Amasser une mise de fonds est souvent l’un des plus gros obstacles pour les acheteurs au Canada, surtout avec la montée des prix des propriétés. Des programmes comme le Régime d’accession à la propriété (RAP) ou le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) peuvent donner un coup de pouce pour constituer votre mise de fonds, mais ils ne suffisent pas toujours. Pour plusieurs, l’aide des parents ou de la famille est la clé pour accéder au marché. D’où l’importance de bien comprendre les règles qui s’appliquent aux mises de fonds données.

Recevoir un don pour sa mise de fonds peut rendre l’achat d’une propriété possible plus tôt, mais il faut respecter certaines conditions pour que le prêt hypothécaire soit approuvé sans accroc. De la lettre de don signée à la preuve de transfert des fonds, chaque étape compte pour que la mise de fonds donnée soit acceptée par le prêteur.

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Les grandes lignes

• Une pratique courante : environ 31 % des acheteurs d’une première maison reçoivent de l’aide familiale, avec un don moyen qui dépasse 115 000 $.
• La paperasse est incontournable : lettre de don, preuve des fonds et relevés de transfert sont exigés.
• Protéger le don : un contrat ou une clause peut servir à garder le don séparé en cas de rupture.

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Qu’est-ce qu’une mise de fonds donnée?

Une mise de fonds donnée est de l’argent offert par un membre de la famille immédiate pour vous aider à couvrir votre mise de fonds lors de l’achat d’une propriété au Canada. Contrairement à un prêt, cette somme n’a pas à être remboursée et doit être bien documentée afin que votre prêteur puisse confirmer qu’il s’agit bel et bien d’un don.

Ce type de soutien est devenu beaucoup plus courant à mesure que les prix des maisons ont augmenté plus vite que les revenus. Selon une analyse de CIBC Marchés des capitaux, menée pendant la pandémie, le don moyen au Canada atteignait 82 000 $, soit presque le double de 2015. Les données récentes montrent que la tendance s’est poursuivie, même avec le ralentissement des ventes résidentielles. Même si des mises de fonds plus élevées peuvent alléger la pression des prix pour les acheteurs, elles contribuent aussi à creuser l’écart de richesse au pays, puisque toutes les familles n’ont pas les moyens d’offrir un tel coup de pouce financier.

Aujourd’hui, environ 31 % des acheteurs d’une première maison comptent sur l’aide de leur famille pour leur mise de fonds, comparativement à seulement 20 % en 2015. Le montant moyen des dons a grimpé à 115 000 $ à l’échelle nationale, soit 73 % de plus qu’avant la pandémie. En Colombie-Britannique et en Ontario, où l’abordabilité est la plus difficile, les chiffres sont encore plus marqués : les premiers acheteurs en C.-B. reçoivent en moyenne 204 000 $, tandis qu’en Ontario, le don moyen tourne autour de 128 000 $.

Même les ménages qui changent pour une plus grande maison profitent de ce type d’aide. Dans ce groupe, environ 12 % reçoivent un don, avec une moyenne nationale de 167 000 $ et plus de 230 000 $ en Colombie-Britannique. Malgré le recul des prix depuis leur sommet en 2021, les dons continuent d’augmenter. Plusieurs parents vendent leur propre maison à un prix élevé et transmettent une partie de ce patrimoine à leurs enfants, contournant ainsi certains impôts successoraux et leur permettant d’accéder à la propriété de leur vivant.

Qui peut donner une mise de fonds?

La plupart des prêteurs hypothécaires au Canada n’acceptent les dons que s’ils proviennent de la famille immédiate, par exemple :

• Parents et beaux-parents
• Grands-parents
• Frères et sœurs

Certains prêteurs peuvent accepter les dons de mise de fonds de membres de la famille élargie (comme des tantes ou oncles) si vous pouvez documenter la relation, mais c’est beaucoup plus rare. Les dons provenant d’amis ou de personnes non apparentées sont généralement refusés; dans les cas où ils sont permis, il faudra fournir des preuves supplémentaires et obtenir une approbation du prêteur. Enfin, il est important de prévoir que l’argent donné soit déposé à votre nom au moins 90 jours avant la date d’achat, afin de démontrer clairement la provenance des fonds.

Règles sur la mise de fonds minimale au Canada

Même si vous utilisez une mise de fonds donnée, vous devez respecter les exigences minimales prévues au Canada :

• 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat
• 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $
• 20 % pour les propriétés de 1,5 M$ et plus

Par exemple, pour une propriété de 750 000 $, la mise de fonds minimale exigée serait de 50 000 $.

Remember, if your down payment is less than 20%, you must purchase mortgage default insurance (such as CMHC); typically, these high-ratio mortgages come with the lowest mortgage rates in Canada. The source of funds does not impact your insurance premium, but you still need to document the gift clearly. Closing costs cannot be gifted and must be covered by your sources. So, if your family is helping you with the closing costs as well, then ensure that they are gifted to you more than 90 days before your purchase date.

À retenir : si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire (comme celle de la SCHL). Ces prêts hypothécaires à ratio élevé offrent souvent les taux les plus bas au pays. La provenance des fonds, qu’ils proviennent d’un don ou de vos économies, n’influence pas la prime d’assurance, mais la preuve du don doit être bien documentée. Quant aux frais de clôture, ils ne peuvent pas être donnés et doivent venir de vos propres ressources. Si votre famille vous aide aussi à payer ces frais, assurez-vous que l’argent soit transféré à votre nom au moins 90 jours avant la date d’achat.

Comment documenter une mise de fonds donnée

La documentation est essentielle pour démontrer qu’il s’agit bel et bien d’un don et non d’un prêt. Sans les bons papiers, votre prêteur pourrait refuser votre demande ou réduire votre capacité d’emprunt. Voici ce que vous devrez fournir :

Liste de vérification pour une mise de fonds donnée

Exigences	Détails
Lettre de don	Lettre de don : Signée par le donateur, confirmant qu’aucun remboursement n’est attendu. Elle doit inclure les noms du donateur et du bénéficiaire, leur lien de parenté, le montant et la date. La plupart des prêteurs ont leur propre modèle de lettre. Demandez-le à votre courtier ou à votre prêteur pour vous assurer d’utiliser le bon. Voici un exemple de lettre de don de nesto.
Preuve des fonds du donateur	Un relevé bancaire récent montrant que le donateur avait bien l’argent disponible.
Preuve du transfert	Un relevé bancaire, un reçu de virement ou une copie du chèque déposé qui démontre que l’argent a été transféré à votre compte.
Preuve du moment du dépôt	Une confirmation que les fonds ont été versés avant la date limite fixée par le prêteur (souvent entre 15 et 90 jours avant la clôture).

Moment du transfert des fonds

Le moment du transfert est crucial. Les banques, institutions financières et prêteurs préfèrent que les fonds donnés soient déposés dans votre compte au moins 15 à 30 jours avant la clôture. Cela dit, il est toujours recommandé de vérifier directement auprès de votre prêteur, puisque certaines règles particulières peuvent s’appliquer si le don représente 20 % ou plus de la mise de fonds. Si vous vous qualifiez avec une mise de fonds inférieure à 20 %, ce sont alors les règles plus simples des assureurs hypothécaires qui s’appliquent, ce qui peut d’ailleurs vous permettre d’économiser en intérêts sur votre terme hypothécaire.

Si le donateur réside à l’étranger ou si les fonds proviennent de l’extérieur du Canada (ou d’une personne qui n’est pas considérée comme un membre de la famille immédiate), l’argent doit généralement être déposé dans votre compte au moins 90 jours avant la transaction pour respecter les exigences en matière de lutte contre le blanchiment d’argent. 

Prévoyez donc un délai supplémentaire pour les virements internationaux et la conversion des devises, et gardez une trace écrite de toutes les étapes de la transaction. Dans ces cas, le donateur devra aussi fournir un relevé bancaire couvrant les 90 jours précédents afin de démontrer que les fonds étaient bien disponibles à son nom, ainsi qu’une copie des instructions du virement. Vous devrez ensuite inclure ces documents justificatifs dans votre dossier soumis au prêteur.

Les implications fiscales des mises de fonds données

Au Canada, les mises de fonds données ne sont pas imposées. Ni vous ni la personne qui offre le don n’aurez à payer d’impôt simplement parce que l’argent a été donné.

• Le donateur pourrait toutefois devoir payer de l’impôt sur les revenus d’intérêts ou les gains en capital générés par ces fonds avant qu’ils soient offerts.
• Si la propriété génère un revenu locatif*, vous devrez déclarer ce revenu comme d’habitude dans votre déclaration de revenus.

En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un fiscaliste ou un professionnel du droit immobilier pour bien comprendre toutes les implications fiscales possibles.

*Un revenu locatif peut être généré et pris en compte pour votre admissibilité hypothécaire si vous achetez une propriété occupée par le propriétaire, comprenant plus d’un logement, dont l’un sert de résidence principale et l’autre est loué.

Protéger une mise de fonds donnée

Si vous êtes marié ou en union de fait, il vaut la peine de réfléchir à la meilleure façon de protéger une mise de fonds donnée. Certaines personnes choisissent de demander à un avocat de préparer un contrat de vie commune ou un contrat de mariage qui précise clairement que la mise de fonds donnée demeure la propriété exclusive du bénéficiaire.

Dans la plupart des provinces, ce type d’entente peut primer sur les règles par défaut de partage du patrimoine familial et aider à s’assurer que l’argent ne sera pas divisé en cas de séparation. Au Québec, la loi prévoit toutefois que la valeur de la résidence familiale doit être partagée lors d’un divorce. Par contre, les dons ou héritages sont généralement exclus du partage si vous pouvez démontrer que la somme était destinée uniquement à un des conjoints.

Dans certains cas, la famille ou le donateur peut plutôt demander qu’un billet à ordre, une convention de prêt ou un droit de gage enregistré (comme une deuxième hypothèque) soit inscrit au titre de propriété. Cela crée une créance légale qui oblige au remboursement des fonds donnés si la maison est vendue ou en cas de rupture de l’union. Attention toutefois : si un prêt ou une hypothèque est enregistré, il ne s’agit plus vraiment d’un don, mais bien d’un prêt garanti. Ce type d’arrangement doit être approuvé par votre prêteur et clairement indiqué dès le départ.

Même si ces démarches peuvent sembler délicates, elles restent souvent les moyens les plus efficaces d’éviter les conflits plus tard et de protéger l’intention du don, surtout si votre relation prend fin. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier avant de signer une entente.

Erreurs fréquentes à éviter avec une mise de fonds donnée

Même si les mises de fonds données sont de plus en plus courantes, certaines erreurs peuvent compliquer la vie des acheteurs et des prêteurs. Avec une bonne planification, vous pouvez éviter bien des tracas et protéger toutes les parties.

Voici quelques pièges à éviter :

• Multiples dépôts : demandez au donateur d’envoyer la somme en une seule transaction. Plusieurs dépôts rendent la preuve de provenance plus complexe.
• Dons empruntés : si le donateur contracte un prêt pour vous donner l’argent, la plupart des prêteurs ne le considéreront pas comme un véritable don.
• Transferts de dernière minute : si les fonds arrivent juste avant la clôture, votre approbation hypothécaire pourrait être compromise.
• Absence de protection légale : sans entente ou inscription d’une garantie, la mise de fonds donnée pourrait être partagée en cas de séparation.

Foire aux questions (FAQ) sur les mises de fonds données au Canada

En conclusion

Les mises de fonds données peuvent vous aider à franchir l’un des plus gros obstacles à l’accession à la propriété et à acheter une maison plus tôt. Il faut toutefois respecter certaines règles : conserver des traces claires, prévoir le dépôt des fonds à l’avance et fournir les bons documents juridiques.

Si vous songez à utiliser une mise de fonds donnée, parlez avec un expert hypothécaire de nesto. Vous pourrez obtenir des conseils personnalisés, comparer vos options et bâtir une stratégie hypothécaire qui soutient vos objectifs à long terme, que ce soit pour choisir le bon type de financement ou simplement déterminer combien vous devez mettre de côté pour réaliser votre projet de propriété.

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