Immobilier

La chute des prix de l'immobilier présente un risque pour le système financier canadien

La chute des prix de l'immobilier présente un risque pour le système financier canadien

Table des matières

    Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), l’organisme national de réglementation bancaire du Canada, a présenté les principaux risques auxquels est confronté le système financier du pays et les mesures qu’il entend prendre pour y faire face dans son deuxième rapport annuel sur les risques (Regard annuel sur le risque), publié le 18 avril. Selon l’organisme de réglementation, les menaces les plus importantes sont un ralentissement potentiel du marché immobilier canadien et une augmentation rapide des taux d’intérêt. 


    Les grandes lignes

    • Dans son rapport annuel, le BSIF expose les différents risques qui pèsent sur le marché immobilier canadien.
    • La flambée des taux d’intérêt continue de créer un risque de défaillance pour les emprunteurs, les prêteurs et les assureurs en raison de l’augmentation du ratio prêt-valeur.
    • Les assureurs indiquent que les prêts suramortis et surgarantis qui présentent un ratio prêt-valeur de 95 % et plus sont de plus en plus nombreux.

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    Risque lié aux taux variables

    Le BSIF a émis une mise en garde concernant le fait que plusieurs emprunteurs à taux variable atteignent leur taux de déclenchement et le risque que cela représente pour le marché immobilier du pays. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le versement mensuel de l’emprunteur pour un prêt hypothécaire à taux variable diminue, et le montant appliqué au capital diminue, de sorte que seul l’intérêt est payé.

    Pour s’assurer que les institutions financières fédérales sont prêtes à faire face à l’évolution des conditions du marché, le BSIF intensifie sa surveillance de la liquidité du marché. Peter Routledge, surintendant du BSIF, reconnaît que le marché de l’immobilier pourrait s’affaiblir jusqu’en 2023, mais il souligne que le BSIF est prêt à faire face à un tel scénario, sans toutefois le prédire.

    En outre, le régulateur prévient que la transition vers des taux d’intérêt plus élevés pourrait s’avérer difficile. Néanmoins, le BSIF s’engage à maintenir un système financier sûr au Canada, en s’efforçant de réduire le risque et de soutenir la stabilité du secteur financier du pays.

    Risques liés au rapport prêt-valeur

    Les assureurs hypothécaires canadiens sont confrontés à des indemnités de plus en plus élevées alors que des emprunteurs doivent plus que la valeur de leur propriété. Les prix de l’immobilier ont baissé au cours de la dernière année tandis que les capitaux propres des propriétaires continuent de s’éroder. Ainsi, un nombre croissant d’emprunteurs doivent maintenant plus que la valeur de leur propriété, augmentant le risque de paiements d’indemnités des assureurs en cas de défaut de paiement de leur prêt.

    L’augmentation de la dette hypothécaire par rapport à la valeur de la propriété, connue sous le nom de ratio prêt-valeur, accroît le risque des prêteurs et des assureurs en cas de défaut de paiement de la part des emprunteurs. Bien que les défauts de paiement hypothécaires soient restés historiquement bas, les assureurs devront faire face à une augmentation des montants d’indemnisation si les emprunteurs ne sont pas en mesure d’effectuer des versements hypothécaires plus élevés.

    Les informations communiquées par les assureurs font état de la fragilité du marché hypothécaire à la suite de la hausse rapide du taux directeur de la Banque du Canada. En moins d’un an, le taux est passé de 0,25 % à 4,50 %, et la hausse des coûts d’emprunt a ralenti le marché immobilier de 15,5 % au cours de la même période. La dépréciation de la valeur des habitations place de plus en plus d’emprunteurs dans une situation délicate.

    Le ratio prêt-valeur détermine le risque lié à l’octroi d’un prêt. L’autorité fédérale de régulation des banques considère que les prêts sont plus risqués si le solde dû par les propriétaires est supérieur à 75 % de la valeur de leur propriété. Les assureurs hypothécaires affirment qu’un nombre croissant d’emprunteurs hypothécaires ont dépassé ce seuil. Certains ont même un ratio prêt-valeur supérieur à 100 %, ce qui signifie que le solde de leur prêt hypothécaire est supérieur à la valeur de leur propriété.

    Risque de défaut de paiement

    Les assureurs hypothécaires continuent de couvrir les pertes des banques et de promettre de l’aide aux propriétaires. Cependant, de plus en plus de ménages ont besoin d’aide pour rester à flot face à un marché hypothécaire fragile. Les prêteurs calculent les ratios prêt-valeur en divisant le solde actuel du prêt hypothécaire par la valeur actuelle estimée de la propriété, en tenant compte des baisses récentes des prix de l’immobilier dans les différentes régions.

    Canada Guaranty, assureur hypothécaire privé canadien, a révélé que plus de 4 milliards de dollars de prêts hypothécaires assurés présentaient un ratio prêt-valeur estimé supérieur à 100 % à la fin de l’année 2021, ce qui représente 5 % de ses prêts hypothécaires assurés. Cela représente une augmentation significative par rapport au dernier trimestre de 2020, où 532 millions de dollars, soit 0,74 % de ses prêts hypothécaires assurés en cours, étaient concernés.

    Si un emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat d’une propriété, il doit souscrire une assurance hypothécaire pour protéger le prêteur contre les pertes qu’il pourrait subir en cas de défaut de paiement. Selon Sagen, un autre assureur hypothécaire privé, et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), la proportion de prêts dont le ratio prêt-valeur est le plus élevé a doublé en 2022.

    Sagen n’a pas fourni de données sur les ratios prêt-valeur supérieurs à 100 %, mais a indiqué que la catégorie de ratio la plus surveillée était supérieure à 95 %. Sagen avait 14 milliards de dollars, soit 10 % de son encours de prêts hypothécaires assurés, avec un ratio prêt-valeur supérieur à 95 % à la fin de l’année 2021. Ces chiffres sont beaucoup plus élevés que les 7 milliards de dollars, ou 5 % de ses prêts hypothécaires assurés à la fin de 2020. 

    La SCHL a enregistré une croissance similaire des ratios prêt-valeur pour les propriétaires ayant un prêt hypothécaire assuré. Au troisième trimestre de 2022, 2,8 % de ses prêts assurés avaient un ratio prêt-valeur actualisé supérieur à 95 %, ce qui correspond à un solde hypothécaire assuré de 5 milliards de dollars. Par rapport à la même période l’année précédente, en 2021, le ratio prêt-valeur le plus élevé de la SCHL dépassant 95 % a atteint 1,2 %, ce qui a donné lieu à un solde hypothécaire assuré de 2,3 milliards de dollars.

    La SCHL surveille en permanence le profil de ses activités et adapte ses politiques de souscription en fonction des besoins. La Banque du Canada a reconnu l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable. En fin de compte, les produits à taux variable les plus populaires au Canada sont assortis de paiements fixes, ce qui augmente la probabilité de défaut de paiement des emprunteurs lorsque ceux-ci atteignent leurs taux de déclenchement et leurs seuils de déclenchement.

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    Tests de stress et risques liés aux taux de déclenchement

    Il est intéressant de noter que c’est pendant la pandémie, alors que la valeur des propriétés grimpait en flèche en raison des taux hypothécaires extrêmement bas, que la SCHL a tenté pour la dernière fois de réduire de manière proactive le risque lié aux prêts hypothécaires canadiens. À l’époque, le président-directeur général de la SCHL, Evan Siddall, a tenté de rendre plus strict le test de stress hypothécaire pour les emprunteurs assurés contre le défaut de paiement. Cette politique de durcissement s’est retournée contre lui. M. Siddall a quitté l’organisation en raison de l’échec de la politique, et les critères mis à jour ont été annulés. Rétrospectivement, cette mise à jour de la politique aurait pu éviter bien des déboires à de nombreux nouveaux propriétaires qui se sont retrouvés à bénéficier d’un taux variable extrêmement bas pendant la pandémie, tout en mettant leurs finances à rude épreuve.

    Avec l’augmentation rapide des taux hypothécaires, de nombreux emprunteurs réalisent que leurs mensualités ne couvrent pas la totalité de l’intérêt de leur prêt. Par conséquent, l’intérêt impayé est ajouté au capital initial, ce qui augmente le montant total du prêt, d’où un ratio prêt-valeur plus élevé. Il est important pour les emprunteurs dans cette situation de gérer leurs remboursements de prêt de manière proactive. Il est essentiel d’être plus attentif au processus de prise de décision en matière de prêt hypothécaire et de surveiller son ratio prêt-valeur afin d’éviter les mauvaises surprises.

    Le taux de déclenchement est atteint lorsque les versements hypothécaires de l’emprunteur ne couvrent plus que la portion d’intérêt. Dans ce cas, l’emprunteur a tout intérêt à prendre l’initiative de contacter son prêteur et d’augmenter ses versements afin d’éviter le deuxième problème, à savoir l’atteinte du seuil de déclenchement. Le seuil de déclenchement est atteint lorsque le solde du prêt hypothécaire est supérieur au montant initialement avancé au moment où l’emprunteur a contracté son prêt hypothécaire. Les prêteurs ne sont pas obligés de vous contacter tant que votre ratio prêt-valeur n’a pas atteint 100 %, autrement dit tant que le solde de votre prêt hypothécaire n’est pas équivalent à l’évaluation actuelle de votre propriété.

    Foire aux questions

    Bienvenue dans notre foire aux questions (FAQ), où nous répondons aux questions les plus courantes, élaborées par nos experts hypothécaires, afin de vous aider à prendre des décisions éclairées en matière de financement hypothécaire.


    Qu’est-ce qu’un taux de déclenchement?

    Le taux de déclenchement est le moment où votre versement hypothécaire pour votre prêt à taux variable à paiement fixe ne couvre plus le remboursement du capital. La totalité du paiement est affectée à l’intérêt. Votre paiement n’est pas augmenté pour compenser la hausse du taux préférentiel.


    Comment calculer mon taux de déclenchement?

    Montant du versement x nombre de versements par an/solde dû x 100 = taux de déclenchement en %.

    Ainsi, si votre paiement est de 1 800 $ toutes les deux semaines et que vous devez 651 000 $, votre taux de déclenchement sera de 7,19 %. Le calcul est le suivant : 1 800 $ par versement x 26 versements bihebdomadaires par an / 651 000 $ de solde x 100 = 7,19 %.


    Pourquoi les clients de nesto ne sont-ils pas affectés par les taux de déclenchement?

    nesto ne propose que des prêts hypothécaires à taux ajustable, dans lesquels la composante intérêt du paiement hypothécaire s’ajuste en fonction des variations du taux préférentiel. Cela signifie qu’au lieu de maintenir un paiement fixe comme dans le cas des prêts hypothécaires à taux variable, le paiement s’ajuste pour compenser les variations du taux d’intérêt, ce qui permet d’amortir le prêt au fil du temps.

    En conclusion

    En tant qu’actif qui prend de la valeur, il est essentiel de considérer votre propriété comme un investissement à long terme. Si vous n’êtes pas propriétaire, vous paierez l’hypothèque de quelqu’un d’autre au lieu de la vôtre, ce qui est mieux connu sous le nom de location. La valeur des propriétés continuera d’augmenter à mesure que l’offre de logements diminuera par rapport aux besoins et à la demande, et que la population du Canada s’accroîtra.

    Si vous avez un emploi et des économies, et que votre situation financière vous permet de devenir propriétaire, il n’y a pas de meilleur moment que maintenant pour vous familiariser avec le marché immobilier et découvrir votre pouvoir d’achat. Une fois que le gouvernement aura réussi à maîtriser l’inflation, les taux hypothécaires baisseront et le marché de l’immobilier repartira à la hausse.

    À ce jour, les clients de nesto ne sont pas exposés au risque de taux ou de points de déclenchement.

    Contactez l’un des experts hypothécaires sans commission de nesto, qui saura vous guider dans le processus d’accession à la propriété.


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