Quel est le meilleur moment pour contracter une hypothèque?
Tenter de deviner le moment idéal pour obtenir une hypothèque s’apparente souvent à vouloir prédire la météo. Bon nombre d’emprunteurs attendent le moment « parfait » pour bloquer le taux le plus bas, pour finalement voir le marché immobilier changer radicalement sous leurs yeux. En réalité, le meilleur moment dépend bien plus de votre propre préparation financière que de la seule conjoncture des taux d’intérêt.
Savoir exactement quand sauter le pas vous permettra de bien planifier la durée de votre prêt. Que vous soyez un premier acheteur en quête d’une préautorisation ou un propriétaire actuel qui anticipe un renouvellement ou un refinancement, ce guide décortique les tendances saisonnières, les signaux économiques et les facteurs personnels qui devraient guider votre décision.
Les grandes lignes
- Un bilan financier solide importe bien plus que de tenter de prédire parfaitement la baisse des taux.
- Le meilleur moment pour contracter une hypothèque n’est pas toujours celui où les taux sont au plus bas. Pour les acheteurs, un prix d’achat inférieur se traduit par un prêt plus petit et moins d’intérêts payés.
- Attendre que les taux chutent peut s’avérer contre-productif si la hausse du prix des propriétés vient gruger votre pouvoir d’achat.
Meilleurs taux hypothécaires
Quand vos finances sont prêtes
Le moment idéal pour obtenir une hypothèque dépend d’abord et avant tout de votre situation financière personnelle. Obtenir un prêt lorsque vos finances sont saines l’emporte toujours sur les tentatives de déjouer le marché. Un historique d’emploi stable, des dettes gérables et une épargne suffisante pour couvrir la mise de fonds et les frais de clôture devraient figurer au sommet de votre liste de vérification. Si toutes ces cases sont cochées, le moment est probablement venu.
Une bonne cote de crédit est tout aussi cruciale. Plus votre cote est élevée, plus vous démontrez aux prêteurs que vous gérez vos dettes de manière responsable, ce qui les incite à vous faire confiance pour le remboursement d’une hypothèque. Les prêteurs récompensent les emprunteurs ayant un excellent dossier de crédit en leur ouvrant la porte aux taux les plus compétitifs. Avant de faire votre demande, vérifiez votre rapport de crédit pour corriger d’éventuelles erreurs et remboursez vos dettes à taux d’intérêt élevé afin d’alléger vos ratios d’endettement.
Programmes et incitatifs gouvernementaux
Pour les premiers acheteurs, les programmes gouvernementaux apportent une autre dimension au choix du moment idéal. Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) permet aux Canadiens admissibles d’épargner jusqu’à 8 000 $ par année (jusqu’à concurrence d’un plafond à vie de 40 000 $) pour l’achat d’une habitation; les cotisations y sont déductibles d’impôt et les retraits sont non imposables. De plus, le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER sans impact fiscal pour financer votre mise de fonds.
Planifier votre achat de manière à maximiser les avantages du CELIAPP ou du RAP peut vous aider à accumuler une mise de fonds plus importante tout en réduisant votre revenu imposable. Ces incitatifs transforment votre stratégie d’épargne en un avantage fiscal de taille, ce que les comptes d’épargne ordinaires ne permettent tout simplement pas de faire.
Les tendances saisonnières de l’immobilier au Canada
Une fois que vos finances sont prêtes, il vaut la peine de jeter un coup d’œil au marché immobilier canadien. Celui-ci suit des cycles saisonniers assez prévisibles qui influencent tant le prix des propriétés que le niveau de concurrence. Connaître votre marché local et repérer ces transitions peut vous aider à choisir le bon moment pour en obtenir plus pour votre argent.
Un prix d’achat inférieur fait bien plus que vous faire économiser au départ. Il se traduit également par une hypothèque moins élevée, ce qui réduit le total des intérêts payés sur la durée de votre prêt. Même une baisse modeste du prix d’achat peut générer des économies substantielles à long terme.
Le printemps et l’été
Le printemps est traditionnellement la période la plus effervescente de l’année. Les inscriptions montent en flèche, les visites libres se multiplient et les surenchères deviennent monnaie courante. Les acheteurs profitent d’un choix de propriétés beaucoup plus vaste, mais ils doivent aussi composer avec une concurrence féroce et, souvent, des prix de vente plus élevés.
L’été tend à s’inscrire dans la continuité du printemps, avant de voir l’activité et les prix se stabiliser vers la fin de la saison. Les familles qui souhaitaient déménager avant la rentrée scolaire ont déjà acheté et s’apprêtent à s’installer. Les prix demeurent élevés, mais le pouvoir de négociation s’améliore légèrement à l’approche de l’automne.
L’automne et l’hiver
L’automne marque une transition par rapport à la frénésie du printemps et de l’été, et le marché commence à pencher en faveur des acheteurs. Les propriétaires qui n’ont pas réussi à vendre leur bien plus tôt dans l’année sont souvent plus enclins à négocier le prix ou les conditions afin de conclure la vente avant l’hiver. Ce ralentissement du marché donne un net avantage aux acheteurs, qui font face à moins de concurrence pour dénicher une bonne affaire.
L’hiver est la période la plus tranquille de l’année. Les nouveautés sur le marché se font plus rares, mais les vendeurs actifs durant cette saison sont généralement très motivés. Les acheteurs prêts à braver le froid peuvent parfois négocier de meilleurs prix et des conditions plus avantageuses. De plus, les professionnels de l’habitation ayant un volume de dossiers moins élevé, vous pourriez bénéficier de délais de traitement plus courts et d’un service plus attentionné.
L’impact des taux d’intérêt sur votre calendrier
Bien que les taux d’intérêt représentent le facteur externe le plus déterminant dans le coût total de votre hypothèque, ils devraient être la toute dernière pièce du casse-tête. Tenter de prédire parfaitement les fluctuations des taux est un jeu risqué. Le marché obligataire intègre les prévisions économiques bien à l’avance; ainsi, lorsque la Banque du Canada annonce une baisse ou une hausse de son taux directeur, les taux fixes se sont souvent déjà ajustés pour refléter ce mouvement.
Les emprunteurs qui choisissent de rester à l’écart en attendant que les taux chutent risquent bien plus que de rater la propriété de leurs rêves. Si la valeur des propriétés continue de grimper, même légèrement, pendant que vous attendez, les économies espérées grâce à un meilleur taux d’intérêt peuvent être totalement annulées par un prix d’achat plus élevé.
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Planifier le renouvellement de votre hypothèque
Si vous êtes déjà propriétaire et que le renouvellement de votre hypothèque approche, la gestion du temps prend tout un autre sens. La plupart des prêteurs vous enverront une offre de renouvellement anticipé environ 120 jours avant la date d’échéance. Beaucoup d’emprunteurs commettent l’erreur de simplement signer cette offre sans comparer, ce qui peut s’avérer coûteux. Il est rare que la première offre de votre institution soit la meilleure; il vaut donc la peine de négocier tôt ou d’explorer ce que propose la concurrence. Commencez à analyser vos options au moins quatre mois avant la date d’échéance de votre prêt.
Les propriétaires qui ont bloqué un taux fixe il y a plusieurs années, alors que les taux étaient à un niveau historiquement bas, pourraient faire face à un choc tarifaire lors du renouvellement. Magasiner pour obtenir de meilleurs taux, se constituer un coussin financier ou accélérer les remboursements anticipés dès maintenant sont d’excellents moyens d’atténuer la transition vers un taux d’intérêt plus élevé.
Choisir le bon moment pour un refinancement
Le refinancement obéit à sa propre logique temporelle. Le moment idéal pour refinancer votre hypothèque est lorsque vous avez accumulé suffisamment de valeur nette ou lorsque les économies potentielles surpassent les coûts engendrés, incluant la pénalité pour résiliation de contrat que vous devrez payer pour briser votre terme actuel avant l’échéance. Les raisons les plus courantes de refinancer sont l’accès à la valeur nette de la propriété pour financer des rénovations, l’achat d’un autre bien immobilier ou la consolidation de dettes à taux d’intérêt élevé.
Un refinancement peut également vous permettre de décrocher un taux d’intérêt plus bas, de changer de prêteur pour passer d’un taux variable à un taux fixe, ou d’allonger la période d’amortissement pour réduire vos mensualités. Si votre objectif est d’économiser de l’argent, comparez les frais de résiliation de votre hypothèque actuelle avec les gains qu’apporterait le nouveau prêt. Si les calculs sont avantageux et que vous en sortez gagnant, le moment est venu de refinancer. Si vous arrivez tout juste au point d’équilibre ou si vous y perdez de l’argent, il est préférable d’attendre que votre hypothèque soit échue pour son renouvellement.
Foire aux questions (FAQ) sur le moment idéal pour contracter une hypothèque
Est-il préférable de contracter une hypothèque lorsque les taux d’intérêt sont bas?
Des taux plus bas réduisent votre coût d’emprunt, mais attendre le taux le plus bas absolu est risqué. Les taux fluctuent de manière imprévisible selon les rendements obligataires, les décisions de la Banque du Canada et l’économie mondiale. Si vos finances sont en ordre et que vous trouvez une maison qui répond à vos besoins, bloquer un taux avantageux grâce à une préautorisation est souvent une meilleure stratégie que d’attendre indéfiniment.
La période de l’année influence-t-elle les taux hypothécaires au Canada?
Les taux d’intérêt en soi ne sont pas saisonniers. En revanche, le marché immobilier suit des cycles qui influencent le prix des propriétés et la concurrence, ce qui peut se répercuter sur la taille de votre prêt. Acheter en hiver signifie parfois moins de rivalité et un meilleur pouvoir de négociation pour faire une bonne affaire, même si le taux proposé reste identique à celui du printemps.
Combien de temps à l’avance devrais-je préparer mon projet hypothécaire?
Idéalement, commencez vos préparatifs de 6 à 12 mois avant la date d’achat prévue. Ce délai vous permet d’améliorer votre cote de crédit, de consolider votre mise de fonds et vos frais de clôture, de réduire vos dettes actuelles et d’obtenir une préautorisation hypothécaire. Une planification à plus long terme, par exemple cinq ans d’avance, vous donne également le temps d’ouvrir un CELIAPP et d’y maximiser vos économies, ou de garnir votre REER en vue d’un RAP.
Devrais-je attendre que la Banque du Canada baisse ses taux avant d’acheter?
Attendre une baisse des taux est un pari risqué. Le marché obligataire intègre souvent les prévisions de baisse bien avant qu’elles ne surviennent, ce qui signifie que les taux fixes ont parfois déjà diminué au moment de l’annonce officielle. Obtenir une préautorisation avec une garantie de taux vous protège contre les hausses, tout en vous permettant de profiter d’une baisse si les taux chutent encore avant la clôture de la vente.
En conclusion
Il n’existe pas de moment parfait universel pour contracter une hypothèque. Les marchés sont imprévisibles, les prévisions de taux changent et les tendances saisonnières varient d’une année à l’autre. Ce qui ne change pas, en revanche, c’est la valeur d’une bonne préparation.
Le meilleur moment pour obtenir une hypothèque est celui où votre dossier de crédit est impeccable, votre mise de fonds est accumulée, vos dettes sont gérables et vos revenus sont stables et vérifiables. Lorsque ces conditions sont réunies, attendre pour économiser une infime fraction de pourcentage sur un taux coûte souvent plus cher en occasions manquées qu’en intérêts économisés.
Pour les emprunteurs prêts à passer à l’action, obtenir une préautorisation hypothécaire avec blocage de taux permet de sécuriser vos conditions et d’établir un budget d’achat clair. Communiquez avec un expert hypothécaire de nesto pour concevoir une stratégie financière parfaitement adaptée à vos objectifs.
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