Qu’est-ce que le Programme de prêt canadien pour la construction d’un logement accessoire?
Le Programme de prêt canadien pour la construction d’un logement accessoire (PCCLA) n’existe pas. Ottawa l’a créé dans le budget de 2024, a doublé le prêt à 80 000 $ dans l’Énoncé économique de l’automne 2024, a promis un lancement au début de 2025, puis a confirmé dans le budget de 2025 que le programme n’avait jamais été mis en œuvre et ne le serait pas. Aucune demande n’a jamais été acceptée. Ce qui existe bel et bien depuis le 15 janvier 2025, c’est un refinancement assuré par la SCHL conçu expressément pour payer la construction d’un logement accessoire. La règle qui fait dérailler le plus de projets touche l’ordre des opérations plutôt que l’argent : le prêt de 80 000 $ n’arrivera pas, et le refinancement qui l’a remplacé ne fonctionne que si vous l’organisez avant le premier coup de marteau.
Les grandes lignes
- Le PCCLA de 80 000 $ a été annulé dans le budget de 2025 et n’a jamais accepté de demandes.
- Le refinancement assuré de la SCHL finance les travaux jusqu’à 90 % de la valeur après travaux de la propriété.
- La SCHL doit approuver le financement avant le début des travaux, donc avant d’engager un entrepreneur.
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Qu’est-il arrivé au Programme de prêt canadien pour la construction d’un logement accessoire?
Le PCCLA a été annulé dans le budget de 2025 sans avoir reçu une seule demande. Le budget de 2024 l’avait créé sous forme de prêt à faible taux de 40 000 $ et réservait 409,6 M$ sur quatre ans à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour l’administrer. L’Énoncé économique de l’automne 2024 a doublé le prêt à 80 000 $, fixé le taux à 2 % sur un terme de 15 ans et annoncé un lancement au début de 2025. La SCHL n’a jamais publié de sommaire de produit, et le chapitre du logement du budget de 2025 ne contient aucun programme de prêt pour logement accessoire. Le motif invoqué : le chevauchement avec le refinancement assuré entré en vigueur quelques semaines plus tôt.
Les deux mesures se confondent facilement, puisque le gouvernement les a annoncées le même jour en décembre 2024. Elles étaient distinctes : l’une était un prêt direct à faible taux de la SCHL, l’autre une modification aux règles d’assurance prêt hypothécaire. Seule la seconde a vu le jour, et c’est celle qui est décrite ci-dessous.
Qu’est-ce qu’un logement accessoire?
Un logement accessoire est une unité d’habitation autonome aménagée dans une résidence principale ou attachée à celle-ci, avec sa propre entrée, sa cuisine, sa salle de bain et son aire de vie. Un logement au sous-sol, un logement intergénérationnel, une maison de ruelle ou un pavillon-jardin répondent tous à la définition.
Au Québec, la question du zonage se règle municipalité par municipalité, et souvent arrondissement par arrondissement à Montréal. Certaines villes autorisent le logement intergénérationnel à la condition qu’un lien de parenté existe entre les occupants, ce qui change complètement le calcul si votre plan repose sur un revenu de location. Le règlement d’urbanisme, le nombre de cases de stationnement exigées et la superficie minimale de l’unité se vérifient auprès de votre municipalité avant toute soumission d’entrepreneur. Les règles bougent vite : certaines villes lient désormais les nouvelles permissions à des taxes sur les terrains vacants et à d’autres mesures.
Ce que le PCCLA devait offrir
Voici les conditions annoncées, dont aucune n’est jamais entrée en vigueur :
- Un prêt maximal de 80 000 $, le double des 40 000 $ annoncés dans le budget de 2024
- Un taux d’intérêt fixe de 2 % pour toute la durée du prêt
- Un remboursement sur un terme de 15 ans
- Une administration par la SCHL, avec un lancement visé au début de 2025
Rien de tout cela n’est offert. La SCHL n’a jamais ouvert de processus de demande, n’a jamais publié de critères d’admissibilité et n’a jamais versé un dollar dans le cadre du programme.
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Comment fonctionne le refinancement assuré de la SCHL
Le refinancement assuré de la SCHL vous permet d’emprunter sur la valeur que votre propriété aura après les travaux, jusqu’à 90 % de cette valeur après travaux, sur une valeur de prêt plafonnée à 2 M$, amortie sur un maximum de 30 ans. Le programme est en vigueur depuis le 15 janvier 2025 et c’est la seule voie fédérale qui existe réellement.
La valeur après travaux, c’est tout l’intérêt du programme. Un refinancement avec retrait de la valeur nette classique s’arrête à 80 % de la valeur actuelle, ce qui couvre rarement un chantier à six chiffres.
Pourquoi le retrait de valeur nette n’était pas assurable avant 2025
L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Le refinancement destiné à retirer de la valeur nette a perdu l’accès à cette assurance en 2016, quand les règles fédérales ont été resserrées pour refroidir le marché. Le refinancement pour logement accessoire est une exception étroite taillée dans ce changement de 2016, et non une réouverture générale du refinancement assuré. Retirez de la valeur nette pour toute autre fin, y compris la consolidation de dettes, et vous revenez au plafond non assuré de 80 %.
Qui est admissible au refinancement assuré de la SCHL?
La SCHL impose les conditions suivantes :
- Vous êtes déjà propriétaire, et vous ou un proche parent (conjoint, conjoint de fait, parent ou enfant) occupez l’une des unités
- Un maximum de 4 unités au total sur la propriété, en comptant celles qui existent déjà
- Un rapport prêt-valeur maximal de 90 % sur la valeur après travaux, avec un plafond de 2 M$ sur la valeur de prêt
- Au moins un emprunteur ou garant avec une cote de crédit de 600 ou plus
- Un amortissement brut de la dette (ABD) de 39 % et un amortissement total de la dette (ATD) de 44 %, calculés au plus élevé de votre taux contractuel plus 2 % ou de 5,25 %
- Des fonds affectés uniquement aux coûts de construction, sans retrait de valeur nette en sus du projet
- Aucune location à court terme, puisqu’une durée minimale de 90 jours consécutifs s’applique au nouveau logement
- L’approbation du financement assuré par la SCHL avant le début des travaux, ou à un stade très précoce
Lisez la règle d’occupation et celle des 90 jours ensemble et l’intention du programme devient claire. Il s’agit d’un produit pour propriétaire-occupant, pas pour investisseur. Si vous prévoyez louer à la nuitée, ou si vous n’habitez pas la propriété, le refinancement assuré n’est pas votre voie.
Comment les fonds sont versés pendant les travaux
Les fonds sortent par avances progressives plutôt qu’en un seul versement à la signature. La SCHL valide jusqu’à 4 avances consécutives sans frais dans son option service complet, ou votre prêteur les valide dans l’option service de base. Vous déposez la liste des travaux, les estimations de coûts, les plans et le permis avant l’approbation, puis une vérification une fois le logement terminé.
Au Québec, le refinancement passe par le notaire, et la nouvelle hypothèque immobilière est publiée au Registre foncier. Prévoyez les honoraires notariés et le délai de publication dans votre échéancier. Rappelez-vous aussi que la plupart des entrepreneurs exigent un dépôt avant la première avance : le début du chantier, c’est vous qui le portez.
Un exemple chiffré
Prenons une propriété québécoise valant 700 000 $ aujourd’hui, avec un solde hypothécaire de 380 000 $, et une soumission de 150 000 $ pour le logement accessoire. L’évaluateur fixe la valeur après travaux à 820 000 $.
La valeur de prêt correspond au moindre de la valeur actuelle plus les travaux (850 000 $) ou de la valeur après travaux (820 000 $) : c’est donc 820 000 $ qui gouverne. Le plafond assuré s’établit à 738 000 $. Votre nouveau prêt serait de 380 000 $ plus les 150 000 $ du projet, soit 530 000 $, ce qui représente environ 65 % de la valeur après travaux. Le plafond de 90 % est loin d’être atteint.
Changez une seule donnée. Même propriété, même projet, mais un solde de 600 000 $. Le nouveau prêt de 750 000 $ dépasse le plafond de 738 000 $ : il vous manque 12 000 $ à sortir de vos économies.
Une prime unique de la SCHL s’ajoute au montant assuré et peut être intégrée au solde, alors budgétez-la dans le total plutôt que dans le versement mensuel. Dans la plupart des dossiers, ce n’est pas le plafond de 90 % qui fait échouer le projet, mais le service de la dette au taux de qualification et la règle de l’approbation avant les travaux. Passez vos propres chiffres dans la calculatrice de refinancement hypothécaire avant d’arrêter un budget de construction.
Quelles sont les autres façons de financer un logement accessoire?
Trois voies couvrent la majorité des propriétaires, et celle qui convient dépend surtout de la valeur nette dont vous disposez avant les travaux. Le refinancement assuré décrit plus haut est généralement la seule option dès que le projet pousse votre emprunt au-delà de 80 % de la valeur de la propriété, puisque rien d’autre ne monte à 90 %.
Avec 20 % de valeur nette ou plus en réserve, une marge de crédit hypothécaire ou l’une des autres options de financement pour vos rénovations évite à la fois la prime d’assurance et la validation des avances. Vous puisez au fur et à mesure, ce qui convient à un chantier par phases, même si le taux dépasse habituellement celui d’un prêt assuré et que l’amortissement n’ira pas jusqu’à 30 ans.
Les programmes provinciaux et municipaux ouvrent et ferment rapidement. La Colombie-Britannique a cessé d’accepter les demandes de son projet pilote après le 30 mars 2025. Au Québec, vérifiez auprès de la Société d’habitation du Québec et de votre municipalité avant de tenir pour acquis qu’une subvention nommée est encore offerte.
La direction des taux pèse sur ce choix, puisqu’une marge de crédit hypothécaire suit le taux préférentiel alors qu’un refinancement fixe un terme. Nos prévisions des taux hypothécaires sont la page à consulter avant d’arrêter une structure.
Devriez-vous aménager un logement accessoire?
Un logement accessoire se paie généralement par le loyer, mais seulement quand le coût des travaux, le coût du financement et les loyers du secteur s’alignent. Chiffrez les trois avant de signer une soumission.
Là où ça fonctionne : le loyer couvre une part réelle du versement, un logement dûment permis ajoute à la valeur de revente, et un ménage intergénérationnel gagne en autonomie sans acheter une deuxième propriété. Le revenu de location projeté peut aussi servir à la qualification, ce qui fait souvent toute la différence dans le calcul du service de la dette.
Là où ça bloque : un logement conforme au code dépasse largement les six chiffres dans la plupart des marchés, et les retards et dépassements de coûts sont la norme en conversion. Le zonage reste l’autre cul-de-sac fréquent. S’ajoute le rôle de propriétaire-bailleur, qui pèse plus lourd au Québec qu’ailleurs au pays : une location de longue durée relève du Tribunal administratif du logement, le bail se signe sur le formulaire obligatoire du Tribunal et le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux. Vous devenez locateur au sens du Code civil, avec les obligations qui viennent avec ce rôle.
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Foire aux questions (FAQ) sur le financement d’un logement accessoire
Le Programme de prêt canadien pour la construction d’un logement accessoire est-il encore offert?
Non, le Programme de prêt canadien pour la construction d’un logement accessoire (PCCLA) n’est pas offert, et il ne l’a jamais été. Le budget de 2025 a confirmé que le programme n’avait pas été mis en œuvre et ne le serait pas, et la SCHL n’a jamais ouvert de processus de demande. Le refinancement assuré de la SCHL est l’option fédérale qui l’a remplacé.
Puis-je utiliser le refinancement assuré pour rénover un logement existant?
Oui, le refinancement assuré peut financer des travaux sur un logement existant, à condition que le résultat soit une unité autonome conforme au zonage de votre municipalité et au code du bâtiment. Les règles de financement ne changent pas : approbation avant les travaux ou à un stade très précoce, et aucun retrait de valeur nette au-delà du coût du projet.
À qui peut-on louer un logement accessoire financé de cette façon?
Vous pouvez louer un logement accessoire à n’importe qui, y compris à un membre de votre famille, pourvu que la location dure au moins 90 jours consécutifs. La location à court terme et à la nuitée est exclue du refinancement assuré, qui vise à ajouter du logement locatif à long terme plutôt que de l’hébergement touristique.
Combien pourrais-je emprunter sur une propriété de 500 000 $?
Sur une propriété de 500 000 $ dont la valeur après travaux atteint 600 000 $, le plafond assuré correspond à 90 % de 600 000 $, soit 540 000 $, moins ce qu’il vous reste à payer. Un solde de 300 000 $ laisserait 240 000 $ de marge, mais vous ne pouvez puiser que le coût réel des travaux et vous devez encore passer le service de la dette au taux de qualification.
Que se passe-t-il si je vends avant d’avoir remboursé le refinancement?
Le solde d’un refinancement pour logement accessoire est remboursé à même le produit de la vente, comme pour tout prêt hypothécaire. Parlez-en à votre prêteur avant de mettre la propriété en vente si vous vendez peu après les travaux, car l’évaluation après travaux qui a servi à votre approbation peut différer de celle que retiendra le prêteur de l’acheteur.
En conclusion
Le prêt de 80 000 $ du Programme de prêt canadien pour la construction d’un logement accessoire (PCCLA) n’existe plus, et il n’a jamais été offert. Ce qui reste est un refinancement assuré étroit et bien défini, qui fonctionne si vous êtes propriétaire, que vous habitez la propriété, que vous prévoyez louer à long terme et que vous obtenez l’approbation avant le premier coup de marteau.
L’ordre des opérations compte plus que le plafond. Les propriétaires se retrouvent bloqués parce qu’ils engagent l’entrepreneur d’abord et organisent le financement ensuite, un moment où la SCHL ne peut plus assurer le refinancement.
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