La Banque du Canada maintient son taux à 2,25 %
Calculatrice hypothécaire à Montréal
Combien coûte un versement hypothécaire à Montréal?
Une maison unifamiliale montréalaise au prix médian coûte environ 2 894 $ par mois avec la mise de fonds minimale, ou 2 357 $ par mois avec une mise de fonds de 20 %, à un taux fixe de 4 % sur une période d’amortissement de 25 ans. Les acheteurs montréalais font aussi face à une taxe de bienvenue que la ville établit selon son propre barème, et à une taxe provinciale de 9 % sur la prime d’assurance qui augmente à la fin de 2026.
Le prix médian d’une maison unifamiliale dans la région de Montréal s’établissait à 560 000 $ au début de 2026 selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, le condo médian atteignant 420 000 $ et le plex médian, 855 000 $. À 560 000 $, la mise de fonds minimale s’élève à 31 000 $, soit 5 % de la première tranche de 500 000 $ plus 10 % du reste, ce qui laisse un prêt hypothécaire de 529 000 $ avant l’assurance.
| Mise de fonds | Prêt après la prime | Versement sur 25 ans | Versement sur 30 ans |
|---|---|---|---|
| 31 000 $ (minimum) | 550 160 $ | 2 894 $ | 2 616 $ |
| 56 000 $ (10 %) | 519 624 $ | 2 733 $ | 2 471 $ |
| 84 000 $ (15 %) | 489 328 $ | 2 574 $ | 2 327 $ |
| 112 000 $ (20 %) | 448 000 $ | 2 357 $ | 2 130 $ |
Le type de propriété compte davantage ici que dans la plupart des villes canadiennes, puisque le parc immobilier montréalais comprend le plex. Un condo médian à 420 000 $ exige une mise de fonds minimale de 21 000 $ et porte un versement d’environ 2 183 $, tandis qu’un plex à 855 000 $ vous place en territoire locatif occupé par le propriétaire, où un prêteur comptera une partie des revenus de loyer dans votre admissibilité. Entrez votre propre prix d’achat ci-dessus plutôt que de vous fier à une médiane.
Montréal fixe son propre barème de taxe de bienvenue
Chaque municipalité du Québec perçoit des droits sur les mutations immobilières, que tout le monde appelle la taxe de bienvenue. La plupart appliquent le barème provincial et peuvent ajouter un taux plus élevé au-delà de 500 000 $, jusqu’à un plafond de 3 %. Montréal échappe à ce plafond et publie ses propres tranches, qu’elle réindexe chaque mois de janvier.
| Portion de la base d’imposition | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 62 900 $ | 0,5 % |
| 62 900 $ à 315 000 $ | 1,0 % |
| 315 000 $ à 552 300 $ | 1,5 % |
| 552 300 $ à 1 104 700 $ | 2,0 % |
Le constat que la plupart des acheteurs montréalais n’anticipent pas concerne le moment où les tranches propres à la ville commencent à mordre. Comme le taux de 2 % ne s’applique qu’au-delà de 552 300 $, un achat de condo au prix médian paie exactement ce qu’il paierait partout ailleurs au Québec, et un achat unifamilial médian paie 38,50 $ de plus. L’écart grandit rapidement au-dessus de ce seuil.
| Prix d’achat | Taxe de bienvenue à Montréal | Ailleurs au Québec | Écart montréalais |
|---|---|---|---|
| 420 000 $ (condo médian) | 4 411 $ | 4 411 $ | 0 $ |
| 560 000 $ (unifamiliale médiane) | 6 549 $ | 6 511 $ | 39 $ |
| 700 000 $ | 9 349 $ | 8 611 $ | 739 $ |
| 855 000 $ (plex médian) | 12 449 $ | 10 936 $ | 1 514 $ |
Deux mécanismes prennent les acheteurs au dépourvu. Les droits se calculent sur le plus élevé du prix payé et de l’évaluation municipale multipliée par le facteur comparatif : acheter sous la valeur évaluée ne réduit donc pas la facture. Et la facture arrive quelques semaines après la clôture plutôt qu’à la clôture, ce qui signifie que l’argent doit encore être disponible. Vérifiez votre propre montant avec le calculateur de droits de mutation du Québec.
La taxe de 9 % sur votre prime d’assurance augmente en 2027
Le Québec applique un taux réduit de 9 % aux primes d’assurance, y compris l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, de Sagen et de Canada Guaranty. Sur l’achat unifamilial médian avec la mise de fonds minimale, la prime s’élève à 21 160 $ et la taxe à 1 904 $. La prime peut être financée; la taxe, non.
Revenu Québec uniformise ce taux avec le taux complet de la TVQ, soit 9,975 %, et le nouveau taux s’applique aux primes payées après le 31 décembre 2026. Sur la même prime, la taxe payable à la clôture passe de 1 904 $ à 2 111 $, un écart de 206 $. En ajoutant la taxe de bienvenue, un acheteur montréalais au prix médian a besoin d’environ 8 453 $ en liquidités au-delà de sa mise de fonds, avant les frais de notaire, l’inspection et les ajustements.
Taxes foncières, taxe scolaire et votre admissibilité
Les propriétaires montréalais paient une taxe foncière municipale établie par la ville et l’arrondissement, en plus d’une taxe scolaire provinciale distincte, et la seconde surprend régulièrement les acheteurs venus d’autres provinces. Les deux se calculent sur l’évaluation municipale plutôt que sur votre prix d’achat, et le rôle d’évaluation montréalais est mis à jour tous les trois ans : une année de dépôt du rôle peut donc modifier votre facture de façon notable même si rien n’a changé chez vous.
Les prêteurs comptent les taxes foncières dans votre ratio d’amortissement brut de la dette : ces factures limitent donc le prêt auquel vous êtes admissible, et pas seulement votre budget mensuel. Pour une copropriété divise, ajoutez vos frais de condo, dont les prêteurs comptent la moitié. Entrez vos montants annuels réels dans la calculatrice plutôt qu’une moyenne de la ville.
Comment votre versement montréalais est calculé
Les versements reposent ici sur la même équation et la même convention de capitalisation que partout ailleurs au Canada :
M = P [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n – 1 ]
Les prêts hypothécaires à taux fixe canadiens sont capitalisés semestriellement : le taux périodique correspond donc à (1 + taux annuel / 2)^(1/6) – 1 pour un versement mensuel, et non au taux annuel divisé par 12. Les prêts à taux variable sont capitalisés mensuellement, et diviser par 12 y est exact. Voici le calcul appliqué à l’achat unifamilial médian avec la mise de fonds minimale :
- Établissez le capital. Un prix de 560 000 $ moins une mise de fonds de 31 000 $ laisse 529 000 $, et la prime de 4,00 % applicable à un rapport prêt-valeur de 94,5 % ajoute 21 160 $, ce qui donne P = 550 160 $.
- Convertissez le taux. À 4 %, (1 + 0,04 / 2)^(1/6) – 1 = 0,00330589.
- Comptez les versements. Les prêts assurés limitent la période d’amortissement à 25 ans pour la plupart des acheteurs, donc n = 300.
- Lisez le résultat. Le versement mensuel s’élève à 2 894 $, dont 1 819 $ en intérêts le premier mois et 1 075 $ appliqués au capital.
En passant ce même prêt à des versements bihebdomadaires accélérés de 1 447 $, ce que vous payez en un an grimpe de 34 727 $ à 37 621 $, soit environ un versement mensuel de plus, et la période d’amortissement raccourcit d’environ trois ans.
Comment utiliser la calculatrice hypothécaire de Montréal
Choisissez d’abord votre type de transaction, puisqu’un achat, un renouvellement et un refinancement demandent des données différentes et sont tarifés différemment.
Acheter à Montréal
- Prix demandé : Entrez le prix d’achat, ou la valeur estimée si elle est inférieure. Les prêteurs financent le moindre des deux montants, alors que la taxe de bienvenue retient le plus élevé du prix et de l’évaluation rajustée.
- Mise de fonds : Entrez un montant ou un pourcentage. Sous 20 %, la calculatrice ajoute automatiquement la prime d’assurance et l’affiche séparément.
- Période d’amortissement : Entrez 25 ou 30 ans. Avec moins de 20 % de mise de fonds, les 30 ans sont réservés aux premiers acheteurs et aux acheteurs d’une propriété neuve.
- Fréquence des versements : Mensuel, bimensuel, bihebdomadaire ou hebdomadaire, avec des options accélérées pour les deux dernières. Les fréquences accélérées raccourcissent la période d’amortissement sans coût de taux supplémentaire.
- Taux hypothécaire (facultatif) : Utilisez le taux présélectionné ou entrez celui qui vous a été proposé. Votre rapport prêt-valeur et votre type de transaction l’influencent le plus.
- Taxes foncières annuelles (facultatif) : Entrez votre facture municipale, et rappelez-vous que la taxe scolaire est facturée séparément.
- Frais mensuels de copropriété ou d’entretien (facultatif) : Ajoutez-les pour une copropriété divise. Les prêteurs en comptent la moitié dans vos ratios.
Renouveler ou refinancer à Montréal
- Valeur actuelle de la propriété : Entrez la valeur de la propriété aujourd’hui, qui détermine la valeur nette dont vous disposez.
- Solde hypothécaire : Entrez le solde restant. Dans un refinancement, incluez la valeur nette que vous prévoyez retirer, jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété.
- Province : Sélectionnez le Québec pour que le traitement de la taxe sur la prime et les frais d’enregistrement du notaire s’appliquent correctement.
- Amortissement restant : Entrez la durée qui reste. Un refinancement peut la ramener à 25 ou 30 ans sans incidence sur votre taux.
La taxe de bienvenue s’applique au transfert de propriété : un refinancement ou un changement de prêteur au renouvellement ne la déclenche donc pas. À Montréal, votre prêt prend la forme d’une hypothèque immobilière publiée au Registre foncier par un notaire plutôt que par un avocat, et les honoraires du notaire font partie de ce qui rend un refinancement rentable seulement lorsque l’intérêt économisé les couvre. Sur un solde de 448 000 $, retrancher 0,20 % du taux de renouvellement vaut environ 49 $ par mois, et changer de prêteur au renouvellement n’entraîne aucune pénalité de remboursement anticipé.
Taux fixe ou variable pour une hypothèque montréalaise
- Taux fixe : Votre taux et votre versement demeurent inchangés pendant tout le terme, quoi que fasse la Banque du Canada. Les frais d’intérêt du terme sont connus au dollar près le jour de la signature.
- Prêt à taux variable (VRM) : Le versement reste stable et la répartition entre capital et intérêts suit le taux préférentiel. Une hausse soutenue envoie une plus grande part du versement vers les intérêts, ce qui peut prolonger votre période d’amortissement et, à l’extrême, atteindre votre taux de déclenchement.
- Prêt à taux ajustable (ARM) : Le versement lui-même change lorsque votre prêteur modifie son taux préférentiel, et c’est la période d’amortissement qui reste stable.
Les emprunteurs québécois ont historiquement penché vers le taux variable plus que ceux du reste du Canada : la distinction ci-dessus mérite donc une seconde lecture. Un point de pourcentage complet sur le prêt de 550 160 $ déplace le versement d’environ 306 $ par mois. Le taux fixe assuré de 5 ans de nesto est actuellement de 4,39 %, contre un taux de qualification de 6,39 % utilisé pour évaluer votre demande, puisque toute nouvelle hypothèque est soumise au test de résistance, au plus élevé de votre taux contractuel majoré de 2 % ou du plancher de 5,25 % fixé par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF).
Comment réduire un versement hypothécaire montréalais
- Vérifiez le programme d’appui à l’acquisition résidentielle de la ville. Montréal offre une subvention de 5 000 $ à 15 000 $ selon votre statut d’acheteur, le caractère neuf ou existant de la propriété et son emplacement dans la ville, montant qui peut aller à votre mise de fonds.
- Franchissez une tranche de prime avec votre mise de fonds. Les seuils se situent à 10 % et à 15 %. Passer de 5 % à 10 % au prix médian réduit le versement de 161 $ par mois.
- Prolongez la période d’amortissement. Passer de 25 à 30 ans sur le même prêt économise 278 $ par mois et augmente sensiblement l’intérêt total.
- Utilisez vos privilèges de remboursement anticipé, puis réamortissez. Un montant forfaitaire s’applique directement au capital, et le réamortissement le convertit ensuite en versement régulier plus bas.
Foire aux questions (FAQ) sur le calcul de votre versement hypothécaire à Montréal
Quel est le versement mensuel d’un prêt hypothécaire de 450 000 $ à Montréal?
Un prêt hypothécaire de 450 000 $ à Montréal coûte environ 2 367 $ par mois à un taux fixe de 4 % sur une période d’amortissement de 25 ans, ou 2 140 $ par mois sur 30 ans. À 4,50 %, le montant sur 25 ans monte à 2 491 $. Le versement ne couvre que le capital et les intérêts : ajoutez votre taxe foncière municipale, votre taxe scolaire et, pour une copropriété divise, vos frais mensuels.
À combien s’élève la taxe de bienvenue à Montréal?
La taxe de bienvenue de Montréal suit le barème 2026 de la ville : 0,5 % jusqu’à 62 900 $, 1,0 % jusqu’à 315 000 $, 1,5 % jusqu’à 552 300 $, puis 2,0 % jusqu’à 1 104 700 $, avec des taux supérieurs au-delà. Sur un achat de 560 000 $, les droits atteignent 6 549 $, et sur l’exemple de 700 000 $ que publie la ville elle-même, 9 349 $. La facture arrive quelques semaines après la clôture et se paie en un seul versement.
La taxe de bienvenue est-elle plus élevée à Montréal qu’ailleurs au Québec?
La taxe de bienvenue est plus élevée à Montréal, mais seulement au-delà de 552 300 $, là où la tranche de 2 % de la ville commence. Un condo médian à 420 000 $ paie exactement ce qu’il paierait partout ailleurs au Québec, et une maison unifamiliale médiane à 560 000 $ paie environ 39 $ de plus. L’écart se creuse avec le prix : environ 739 $ de plus à 700 000 $ et 1 514 $ de plus à 855 000 $. Montréal est la seule municipalité exemptée du plafond de 3 % qui limite les autres villes québécoises.
Puis-je payer la taxe de bienvenue avec mon prêt hypothécaire?
La taxe de bienvenue ne peut pas être ajoutée à votre prêt hypothécaire. Montréal émet une facture quelques semaines après la clôture de votre achat, payable en un seul versement dans les 30 jours, ce qui signifie que les liquidités doivent encore être disponibles après le jour de la clôture. Notez que les droits se calculent sur le plus élevé du prix d’achat et de l’évaluation municipale multipliée par le facteur comparatif : acheter sous la valeur évaluée ne les réduit donc pas.
De combien de liquidités ai-je besoin à la clôture à Montréal?
Au-delà de votre mise de fonds, un acheteur montréalais au prix unifamilial médian a besoin d’environ 8 453 $ : une taxe de bienvenue de 6 549 $ plus 1 904 $ de taxe provinciale sur la prime d’assurance. Les honoraires du notaire, l’inspection, le certificat de localisation et les ajustements de taxes s’ajoutent. Les acheteurs qui concluent en 2027 devraient prévoir 2 111 $ plutôt que 1 904 $ pour la taxe sur la prime, puisque le taux augmente pour les primes payées après le 31 décembre 2026.
Quelle est la mise de fonds minimale à Montréal?
La mise de fonds minimale à Montréal suit les règles fédérales : 5 % de la première tranche de 500 000 $ et 10 % de la portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars. Si le prix d’achat atteint 1,5 million de dollars ou plus, une mise de fonds de 20 % de la totalité du prix est exigée, puisque l’assurance contre le défaut de paiement n’est alors plus offerte. Sur le prix unifamilial médian de 560 000 $, le minimum atteint 31 000 $, et sur le condo médian de 420 000 $, 21 000 $.
Puis-je utiliser les revenus de loyer d’un plex pour me qualifier?
Les prêteurs comptent une partie des revenus de loyer d’un plex occupé par son propriétaire dans votre admissibilité, ce qui explique pourquoi un plex de 855 000 $ peut être plus accessible que son prix ne le laisse croire. La proportion retenue varie selon le prêteur et selon que les logements sont loués au prix du marché, et la propriété doit respecter les règles de mise de fonds applicables à son nombre de logements. Confirmez le traitement avant de faire une offre.
Pourquoi un notaire s’occupe-t-il de mon hypothèque à Montréal?
Au Québec, l’hypothèque immobilière est créée en vertu du Code civil et publiée au Registre foncier par un notaire, plutôt que par un avocat comme dans les provinces de common law. Le notaire rédige l’acte, vérifie les titres, publie l’hypothèque et gère les fonds à la clôture, et ses honoraires constituent un frais de clôture à prévoir avec la taxe de bienvenue.
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