Quel est le ratio d’endettement idéal pour une hypothèque?

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Lorsque vous faites une demande d’hypothèque, les prêteurs effectuent une analyse financière afin de déterminer le montant que vous pouvez raisonnablement vous permettre pour l’achat d’une propriété. Ils examinent votre revenu et vos dettes afin de calculer vos ratios d’endettement. Ces ratios comparent vos dépenses prévues liées au logement et vos dettes actuelles à votre revenu afin d’évaluer si vous avez la capacité financière d’assumer une hypothèque.

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Les grandes lignes

• Les ratios d’endettement mesurent la portion de votre revenu brut consacrée aux coûts liés au logement et au remboursement de vos dettes.
• Des ratios plus faibles augmentent vos chances d’approbation hypothécaire et offrent une plus grande marge de manœuvre financière à long terme.
• Les prêteurs évaluent deux ratios principaux : le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD).

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Qu’est-ce qu’un ratio d’endettement?

Les ratios d’endettement comparent vos obligations mensuelles de remboursement à votre revenu mensuel brut et sont exprimés en pourcentage. Un ratio plus faible signifie que votre niveau d’endettement est relativement bas par rapport à votre revenu. À l’inverse, un ratio plus élevé indique que vos dettes représentent une part plus importante de votre revenu.

Les ratios d’endettement se divisent en deux catégories : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD). Les prêteurs utilisent ces ratios pour évaluer votre capacité à assumer une hypothèque sans vous placer dans une situation financière trop contraignante.

Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD)

Le ratio ABD compare les dépenses mensuelles liées au logement à votre revenu avant impôt. Il tient uniquement compte des coûts liés à l’habitation, notamment :

• le versement hypothécaire soumis au test de résistance
• les taxes foncières
• les frais de chauffage
• 50 % des frais de copropriété, le cas échéant

Ratio d’amortissement total de la dette (ATD)

Le ratio ATD compare l’ensemble de vos dépenses mensuelles liées au logement et vos autres paiements de dettes à votre revenu avant impôt. Il inclut tous les éléments du calcul de l’ABD, ainsi que vos autres obligations financières mensuelles, notamment :

• les soldes de cartes de crédit
• les marges de crédit
• les prêts personnels
• les prêts ou locations automobiles
• les prêts étudiants
• les pensions alimentaires pour enfants ou pour conjoint

Quels sont les ratios ABD et ATD idéaux?

En général, plus vos ratios ABD et ATD sont faibles, plus vos chances d’obtenir une approbation hypothécaire sont élevées. Ces ratios indiquent la portion de votre revenu disponible qui reste après le paiement de vos dettes actuelles et de vos dépenses liées au logement. Si ces ratios sont trop élevés, vous pourriez ne pas être admissible à une hypothèque. À l’inverse, des ratios plus bas renforcent votre demande hypothécaire et offrent une marge de sécurité pour faire face à une hausse éventuelle des taux d’intérêt, à une baisse de revenu ou à des dépenses imprévues.

Ratios ABD et ATD maximums pour une hypothèque

En général, pour les hypothèques assurées (prêts à ratio élevé ou prêts assurables garantis par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) :

• Ratio ABD maximal : 39 %
• Ratio ATD maximal : 44 %

Pour les hypothèques non assurées (avec une mise de fonds de 20 % ou plus) :

• Ratio ABD maximal : 35 %
• Ratio ATD maximal : 42 %

Comment le test de résistance hypothécaire influence vos ratios

Selon les règles du test de résistance hypothécaire, les emprunteurs doivent se qualifier au taux admissible minimal (TAM), soit le taux le plus élevé entre 5,25 % (taux de référence) et le taux contractuel majoré de 2 %.

Même si votre taux hypothécaire réel est plus bas, le versement utilisé pour déterminer votre admissibilité est calculé à partir du taux de qualification plus élevé. Ce versement hypothécaire théorique est ensuite utilisé dans les calculs des ratios ABD et ATD. Par conséquent, le taux de qualification réduit la capacité d’emprunt maximale lors de l’évaluation de vos ratios d’endettement.

Types de revenus acceptés dans le calcul des ratios ABD et ATD

Lorsque les prêteurs calculent les ratios ABD et ATD, ils prennent en compte uniquement des revenus stables et vérifiables. La plupart des sources de revenus doivent être appuyées par des documents, comme des talons de paie, des feuillets T4, des avis de cotisation ou un historique de dépôts bancaires. Dans certains cas, une moyenne sur deux ans est requise pour confirmer la stabilité du revenu. Les sources de revenus admissibles peuvent inclure :

• Revenu d’emploi (salaire, taux horaire, parfois combiné avec les primes ou les heures supplémentaires moyennées)
• Revenu de travail autonome, d’entreprise constituée en société ou de partenariat (moyenne sur 2 ans basée sur les avis de cotisation et déclarations T1)
• Revenu contractuel ou occasionnel (moyenne sur 2 ans confirmée par des T4 et une lettre explicative)
• Pension alimentaire pour conjoint ou pour enfant (avec entente de séparation et preuve de dépôts)
• Allocation canadienne pour enfants (ACE), avec preuve de l’âge des enfants
• Régime de pensions du Canada (RPC)
• Sécurité de la vieillesse (SV)
• Régime de pension d’employeur
• Revenus de placements enregistrés (FERR, CRI, REER immobilisé, FERR immobilisé)
• Pension d’invalidité

Calcul des ratios d’endettement

Pour calculer vos ratios ABD et ATD, il faut d’abord additionner vos dépenses mensuelles prévues liées au logement et les comparer à votre revenu afin de déterminer votre ratio ABD. Par exemple, si votre revenu familial combiné est de 150 000 $ et que vous envisagez d’acheter un condo de 500 000 $ avec une mise de fonds de 20 % à un taux d’intérêt de 5,09 %, vos versements hypothécaires mensuels seraient d’environ 2 347 $ sur un amortissement de 25 ans.

Toutefois, puisque vous devez vous qualifier selon le test de résistance hypothécaire, votre versement hypothécaire utilisé pour l’admissibilité serait de 2 823,92 $, calculé à un taux de qualification de 7,09 %. Même si ce versement de qualification est plus élevé, ce n’est pas le montant réel que vous paierez lorsque votre hypothèque sera en vigueur. Les taxes foncières annuelles sont estimées à 1 % de la valeur de la propriété, les frais de chauffage sont estimés à 100 $ par mois, et les frais de copropriété sont de 500 $ par mois.

Calcul du ratio ABD

ABD = (versement hypothécaire mensuel + taxes foncières mensuelles + chauffage mensuel + 50 % des frais de copropriété) ÷ revenu mensuel

Versement hypothécaire mensuel – 2 824 $

Taxes foncières mensuelles – (500 000 $ x 0,01) ÷ 12 = 416,67 $

Chauffage mensuel – 100 $

Frais de copropriété – 500 $ / 2 = 250 $

Revenu mensuel – 150 000 $ / 12 = 12 500 $

ABD = (2 824 $ + 416,67 $ + 100 $ + 250 $) / 12 500 $

ABD = 3 591 $ / 12 500 $

ABD = 0,287 x 100 = 28,70 %

Puisque le ratio ABD est de 28,70 %, il se situe largement sous le maximum de 35 % généralement appliqué pour les hypothèques non assurées avec une mise de fonds de 20 %.

Calcul du ratio ATD

Une fois votre ratio ABD établi, il est plus facile de calculer le ratio ATD. En plus des dépenses liées au logement, supposons que vous avez une marge de crédit avec un paiement mensuel de 200 $, un prêt automobile avec un paiement mensuel de 300 $ et un prêt étudiant avec un paiement mensuel de 200 $.

ATD = (dépenses liées au logement + dettes actuelles) / revenu mensuel

Dépenses ABD – 3 591 $

Dettes actuelles – 200 $ + 300 $ + 200 $ = 700 $

Revenu mensuel – 12 500 $

ATD = (3 591 $ + 700 $) / 12 500 $

ATD = 4 291 $ / 12 500 $

ATD = 0,343 × 100 = 34,30 %

Puisque le ratio ATD est de 34,30 %, il demeure bien en dessous du maximum de 42 % généralement appliqué pour les hypothèques non assurées avec une mise de fonds de 20 %.

Comment réduire mes ratios d’endettement?

Améliorer vos ratios ABD et ATD peut augmenter considérablement vos chances d’obtenir une approbation hypothécaire. Rembourser des dettes renouvelables à taux d’intérêt élevé, particulièrement les soldes de cartes de crédit, peut rapidement améliorer votre ratio ATD. Les prêteurs calculent souvent l’obligation mensuelle liée aux cartes de crédit à environ 3 % du solde impayé.

• Augmenter votre mise de fonds afin de réduire vos versements hypothécaires mensuels
• Choisir une propriété à prix d’achat plus bas pour diminuer les paiements mensuels
• Opter pour une propriété sans frais de copropriété
• Rembourser vos dettes existantes, surtout les cartes de crédit et les prêts non garantis
• Consolider vos dettes dans un prêt ou une marge de crédit à taux plus faible avec un seul paiement mensuel
• Augmenter le revenu du ménage
• Ajouter un cosignataire ou un garant à l’hypothèque afin d’augmenter le revenu pris en compte dans l’évaluation

Ratios d’endettement et cote de crédit

Votre cote de crédit peut également influencer les ratios utilisés par votre prêteur pour évaluer votre admissibilité à une hypothèque. En général, plus votre cote de crédit est faible, plus les ratios exigés devront être bas pour obtenir une hypothèque non assurée. À l’inverse, si votre cote de crédit est bonne ou excellente, vos ratios peuvent être plus élevés, tant qu’ils ne dépassent pas les limites maximales fixées par le prêteur et le type d’hypothèque. Dans les demandes conjointes, les prêteurs prennent généralement en compte la cote de crédit la plus faible parmi les emprunteurs. Pour les hypothèques assurées, les ratios sont déterminés par l’assureur hypothécaire et demeurent généralement fixés à 39 % pour l’ABD et 44 % pour l’ATD.

Foire aux questions (FAQ) sur les ratios d’endettement hypothécaire au Canada

En conclusion

Lorsque vous faites une demande d’hypothèque, vos ratios d’endettement jouent un rôle essentiel pour déterminer votre capacité à assumer de nouvelles obligations financières. Ces ratios mesurent la portion de votre revenu consacrée au remboursement de vos dettes actuelles et aux futurs versements hypothécaires, ce qui permet aux prêteurs d’évaluer plus précisément votre situation financière.

Les prêteurs utilisent les ratios ABD et ATD pour évaluer votre capacité à contracter une hypothèque et votre probabilité d’effectuer vos paiements à temps. Si vos ratios sont trop élevés, vous pourriez devoir réduire votre niveau d’endettement avant d’être admissible à un financement.

Pour mieux comprendre votre capacité d’emprunt, communiquez avec un expert hypothécaire de nesto.

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