Fondamentaux de l'Hypothèque #Types de Prêts

Que sont les prêteurs hypothécaires alternatifs ?


Un prêteur hypothécaire alternatif à des critères de prêt différents de ceux des grandes banques et pourrait fournir un moyen d’obtenir un prêt lorsque vous ne remplissez pas les conditions d’un prêt hypothécaire conventionnel. Des exemples de ces prêteurs comprennent les prêteurs hypothécaires privés, les coopératives de crédit, les prêteurs de type « A » et « B » et les petites banques.

En règle générale, les prêts hypothécaires conventionnels offerts par les grandes banques canadiennes ont des lignes directrices strictes pour être admissibles. Les prêteurs alternatifs, en revanche, ont des critères plus souples pour l’approbation des prêts hypothécaires. Tant que vous pouvez vous permettre vos paiements mensuels, les prêteurs alternatifs offrent une autre voie vers l’accession à la propriété, même si l’une des plus grandes banques vous a refusé un prêt.

Faits saillants

  • Les prêts hypothécaires conventionnels sont offerts par des prêteurs A comme les six grandes banques canadiennes et d’autres prêteurs de premier ordre. Les prêts hypothécaires alternatifs proviennent d’une vaste gamme de prêteurs, car chaque offre est légèrement différente.
  • Les hypothèques conventionnelles ont des processus d’approbation rigoureux et des directives d’admissibilité strictes. Les hypothèques alternatives offrent aux Canadiens une autre façon d’acheter leur maison.
  • Les hypothèques alternatives couvrent une large gamme de produits. En règle générale, ces solutions sont assorties de taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires conventionnels, mais peuvent être plus faciles à faire approuver.

Quels sont les prêteurs hypothécaires conventionnels ?

Les prêteurs hypothécaires traditionnels comprennent les six grandes banques canadiennes : CIBC, RBC, BMO, TD, Banque Scotia et Banque Nationale. Ceux-ci sont connus sous le nom de prêteurs de type « A ». Les prêteurs hypothécaires traditionnels comprennent également les banques à charte sous réglementation fédérale et les coopératives de crédit sous réglementation provinciale. Les prêteurs A ont généralement des critères de prêt stricts et ne prêtent généralement de l’argent qu’aux emprunteurs ayant de bons antécédents en matière de crédit et d’emploi, un revenu stable et un faible taux d’endettement (c’est-à-dire le montant de existante que vous avez en proportion de votre revenu total).

Comparaison des prêts hypothécaires alternatifs et conventionnels

La principale raison pour laquelle les gens choisissent des prêteurs alternatifs pour obtenir un prêt hypothécaire est soit parce qu’ils n’ont pas pu être approuvés par un prêteur conventionnel, soit parce qu’ils ont des exigences spécifiques pour un prêt qu’un prêteur conventionnel ne peut pas fournir. 

Les prêts hypothécaires conventionnels sont généralement appréciés pour leurs taux bas, leurs conditions prévisibles et la sécurité que procure le fait d’emprunter de l’argent à une banque sous réglementation fédérale. Ils exigent généralement un acompte plus important (d’au moins 20 %), car ils dépassent rarement 80 % de la valeur totale de la propriété. Les prêteurs hypothécaires conventionnels doivent s’assurer que vous êtes en mesure de faire face à vos paiements hypothécaires mensuels pendant toute la durée du prêt.

Pour évaluer cela, les prêteurs A examineront des éléments tels que votre cote de crédit et vos antécédents, votre revenu, votre travail, le montant de votre dette par rapport à votre revenu et si vous pouvez ou non réussir un test de résistance hypothécaire.

Les prêts hypothécaires alternatifs, en revanche, sont généralement recherchés pour leurs conditions d’admissibilité relativement flexibles. Ils sont généralement assortis de taux plus élevés, et peuvent couvrir un pourcentage plus élevé de la valeur totale de votre maison (connu sous le nom de ratio prêt-valeur)

Type de prêteur hypothécaire(T1 2021) Prêts
Conventionnel / Prêteurs A73,25 %
Coopératives d’épargne et de crédit11,56 %
Prêteurs privés7,78 %
SFM, sociétés d’assurance et de fiducie7,41 %
Source : Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels de la SCHL, janvier 2022

Pour mettre en perspective la demande de prêts hypothécaires conventionnels et alternatifs, selon le Rapport sur l’industrie hypothécaire résidentielle de janvier 2022 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, les banques à charte représentaient 73,25 % de la valeur totale des prêts hypothécaires consentis au Canada au premier trimestre de 2021, tandis que les coopératives de crédit ne représentaient que 11,56 %. En comparaison, les prêteurs privés ont accordé 7,78 % de la valeur totale des prêts hypothécaires au Canada, et les sociétés de financement hypothécaire, d’assurance et de fiducie n’en ont accordé que 7,41 %.

Prêteurs hypothécaires alternatifs

Les prêteurs hypothécaires alternatifs sont de toutes formes et de toutes tailles. Chacun aura des taux d’intérêt et des exigences d’approbation différents, des montants d’emprunt totaux et une couverture prêt-valeur maximale unique. Voici une liste de plusieurs prêteurs alternatifs actuels au Canada par type de prêt hypothécaire.

Hypothèques privées

  • Alpine Credits
  • Prudent Financial
  • Canadalend.com
  • Clover Mortgage
  • Calvert Home Mortgage
  • Guardian Financing
  • Trillium
  • Sun Mortgage Corporation
  • Threshold Mortgage Corporation
  • Cliffton Capital Corporation
  • Craigburn Capital
  • Private Lender Inc.
  • Dhugga Mortgages

Hypothèques de type B

  • MCAP
  • First National
  • RFA
  • Merix Financial
  • Radius Financial
  • CMLS
  • Home Trust

Prêt-relais

  • TD
  • Scotiabank
  • BMO
  • CIBC

Hypothèque inversée

  • Home Equity Bank
  • Equitable

Prêts de construction

  • RBC
  • TD

Deuxièmes hypothèques

  • uborrow
  • TD
  • Banque Scotia
  • Canadalend
  • Alpine Credits

Hypothèques pour travailleurs autonomes

  • RBC
  • TD
  • Equitable Bank
  • Home Capital
  • MCAP
  • Merix Financial
  • Street Capital Financial Corporation

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Types d’hypothèques alternatives 

Hypothèques privées

Une hypothèque privée est un prêt à court terme, à intérêt seulement, offert par des particuliers ou des institutions indépendantes. Généralement, ils ont des taux nettement plus élevés qu’un prêt hypothécaire conventionnel, car ils ne portent que sur les intérêts. Ils peuvent être utilisés comme source alternative de financement immobilier pour les personnes ayant un mauvais historique de crédit ou d’autres problèmes dans le processus d’approbation conventionnel. Les hypothèques privées sont généralement à court terme, avec des périodes d’amortissement de six mois à trois ans, après quoi un emprunteur responsable peut être en meilleure position pour demander une hypothèque plus conventionnelle.

Hypothèques de type B

Les prêteurs conventionnels, comme les six grandes banques, sont généralement réglementés par le gouvernement fédéral. En conséquence, ils ont des critères stricts pour l’approbation des prêts hypothécaires. Des facteurs comme un crédit solide et un revenu stable sont indispensables. Même avec ceux-ci, de nombreux Canadiens se retrouvent incapables d’obtenir une approbation pour un prêteur A ou une hypothèque conventionnelle. Dans ce cas, de nombreux acheteurs potentiels avec un bon crédit et un revenu solide, qui autrement ne pourraient pas se qualifier pour un prêt hypothécaire auprès d’une grande banque, se tourneront vers les prêteurs de type B. Les prêteurs de type B, bien qu’ils ne soient pas directement réglementés au niveau fédéral, sont toujours liés par certaines réglementations, mais ils ont souvent des conditions d’éligibilité plus flexibles. Des exemples de ces prêteurs comprennent des sociétés de financement hypothécaire telles que First National, Merix Financial et RFA.

Financement-relais

Le financement relais (également connu sous le nom de crédit relais ou prêt relais) est un type de financement à court terme utilisé jusqu’à ce qu’un propriétaire soit en mesure d’obtenir une solution plus permanente ou jusqu’à ce qu’il ait supprimé une dette existante. Le financement-relais permet au bénéficiaire de couvrir ses dettes existantes en fournissant des flux de trésorerie pendant une courte période, généralement jusqu’à un an. Le financement-relais a généralement un taux d’intérêt associé plus élevé et est généralement garanti, comme d’autres biens immobiliers.

Hypothèque inversée

Au Canada, une hypothèque inversée vous permet de retirer de l’argent de votre valeur nette sans avoir à vendre votre maison, également connue sous le nom de « libération de la valeur nette ». Vous pouvez emprunter jusqu’à 55 % de la valeur actuelle de votre maison. Le montant dépendra de facteurs tels que votre âge, votre prêteur et la valeur estimative de votre maison. Une hypothèque inversée est remboursée lorsque vous déménagez, vendez votre maison ou que l’emprunteur décède. Vous n’aurez pas à effectuer de paiements sur une hypothèque inversée jusqu’à la date d’échéance du prêt, cependant, vous devrez plus d’intérêts sur une hypothèque inversée plus vous resterez longtemps sans effectuer de paiements. À la fin de votre mandat, vous pourriez avoir moins de valeur nette dans votre maison.

Prêts à la construction

Alors qu’un prêt hypothécaire conventionnel peut vous aider à acheter une propriété existante, la construction à partir de zéro nécessite un prêt à la construction. Également connu sous le nom d’hypothèque de construction, un prêt de construction est avancé progressivement pendant la phase de construction au fur et à mesure que les travaux avancent. Souvent, les intérêts ne sont payés que pendant la période de construction elle-même. Une fois le bâtiment terminé, le montant du prêt est dû, cependant, certains prêts à la construction se transforment en hypothèque conventionnelle, selon le prêteur et l’accord que vous concluez.

Deuxième hypothèque

Une deuxième hypothèque consiste à contracter un deuxième prêt sur une propriété déjà hypothéquée, en fonction du niveau de fonds propres dont vous disposez. Les deuxièmes hypothèques peuvent prendre la forme d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), qui est une marge de crédit renouvelable, ou d’un prêt sur valeur domiciliaire, qui est un montant forfaitaire. Les deuxièmes hypothèques sont une autre forme de libération d’équité. Au Canada, les deuxièmes hypothèques sont souvent utilisées à des fins de consolidation de dettes, d’améliorations domiciliaires ou de prêt pour une mise de fonds. 

Hypothèques pour travailleurs autonomes

Les prêts hypothécaires pour travailleurs indépendants sont des prêts conçus pour les travailleurs autonomes, qui ont des exigences d’évaluation différentes de celles des emprunteurs conventionnels. Certains prêts hypothécaires pour travailleurs indépendants exigent des déclarations de revenus des 2 à 3 dernières années, ainsi que des états financiers comme preuve de revenu. Si vous êtes en mesure de fournir cela, vous pourrez peut-être accéder aux mêmes produits et taux hypothécaires que les emprunteurs traditionnels. En plus de vos avis de cotisation, les prêteurs peuvent également demander des éléments tels que des états financiers d’entreprise, une preuve de paiement de la TVH et/ou de la TPS, des vérifications de solvabilité personnelle et commerciale et une preuve de revenus potentiels futurs, tels que des contrats avec des clients indiquant les revenus prévus pour le années à venir.

Les prêts hypothécaires à revenu déclaré, cependant, ne nécessitent pas de preuve de revenu, tant que le revenu déclaré est considéré comme raisonnable en fonction de votre secteur d’activité et de vos années d’expérience. Les prêts hypothécaires à revenu déclaré ont généralement des taux plus élevés et nécessitent une mise de fonds plus importante. 

Hypothèque de reprise par le vendeur

Les hypothèques de reprise par le vendeur permettent au vendeur de la propriété d’agir en tant que prêteur pour l’acheteur. L’acheteur effectue toujours des paiements réguliers comme avec tout autre prêteur, à un taux d’intérêt convenu par les deux parties. En règle générale, les taux sont plus élevés qu’avec un prêt hypothécaire traditionnel et les montants d’emprunt sont généralement inférieurs aux ratios prêt-valeur élevés fournis par les prêts hypothécaires conventionnels. Avec une hypothèque de reprise par le vendeur, le vendeur conserve la valeur nette de la maison et continue de détenir un pourcentage égal au montant du prêt jusqu’à ce que le prêt du vendeur soit remboursé en totalité.

Location avec option d’achat

Ce type de prêt permet à un acheteur potentiel de louer une propriété pour une période de temps spécifique, avec la possibilité de l’acheter avant la fin du bail. La location-achat comprend un contrat de location standard, avec la possibilité d’acheter la propriété ultérieurement. Il existe deux principaux types de contrats de location-achat, la location-option et la location-achat. Avec le premier, vous avez le choix d’acheter la propriété avant ou à la fin du bail. Avec les contrats de location-achat, vous devez acheter la propriété à la fin du bail. Dans certains cas, un pourcentage du prix d’achat de la maison est versé chaque mois dans le loyer.

Foire aux questions (FAQ)

Qui devrait obtenir un prêt hypothécaire alternatif?

Les prêteurs alternatifs peuvent aider les propriétaires potentiels avec un faible crédit, des niveaux d’endettement élevés ou des arrangements de revenus uniques, par exemple ceux qui sont des travailleurs indépendants ou qui reçoivent des revenus de propriétés locatives ou de sources non domestiques. De plus, les prêts hypothécaires alternatifs peuvent être utiles pour les personnes qui cherchent à emprunter plus d’argent avec un ratio prêt-valeur plus élevé, et celles qui cherchent à recevoir un financement à plus court terme (comme avec un prêt relais). Le financement alternatif est un terme générique qui couvre un large éventail de solutions hypothécaires et de prêts pour les personnes qui ne peuvent pas ou ne cherchent pas à se qualifier pour un prêt hypothécaire conventionnel. Si vous avez une situation financière unique et que vous ne pouvez pas vous qualifier pour un prêt hypothécaire conventionnel, il peut être utile d’explorer vos options avec d’autres prêteurs et solutions.

Qui devrait contracter un prêt hypothécaire conventionnel?

Si vous cherchez à acheter une maison, que vous avez une bonne cote de crédit, un emploi stable et bien rémunéré au Canada et une mise de fonds importante de 10 % à 20 % ou plus, une hypothèque conventionnelle peut vous convenir. Les prêts hypothécaires conventionnels offrent des taux toujours plus bas aux personnes qui répondent aux critères d’éligibilité, et vous pouvez vous retrouver récompensé par les taux les plus bas disponibles lorsque les prêteurs A constatent que vos antécédents financiers et professionnels sont stables, réguliers et sûrs. En fin de compte, les principaux prêteurs au Canada recherchent des emprunteurs qui présentent le moins de risque possible et la plus grande probabilité de remboursement. Si vous n’avez pas de niveaux d’endettement élevés, pouvez réussir un test de stress hypothécaire et avez une cote de crédit et un niveau de revenu par ailleurs stable, une hypothèque conventionnelle peut convenir.

Conclusion

En fin de compte, tout le monde ne peut pas se qualifier pour un prêt hypothécaire conventionnel. Même si la plupart des éléments de votre demande sont solides, les prêteurs A sont notoirement rigoureux dans leur processus d’approbation, alors ne vous découragez pas si votre demande n’est pas approuvée immédiatement. Il existe un certain nombre d’hypothèques alternatives disponibles pour une grande variété de situations de vie. Des petites banques aux coopératives de crédit, il existe d’autres voies d’accès à la propriété au Canada, et de plus en plus de Canadiens utilisent ces options chaque année. Tant que vous comprenez les tenants et les aboutissants du produit que vous demandez, les prêts hypothécaires alternatifs sont un moyen viable de vous aider à accéder à la propriété. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon d’obtenir un prêt hypothécaire au Canada, parlez à l’un de nos conseillers qualifiés dès aujourd’hui. 


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