Acheter une première propriété est un jalon important qui peut transformer votre style de vie, vos finances et votre sentiment de sécurité pour de nombreuses années. Pour plusieurs, c’est un signe de stabilité et d’accomplissement, mais cela vient aussi avec son lot de responsabilités et de décisions qui demandent une bonne réflexion.

Avant d’explorer les annonces immobilières ou de vous imaginer recevoir les clés de votre nouvelle maison, il vaut la peine de se poser une question toute simple :

Êtes-vous vraiment prêt à acheter une maison?  

Êtes-vous financièrement prêt à assumer une hypothèque et toutes les responsabilités qui accompagnent l’accès à la propriété? La réponse ne se limite pas au montant que vous avez épargné pour la mise de fonds. Que vous en ayez assez de louer ou que vous planifiiez votre avenir, comprendre ce qui vous attend peut vous aider à prendre cette décision avec plus d’assurance.

---

Les grandes lignes

• Assurez-vous que vos finances sont en ordre en évaluant vos revenus, vos dettes et votre cote de crédit.
• Réfléchissez à la façon dont votre style de vie, la stabilité de votre emploi et vos objectifs à long terme s’harmonisent avec l’idée de devenir propriétaire.
• Comprenez comment le test de résistance peut influencer votre budget et votre capacité à obtenir une approbation hypothécaire.

---

Que signifie être prêt à acheter une propriété?

Être prêt à acheter une maison va bien au-delà du simple fait d’avoir accumulé une mise de fonds. Il s’agit aussi d’être préparé aux coûts continus liés à la propriété et de s’assurer que devenir propriétaire cadre bien avec votre style de vie. Sur le plan financier, cela signifie avoir un revenu stable, des dettes gérables et des économies réservées non seulement pour la mise de fonds, mais aussi pour les frais de clôture, l’entretien courant et les réparations imprévues.

Vous devez également avoir confiance en l’endroit où vous voulez vivre et au mode de vie que vous souhaitez maintenir. Acheter une propriété vous rattache généralement à un secteur pour plusieurs années. Réfléchissez donc à savoir si votre emploi, vos projets familiaux et vos liens sociaux correspondent au fait de rester dans la même région.

Évaluez votre santé financière

Avant de parcourir les annonces ou d’appeler un courtier immobilier, prenez le temps d’analyser en détail votre situation financière. Savoir exactement où vous en êtes vous aidera à établir un budget réaliste, à éviter les mauvaises surprises et à vous sentir plus confiant au moment de présenter votre demande d’hypothèque.

Les prêteurs utilisent des ratios d’amortissement de la dette pour déterminer si vous avez la capacité financière de prendre une hypothèque. Ces ratios mesurent le pourcentage de votre revenu brut consacré au remboursement des dettes. Il en existe deux principaux :

• Amortissement brut de la dette (ABD) : il calcule le pourcentage de votre revenu nécessaire pour couvrir les coûts liés au logement, comme les paiements hypothécaires, les taxes foncières, le chauffage et 50 % des frais de condo, s’il y a lieu.
  
• Amortissement total de la dette (ATD) : il additionne toutes vos autres dettes (comme un prêt auto, une marge de crédit ou des cartes de crédit) à vos coûts de logement.

Pour une hypothèque assurée ou assurable, votre ABD ne devrait pas dépasser 39 %, et votre ATD ne devrait pas dépasser 44 %. Respecter ces lignes directrices vous aide à éviter d’être trop serré financièrement et à garder vos versements hypothécaires abordables tout en respectant vos autres obligations financières.

Comprendre le test de résistance hypothécaire

Tous les acheteurs qui font affaire avec un prêteur sous réglementation fédérale doivent réussir un test de résistance hypothécaire. Ce test vise à s’assurer que vous serez toujours en mesure de payer votre hypothèque si les taux d’intérêt venaient à augmenter.

Lorsque vous faites une demande de prêt, le prêteur calcule votre admissibilité en fonction du plus élevé de ces deux taux : le taux admissible minimal de référence de la Banque du Canada (TAM), fixé à 5,25 %, ou votre taux contractuel majoré de 2 %. Par exemple, même si vous signez une hypothèque à 5 % aujourd’hui, vous devez démontrer que vous seriez capable d’assumer des paiements à 7 % si les taux augmentaient.

Le test de résistance peut réduire le montant maximal pour lequel vous serez approuvé. C’est donc une bonne idée de faire vos calculs tôt. L’utilisation d’un calculateur de capacité d’emprunt en ligne ou une discussion avec un expert hypothécaire peut vous aider à voir l’impact du test sur votre budget avant de commencer vos recherches.

Comprendre votre cote de crédit

Votre cote de crédit a un impact majeur sur vos options hypothécaires et peut même influencer le taux d’intérêt qu’on vous offre. Au Canada, les cotes de crédit varient de 300 à 900, une cote élevée indiquant de bonnes habitudes d’emprunt et de remboursement au fil du temps. En général, une cote minimale de 650 est exigée par la plupart des prêteurs.

Si votre cote est plus basse, vous pourriez tout de même obtenir un prêt, mais il est probable que vous deviez accepter un taux plus élevé, fournir une mise de fonds plus importante ou vous tourner vers un prêteur alternatif. Comme améliorer sa cote prend du temps, mieux vaut s’y prendre dès que possible.

Pour hausser votre cote de crédit, remboursez vos soldes de cartes, maintenez votre taux d’utilisation du crédit sous la barre des 30 % de la limite disponible et payez toujours vos factures à temps. Il est aussi préférable d’éviter toute nouvelle demande de crédit dans les six mois précédant une demande d’hypothèque. En effet, ces demandes entraînent une vérification avec impact qui peut faire baisser votre cote, alourdir vos ratios d’endettement et réduire vos chances d’obtenir l’approbation d’un prêteur.

Épargner pour la mise de fonds

Votre mise de fonds est la base de votre achat immobilier. Elle influence non seulement le montant que vous devez emprunter, mais aussi la nécessité ou non de souscrire une assurance prêt hypothécaire. Au Canada, le montant minimal varie selon le prix de la propriété :

• Jusqu’à 500 000 $ : 5 % du prix d’achat
• De 500 000 $ à 1 499 999 $ : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, plus 10 % sur le reste
• 1,5 M$ et plus : mise de fonds minimale de 20 %

Pour plusieurs acheteurs d’une première propriété, accumuler cette somme demande des années de planification. Vous pouvez puiser dans vos économies, utiliser le Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER, ou bénéficier de fonds donnés par la famille immédiate.

Avant de commencer à épargner, il est utile d’estimer le montant total requis, incluant les frais de clôture comme les honoraires juridiques, l’assurance-titres et un coussin pour les dépenses imprévues.

Tenez compte de vos projets à long terme

L’achat d’une maison a vraiment du sens lorsque votre style de vie et vos finances sont stables pour les 3 à 5 prochaines années. Revendre trop tôt peut coûter cher une fois que vous additionnez les commissions de courtage, les droits de cession immobilière, les honoraires juridiques, les fluctuations possibles du marché et les pénalités liées à la résiliation de votre hypothèque avant la fin du terme.

Demandez-vous si votre emploi est stable et si vous prévoyez demeurer dans la même ville et le même quartier pour les années à venir. Réfléchissez aussi à vos projets familiaux, car cela peut influencer la taille ou l’emplacement de la propriété dont vous aurez besoin.

Même si vous êtes en mesure d’assumer vos versements mensuels aujourd’hui, pensez à la façon dont vous vous sentiriez si les taux d’intérêt augmentaient de quelques points de pourcentage au moment du renouvellement de votre hypothèque. Répondre honnêtement à ces questions vous aidera à éviter les regrets et à vous assurer que vous achetez une propriété qui correspond à votre vie, et pas seulement à votre budget.

Explorez vos options hypothécaires

Choisir la bonne hypothèque est une étape essentielle pour se sentir prêt à acheter une maison. Vous avez deux grandes options à considérer : fixe ou variable. Chacune a ses avantages et ses inconvénients, et bien comprendre ces différences vous aidera à prendre la meilleure décision selon votre situation.

Les hypothèques à taux fixe offrent des paiements prévisibles et vous protègent contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt. C’est pourquoi elles sont populaires auprès de nombreux acheteurs d’une première propriété, puisqu’elles facilitent l’adaptation aux versements hypothécaires réguliers. Cette stabilité est un atout si vous préférez avoir un budget sans surprises.

À l’inverse, les hypothèques à taux variable fluctuent en fonction des variations du taux préférentiel. Cela peut permettre d’économiser sur les intérêts au départ ou de rembourser plus rapidement votre prêt. Par contre, vos paiements pourraient augmenter si les taux montent, ou vous pourriez atteindre votre taux ou seuil de déclenchement.

Voici un aperçu de la comparaison entre taux fixe et taux variable :

Caractéristique	Hypothèque à taux fixe	Hypothèque à taux variable
Taux d’intérêt	Fixé pour la durée du terme	Fluctue avec le taux préférentiel
Prévisibilité des paiements	Très prévisible	Moins prévisible Hypothèque à taux variable (VRM) : paiements fixes, mais l’intérêt et le capital varient selon le taux préférentiel. Hypothèque à taux ajustable ARM : paiements qui varient directement avec le taux préférentiel.
Économies potentielles	Taux verrouillé. Pas d’économie à moins de résilier l’hypothèque avant échéance. La pénalité augmente si les taux baissent, et vice versa.	VRM : remboursement plus rapide possible si les taux diminuent.ARM : économies possibles si les taux diminuent.
Tranquillité d’esprit	Élevée	Moyenne, selon votre tolérance au risque et le type d’hypothèque variable choisi.

Obtenez une préqualification ou une préapprobation hypothécaire

La préqualification ou la préapprobation hypothécaire est l’une des étapes les plus importantes avant de commencer vos recherches de propriété. Cela vous donne une idée claire de votre capacité d’emprunt et vous évite la frustration de tomber en amour avec une maison pour ensuite réaliser que vous n’avez pas le financement nécessaire pour l’acheter.

Préqualification

Si vous n’êtes qu’au début du processus et que vous n’êtes pas encore prêt à chercher activement une propriété, la préqualification peut vous donner une estimation du montant auquel vous pourriez être admissible. Cette évaluation informelle se base sur vos revenus, vos dettes et vos épargnes. L’estimation obtenue vous aide à établir un budget plus réaliste et à ajuster vos attentes lorsque vous serez prêt à entreprendre sérieusement vos démarches, le tout sans engagement.

La préqualification est particulièrement intéressante lorsque les taux d’intérêt devraient baisser, puisqu’elle ne fige pas votre taux. Vous pourrez donc profiter d’un meilleur taux au moment de trouver une propriété et de lancer officiellement votre processus d’achat.

Préapprobation

La préapprobation signifie qu’un prêteur a examiné en détail votre situation financière et confirmé le montant que vous pouvez emprunter, le taux d’intérêt auquel vous êtes admissible et les modalités qui s’appliquent. Ce processus démontre non seulement aux courtiers et aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux, mais il vous aide aussi à rester concentré sur des propriétés correspondant réellement à votre budget.

De plus, vous pourrez généralement bloquer le taux offert pour une période de 90 à 120 jours. Cela vous protège contre une éventuelle hausse des taux d’intérêt pendant cette période. La préapprobation est fortement recommandée si les taux sont susceptibles d’augmenter ou si vous disposez d’un délai court pour conclure votre achat.

Soyez prêt à fournir plusieurs documents à votre prêteur une fois que vous êtes prêt à demander une préautorisation, notamment :

• Relevés de paie récents ou lettres d’emploi
• Feuillets T4 ou déclarations de revenus des deux dernières années
• Relevés bancaires et d’investissement démontrant vos fonds pour la mise de fonds
• Pièce d’identité (toujours obligatoire)
  

Foire aux questions (FAQ) sur la préparation à l’achat d’une propriété

En conclusion

Acheter une maison est l’une des décisions les plus importantes de votre vie. Être prêt ne se résume pas à avoir une mise de fonds suffisante : il s’agit aussi de bien comprendre vos finances, de connaître vos options hypothécaires et d’avoir confiance en vos projets pour les prochaines années. Une bonne planification vous place en meilleure position pour prendre des décisions que vous ne regretterez pas.

Que vous commenciez tout juste à réfléchir à l’achat d’une maison ou que vous soyez déjà à la recherche de la propriété idéale, être bien accompagné peut rendre le financement beaucoup plus simple et moins stressant. Si vous souhaitez comparer vos options hypothécaires ou déterminer ce que vous pouvez réellement vous permettre, communiquez avec un expert hypothécaire de nesto dès aujourd’hui. Nous sommes là pour vous guider à chaque étape afin que vous puissiez acheter votre première maison en toute confiance.

---