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Comprendre les changements apportés aux règles hypothécaires du Canada

Comprendre les changements apportés aux règles hypothécaires du Canada

Table des matières

    Le gouvernement canadien a annoncé une série de nouvelles règles hypothécaires qui entreront en vigueur le 15 décembre 2024. Ces mesures constituent le changement le plus important en matière de politique du logement depuis près d’une décennie. Elles sont conçues pour aider les acheteurs d’une première maison et ceux qui achètent des maisons neuves, mais comme c’est le cas pour la plupart des politiques d’envergure, elles présentent des avantages et des inconvénients.

    Nous examinerons et détaillerons les principaux changements et leurs effets potentiels sur le marché du logement au Canada, et nous tiendrons compte des avis d’experts sur la suite des choses. Voyons si ces nouvelles politiques constituent une solution pour améliorer l’accessibilité ou un catalyseur susceptible de faire gonfler davantage les prix du logement.


    Les grandes lignes

    • Les nouvelles règles hypothécaires font passer le plafond des prêts hypothécaires assurés de 1 million à 1,5 million de dollars, dans le but d’améliorer l’accessibilité.
    • Tous les acheteurs d’une première maison ou d’une nouvelle construction peuvent désormais bénéficier d’un amortissement sur 30 ans, ce qui allège la pression sur les paiements mensuels.
    • Des inquiétudes subsistent quant au fait que ces changements pourraient gonfler les prix de l’immobilier dans un contexte de pénurie de logements.

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    Survol des nouvelles règles hypothécaires

    Les nouvelles règles du gouvernement fédéral en matière d’hypothèques entreront en vigueur à la mi-décembre. Elles comprennent deux changements majeurs 

    1. Augmentation du plafond des prix pour les hypothèques assurées : Le plafond de l’assurance hypothécaire garantie par le gouvernement passera de 1 million à 1,5 million de dollars. Cet ajustement vise à aider les acheteurs sur les marchés à coûts élevés comme Toronto et Vancouver, où les prix ont grimpé en flèche et dépassé le seuil précédent.
    2. Prolongation de l’amortissement : Tous les acheteurs d’une première maison ou d’une nouvelle construction pourront bénéficier d’un amortissement sur 30 ans au lieu de la limite actuelle de 25 ans, à condition d’avoir un ratio prêt-valeur élevé (moins de 20 % de mise de fonds). Cette mesure se traduit par des versements hypothécaires moins élevés, ce qui pourrait aider un plus grand nombre de Canadiens à entrer sur le marché.

    Avantages et inconvénients des nouvelles règles hypothécaires

    Avantages pour les nouveaux acheteurs

    Le principal avantage de ces changements est l’amélioration de l’accès à la propriété pour les nouveaux acheteurs. Le relèvement du plafond des hypothèques assurées et des amortissements sur 30 ans réduit les obstacles à l’accès à la propriété pour de nombreux acheteurs potentiels qui étaient auparavant bloqués par des exigences élevées en matière de mise de fonds.

    En août, le prix moyen d’une maison unifamiliale à Vancouver a dépassé les 2 millions de dollars, ce qui signifie qu’elle ne répond pas aux critères de la nouvelle réglementation. En revanche, le prix moyen d’une maison unifamiliale à Toronto s’élevait à 1,3 million de dollars au cours du même mois. Ce prix plus abordable permet aux acheteurs d’une première maison dans la plus grande ville du Canada de tirer parti des changements à venir, qui entreront en vigueur en décembre.

    Imaginez le scénario suivant : Selon les règles actuelles, une maison de 1,3 million de dollars nécessiterait une mise de fonds de 20 %, soit 260 000 $. Avec les nouvelles règles, les acheteurs n’auront besoin que de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le reste de la valeur, ce qui ramène la mise de fonds minimale à environ 105 000 $, soit une réduction significative.

    Pièges potentiels 

    Ces changements ne sont toutefois pas sans risques. L’allongement de la période d’amortissement de 25 à 30 ans signifie que les acheteurs paieront davantage d’intérêts sur toute la durée de leur prêt hypothécaire. Si cette mesure présente l’avantage de réduire les versements mensuels, elle se traduit par une augmentation de l’endettement global, associée à des coûts de portage d’intérêts plus élevés.

    De plus, l’augmentation de la capacité d’emprunt des Canadiens à un moment où le marché est confronté à des problèmes d’offre peut entraîner une hausse des prix de l’immobilier. Comme on l’a observé pendant la pandémie, l’augmentation de l’accessibilité se traduit souvent par une concurrence acharnée, qui finit par faire grimper les prix, ce qui compromet l’objectif du gouvernement d’améliorer l’accessibilité.

    En utilisant les valeurs fournies dans l’exemple précédent, le montant de l’hypothèque assurée requise à Toronto est de 1 195 000 $ (prix d’achat moyen de 1,3 million de dollars moins 105 000 $ comme mise de fonds minimale). Nous ne tiendrons pas compte dans nos calculs de la prime d’assurance prêt hypothécaire de 4,2 % basée sur la mise de fonds minimale. Si l’hypothèque d’un emprunteur à taux fixe se maintient à 4 % pendant toute la durée du prêt, un emprunteur ayant une période d’amortissement de 25 ans aurait un versement mensuel de 6 286 $, ce qui entraînerait des frais de portage d’intérêts totaux de 690 783 $. 

    En revanche, si le même emprunteur choisit un amortissement sur 30 ans, son versement mensuel tombera à 5 683 $, mais il devra faire face à un coût total de portage d’intérêts plus élevé de 850 682 $. Le même emprunteur devra donc payer près de 160 000 $ d’intérêts supplémentaires pour réduire son versement mensuel de 603 $ en choisissant d’amortir son prêt hypothécaire sur 5 ans.

    Une équation complexe pour le marché immobilier

    Le marché immobilier canadien est en transition depuis quelques années, divers facteurs contribuant à la situation actuelle. Au cours des deux dernières années, la hausse des taux hypothécaires a freiné le marché, faisant baisser les prix de l’immobilier dans certaines régions. Les récentes baisses de taux de la Banque du Canada et les nouvelles règles en matière de prêts hypothécaires pourraient toutefois marquer le début d’un rebond.

    Le taux directeur de référence du Canada se situe actuellement à 4,25 %, après avoir récemment atteint un sommet, et la plupart des experts prévoient de nouvelles réductions tout au long de 2024 et jusqu’en 2025. D’autres baisses de taux seront nécessaires avant que les marchés immobiliers ne se redressent, mais les acheteurs potentiels ne doivent pas s’attendre à une baisse significative des prix de l’immobilier.

    En vue du marché immobilier du printemps 2025, la confluence des baisses de taux et des changements de politiques suggère que nous entrons dans une période unique pour l’immobilier canadien. Ceux qui patientent pourraient avoir intérêt à acheter avant que le marché ne redevienne plus compétitif. Des taux hypothécaires plus bas et des prêts plus accessibles pourraient accroître l’activité du marché et faire monter les prix.

    Le Canada entre dans une période critique de transition. Alors que le ministre des Finances a décrit ces réformes hypothécaires comme étant « les plus audacieuses depuis des décennies », le véritable test sera de savoir si ces changements amélioreront l’accessibilité de manière durable. Benjamin Tal, économiste en chef adjoint chez CIBC Capital Markets, affirme que ces réformes pourraient accélérer la reprise du marché immobilier, mais qu’en l’absence d’une offre suffisante, l’augmentation de la demande ne peut qu’entraîner une hausse des prix.

    La SCHL a souligné que le Canada a besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici à 2030 pour rétablir les niveaux d’accessibilité observés au début des années 2000. Elle a également indiqué ce mois-ci qu’il a manqué 30 000 nouvelles constructions au Canada l’année dernière en raison de la hausse des taux d’intérêt. Les changements annoncés cette semaine peuvent stimuler la demande, mais ils ne résolvent guère le problème de fond : un manque criant d’offre de logements.

    La demande de logements résultant des niveaux d’immigration ajoute à la complexité du marché immobilier. Si le gouvernement fédéral met en action sa proposition de réduire les niveaux d’immigration – actuellement de 500 000 nouveaux résidents par année -, les effets sur la demande de logements pourraient être significatifs. La réduction de la croissance démographique pourrait contribuer à équilibrer la demande avec l’offre limitée, mais il n’est pas certain que cela ait un impact durable.

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    Abordabilité ou inflation des prix? Avis de l’opinion publique et des experts

    Si ces changements visent à améliorer l’accessibilité du logement, nombreux sont ceux qui s’interrogent sur leurs conséquences potentielles. L’accessibilité du logement est depuis longtemps un sujet majeur au Canada, et toute mesure influençant le pouvoir d’achat ne manquera pas de susciter des débats.

    Stimuler la demande dans un contexte d’offre faible  

    L’Association canadienne des constructeurs d’habitations (ACCH) s’inquiète du risque d’un « effet inflationniste » si l’on augmente le pouvoir d’emprunt des ménages sans prendre de mesures suffisantes pour améliorer l’offre de logements. Si les contraintes de l’offre persistent, les efforts visant à stimuler la demande ne pourront qu’entraîner une hausse des prix, ce qui risque d’exacerber la crise actuelle de l’accessibilité. De plus, l’augmentation du plafond des hypothèques assurées pourrait stimuler la demande, en particulier parmi les acheteurs d’une première maison qui sont actuellement exclus du marché. Ils ont toutefois prévenu que cela pourrait également contribuer à des pressions inflationnistes sur un marché déjà confronté à des pénuries d’offres.

    L’extension de l’amortissement sur 30 ans aux prêts de premier ordre assurés aidera les acheteurs dont les finances sont serrées. Cette mesure risque toutefois d’entraîner une hausse des prix de l’immobilier à mesure qu’un plus grand nombre d’acheteurs potentiels entreront sur le marché. Selon Jimmy Jean, économiste en chef de Desjardins, cette solution de financement par l’emprunt pourrait faire grimper la demande sans résoudre le problème sous-jacent de la pénurie massive de logements.

    La réaction du public aux nouvelles règles hypothécaires est mitigée. Certains nouveaux acheteurs se réjouissent de pouvoir enfin entrer sur le marché, tandis que d’autres, comme Akshay Ramprakash, candidat à l’achat d’une maison, s’inquiètent de l’augmentation des coûts d’emprunt à long terme et de la possibilité d’un gonflement de la valeur des propriétés.

    David Hulchanski, expert en politique du logement à l’université de Toronto, prévient que le fait d’autoriser les gens à contracter des emprunts plus importants pourrait accroître encore la pression financière sur le public canadien. Selon lui, « nous consacrons déjà une grande partie de nos efforts financiers au secteur du logement ». Si ces efforts n’augmentent pas l’offre de logements, ils pourraient conduire à une population plus lourdement endettée.

    Est-ce le bon moment pour acheter? 

    Si certains experts estiment que les nouvelles règles amélioreront les chances de nombreux Canadiens d’accéder à la propriété, d’autres craignent que nous assistions à une concurrence accrue, à des guerres d’enchères et à une hausse des prix. Si les taux hypothécaires continuent de baisser, comme le prévoient la plupart des experts, ces conditions pourraient alimenter une nouvelle frénésie sur le marché de l’immobilier d’ici le printemps 2025.

    D’autres experts indiquent qu’une plus grande capacité d’emprunt pourrait entraîner une hausse des prix, car un plus grand nombre d’acheteurs se lancent dans la compétition et se disputent une offre limitée de logements. Cette tendance est particulièrement évidente dans les zones urbaines, où la disponibilité des propriétés est encore limitée.

    Une maison est plus qu’un investissement

    Pendant longtemps, les Canadiens ont considéré l’accession à la propriété comme un investissement sûr, une mentalité renforcée par deux décennies de hausse vertigineuse des prix. Mais le marché étant aujourd’hui confronté à d’importants défis, il est essentiel de reconsidérer la façon dont nous considérons nos habitations comme des lieux de vie plutôt que comme des instruments d’investissement.

    La dépendance accrue à l’égard du logement en tant qu’investissement a entraîné une surexposition aux fluctuations du marché. Environ un tiers des Canadiens considèrent leur maison comme leur principal plan de retraite, ce qui les rend vulnérables aux changements soudains de la valeur des propriétés. Le changement climatique ajoute également une nouvelle couche de risque, car les maisons situées dans des régions sujettes aux inondations, comme Windsor et certaines parties du Québec, ne sont plus assurables, ce qui remet encore plus en question leur valeur en tant qu’actifs financiers.

    Il y a un risque de débordement dans le climat actuel, car l’achat d’une maison pourrait s’avérer plus dangereux que les années précédentes. Les experts hypothécaires suggèrent que, même si les taux d’intérêt peuvent baisser, les conditions économiques et l’incertitude font que ce n’est pas le moment idéal pour se surcharger financièrement. Ils mettent en garde contre le fait de s’endetter lourdement pour entrer sur le marché, surtout si l’économie reste instable.

    Les experts hypothécaires conseillent aux acheteurs de ne pas viser la maison la plus chère qu’ils puissent se permettre. Avec les amortissements plus longs disponibles, il peut être tentant de maximiser sa capacité d’emprunt, mais cela s’accompagne de coûts d’intérêts plus élevés à long terme et d’une tension financière potentiellement plus importante. En résumé, un taux d’intérêt légèrement plus élevé peut être préférable s’il permet d’acheter sur un marché moins concurrentiel, où l’on a plus de chances de trouver le logement idéal.

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    Comment les acheteurs doivent-ils se préparer?

    Si vous envisagez d’acheter une maison au cours des prochains mois, il est temps de commencer à vous préparer :

    • Obtenez une préapprobation : Compte tenu de l’évolution du marché, une préapprobation hypothécaire vous donnera une meilleure idée de ce que vous pouvez emprunter et vous permettra d’agir rapidement une fois que vous aurez trouvé une propriété.
    • Soyez réaliste quant à votre budget : Si les nouvelles règles augmentent la capacité d’emprunt, elles augmentent également les risques. Établissez un budget réaliste qui vous permette d’effectuer confortablement vos versements hypothécaires, même si les taux d’intérêt augmentent à l’avenir.
    • Surveillez les tendances du marché : Les marchés immobiliers de l’ensemble du Canada sont appelés à connaître d’importants changements au cours de l’année à venir. Les mises à jour des prévisions de taux hypothécaires de nesto, les baisses de taux d’intérêt, les changements de politique monétaire et l’activité du marché joueront tous un rôle pour déterminer le moment le plus propice à l’achat.

    En conclusion

    Les nouvelles règles hypothécaires visent à rendre l’accession à la propriété plus accessible aux Canadiens, en particulier à ceux qui entrent sur le marché pour la première fois. Si ces politiques actualisées redonnent espoir à certains acheteurs potentiels, elles comportent aussi le risque de gonfler les prix et de surcharger les acheteurs de dettes à long terme.

    Si vous envisagez d’acheter, il est essentiel de vous préparer et de comprendre la dynamique du marché. Des versements mensuels moins élevés peuvent rendre l’accession à la propriété plus facile à gérer, mais ils s’accompagnent d’engagements plus longs et d’une augmentation des charges d’intérêt au fil du temps. Il est également essentiel de se demander si l’évolution du pouvoir d’emprunt ne risque pas de rendre le marché immobilier plus concurrentiel et plus cher.

    En somme, nous sommes à la croisée des chemins en matière de politique du logement au Canada. Si les nouvelles règles représentent une évolution vers l’assouplissement des barrières à l’entrée, les problèmes sous-jacents de l’offre et de l’accessibilité demeurent. Pour relever ces défis, il ne suffira pas de modifier les règles hypothécaires ; il faudra que tous les paliers de gouvernement coordonnent leurs efforts et que l’on continue à se concentrer sur l’augmentation de l’offre de logements.

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