Obtenir un prêt hypothécaire peut constituer un défi pour de nombreux candidats à l’accession à la propriété. Les prêteurs de premier ordre, avec leurs exigences strictes en matière de prêt, dominent le marché hypothécaire. Ces prêteurs peuvent souvent représenter un défi pour ceux qui ont besoin de se qualifier avec des sources de revenus non traditionnelles, un manque d’antécédents professionnels, des dettes ou une cote de crédit faible. C’est à ce moment qu’entrent en jeu les prêteurs alternatifs au Canada, qui offrent une solution de rechange pour l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Compte tenu de la hausse des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt, la tendance est de plus en plus aux prêts alternatifs au Canada, qui offrent des solutions plus souples aux personnes qui ne répondent pas aux critères plus élevés des prêteurs de premier ordre. Cet article traite des solutions qui existent et de ce qui est à votre disposition pour vous aider à atteindre vos objectifs en matière d’accession à la propriété, que vous soyez l’acheteur d’une première habitation qui entre sur le marché ou que vous désiriez refinancer votre hypothèque.

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Les grandes lignes

• • Les prêts alternatifs permettent aux emprunteurs qui ne satisfont pas aux exigences des prêteurs de premier ordre d’obtenir un prêt hypothécaire. 
• Les prêts hypothécaires alternatifs sont souvent plus souples en ce qui concerne les conditions d’obtention, mais en contrepartie, les taux d’intérêt sont plus élevés. 
• Le choix du bon prêteur alternatif nécessite une évaluation approfondie de votre situation financière, de votre tolérance au risque, et de vos objectifs à court et à long terme. 

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Qu’est-ce qu’un prêt alternatif?

Les prêts alternatifs, également connus sous le nom de prêts de type B, prêts immobiliers aux emprunteurs à risque ou prêts privés, offrent d’autres options hypothécaires aux emprunteurs qui ne répondent pas aux critères de qualification des prêteurs de premier ordre ou qui ont besoin d’une solution hypothécaire qui n’est généralement pas proposée par les prêteurs de premier ordre. Les prêteurs alternatifs proposent des solutions hypothécaires aux emprunteurs disposant d’un capital ou d’une valeur nette élevé, qui ont des sources de revenus non traditionnelles ou de travailleur autonome, ou dont les circonstances financières sont uniques. Les prêteurs alternatifs incluent les institutions financières, les sociétés de financement hypothécaire, les sociétés de placements hypothécaires (SPH), les prêteurs privés indépendants (syndiqués) et les sociétés de fiducie. 

Avantages et inconvénients des prêts hypothécaires alternatifs

Les prêts hypothécaires alternatifs s’adressent à un large éventail d’emprunteurs. Alors que la hausse des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt rend plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire, les prêts alternatifs peuvent être la solution que vous recherchez si vous désirez entrer sur le marché du logement. Cependant, il y a des avantages et des inconvénients à considérer avant d’envisager de faire affaire avec un prêteur hypothécaire alternatif. 

Avantages de recourir à un prêteur hypothécaire alternatif

• Souplesse : Les prêteurs alternatifs sont plus souples en ce qui concerne les critères d’admissibilité. Les emprunteurs peuvent être admissibles sur la base de la valeur nette de leur propriété et de l’évaluation de leur capacité à rembourser le prêt alternatif, ce qui permet d’assouplir les critères de prêt. Cela permet aux emprunteurs ayant un ratio d’endettement plus élevé ou dont la situation financière est particulière d’obtenir un prêt hypothécaire. 
• Une approbation plus rapide : Les prêteurs alternatifs ont souvent un processus d’approbation plus court, ce qui peut être avantageux pour les emprunteurs qui ont besoin d’un financement rapide. 
• Options de financement : Certains prêteurs alternatifs peuvent structurer vos versements hypothécaires, comme des paiements d’intérêts seulement ou d’autres modalités de remboursement adaptées aux besoins uniques de chaque emprunteur. 
• Plus de choix de propriétés : Les prêteurs alternatifs peuvent être plus enclins à autoriser le financement de propriétés qui ne répondent pas aux critères des prêteurs de premier ordre, ce qui vous donne plus de possibilités pour le choix de propriétés et leur emplacement.

Inconvénients de recourir à un prêteur hypothécaire alternatif

• Durées plus courtes : Les prêteurs alternatifs proposent généralement des durées plus courtes et peuvent ne pas offrir d’options de renouvellement. Cela peut se traduire par des mensualités plus élevées que dans le cas de prêts proposés par les prêteurs de premier ordre dont les durées sont plus longues. 
• Taux d’intérêt plus élevés : Les prêteurs alternatifs offrent généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêteurs de premier ordre en raison du risque accru lié à l’octroi de prêts sur certains types de biens immobiliers ou lié à l’octroi de prêts à des emprunteurs ayant des ratios de service de la dette plus élevés qui sont travailleurs autonomes ou qui ont des sources de revenus non traditionnelles. 
• Options limitées : Les emprunteurs qui optent pour des solutions de prêt alternatives peuvent éprouver des difficultés à renouveler leur prêt hypothécaire et être contraints de refinancer leur hypothèque s’ils désirent ensuite faire affaire avec un prêteur de premier ordre. Les taux de refinancement sont généralement plus élevés que les taux de renouvellement.

Comparaison des prêts hypothécaires alternatifs et conventionnels :

Les prêts hypothécaires conventionnels accordés par des prêteurs de premier ordre et les prêts hypothécaires alternatifs ont un point en commun : ils exigent tous deux une mise de fonds minimum de 20 %. Les prêts hypothécaires alternatifs offrent un accès au financement aux emprunteurs qui ne sont pas en mesure d’obtenir une approbation de la part des prêteurs de premier ordre ou qui ont besoin d’avoir accès à des ratios d’endettement plus élevés. Ces solutions sont généralement assorties de taux d’intérêt plus élevés, de frais supplémentaires et de durées de prêt hypothécaire plus courtes. Les solutions de prêt alternatives peuvent ne pas être réglementées de manière aussi stricte que les prêts de premier ordre, c’est pourquoi il convient de procéder à une évaluation approfondie des modalités et conditions avant d’envisager cette option.   

Les prêts hypothécaires conventionnels permettent aux emprunteurs qui remplissent les conditions strictes des prêteurs de premier ordre d’accéder au financement recherché. Ces prêteurs exigent un emploi et des revenus stables, une bonne cote de crédit et un ratio d’endettement acceptable. Ils vous demanderont également de vous soumettre à un test de stress hypothécaire lors de l’évaluation de votre capacité à rembourser le prêt hypothécaire. 

Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires conventionnels ont tendance à être inférieurs à ceux des prêts alternatifs en raison du risque plus faible qu’ils représentent pour le prêteur de premier ordre et des coûts de financement moins élevés. Ces types de prêts hypothécaires sont réservés aux emprunteurs qui peuvent se permettre de verser une mise de fonds de 20 % ou plus ou qui recherchent un amortissement sur une période pouvant aller jusqu’à 30 ans. Les prêts hypothécaires conventionnels n’exigent pas que l’emprunteur souscrive une assurance hypothécaire contre le défaut de paiement, contrairement aux prêts hypothécaires à ratio élevé, qui eux l’exigent et qui sont parfois appelés prêts hypothécaires assurables (jusqu’à 25 ans d’amortissement) ou prêts hypothécaires non assurés (jusqu’à 30 ans d’amortissement).

Types de prêteurs hypothécaires alternatifs

Plusieurs prêteurs hypothécaires alternatifs au Canada proposent des solutions hypothécaires adaptées à la situation particulière de chaque emprunteur.

Prêts hypothécaires privés 

Une solution de prêt offerte par des individus ou des entités sans réglementation stricte. Ces prêts hypothécaires offrent un financement flexible sans condition de revenu aux emprunteurs ayant de piètres antécédents de crédit, voire inexistants, ou éprouvant des difficultés les empêchant d’accéder aux solutions de prêt A et B. Les prêts hypothécaires privés constituent généralement une solution à court terme avec des durées de prêt de 3 à 6 mois et ont généralement des taux d’intérêt beaucoup plus élevés que dans le cas de prêts A et B. Les prêts hypothécaires privés sont assortis de paiements d’intérêts seulement et nécessitent une stratégie de sortie, car le prêteur/l’investisseur peut décider de ne pas renouveler l’hypothèque à la fin du terme.

Prêts hypothécaires de type B 

Solutions hypothécaires pour les emprunteurs qui ne répondent pas aux critères stricts des prêteurs A. Ces prêts hypothécaires offrent un financement aux emprunteurs qui disposent d’un capital ou d’une valeur nette plus élevé, qui sont travailleurs autonomes ou qui ont des sources de revenus non traditionnelles, et qui éprouvent d’autres problèmes qui les empêchent de bénéficier d’un prêt hypothécaire de type A. Les prêts B sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés que les solutions de prêt A et de durées allant jusqu’à 1 an, bien que certains prêteurs proposent des durées allant jusqu’à 5 ans.

Financement provisoire 

Également connu sous le nom de prêt-relais, il s’agit d’un type de financement à court terme permettant aux propriétaires de couvrir l’achat d’une nouvelle propriété dans l’attente de conclure la vente de leur habitation actuelle. Ce qui différencie un prêt privé à court terme d’un prêt-relais est le fait que l’achat et la vente sont tous deux fermes. La différence entre le prix d’achat et le prix de vente est empruntée dans le but de payer la mise de fonds et les frais de clôture. Un prêt-relais en tant que solution de prêt dure généralement jusqu’à 90 jours, les prêteurs préférant éviter qu’il n’apparaisse pendant plus d’un trimestre fiscal dans leurs livres comptables. Dans certains cas, il peut s’étendre sur une plus longue période et les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés que les taux d’intérêt en vigueur. Au Canada, les prêteurs de premier ordre offrent généralement un prêt-relais lorsqu’un privilège en vertu de la Loi sur les sûretés mobilières (PPSA) grève la propriété vendue afin de combler la différence entre le prix de vente et le capital du vendeur. En contrepartie, les prêteurs privés peuvent proposer un prêt-relais comme prêt temporaire à court terme.

Prêts hypothécaires inversés 

Une solution de prêt hypothécaire pour les personnes âgées de 55 ans et plus. Un prêt hypothécaire inversé permet de mobiliser jusqu’à 55 % de la valeur nette de la propriété de l’emprunteur, qui est déterminée en fonction de l’âge de ce dernier, de la valeur estimée de la propriété et du prêteur. Les prêts hypothécaires inversés permettent aux emprunteurs d’accéder à des liquidités non imposables et ne nécessitent aucun remboursement mensuel. Les paiements peuvent plutôt être effectués à tout moment ou sont exigés lorsque l’emprunteur vend, déménage ou décède. Les prêts hypothécaires inversés sont assujettis à la législation fédérale et doivent en conséquence être assortis d’une garantie d’aucune valeur nette négative, ce qui signifie que l’emprunteur ne devra jamais plus que le prix de vente de la propriété.

Prêts à la construction 

Un type de prêt hypothécaire qui permet à l’emprunteur de financer l’achat d’une propriété qui n’a pas encore été construite. Semblable à un achat avec rénovations avec un prêteur de premier ordre, ce type de prêt hypothécaire est payé par petites tranches au fur et à mesure de l’achèvement de chaque phase de construction, plutôt que par un montant forfaitaire, ce qui est typique des autres types de prêts hypothécaires. 

Prêts hypothécaires de second rang 

Un type de prêt hypothécaire qui est contracté sur un bien grevé d’une hypothèque. Un prêt hypothécaire de second rang prend généralement la forme d’une marge de crédit hypothécaire (MCH) ou d’un prêt sur valeur domiciliaire. Le montant emprunté est généralement inférieur à celui du prêt sur hypothèque de premier rang, puisqu’il utilise la valeur nette de la propriété et les taux d’intérêt sont plus élevés pour compenser le risque supplémentaire lié au fait que l’hypothèque est de second rang. Les emprunteurs qui se prévalent d’un financement par prêt hypothécaire de second rang doivent être conscients qu’ils devront d’abord rembourser le prêt hypothécaire de second rang s’ils désirent avoir accès aux meilleurs taux dans l’éventualité où ils changent de prêteur au moment du renouvellement. Les emprunteurs devront obtenir l’autorisation de leur premier prêteur pour éviter tout rappel avant de contracter un prêt hypothécaire de second rang. Ils exigeront également une cession de la part de l’émetteur du prêt hypothécaire de second rang, étant entendu que le premier prêteur sera remboursé en premier lieu en cas de défaut de paiement. Les emprunteurs ayant plusieurs inscriptions actives sur leurs titres de propriété auront à refinancer leur dette à des taux plus élevés s’ils décident de changer de prêteur à l’échéance de leur prêt sur hypothèque de premier rang.

Prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes 

Un type de prêt hypothécaire pour les emprunteurs qui ne sont pas salariés ou dont le revenu est payé par une compagnie dont ils détiennent la majorité des parts. Les prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes peuvent être accordés sous la forme d’un prêt de premier ordre (A) ou d’un prêt hypothécaire à risque (B), en fonction de la manière dont le revenu est qualifié. Les emprunteurs qui sont des travailleurs autonomes ont accès à des prêts hypothécaires à risque, car les intérêts facturés sur un an sont généralement inférieurs aux impôts sur un revenu plus élevé sur deux ans permettant de se qualifier pour un montant de prêt hypothécaire plus élevé. Les prêts hypothécaires à risque permettent aux emprunteurs qui sont des travailleurs autonomes de laisser leurs revenus dans leur compagnie, ce qui leur permet d’éviter de payer de l’impôt sur le revenu des particuliers.

Prêts hypothécaires avec reprise par le vendeur

Le prêt hypothécaire avec reprise par le vendeur est un type de prêt hypothécaire où le vendeur de la propriété est également le prêteur. Avec ce type de prêt, le vendeur agit en tant que prêteur hypothécaire et doit être propriétaire de plein droit. L’emprunteur effectue des paiements réguliers au vendeur, la propriété étant utilisée comme garantie en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Historiquement, ces types de prêts hypothécaires étaient assez courants avant l’adoption de la Loi nationale sur l’habitation et à l’époque où les propriétés étaient moins dispendieuses. Cependant, avec des lignes directrices simplifiées en matière de prêt et des fonds de placements hypothécaires largement disponibles, les emprunteurs préfèrent devoir de l’argent à leur banque.

Location avec option d’achat

La location avec option d’achat est un type de contrat conclu entre un propriétaire et une société de location-vente. L’emprunteur loue une propriété en s’engageant à mettre de côté une partie des loyers mensuels pour l’utiliser ultérieurement comme mise de fonds pour l’achat de l’habitation. Les contrats de location avec option d’achat prévoient l’option d’acheter la propriété à tout moment pendant la période de location ou à la fin de la période de location.  

Qui sont les prêteurs de premier ordre et alternatifs au Canada?

Prêteurs hypothécaires de premier ordre

Les prêteurs de premier ordre ont des conditions d’admissibilité strictes qui tiennent compte de l’ensemble de votre situation financière. Ces types de prêteurs accordent des prêts hypothécaires aux personnes qui répondent à des exigences élevées en matière de prêt. Les prêteurs de premier ordre offrent généralement des options de financement hypothécaire de type A, qui comprennent une bonne cote de crédit, des revenus réguliers et vérifiables, des ratios de service de la dette acceptables et la mise de fonds initiale requise basée sur le prix d’achat de la propriété. Les prêteurs de premier ordre peuvent également proposer des options de prêt B. Tous les prêteurs A peuvent être considérés comme des prêteurs de premier ordre. Toutefois, l’inverse n’est pas toujours vrai. Les prêteurs A sont généralement des institutions de dépôt et des banques, en particulier des banques à charte plus connues, qui maintiennent leurs coûts de financement hypothécaire à un niveau bas en utilisant leurs dépôts pour investir dans leurs propres portefeuilles de prêts hypothécaires ou ceux d’autres prêteurs. 

Prêteurs hypothécaires alternatifs

Les prêteurs hypothécaires alternatifs sont de toutes formes et de toutes tailles. Les taux d’intérêt, les conditions d’approbation, le montant total des emprunts et les critères d’admissibilité varient d’un prêteur à l’autre. Les prêteurs alternatifs accèdent généralement à leurs fonds de placements hypothécaires par le biais de dépôts, d’investisseurs pour leurs prêts à risque, ou d’obligations hypothécaires du Canada (OHC) s’ils exercent également des activités à titre de prêteurs de premier ordre. 

Voici une liste de plusieurs prêteurs actuels au Canada par type de prêt hypothécaire.

Part de marché des prêts hypothécaires en cours

Type de prêteur hypothécaire	Part de marché (T1 2023)
Les 6 grandes banques	73,10 %
Coopératives de crédit	13,10 %
MFC, compagnies d’assurance et sociétés de fiducie	6,8 %
Autres banques à charte	5,8 %
Prêteurs privés	1,1%

Part de marché des nouveaux prêts hypothécaires

Type de prêteur hypothécaire	Part de marché (T1 2023)
Les 6 grandes banques	53,8 %
Coopératives de crédit	16,1 %
MFC, compagnies d’assurance et sociétés de fiducie	15,4 %
Prêteurs privés	8,0 %
Autres banques à charte	6,8 %

Pour mettre en perspective le déplacement de la demande de prêts hypothécaires conventionnels vers des prêts hypothécaires alternatifs, selon le dernier rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels de la SCHL, les six grandes banques détenaient 73,1 % des prêts hypothécaires en cours et seulement 53,8 % des nouveaux prêts hypothécaires, au premier trimestre de 2023.

Comment trouver un prêteur hypothécaire alternatif au Canada?

La recherche d’un prêteur hypothécaire alternatif implique à toutes fins pratiques les mêmes démarches que pour un prêteur hypothécaire de premier ordre. Comme les prêteurs alternatifs proposent des solutions hypothécaires différentes avec leurs propres modalités et conditions, vous devez d’abord comprendre ce que vous recherchez pour vous assurer que le prêt hypothécaire alternatif choisi répondra à vos besoins. 

Pour trouver le bon prêteur alternatif, demandez des recommandations personnelles à vos amis et à votre famille, effectuez des recherches sur le prêteur et prenez connaissance des commentaires, ou consultez un expert hypothécaire qui pourra vous offrir des conseils personnalisés et vous aider à déterminer la solution qui vous conviendra le mieux.

Foire aux questions (FAQ)

Voici quelques-unes des questions les plus fréquentes chez les Canadiens concernant le choix d’un prêteur hypothécaire.

En conclusion

Les prêteurs alternatifs au Canada offrent des solutions hypothécaires aux personnes qui, autrement, auraient du mal à obtenir un prêt hypothécaire auprès de prêteurs de premier ordre. Que vous soyez l’acheteur d’une première habitation ou que vous désiriez refinancer votre prêt hypothécaire existant, les options de prêt alternatives peuvent constituer un moyen viable et flexible d’atteindre vos objectifs en matière d’accession à la propriété. 

Il existe plusieurs prêts hypothécaires alternatifs adaptés à diverses situations. Avec l’augmentation de la valeur des biens immobiliers et le choc des paiements au moment du renouvellement, les Canadiens et Canadiennes sont chaque année plus nombreux et plus nombreuses à opter pour des solutions de prêt alternatives. 

Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon d’obtenir un prêt hypothécaire au Canada, contactez un de nos experts hypothécaires dès aujourd’hui.

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