Fondamentaux de l'Hypothèque

Options de capitalisation pour les prêts hypothécaires à taux variable qui ont atteint leur taux de déclenchement

<strong>Options de capitalisation pour les prêts hypothécaires à taux variable qui ont atteint leur taux de déclenchement</strong>
Écrit par
  • Tvine
| Jan 10, 2023
Révisé, Jan 30, 2024
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Table des matières

    Votre prêt hypothécaire à taux variable vous cause des maux de tête? Vous n’êtes pas seul.

    En raison des hausses drastiques des taux par la Banque du Canada (BDC) au cours de l’année, de nombreux détenteurs d’un prêt hypothécaire à taux variable (VRM) sont maintenant sur des charbons ardents. La BDC a augmenté son taux directeur à sept reprises en 2022, et bien que le taux ait déjà été plus élevé dans le passé, jamais son augmentation n’avait été aussi rapide, passant de 0,25 % à 4,25 % en seulement neuf mois. D’une part, à mesure que les taux augmentent, leur paiement hypothécaire couvre de moins en moins leur capital. D’autre part, la valeur de leur propriété diminue alors qu’une partie moins importante du capital de leur prêt hypothécaire est remboursée, ce qui entraîne une réduction supplémentaire de leur avoir propre.

    Dans cet article, nous verrons comment les taux de déclenchement se transforment en seuils de déclenchement pour les emprunteurs qui ont souscrit à un VRM, caractérisé par des paiements fixes, y compris les prêts hypothécaires à taux variable proposés par les grandes banques. Nous aborderons également les moyens de se préparer à l’inévitable : les options disponibles pour atténuer le risque d’atteindre votre seuil de déclenchement, ainsi que la manière dont les assureurs contre le défaut de paiement permettent aux emprunteurs de valoriser leur solde hypothécaire en hausse.


    Points saillants

    • Un prêt hypothécaire sur cinq a atteint son taux de déclenchement au Canada. À moins que des modifications ne soient apportées au calendrier de remboursement, il est fort probable que ces prêts atteignent leur seuil de déclenchement.
    • Le seuil de déclenchement d’un VRM dépend du ratio prêt-valeur applicable au début du contrat hypothécaire.
    • Les prêteurs et les assureurs contre le défaut de paiement ont proposé quelques options aux détenteurs de VRM pour atténuer leurs taux de déclenchement et éviter leurs seuils de déclenchement.

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    Qu’est-ce qu’un seuil de déclenchement?

    Le seuil de déclenchement se produit lorsque le solde du capital d’un prêt hypothécaire à taux variable (VRM) est supérieur au montant initial du prêt hypothécaire. Les paiements hypothécaires sont composés d’intérêt et de capital. Au fur et à mesure que le taux préférentiel du prêteur augmente avec le taux de financement à un jour de la Banque du Canada, la part du VRM consacrée à l’intérêt augmente jusqu’à ce que l’ensemble du paiement soit consacré à payer l’intérêt, aussi appelé taux de déclenchement.

    Une fois le taux de déclenchement atteint, la totalité des versements hypothécaires du VRM est consacrée au paiement de l’intérêt. Ce phénomène est accentué si le taux préférentiel continue d’augmenter après avoir atteint le taux de déclenchement. La valeur nette existante couvre l’augmentation de la part d’intérêt du paiement hypothécaire. La valeur nette existante correspond à la portion de propriété du bien immobilier – il s’agit de la différence entre le solde du prêt hypothécaire (la portion du titre de propriété du prêteur) et la valeur du bien immobilier (la juste valeur marchande du bien).

    À ce moment-là, des problèmes peuvent survenir entre le propriétaire et le prêteur. À mesure que le taux préférentiel augmente, non seulement la valeur de la propriété diminue en raison de la pression du marché, mais la valeur nette du propriétaire est également réduite par les frais d’intérêt. En ajoutant l’intérêt au solde du prêt hypothécaire – au lieu de diminuer au fur et à mesure que le capital est remboursé – le prêt hypothécaire continuera à augmenter jusqu’à ce qu’il atteigne le seuil de déclenchement.

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    Quel type de prêts hypothécaires sont sujets aux seuils de déclenchement?

    Les prêts hypothécaires à taux variable (VRM) à paiements fixes (ou statiques) qui dépasseront le montant initial du prêt sont soumis au seuil de déclenchement. À l’heure actuelle, environ un prêt sur cinq a atteint son seuil de déclenchement. Le seuil est établi en fonction de l’évolution du taux préférentiel sur lequel est calculé le taux d’intérêt, alors que les paiements du prêt sont fixes. Toutefois, l’atteinte du seuil de déclenchement est liée au ratio prêt-valeur (RPV) propre au contrat hypothécaire.

    Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), la majorité des prêts hypothécaires ont été octroyés dans le secteur des prêts de premier ordre, qui se compose principalement de banques à charte, ainsi que d’un plus faible pourcentage de prêts octroyés par les coopératives de crédit et les petits prêteurs régionaux.

    Les prêteurs de premier ordre doivent soumettre les emprunteurs à un test de résistance conformément aux directives de prêt de l’OFSI (Office of the Superintendent for Financial Institutions). À pareille date en 2020, de nombreux emprunteurs et experts en prêts hypothécaires ont fait valoir que le test de résistance des prêts hypothécaires, à un taux minimum supérieur à 5,25 % ou au taux contractuel plus 2 %, était inutile puisque les taux variables contractuels correspondaient au tiers du taux du test de résistance.

    Avec le recul, on peut voir que le test de résistance a sécurisé de deux manières l’ensemble du marché hypothécaire et du marché du logement au Canada. Tout d’abord, le test de résistance a permis de freiner la progression d’une bulle sur le marché immobilier. En limitant le montant des prêts hypothécaires admissibles, le test de résistance a empêché les emprunteurs de s’endetter davantage.

    Deuxièmement, alors que la Banque du Canada s’est mise à hausser les taux pour tenter de freiner l’inflation, le test de résistance a permis de protéger le budget des emprunteurs, qui s’étaient qualifiés à un taux plus élevé pour un tel scénario. Lorsque le test de résistance a été mis en place, on ne pouvait pas prévoir la situation du marché dans laquelle nous nous trouvons actuellement. En rétrospective, le test de résistance a contribué à ce que la situation du marché immobilier ne soit pas pire qu’elle ne l’est actuellement.

    Quelles solutions RBC / TD / Scotiabank / BMO / CIBC / Banque Nationale / Desjardins offrent-elles à leurs clients qui atteignent leurs seuils de déclenchement?

    Les règles fédérales en matière de prêts hypothécaires de premier ordre exigent qu’ils soient amortis de manière chronologique, ce qui signifie que les emprunteurs doivent rembourser leur capital. Certaines grandes banques contactent leurs clients de manière proactive à l’atteinte du taux de déclenchement, pour augmenter le paiement du prêt hypothécaire afin de compenser la hausse de l’intérêt. Les emprunteurs peuvent également rembourser leur capital pour éviter d’affecter leur paiement.

    Dans la plupart des cas, les grandes banques ne sont pas tenues de contacter les emprunteurs lorsque le taux de déclenchement a été atteint (certaines choisissent simplement de ne pas le faire). Cependant, elles sont obligées de le faire lorsque le seuil de déclenchement est atteint, en raison de l’obligation fédérale de rétablir l’amortissement des emprunteurs concernés à la valeur initiale du prêt.

    Lorsque le seuil de déclenchement est atteint, les prêteurs disposent de trois options :

    • Augmenter les mensualités.
    • Exiger un remboursement anticipé forfaitaire du prêt hypothécaire.
    • Permettre aux emprunteurs de passer en amortissement négatif ou inversé selon des règles fixées par les autorités bancaires et les assureurs hypothécaires.

    Les prêteurs sont tenus de rétablir l’amortissement à la période d’amortissement normalement écoulée au moment du renouvellement. Si le prêt hypothécaire initial a été contracté pour une durée de 25 ans, alors le prêt doit être rétabli à 20 ans à la fin d’un terme de 5 ans. Si le client renouvelle son prêt par anticipation à un taux fixe au milieu du terme, son prêt hypothécaire est rétabli à la période d’amortissement restante.

    Ainsi, un prêt hypothécaire assuré d’une durée de 25 ans et amorcé au début de l’année 2020 avec un taux variable actualisé de 1,40 % atteindrait une durée d’amortissement de 123 ans à la fin du mois d’octobre et dépasserait ensuite son taux de déclenchement à partir de la dernière hausse de taux au début du mois de décembre 2022. Un tel scénario affecte la grande majorité des prêts hypothécaires assurés, car ils sont limités.

    Le ratio prêt-valeur (RPV) initial d’un prêt hypothécaire est calculé au début du contrat hypothécaire. Cela signifie que si le client a contracté un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 20 %, son prêt représente 80 % de la valeur de la propriété – son RPV serait donc de 80 %. Si le client a contracté un prêt hypothécaire dont la valeur au début du contrat est égale ou supérieure à 1 million de dollars et que le prêt est amorti sur 30 ans, celui-ci n’est pas assuré.

    Les prêts non assurés ne sont pas garantis par l’assurance contre le défaut de paiement, et ils relèvent donc de la seule responsabilité du prêteur. Dans les cas où le prêt hypothécaire a été assuré à l’origine, avec une mise de fonds inférieure à 20 %, l’assureur en question établira des directives sur la façon de composer avec les emprunteurs qui atteignent leur seuil de déclenchement.

    Les clients de nesto ne sont pas affectés par les taux et les seuils de déclenchement, car nesto n’offre que des prêts hypothécaires à taux fixe et à taux ajustable (ARM). Les paiements d’un ARM varient en fonction du taux préférentiel et ne sont donc pas affectés par les taux de déclenchement. Les ARM permettent aussi d’éviter les surprises au moment du renouvellement, car le taux d’intérêt appliqué affecte le paiement en temps réel. Les ARM ne peuvent donc pas faire l’objet d’un amortissement négatif comme les VRM qui sont affectés par les taux de déclenchement en raison de leur paiement statique (ou fixe).

    Quelles sont les options offertes par les assureurs contre le défaut de paiement aux emprunteurs qui atteignent leur seuil de déclenchement?

    Les assureurs contre le défaut de paiement, comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty, offrent des options de capitalisation pour les prêts hypothécaires qu’ils assurent. Les options de capitalisation permettent d’appliquer les règles d’amortissement négatif ou inversé établies par les assureurs.

    Lorsqu’un emprunteur est incapable de continuer à payer le capital et l’intérêt d’un prêt hypothécaire, il y a un risque de défaillance. Pourtant, les observateurs du secteur affirment que les assureurs hypothécaires SCHL et Sagen permettent aux banques de procéder à des restructurations rapides de prêts avec certains clients, selon les besoins, sans leur approbation.

    La SCHL, par exemple, autorise l’amortissement négatif jusqu’à 105 % du montant initial du prêt. Pour les prêts hypothécaires non assurés, les prêteurs sous réglementation fédérale établissent leurs politiques avec l’approbation du BSIF. Sagen permet jusqu’à 40 ans d’amortissement pour les clients touchés par les seuils de déclenchement. Toutefois, l’emprunteur concerné doit être en mesure de se qualifier pour un service de la dette de 39 %. Un maximum de 39 % de leur revenu doit être utilisé pour rembourser leurs dettes brutes, c’est-à-dire le paiement de leur prêt hypothécaire sous contrainte, les taxes foncières, les frais de chauffage et la moitié des frais de copropriété applicables.

    Foire aux questions (FAQ)


    Qu’est-ce qu’un taux de déclenchement?

    Il s’agit du point à partir duquel votre paiement hypothécaire est entièrement consacré à l’intérêt, et aucun capital n’est remboursé.


    Qu’est-ce qu’un seuil de déclenchement?

    Il s’agit du moment où le solde dû dépasse le montant du prêt hypothécaire contracté à l’origine – ce qui signifie que vous devez plus que le rapport prêt-valeur initial.

    Qu’est-ce qu’un rapport prêt-valeur?

    Il s’agit du ratio de votre prêt par rapport à la valeur de la propriété (prix d’achat ou juste valeur marchande estimée, si celle-ci est inférieure) au début du contrat hypothécaire.

    En conclusion

    Si tous ceux qui ont contracté un prêt hypothécaire dans les deux dernières années avaient opté pour un taux fixe, le marché hypothécaire et immobilier canadien serait actuellement plus stable et moins exposé au risque. La pénurie de logements et le manque d’accessibilité en raison du test de résistance ont amené un plus grand nombre d’emprunteurs à recourir à un taux variable plutôt qu’à un taux fixe pour obtenir un prêt hypothécaire plus élevé dans les conditions de marché en surchauffe.

    Le taux de déclenchement de chaque titulaire de prêt hypothécaire à taux variable varie en fonction de son contrat hypothécaire. Nous conseillons aux emprunteurs de communiquer de manière proactive avec leur prêteur avant d’atteindre leur seuil de déclenchement afin de trouver des options d’atténuation propres à leur contrat hypothécaire.

    Peut-être devez-vous refinancer ou de renouveler votre prêt hypothécaire afin de faciliter la gestion de vos paiements ou d’harmoniser votre amortissement pour préserver votre capital. Les experts hypothécaires sans commission de nesto sont là pour vous aider à bien comprendre vos options et vous conseiller sur la manière de faire face aux conditions actuelles du marché.


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