Budget fédéral 2025 : impact sur le logement
Ottawa mise sur l’investissement en capital pour stimuler la construction et améliorer l’accès au logement
Adopté de justesse à la Chambre des communes le 17 novembre, le budget fédéral 2025 lance un vaste plan d’investissement pluriannuel pour renforcer la capacité de construction, soutenir l’offre de logements et améliorer l’abordabilité grâce à une croissance salariale plus forte et à des coûts de financement plus bas. Plutôt que de créer une nouvelle série de programmes, le gouvernement mise sur un virage structurel déjà amorcé vers l’investissement en capital à long terme, la construction modulaire et des outils financiers ciblés pour réduire les coûts d’emprunt et accélérer la mise en chantier.
Le budget prévoit 89,7 milliards $ de nouvelles dépenses nettes sur 5 ans, compensées par 56 milliards $ d’économies découlant de changements dans la fonction publique et certains programmes. Le déficit devrait atteindre 78,3 milliards $ en 2025–2026 avant de diminuer graduellement à 56,6 milliards $ en 2029–2030. Contrairement aux budgets antérieurs axés sur les dépenses annuelles, celui-ci adopte une approche fondée sur l’investissement en capital, où les dépenses majeures sont classées comme des investissements à long terme. Les investissements en capital devraient passer de 32 milliards $ en 2024–2025 à près de 60 milliards $ d’ici 2029–2030, au rythme des grands projets liés aux infrastructures, au logement et au commerce.
Pour les ménages et les emprunteurs hypothécaires, les principaux changements ne prennent pas la forme de nouvelles subventions, mais plutôt d’un assouplissement des conditions de financement, d’une meilleure liquidité pour la construction locative, d’une croissance démographique modulée et d’un accent accru sur la productivité pour stimuler les salaires.
Un renforcement de la stratégie du logement déjà en place
Le logement demeure un pilier majeur du plan d’investissement fédéral, avec environ 25 milliards $ en nouvelles mesures et près de 130 milliards $ d’engagements totaux sur cinq ans. La plupart des initiatives viennent consolider des programmes déjà existants, dont le programme phare Maisons Canada, qui regroupe notamment le Fonds pour accélérer la construction de logements, le Programme de prêts pour la construction d’appartements, la stratégie d’utilisation des terrains fédéraux et les projets de conversion d’immeubles de bureaux en logements sous un modèle national centralisé.
Financé à hauteur de 13 milliards $ sur cinq ans, Maisons Canada permet au gouvernement d’harmoniser le financement, la planification des projets et la construction industrialisée grâce à une nouvelle agence dédiée à la coordination entre ministères. Le programme met de l’avant les méthodes modulaires et la préfabrication, qui permettent de réduire les délais de construction jusqu’à 50 % et de diminuer les émissions liées aux chantiers d’environ 20 %.
L’objectif initial demeure la construction de 4 000 logements abordables dans six villes, sur des terrains fédéraux, avec l’espoir que les partenaires privés et institutionnels amplifieront l’effort. Bien que le gouvernement présente cette initiative comme la plus ambitieuse depuis les efforts d’après-guerre, plusieurs groupes de l’industrie soulignent que les engagements sont inférieurs aux promesses formulées durant la campagne. Le financement est moindre que les 11,8 milliards $ annoncés, et les réductions des droits de cession immobilière municipaux (d’abord promises à 50 %) ont finalement été ramenées à des « réductions substantielles », financées à hauteur de 1,2 milliard $ par année.
Économistes et constructeurs rappellent que la hausse des coûts de construction et de développement, la baisse de rentabilité des projets et la pénurie de main-d’œuvre continuent d’affecter le rythme des mises en chantier. Plusieurs associations expriment aussi leur inquiétude quant au fait que la croissance de l’offre se concentre principalement sur des projets locatifs, tandis que la construction destinée aux acheteurs peine à suivre.
Peu de nouvelles mesures, mais des changements structurels importants
Le budget fédéral 2025 introduit peu de nouvelles mesures spécifiquement liées au logement, mais plusieurs changements structurels auront un impact direct sur l’abordabilité. Le programme des Obligations hypothécaires du Canada passera de 60 milliards $ à 80 milliards $ par année dès 2026, l’augmentation étant entièrement destinée au financement des immeubles locatifs multifamiliaux. Cette injection de liquidités arrive à un moment où la politique monétaire demeure restrictive, ce qui réduit les coûts de financement commerciaux et soutient une tarification plus compétitive pour les projets assurés multirésidentiels, comme les immeubles d’appartements, les résidences pour aînés et le logement étudiant.
Les marchés obligataires ont réagi calmement au budget : les obligations du gouvernement du Canada sur 5 ans ont brièvement reculé après l’annonce, soutenues par une forte demande des investisseurs. La trajectoire du déficit canadien est jugée gérable comparativement aux autres pays du G7. La stabilité des rendements obligataires aide à limiter la volatilité des taux hypothécaires fixes et favorise des conditions plus prévisibles au renouvellement ou au refinancement.
Le nouveau cadre législatif augmentera également la limite des garanties en vigueur de la SCHL à 1 billion $, tout en portant à 500 milliards $ la limite protégée applicable aux prêts hypothécaires assurés. Ces changements renforcent l’architecture financière du marché hypothécaire canadien en assurant aux prêteurs un accès fiable aux outils d’assurance et de titrisation.
Le budget de cette année réaffirme aussi l’exemption de TPS pour les premiers acheteurs qui achètent une propriété neuve évaluée jusqu’à 1 million $, avec une réduction partielle pour les maisons allant jusqu’à 1,5 million $. Le gouvernement estime que jusqu’à 40 000 ménages pourraient en bénéficier chaque année, bien que certaines projections indépendantes situent ce chiffre plus près de 10 000. Certains analystes se demandent si la mesure fera réellement baisser les prix ou si une partie de l’avantage fiscal sera absorbée par les constructeurs.
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Fin de programmes et réalignements
Plusieurs anciens programmes liés au logement seront éliminés afin de rationaliser les dépenses fédérales. Le programme de prêt canadien pour la construction d’un logement accessoire, qui devait offrir jusqu’à 80 000 $ en financement à faible taux aux propriétaires souhaitant ajouter un logement locatif à leur domicile, ne verra pas le jour. La subvention canadienne pour des maisons plus vertes et les initiatives connexes de rénovation énergétique sont également en voie de disparition.
La Taxe sur les logements sous-utilisés sera éliminée à compter de 2025, bien que les obligations de déclaration demeurent en vigueur pour les années 2022 à 2024. Ce changement réduit le fardeau administratif pour les propriétaires canadiens et aligne les outils fédéraux sur les régimes déjà en place dans plusieurs provinces et municipalités.
Investissements en infrastructures et en commerce ayant des répercussions sur le logement
Au-delà du logement, le budget prévoit 115 milliards $ en nouvelles dépenses d’infrastructure sur 5 ans, dans le cadre d’environ 1 billion $ d’investissements en capital projetés. Le nouveau Fonds pour bâtir des collectivités fortes de 51 milliards $ fournira aux provinces, territoires et municipalités un soutien à long terme pour leurs projets d’infrastructure au cours des dix prochaines années. Les investissements prévus (modernisation des ports, amélioration des corridors ferroviaires, renforcement du transport dans l’Arctique et développement de l’infrastructure numérique) visent à consolider les chaînes d’approvisionnement. Ces améliorations devraient contribuer à stabiliser le coût des matériaux de construction et offrir un certain répit tarifaire aux industries touchées.
En somme, ces investissements se répercutent sur l’abordabilité en rendant les coûts des matériaux et la logistique du secteur de la construction plus prévisibles.
Un virage dans la stratégie de croissance démographique
L’un des changements les plus marquants du budget fédéral de cette année est l’établissement d’un lien direct entre la croissance démographique et la capacité de logement. Les admissions de résidents permanents seront fixées à 380 000 par année entre 2026 et 2028, tandis que l’arrivée de résidents temporaires sera réduite de façon importante. Le gouvernement souligne que la baisse récente du rythme de croissance démographique a contribué à une amélioration des indicateurs d’abordabilité du logement.
Il s’agit d’un revirement complet par rapport à la stratégie précédente, qui misait principalement sur la réforme du zonage et l’accélération des permis municipaux pour améliorer l’accès au logement. La nouvelle approche reconnaît que les mises en chantier ne peuvent pas augmenter indéfiniment lorsque les prix stagnent ou diminuent et que la confiance des constructeurs est en baisse. Harmoniser les niveaux d’immigration avec la capacité de construction est désormais présenté comme une condition essentielle à une abordabilité durable, plutôt qu’une réduction de l’ouverture à long terme du Canada.
Croissance des salaires et soutien financier aux ménages
L’un des points phares du budget concernant l’abordabilité du logement et des hypothèques est l’estimation selon laquelle les investissements prévus pourraient faire grimper les salaires moyens d’environ 3 000 $ par année. Même si cette projection repose sur des gains de productivité et sur la capacité des entreprises à adopter les nouveaux incitatifs, des revenus plus élevés améliorent directement les ratios d’amortissement de la dette utilisés pour se qualifier à une hypothèque.
D’autres mesures touchant les finances personnelles comprennent une bonification temporaire de certains crédits d’impôt non remboursables, un paiement unique de 150 $ pour les personnes recevant la Prestation canadienne pour les personnes handicapées, un crédit d’impôt remboursable pour les aides à la personne, ainsi que des ajustements à l’aide financière aux études qui limitent désormais les subventions aux établissements publics et aux organismes sans but lucratif. Ces mesures offrent un soutien plus ciblé, mais elles ne changent pas fondamentalement les conditions générales d’accès à l’abordabilité.
Le budget augmente également la portion des fonds qu’un Canadien peut retirer immédiatement après le dépôt d’un chèque, introduit la déclaration automatique de l’impôt pour les ménages à faible revenu dès 2026 et confirme la suppression de la taxe sur les produits de luxe pour les avions et bateaux privés.
Changements liés à la capacité économique
La fonction publique fédérale sera graduellement réduite à environ 330 000 employés d’ici 2028–2029, principalement par attrition et par des ajustements aux règles de retraite. Cette décision s’inscrit dans la volonté du gouvernement de déplacer une partie des ressources des dépenses de fonctionnement vers des investissements en capital. Le budget inclut également de nouveaux incitatifs pour attirer des chercheurs et des travailleurs hautement qualifiés, dans un contexte où les politiques américaines en immigration et en recherche sont en pleine évolution.
Ces changements dans le marché du travail influencent indirectement le marché du logement, notamment en jouant sur la stabilité du revenu, la création d’emplois et la disponibilité de la main-d’œuvre spécialisée, particulièrement dans la construction et dans les domaines STIM (science, technologie, ingénierie et mathématiques).
Comment le budget fédéral influence l’emprunt et l’accès au logement
Pour les acheteurs, l’augmentation de l’émission des Obligations hypothécaires du Canada et la possibilité de hausses salariales créent un environnement financier plus favorable. Même si les prix demeurent élevés dans plusieurs régions du pays, de meilleures conditions de financement peuvent réduire certains obstacles pour les premiers acheteurs.
Les propriétaires qui renouvellent leur hypothèque se retrouvent dans un contexte où l’inflation devrait ralentir et où les coûts d’emprunt pourraient se stabiliser au cours de la prochaine année. Cette combinaison (revenus potentiellement plus élevés et taux plus prévisibles) peut atténuer la pression financière lors du renouvellement.
Les propriétaires qui cherchent à refinancer pourraient profiter de taux plus compétitifs, surtout dans les segments assurés et assurables soutenus par des garanties fédérales plus robustes.
La Banque du Canada continuera de surveiller l’effet du budget sur la demande, la productivité et l’inflation. La trajectoire des prochains ajustements de taux dépendra de la manière dont les investissements se traduiront concrètement en gains de capacité économique. Maintenant que le budget est adopté, toute l’attention porte désormais sur son application, et sur la question essentielle : ces investissements auront-ils un impact réel sur les mises en chantier, l’abordabilité et la stabilité du logement à long terme au pays?
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