Location avec option d’achat au Canada

La location avec option d’achat est souvent présentée comme une porte d’entrée vers la propriété pour les Canadiens qui ne répondent pas encore aux critères d’un prêt hypothécaire traditionnel. Dans ce modèle, un locataire accepte de louer une propriété à un propriétaire, souvent une entreprise spécialisée dans ce type d’accord, avec la possibilité de l’acheter plus tard.

Avec la hausse des prix des maisons et des règles hypothécaires plus strictes, de nombreux Canadiens se tournent vers des modèles alternatifs d’accession à la propriété, comme l’option d’achat. Mais si cette approche peut servir de tremplin, elle comporte aussi des risques importants. Comprendre le fonctionnement de ces ententes vous aidera à déterminer si elles s’intègrent bien à votre stratégie d’achat.

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Les grandes lignes

• La location avec option d’achat permet aux locataires de progresser vers la propriété tout en occupant la maison qu’ils souhaitent acheter.
• Une partie du loyer mensuel est versée dans un compte servant à constituer une mise de fonds.
• Selon le contrat, l’achat peut être facultatif ou obligatoire à la fin de la période de location.

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Qu’est-ce que la location avec option d’achat?

Pour beaucoup de Canadiens, le plus grand obstacle à l’achat d’une maison reste la mise de fonds ou le test de résistance hypothécaire. Une entente de location avec option d’achat propose une solution différente : plutôt que d’attendre d’être admissible à un prêt, vous emménagez immédiatement dans la propriété en vertu d’un contrat de location spécial qui vous donne la possibilité de l’acheter plus tard.

Contrairement à un bail classique, une partie du loyer mensuel est réservée comme crédit pour la mise de fonds future. Une fois le contrat rempli, le locataire peut choisir d’acheter la maison à un prix fixé dès le départ. Cela offre une certaine prévisibilité, mais aussi un risque : si la valeur des propriétés baisse, vous pourriez payer plus que la valeur marchande.

Comment fonctionne la location avec option d’achat

La plupart des ententes de location avec option d’achat suivent une structure similaire, généralement d’une durée de 1 à 5 ans. Cette période permet aux locataires d’épargner et d’améliorer leur admissibilité hypothécaire avant de passer à l’achat. Ces ententes peuvent prendre la forme d’un contrat de location avec option d’achat ou d’un contrat de location-achat.

La majorité des contrats exigent un dépôt initial non remboursable, fixé en pourcentage du prix demandé de la propriété. Chaque mois, le locataire verse un loyer plus élevé qu’un bail traditionnel, et le montant supplémentaire est crédité à la mise de fonds future.

Ce système permet de constituer progressivement une mise de fonds tout en occupant la maison, mais au prix d’un coût mensuel plus élevé que celui d’une simple location. Le prix d’achat fixé dès le départ est une autre caractéristique importante. Si la valeur des propriétés augmente, le locataire y gagne en achetant à un prix inférieur au marché. Si elle diminue, il pourrait toutefois être tenu d’acheter au prix original, ce qui l’obligerait à payer plus cher que la valeur réelle de la maison.

Contrat de location avec option d’achat

Dans un contrat de location avec option d’achat, vous avez le droit, mais non l’obligation, d’acheter la maison au prix convenu à la fin de la période de location. Ce type d’entente offre donc plus de flexibilité, puisqu’il permet de renoncer à l’achat sans conséquences juridiques. Cependant, si vous choisissez de ne pas exercer votre option, vous perdrez probablement le dépôt initial non remboursable versé au début du contrat.

Contrat de location-achat

Dans un contrat de location-achat, vous êtes légalement tenu d’acheter la propriété à la fin de la période de location. Ce type de contrat offre peu de flexibilité et engage le locataire à finaliser la vente. En cas d’incapacité d’acheter, pour quelque raison que ce soit, le locataire risque de perdre son dépôt, ses crédits accumulés, et de subir des conséquences juridiques ou financières.

Exemple d’entente de location avec option d’achat

Supposons que vous louiez une maison dans le cadre d’une entente avec option d’achat sur 5 ans, au coût de 2 000 $ par mois, dont 500 $ sont appliqués à une future mise de fonds. Voici à quoi pourrait ressembler la situation si le prix d’achat convenu est de 500 000 $ :

Prix d’achat : 500 000 $

Dépôt initial (2 %) : 10 000 $

Loyer mensuel : 2 000 $ (1 500 $ pour le loyer + 500 $ vers la mise de fonds)

Montant à payer à la fin du terme : 490 000 $ (500 000 $ – 10 000 $)

Contributions à la mise de fonds : 500 $ × 60 mois = 30 000 $

Montant de l’hypothèque requis : 460 000 $

Avantages et inconvénients de la location avec option d’achat

Choisir de signer une entente de location avec option d’achat n’est jamais une décision simple. Même si ce type de contrat peut ouvrir la porte à la propriété pour les personnes qui ont besoin de plus de temps pour épargner ou améliorer leur dossier de crédit, il s’accompagne souvent de coûts plus élevés et de conditions qui peuvent mettre les locataires à risque si leur situation change.

Avantages

• Accumuler une mise de fonds en louant : Une portion du loyer mensuel est mise de côté pour une future mise de fonds, ce qui n’est pas le cas avec une location traditionnelle.
• Plus de temps pour épargner : Comme les ententes durent généralement de 1 à 5 ans, les locataires disposent d’un délai supplémentaire pour économiser pour les frais de clôture et renforcer leur situation financière.
• Améliorer son crédit : La location avec option d’achat permet aux personnes ayant un historique de crédit trop court ou un crédit fragilisé de travailler à se qualifier pour une hypothèque pendant la période de location.
• Prix d’achat fixé à l’avance : Si les prix des maisons augmentent fortement, vous pouvez en bénéficier en achetant au prix convenu au départ.

Inconvénients

• Coûts mensuels plus élevés : Les paiements sont généralement supérieurs au loyer du marché, car une portion est allouée à votre future mise de fonds.
• Responsabilité de l’entretien : Beaucoup de contrats transfèrent l’entretien et les réparations au locataire, ce qui ajoute des dépenses imprévues par-dessus un loyer déjà plus élevé.
• Flexibilité limitée : Si votre situation change (un déménagement pour le travail ou un changement dans les besoins familiaux), vous pourriez perdre de l’argent en mettant fin au contrat.
• Issue incertaine : Même après plusieurs années de paiements, vous pourriez ne pas vous qualifier pour une hypothèque à la fin de l’entente, annulant ainsi tous les avantages anticipés.

Risques associés à la location avec option d’achat

Au-delà des avantages et inconvénients, certains risques financiers peuvent rendre les locataires vulnérables si leur situation évolue au cours du contrat. Ces risques peuvent entraîner des pertes importantes, même après des années d’efforts.

Perte du dépôt et des crédits accumulés

Si vous n’arrivez pas à obtenir une hypothèque à la fin de l’entente, en raison d’un revenu insuffisant, de nouvelles dettes ou des conditions du marché, certains contrats prévoient que vous perdez le dépôt et tous les crédits accumulés, soit potentiellement des milliers de dollars.

Surpayer en raison du prix bloqué

Un prix d’achat fixé peut jouer en votre faveur dans un marché à la hausse, mais devient un désavantage si les valeurs chutent. Vous pourriez payer plus que la valeur réelle de la maison, réduisant immédiatement votre équité et rendant la revente ou le refinancement plus difficile.

Écart de financement si l’évaluation est plus basse

Les prêteurs basent le montant du prêt sur la valeur marchande évaluée, et non sur le prix du contrat. Si l’évaluation est inférieure au prix d’achat prévu, vous devrez combler la différence avec une mise de fonds plus importante que prévu, ce qui peut rendre l’hypothèque inaccessible.

Rendement sur l’investissement (ROI)

L’un des risques les moins évidents des ententes de location avec option d’achat est l’incertitude quant au rendement de votre investissement. Contrairement à une hypothèque traditionnelle, où chaque paiement augmente votre équité dans une propriété que vous possédez déjà, les locataires en mode location-option investissent essentiellement dans la possibilité de devenir propriétaires un jour. Si tout se déroule comme prévu, les crédits appliqués à la mise de fonds peuvent vous donner une longueur d’avance. Mais si vous n’arrivez pas à obtenir du financement ou si vous décidez de ne pas acheter, cet investissement est généralement perdu.

Un autre élément important à considérer est le coût d’opportunité lié au fait de verser des paiements mensuels plus élevés dans une entente de location avec option d’achat. L’argent supplémentaire que vous payez, au lieu d’être placé dans un CELI, un CELIAPP ou même dans des produits plus prudents, comme des CPG, pourrait croître beaucoup plus rapidement ailleurs. Votre mise de fonds aurait pu augmenter grâce à des contributions préautorisées dans un portefeuille diversifié, plutôt que d’être versée à quelqu’un d’autre sans générer de rendement.

Risques liés à la propriété et à la continuité

Un autre risque important concerne ce qui arrive si la personne ou l’entreprise à qui vous versez vos paiements n’est plus en mesure d’honorer le contrat. Si le propriétaire qui détient officiellement le titre décède, la maison peut être intégrée à sa succession. Cela peut entraîner des délais, des litiges ou des complications avec les héritiers qui pourraient mettre en péril votre option d’achat, surtout si le contrat n’a pas été correctement enregistré ou protégé sur le plan juridique.

Le même risque existe lorsque l’entente est gérée par une entreprise spécialisée dans la location avec option d’achat. Si celle-ci fait faillite ou cesse d’exister, vos paiements et les crédits accumulés peuvent être compromis. À moins que votre entente ne soit structurée pour sécuriser votre intérêt dans la propriété, vous pourriez vous retrouver avec très peu de recours pour récupérer les sommes investies.

Protections limitées pour les consommateurs

Les ententes de location avec option d’achat ne sont pas encadrées par les mêmes règles que celles qui régissent l’industrie hypothécaire au Canada. Cela laisse place à des pratiques douteuses, des contrats mal conçus ou des désaccords concernant ce qui est considéré comme du loyer versus des crédits appliqués à la mise de fonds. Sans protections juridiques solides, les locataires peuvent facilement se retrouver désavantagés dans un contrat qui ne sert pas leurs intérêts.

Exigences de revenu pour les programmes de location avec option d’achat

Même si la location avec option d’achat est souvent présentée comme une façon plus souple d’accéder à la propriété, elle exige tout de même un revenu stable et suffisant. La plupart des programmes fixent des seuils de revenu minimum pour s’assurer que les locataires peuvent assumer le loyer mensuel et, éventuellement, se qualifier pour une hypothèque. Chaque entreprise établit ses propres critères, ce qui signifie que le revenu requis peut varier d’un programme à l’autre.

Se qualifier pour une hypothèque à la fin d’une entente de location avec option d’achat

Le plus grand défi survient à la fin du contrat : le locataire doit être en mesure d’obtenir une hypothèque traditionnelle pour finaliser l’achat. Les prêteurs évaluent le revenu selon les mêmes critères que pour tous les acheteurs, incluant les ratios d’endettement et le test de résistance.

Même si vous avez accumulé des crédits pour la mise de fonds, vous devrez démontrer un revenu suffisant pour supporter une hypothèque calculée selon le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 % et le taux de qualification minimal. Si votre revenu ne répond pas aux critères, vous pourriez ne pas obtenir de financement, un scénario réel qui pourrait entraîner la perte de votre dépôt initial et des crédits accumulés pendant des années.

Entreprises offrant des programmes de location avec option d’achat au Canada

Comme il n’existe aucune réglementation fédérale ou provinciale encadrant l’industrie de la location avec option d’achat, c’est la Canadian Association of Rent-to-Own Professionals (CAROP) qui établit des normes minimales, des lignes directrices éthiques et un contrôle de qualité.

Les entreprises doivent répondre à certains critères d’admissibilité et respecter un code de conduite pour devenir membres, mais rien ne les oblige à adhérer à l’association. Parmi les nombreuses entreprises actives au Canada dans ce secteur, voici quelques exemples de membres de CAROP :

• JAAG Properties Inc. : Offre des solutions immobilières aux acheteurs et aux investisseurs. L’entreprise aide les individus à progresser vers la propriété tout en offrant des occasions d’investissement.
• Fraser Valley Rent 2 Own : Soutient les familles de la vallée du Fraser et de certaines régions de l’intérieur de la Colombie-Britannique grâce à des programmes de 2 ou 3 ans.
• Calgary Rent To Buy : Aide les habitants de la région de Calgary à réaliser leur projet d’accession à la propriété, avec des ententes de 2 ou 3 ans.
• Home Owner Soon Inc. : Offre des solutions de location avec option d’achat partout au Canada depuis 2002.
• Homeowners Now Inc. : Un des chefs de file au pays dans les transactions de location avec option d’achat.

Même si elle ne fait pas partie de CAROP, Clover Properties demeure l’une des entreprises les plus connues, aidant des familles en Ontario, au Québec et en Alberta à trouver une propriété grâce à un modèle encadré et structuré.

Alternatives à la location avec option d’achat

Même si la location avec option d’achat peut mener à la propriété, d’autres avenues offrent parfois plus de flexibilité ou de protection aux Canadiens. Les outils soutenus par le gouvernement, comme le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), permettent d’épargner à l’abri de l’impôt pour une mise de fonds. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet aussi aux premiers acheteurs de retirer des fonds de leur REER pour acheter une maison.

D’autres options existent également, comme les programmes d’équité partagée, où un organisme public ou à but non lucratif contribue au coût d’achat en échange d’une part de l’équité, ou les modèles de copropriété. Chacune de ces alternatives évite certains risques liés à la location avec option d’achat, comme la perte du dépôt ou des crédits accumulés, tout en aidant à combler l’écart d’abordabilité.

Foire aux questions (FAQ) sur les programmes de location avec option d’achat

En conclusion

Les ententes de location avec option d’achat peuvent servir de tremplin vers la propriété pour les personnes qui rencontrent des obstacles liés à l’abordabilité ou aux critères d’admissibilité hypothécaire. Lorsqu’elles sont bien structurées et accompagnées d’une planification financière solide, elles peuvent être adaptées à ceux qui ont besoin de temps pour épargner ou améliorer leur dossier de crédit.

Pour certains, ce type de programme peut aussi agir comme un plan d’épargne intégré, puisque chaque paiement mensuel contribue automatiquement à la future mise de fonds. Cela dit, ces ententes comportent des risques réels, et plusieurs acheteurs pourraient préférer des stratégies d’épargne traditionnelles ou des programmes soutenus par le gouvernement, qui offrent plus de sécurité et de flexibilité.

Si vous hésitez entre la location avec option d’achat et d’autres options, communiquez avec un expert hypothécaire de nesto. Nous pouvons vous aider à comparer les solutions, bâtir une stratégie adaptée à vos objectifs financiers et tracer la voie la plus sûre vers la propriété.

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