ce groupe craignent de le faire à un taux d’intérêt plus élevé. Son constat central est que le risque de renouvellement dépend moins du taux lui-même que de la marge dont dispose un ménage pour absorber un versement plus élevé.
Quelle hausse de versement la plupart des emprunteurs canadiens peuvent-ils absorber?
La plupart des titulaires d’un prêt hypothécaire au Canada disposent d’une marge limitée. En février 2026, 6 % avaient déjà du mal à effectuer leurs paiements, 22 % seraient accablés par une hausse de 10 % ou moins, et 23 % le seraient entre 10 % et 14,9 %. Seulement 49 % pourraient absorber une hausse de 15 % ou plus avant de ressentir des difficultés.
Qu’est-ce que le test de résistance et comment m’affecte-t-il?
Le test de résistance hypothécaire exige que vous vous qualifiiez au plus élevé de 5,25 % ou de votre taux contractuel majoré de 2 %. Il plafonne le montant que vous pouvez emprunter et façonne votre capacité d’achat. Vous devez le réussir lorsque vous contractez un nouveau prêt hypothécaire, que vous refinancez, ou que vous augmentez le montant du prêt ou l’amortissement. Depuis novembre 2024, un transfert simple vers un nouveau prêteur à l’échéance en est exempté, pourvu que le solde et l’amortissement demeurent inchangés.
Pourquoi certains Canadiens croient-ils qu’ils ne seront jamais propriétaires?
Environ le tiers des non-propriétaires, soit 32 %, affirment qu’ils n’accéderont jamais à la propriété, contre 51 % en 2023. Interrogés sur les raisons, la plupart évoquent les prix et la capacité d’épargne plutôt que le coût d’emprunt. Le prix trop élevé des propriétés a été cité par 23 % d’entre eux, l’incapacité d’accumuler une mise de fonds par 12 %, et l’incertitude financière par 10 %, alors que seulement 2 % ont nommé des taux d’intérêt prohibitifs.
Un revenu de location peut-il aider à se qualifier pour un prêt hypothécaire au Canada?
Un revenu de location peut aider à se qualifier pour un prêt hypothécaire au Canada, mais les prêteurs ne le traitent pas de la même façon. Certains ajoutent une part du loyer projeté au revenu admissible, tandis que d’autres le soustraient des frais de possession de l’immeuble, et la part reconnue dépend du caractère légal, autonome et distinctement compté du logement. Validez l’approche de votre prêteur avant d’intégrer un revenu de location à votre budget.
Que devrais-je faire si mon prêt hypothécaire arrive à échéance cette année?
Si votre prêt hypothécaire arrive à échéance cette année, amorcez le processus plusieurs mois à l’avance, demandez votre avis de renouvellement et comparez les offres de plus d’un prêteur avant de signer. Un expert hypothécaire peut simuler l’effet de différents taux sur votre versement et vous aider à évaluer si rester, changer de prêteur ou restructurer convient le mieux à votre situation.
En conclusion
Le marché immobilier canadien s’est stabilisé sans devenir abordable. Les taux ont bien reculé par rapport à leur sommet, les arriérés demeurent faibles en perspective historique, et le pessimisme quant à l’accession à la propriété s’est atténué. En dessous de tout cela, la moitié des titulaires d’un prêt hypothécaire vivent avec moins de 15 % de marge sur leur versement, les nouveaux arrivants et les acheteurs récents absorbent une part disproportionnée de la pression, et de plus en plus de ménages comptent sur un revenu de location pour y arriver. Ce sont des problèmes de planification, pas de prévision.
Les experts hypothécaires de nesto peuvent simuler votre renouvellement ou votre achat selon plusieurs scénarios, comparer vos options entre les prêteurs et vous aider à établir un versement que vous pourrez tenir pendant tout un terme, plutôt qu’un versement qui ne fonctionne que si tout se passe bien.
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