Avis : À compter du 21 novembre 2024, les transferts d’hypothèques entre prêteurs seront exemptés de requalification. Les prêts hypothécaires transactionnellement assurés (ceux qui ont acheté à l’origine avec moins de 20 % de mise de fonds) et non assurés (sans augmentation du solde du prêt hypothécaire ou de l’amortissement) ne seront plus tenus de subir un test de stress hypothécaire lors d’un changement de prêteur à l’échéance. À l’avenir, seules les nouvelles demandes d’achat et de refinancement d’un prêt hypothécaire devront faire l’objet d’un test de stress hypothécaire.

Devenir propriétaire est une étape importante pour de nombreux Canadiens, leur offrant une stabilité résidentielle et un potentiel d’investissement à long terme. L’achat d’une maison peut toutefois sembler irréalisable en raison des prix élevés du logement et des taux hypothécaires, en particulier pour les nouveaux acheteurs. Ce guide détaille chaque étape pour vous aider à vous y retrouver dans le processus d’achat de maison, de la planification initiale à la finalisation de l’achat.

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Les grandes lignes

• Se préparer à l’achat d’une propriété implique d’évaluer sa situation financière.
• Pour obtenir une hypothèque, il faut disposer d’une mise de fonds, d’une bonne cote de crédit et satisfaire à des conditions en matière de revenus.
• Les nouveaux acheteurs peuvent bénéficier de subventions et de mesures incitatives pour rendre l’accession à la propriété plus abordable.

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Êtes-vous prêt à acheter une maison?

L’achat d’une maison est l’un des plus importants engagements financiers. Pour savoir si vous êtes vraiment prêt, évaluez votre stabilité financière, déterminez vos objectifs futurs et prenez en compte les responsabilités liées à l’accession à la propriété. Vous devez également déterminer si vous êtes financièrement prêt à acheter une maison. Vous devez notamment vérifier votre cote de crédit, si vous disposez d’une mise de fonds suffisante et si vous avez les revenus nécessaires pour obtenir une hypothèque.

L’accession à la propriété entraîne de nombreuses dépenses en plus des versements hypothécaires réguliers, comme les taxes foncières, les charges de copropriété (le cas échéant), l’entretien continu et les éventuelles réparations ou remplacements imprévus. Il vous faudrait disposer d’un revenu régulier pour couvrir les versements hypothécaires et d’une épargne suffisante après votre mise de fonds pour faire face aux frais supplémentaires qui pourraient survenir une fois que vous serez propriétaire.

Épargner pour une mise de fonds

Avant d’envisager les coûts à long terme et les dépenses courantes de l’accession à la propriété, vous devez examiner vos économies afin de déterminer le montant que vous pouvez verser en guise de mise de fonds. Au Canada, les exigences en matière de mise de fonds varient en fonction du prix d’achat. À l’heure actuelle, les exigences en matière de mise de fonds sont les suivantes : 

• Un minimum de 5 % pour les maisons évaluées à 500 000 $ ou moins.
• Pour les propriétés dont la valeur se situe entre 500 000,01 $ et 999 999,99 $, il faut verser 5 % de la première tranche de 500 000 $ et 10 % de la tranche restante.
• Pour les maisons d’une valeur d’un million de dollars ou plus, il faut une mise de fonds de 20 %.

Par exemple, si vous souhaitez acheter une maison d’une valeur de 600 000 $, vous aurez besoin d’une mise de fonds minimale de 35 000 $.

500 000 $ x 5 % = 25 000 $

100 000 $ x 10 % =  10 000 $ 

25 000 $ + 10 000 $ = 35 000 $

Quel que soit le prix d’achat, le fait de verser une mise de fonds plus importante, de 20 % ou plus, peut vous permettre d’éviter les primes d’assurance prêt hypothécaire. Pour ne pas avoir à souscrire une assurance contre le défaut de paiement, vous auriez besoin d’une mise de fonds de 120 000 $ (600 000 $ x 20 %) pour acheter une maison de 600 000 $.

Exigences en matière de revenus

Le revenu nécessaire à l’achat d’une maison dépend de plusieurs variables, notamment de votre niveau d’endettement, de la nécessité ou non de souscrire une assurance prêt hypothécaire, des taux d’intérêt en vigueur et des prix de la propriété dans votre région. En général, vous pouvez vous permettre d’emprunter 3 à 4 fois votre revenu si vous versez une mise de fonds de 20 %.

Les prêteurs se basent sur les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) pour déterminer si vous avez les moyens financiers de rembourser une hypothèque. Moins vous avez de dettes par rapport à vos revenus, moins vos ratios d’amortissement de la dette seront élevés, et plus vous aurez de chances d’obtenir une hypothèque. En général, les prêteurs acceptent un ABD maximum de 32 % pour les prêts non assurés ou de 39 % pour les prêts assurés/assurables, et un ATD maximum de 40 % pour les prêts non assurés et de 44 % pour les prêts assurés/assurables.

Les taux d’intérêt ont une incidence sur le revenu nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire. Des taux élevés érodent votre pouvoir d’achat : votre capacité d’emprunt est moindre ou vous avez besoin d’un revenu plus élevé lorsque les taux sont élevés. Des taux plus bas ont l’effet inverse : ils augmentent votre pouvoir d’achat, ce qui signifie que vous pouvez emprunter davantage ou que vous n’avez pas besoin d’un revenu aussi élevé pour être admissible à un prêt.

Le test de résistance hypothécaire aura également une incidence sur le revenu nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire. En effet, vous devez vous qualifier en fonction d’un taux d’intérêt plus élevé afin de vous assurer que vous pourrez assumer les versements hypothécaires en cas de hausse des taux d’intérêt.

Si elle est ajoutée à votre prêt hypothécaire, l’assurance prêt hypothécaire peut également avoir une incidence sur l’accessibilité financière et les revenus nécessaires. Si vous prévoyez verser une mise de fonds de moins de 20 % et que vous incluez la prime d’assurance prêt hypothécaire dans votre hypothèque, cela augmentera le solde du capital, ce qui nécessitera un revenu plus élevé pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire.

Cote de crédit

Votre cote de crédit est un facteur important sur lequel les prêteurs s’appuient pour déterminer si vous êtes susceptible de rembourser un prêt hypothécaire. Plus votre cote de crédit est élevée, plus vous avez de chances d’obtenir un prêt hypothécaire. Une cote de crédit élevée peut également vous aider à obtenir un taux d’intérêt plus bas dans certains cas.

S’organiser : Documents et finances

Lorsque vous faites une demande de préapprobation ou de préqualification hypothécaire, vous devez fournir des documents qui prouvent votre revenu et votre stabilité financière. Les documents requis peuvent varier d’un prêteur et d’une province à l’autre. On peut vous demander des relevés de paie récents, des T4, un avis de cotisation, une lettre d’emploi, toute autre preuve de revenu, ainsi qu’une pièce d’identité délivrée par l’État.

Vous aurez également besoin d’une preuve de votre mise de fonds sous forme de relevés d’épargne ou d’investissement montrant que les fonds se trouvent dans le compte depuis au moins 90 jours. Si les fonds ont été donnés, vous aurez également besoin d’une lettre de donation. En organisant vos documents à l’avance, vous contribuerez à rendre la procédure de demande de prêt hypothécaire plus rapide et plus simple.

C’est également un excellent moment pour réduire vos dettes. En effet, vous devrez déclarer toutes les dettes que vous avez actuellement (prêts automobiles, prêts étudiants, cartes de crédit, marges de crédit, etc.). En réduisant vos dettes, vous améliorerez votre ratio d’endettement, ce qui augmentera les chances qu’un prêteur approuve votre demande de prêt hypothécaire.

Vérifier les programmes et les mesures incitatives destinés aux acheteurs d’une première maison

Le Canada offre plusieurs programmes et mesures incitatives pour rendre l’achat d’une maison plus abordable. La disponibilité et les particularités de ces programmes peuvent varier d’une province et d’une municipalité à l’autre; il est donc essentiel de se renseigner sur ce qui est offert dans votre région. Les principaux programmes sont les suivants :

• Régime d’accession à la propriété : Retirez jusqu’à 60 000 $ de votre REER libre d’impôt.
• Compte d’épargne libre d’impôt pour une première propriété (CELIAPP) : Versez jusqu’à 8 000 $ par année (40 000 $ à vie) pour l’achat de votre première maison. Les gains réalisés sur le compte sont exonérés d’impôt, comme dans le cas d’un CELI.
• Remboursement des droits de cession immobilière : Certaines provinces et municipalités accordent aux acheteurs d’une première maison un remboursement de la totalité ou d’une partie des droits de cession immobilière.
• Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation : Réclamez jusqu’à 10 000 $ pour un crédit d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 1 500 $.
• Remboursement de la TPS/TVH pour les habitations neuves : Remboursement de la TPS ou de la TVH pour les nouvelles constructions.

Ces mesures incitatives, surtout lorsqu’elles sont combinées, peuvent permettre de réaliser des économies importantes. Il est également conseillé de vérifier auprès de votre municipalité les programmes spécifiques à votre région. En effet, de nombreuses régions disposent de subventions, de mesures incitatives et de remises supplémentaires pour les nouveaux acheteurs.

Rechercher le meilleur taux hypothécaire

Il est essentiel de trouver le meilleur taux hypothécaire et les meilleures conditions pour minimiser les coûts totaux que vous aurez à payer pendant votre terme hypothécaire. Pour vous aider, vous pouvez faire appel à un expert hypothécaire qui comparera les offres de plusieurs prêteurs, ce qui vous permettra souvent d’obtenir des taux plus avantageux que ceux proposés directement par les grandes banques.

Par exemple, si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire de 600 000 $ et que votre grande banque vous offre un taux de 4,82 %, alors que vous pourriez obtenir un taux de 4,19 % en faisant jouer la concurrence, vous pourriez économiser environ 18 103 $ en intérêts sur un terme de 5 ans. 

En supposant que votre taux d’intérêt ne change pas au cours de la période d’amortissement de 25 ans, un meilleur taux vous permettrait d’économiser environ 63 054 $ sur toute la durée de l’hypothèque. Cela souligne l’importance de travailler avec un expert qui peut vous donner des conseils personnalisés adaptés à votre situation financière.

	4,19 %	4,82 %
Capital payé (terme de 5 ans)	75 961,46 $	70 469,38 $
Intérêts payés (terme de 5 ans)	117 131,99 $	135 234,89 $
Coût total	193 093,45 $	205 704,27 $
Économies d’intérêts	18 102,90 $

	4,19 %	4,82 %
Capital payé (25 ans)	600 000 $	600 000 $
Intérêts payés (25 ans)	365 467,26 $	428 521,33 $
Coût total	965 467,26 $	1 028 521,33 $
Économies d’intérêts	63 054,07 $

Obtenir une préapprobation hypothécaire

Si vous n’avez pas encore fait d’offre sur une maison, une préapprobation ou une préqualification peut vous aider à déterminer votre capacité d’emprunt. Les préqualifications sont plus simples : elles s’appuient sur des données autodéclarées pour vous donner une idée du montant du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre de contracter, et elles ne comportent pas d’engagement sur le taux. Pour obtenir une préapprobation, il faut fournir davantage de documents pour confirmer votre situation financière et vous permettre de bloquer un taux auprès du prêteur pendant une période déterminée, jusqu’à ce que vous trouviez une propriété.

Le fait d’obtenir une préqualification ou une préapprobation vous aidera à déterminer ce qui suit : 

• Le prix d’achat maximum en fonction de vos revenus et de votre endettement
• Les versements mensuels estimés en fonction de votre taux préapprouvé
• Le blocage du taux (préapprobation uniquement) : Cela vous protège des hausses de taux pendant que vous cherchez une maison.

Une préapprobation ou une préqualification vous donne également un avantage concurrentiel, puisqu’ils indiquent aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux.

La préapprobation ou la préqualification ne garantit toutefois pas que vous obtiendrez un prêt hypothécaire. En effet, vos ratios d’amortissement de la dette dépendent des particularités de la propriété que vous achetez pour déterminer si vous pouvez contracter un prêt hypothécaire sur cette propriété. De plus, le prêteur que vous avez choisi doit évaluer les détails de la propriété pour s’assurer qu’elle répond à ses conditions de financement.

Commencer la recherche de propriétés

Une fois que vous avez défini un budget précis, vous pouvez vous concentrer sur les propriétés qui se situent dans votre fourchette de prix. À ce stade, faire appel à un agent immobilier est extrêmement important, non seulement pour vous aider à trouver des propriétés dans les limites de votre budget, mais aussi pour vous aider à comprendre le marché local et à vous préparer à faire une offre.

• Choisissez le bon agent immobilier : Recherchez un agent ayant de l’expérience dans la région et le type de propriété que vous souhaitez. Demandez à vos amis et aux membres de votre famille qui ont récemment acheté une maison de vous recommander un agent local qu’ils ont utilisé et avec lequel ils ont apprécié de travailler. 
• Dressez une liste des caractéristiques « indispensables » et des caractéristiques « souhaitables » : En classant par ordre de priorité les caractéristiques dont vous ne pouvez pas vous passer, vous pourrez mieux cibler votre recherche. Tenez compte du type de maison dont vous avez besoin maintenant et de ce dont vous pourriez avoir besoin dans un avenir immédiat.
• Faites des recherches sur les quartiers : Renseignez-vous sur les écoles, les commodités et les prix de vente récents afin de trouver la maison qui vous convient et de vous préparer en vue de votre recherche.

Faire une offre et finaliser votre achat

Une fois que vous avez trouvé la maison qui vous plaît, il est temps de faire une offre. Ce processus implique une négociation et, une fois l’offre acceptée, plusieurs étapes clés :

• Verser un dépôt : Lorsque l’offre est acceptée, ce dépôt garantit votre offre et est appliqué au prix d’achat.
• Faire inspecter la maison : Il s’agit d’une étape essentielle pour s’assurer qu’aucune réparation coûteuse n’est nécessaire.
• Engagez un avocat spécialisé dans l’immobilier : Il s’occupera des formalités administratives, finalisera la vente et gérera le transfert du titre de propriété.

Le délai de clôture peut varier, mais une fois que tout est finalisé, vous recevrez les clés de votre maison et deviendrez officiellement propriétaire.

Foire aux questions

En conclusion

L’achat d’une première maison au Canada est un projet ambitieux, mais avec une planification minutieuse et des conseils judicieux, c’est un projet réalisable. L’équipe d’experts hypothécaires de nesto s’engage à vous soutenir à chaque étape du processus, que ce soit pour analyser votre situation financière ou pour obtenir les meilleurs taux d’intérêt hypothécaires. Contactez un expert hypothécaire nesto dès aujourd’hui et laissez-nous vous aider à réaliser votre rêve de devenir propriétaire.

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