Si vous envisagez de devenir propriétaire au Canada, vous devez savoir combien il vous faut épargner en vue d’une mise de fonds. Quel que soit votre objectif, il existe des moyens d’accéder à la propriété sans vous ruiner.

Plusieurs options de mise de fonds, traditionnelles ou non, peuvent vous aider à faire un pas de plus vers la maison de vos rêves. Dans le présent article, nous aborderons les exigences minimales en matière de mise de fonds à prendre en considération lors de l’achat d’une propriété au Canada.

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Les grandes lignes

• La mise de fonds minimale requise varie en fonction du prix d’achat, de l’utilisation de la propriété et de l’amortissement.
• Une résidence principale occupée par son propriétaire et évaluée à 500 000 $ ou moins nécessite une mise de fonds minimale de 5 %.
• Les acheteurs d’une première propriété peuvent bénéficier de divers programmes et mesures incitatives du gouvernement pour les aider à verser une mise de fonds ou à payer les frais de clôture, ce qui leur permet de libérer des fonds pour le versement d’une mise de fonds.

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Le processus d’achat

1. Obtenez une préqualification ou une préapprobation pour un prêt hypothécaire : Commencez par parler à un expert hypothécaire pour obtenir une préqualification ou une préapprobation pour une hypothèque afin de savoir combien vous pouvez payer pour votre propriété. Cela vous permettra d’acheter en toute confiance en respectant votre budget.
2. Trouvez un agent immobilier : Trouvez un agent immobilier expérimenté qui pourra vous guider tout au long du processus et vous aider à trouver la résidence idéale. Demandez à vos amis et à votre famille de vous recommander un agent ou consultez les avis en ligne pour vous assurer que l’agent que vous avez choisi est digne de confiance et qu’il a déjà fait ses preuves auprès d’autres acheteurs. 
3. Recherchez et comparez les habitations : Faites des recherches en ligne pour vous faire une idée du type de propriété qui correspond le mieux à vos besoins. Examinez également les prix et voyez si la demeure qui vous convient correspond à votre budget. Votre agent immobilier pourra vous aider à restreindre votre recherche aux quartiers, aux propriétés et aux prix qui correspondent à vos besoins, à vos objectifs à court et à long terme et à vos finances. 
4. Faites une offre : Une fois que vous avez trouvé une propriété qui vous plaît, faites une offre au vendeur et négociez le prix final. Cette offre est souvent conditionnelle à une inspection, une évaluation ou une approbation du financement.
5. Obtenez un financement : Après être parvenu à un accord sur le prix, obtenez un financement auprès de votre institution financière ou de votre prêteur et passez à la clôture de la transaction. À ce stade, vous devez préparer votre mise de fonds (qui fera l’objet du présent article).
6. Trouvez un avocat spécialisé dans l’immobilier : Un avocat ou un notaire spécialisé dans l’immobilier est essentiel pour mener à bien votre transaction. Son rôle est de s’assurer que les documents sont en ordre et que la propriété en question est libre de toute charge afin que le titre de propriété puisse être transféré à votre nom.
7. Clôture de l’hypothèque : Une fois que tous les documents sont en ordre et que le prêteur est prêt à envoyer des instructions à votre avocat en droit immobilier ou à votre notaire, vous serez prêt à clôturer la transaction et à emménager dans votre nouvelle demeure.

Quel est le montant nécessaire pour une mise de fonds?

Pour acheter une propriété, un acheteur doit verser une mise de fonds. Il s’agit du capital que vous devez verser à l’avance et qui est calculé en pourcentage du prix d’achat ou de la valeur estimée de la propriété que vous achetez. Le solde, après le versement de la mise de fonds, sera couvert par votre prêt hypothécaire et remboursé au moyen de versements hypothécaires réguliers. 

Une partie de la mise de fonds, généralement un montant fixe basé sur le prix d’achat allant de 5 000 $ à 50 000 $, est donnée à l’agent immobilier du vendeur en fiducie pour qu’il la garde en dépôt afin de garantir votre offre d’achat. Une fois l’achat approuvé, cette somme sera affectée au versement de votre mise de fonds totale pour l’achat de la propriété.

La mise de fonds la plus petite requise pour l’achat d’une propriété dépend du prix d’achat ou de la valeur estimée de celle-ci. Plus la mise de fonds est importante, moins votre prêt hypothécaire sera élevé. Il existe trois exigences différentes en matière de mise de fonds en fonction de la valeur de la propriété.

• Pour une propriété dont le prix d’achat est compris entre 0 $ et 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %.
• Pour une propriété dont le prix d’achat est compris entre 500 001 $ et 999 999 $, la mise de fonds minimale est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour le montant restant. 
• Pour une propriété dont le prix d’achat est égal ou supérieur à 1 000 000 $, la mise de fonds minimale est de 20 %.

Important : Si une évaluation est nécessaire et que la valeur estimée est inférieure au prix d’achat, vous devrez compenser la différence en versant une mise de fonds plus importante. Cela peut toutefois avoir une incidence sur votre ratio prêt-valeur, car le prêteur se basera sur la valeur estimée la plus basse.

Pourquoi y a-t-il des exigences en matière de mise de fonds pour l’achat d’une propriété au Canada?

Les exigences en matière de mise de fonds pour l’achat d’une propriété ont été introduites à la suite de la crise financière de 2008. L’organisme fédéral de réglementation bancaire du Canada a pris des mesures pour éviter un effondrement du marché immobilier similaire à celui qui s’est produit aux États-Unis. Ces mesures comprenaient des politiques spécifiques aux prêts hypothécaires, notamment des exigences en matière de mise de fonds pour l’achat d’une propriété et l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Exigences en matière de mise de fonds au Canada

Le Canada applique des règles strictes en matière de mise de fonds et sur la manière dont celle-ci doit être financée. De nombreuses options traditionnelles et non traditionnelles sont à la disposition des acheteurs pour financer leur mise de fonds, notamment l’épargne, les investissements, les REER, les dons de proches, les emprunts, les paiements de capital de location-vente et le produit de la vente d’une autre propriété. Les prêteurs exigent généralement une preuve de propriété de 90 jours.

Sources de mise de fonds traditionnelles

Épargne/Investissements – La plupart des acheteurs financent leur mise de fonds à partir de comptes d’épargne ou d’investissement. Il peut s’agir d’un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), d’un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) ou de toute autre forme d’épargne et d’investissement.

REER – Cette source est proposée aux acheteurs d’une première propriété dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP). Il s’agit d’un prêt sans intérêt d’un montant maximal de 60 000 $ (120 000 $ pour les couples) que vous devez rembourser dans votre REER dans un délai de 15 ans. 

Fonds donnés – Cette source de mise de fonds ne peut provenir que d’un membre de la famille immédiate et est limitée aux parents, grands-parents et frères et sœurs. De plus, il doit s’agir d’un don sans attente de remboursement.

Produit de la vente d’une propriété – Cette source peut être utilisée à condition que l’achat soit effectué en même temps ou après la vente de votre propriété existante. Le montant restant de la vente de votre propriété actuelle peut être utilisé pour votre nouvel achat en tant que mise de fonds.

Sources de mise de fonds non traditionnelles

Fonds empruntés – Vous pouvez utiliser des fonds empruntés pour votre mise de fonds si la mise de fonds minimale est d’abord financée par une source traditionnelle. Cette source peut provenir d’une marge de crédit, d’une carte de crédit, d’un prêt personnel ou d’un prêt consenti par un membre de la famille. Le montant des fonds empruntés doit toutefois être inclus dans le calcul de votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD).

Location avec option d’achat – Cette source de mise de fonds est le paiement de la prime d’immobilisation ou le crédit de loyer ajouté à vos paiements mensuels de loyer. Un contrat de location-achat vous permet de louer un logement et d’accumuler des crédits de loyer, qui deviendront par la suite la mise de fonds nécessaire à l’achat de cette même propriété. 

Calcul de la mise de fonds minimale

Les calculs ci-dessous sont basés sur le prix d’achat de la propriété afin de déterminer la mise de fonds minimale pour une propriété au Canada. Consultez la calculatrice de mise de fonds de nesto pour vous aider à calculer les différentes options de mise de fonds.

Si le prix d’achat est compris entre 0 $ et 500 000 $

La mise de fonds minimale sera de 5 % du prix d’achat. Par exemple, si le prix d’achat de la propriété est de 400 000 $, la mise de fonds minimale sera de 20 000 $. 

Si le prix d’achat est compris entre 500 001 $ et 999 999 $

Pour calculer la mise de fonds, il faut additionner deux montants. Vous commencerez par calculer 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur le solde restant.

Par exemple, si le prix d’achat de la propriété que vous convoitez est de 800 000 $, la mise de fonds minimale requise sera de 55 000 $, soit 25 000 $ (5 % de 500 000 $) + 30 000 $ (10 % de 300 000 $).

Si le prix d’achat est de 1 million de dollars ou plus

La mise de fonds minimale sera de 20 % du prix d’achat.

Par exemple, si le prix d’achat de la propriété que vous convoitez est de 1 500 000 $, la mise de fonds minimale sera de 300 000 $.

Souscription d’une assurance prêt hypothécaire pour les mises de fonds inférieures à 20 %

Vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire si vous envisagez de verser une mise de fonds inférieure à 20 %. Cette assurance protège le prêteur, en réduisant le risque qu’il encourt si vous n’effectuez pas les versements hypothécaires. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est le principal fournisseur d’assurance prêt hypothécaire. Les assureurs privés Canada Guaranty et Sagen proposent également ce type d’assurance. 

Les frais d’assurance prêt hypothécaire sont appelés primes. Les primes sont calculées en fonction du ratio prêt-valeur; ainsi, plus votre ratio prêt-valeur est élevé, plus votre prime est élevée. Votre prime totale variera également selon que vous ajoutiez le montant de la prime à votre prêt hypothécaire (soumis à des frais de portage d’intérêt) ou que vous le payiez d’avance (non soumis à des frais de portage d’intérêt).

Coût de l’assurance prêt hypothécaire et impact sur les taux hypothécaires

L’assurance prêt hypothécaire peut avoir une incidence sur les taux d’intérêt qui vous sont proposés. En général, les taux d’intérêt offerts sur les prêts hypothécaires assurés sont plus bas, car ils sont moins risqués pour le prêteur que les prêts hypothécaires non assurés. En revanche, l’ajout de frais d’assurance contre le défaut de paiement à votre prêt hypothécaire pourrait annuler les économies réalisées grâce à l’obtention d’un meilleur taux d’intérêt. Si le montant est payé d’avance, vous pouvez réaliser des économies en obtenant un taux d’intérêt plus bas sur un prêt hypothécaire assuré. 

À titre d’exemple, le tableau ci-dessous illustre l’impact des taux d’intérêt sur le même prêt hypothécaire basé sur un prix d’achat de 500 000 $ avec une mise de fonds de 19,90 % (99 500 $) nécessitant une assurance prêt hypothécaire, par rapport à une mise de fonds de 20 % (100 000 $) sans assurance prêt hypothécaire.

Variables	Avec assurance contre le défaut de paiement (ajoutée à l’hypothèque)	Avec assurance contre le défaut de paiement (payée à l’avance)	Sans assurance contre le défaut de paiement
Montant de l’hypothèque	400 500 $	400 500 $	400 000 $
Assurance de la SCHL	11 214 $	11 214 $	0 $
Montant total de l’hypothèque	411 714 $	400 500 $	400 000 $
Taux utilisé pour le calcul	4,84 %	4,84 %	5,09 %
Versement mensuel total	2 357 $	2 293 $	2 347 $
Montant total de l’intérêt payé (terme)	93 000 $	91 000 $	95 000 $
Total du capital payé (terme)	48 000 $	47 000 $	45 000 $
Coût total de l’hypothèque (terme)	141 000 $	138 000 $	141 000 $
Solde restant du prêt hypothécaire (fin du terme)	363 000 $	354 000 $	355 000 $

Le coût de l’assurance prêt hypothécaire dépend également du fait que vous prévoyez de payer le montant en espèces ou de l’ajouter au solde de votre prêt hypothécaire et de le rembourser sur la durée du prêt. Le paiement comptant de la prime d’assurance contre le risque de défaillance vous permet d’économiser les frais de portage de l’intérêt sur tout solde hypothécaire supplémentaire et de réduire le montant des liquidités nécessaires chaque mois. 

Par exemple, pour un achat de 500 000 $ avec une mise de fonds minimale de 5 % (25 000 $), l’assurance prêt hypothécaire s’élèvera à 19 000 $. Si vous décidez d’ajouter ce montant à votre hypothèque, au lieu d’avoir une hypothèque de 475 000 $ (500 000 $ – 25 000 $), votre hypothèque sera de 494 000 $ (475 000 $ + 19 000 $).

Variables	Assurance défaut de paiement ajoutée	Assurance défaut de paiement payée à l’avance
Montant de l’hypothèque	475 000 $	475 000 $
Assurance de la SCHL	19 000 $	0 $
Montant total de l’hypothèque	494 000 $	475 000 $
Taux utilisé pour le calcul	4,84 %	4,84 %
Versement mensuel total	2 828 $	2 720 $
Montant total de l’intérêt payé (terme)	112 000 $	108 000 $
Total du capital payé (terme)	58 000 $	56 000 $
Coût total de l’hypothèque (terme)	170 000 $	163 000 $
Solde restant du prêt hypothécaire (fin du terme)	436 000 $	419 000 $

Stratégies pour économiser en vue d’une mise de fonds

Il peut sembler décourageant d’épargner pour une mise de fonds, mais c’est possible avec une bonne planification et une budgétisation rigoureuse. Voyons quelques moyens pour vous aider à y parvenir. 

1- Fixer des objectifs – Déterminez le montant de la mise de fonds que vous souhaitez verser pour l’achat de votre future propriété. Tenez compte des prix des propriétés dans la région où vous prévoyez d’acheter et déterminez la mise de fonds minimale requise. Si vous souhaitez éviter de payer l’assurance prêt hypothécaire, vous devez prévoir d’épargner au moins 20 % du prix d’achat. Vous devrez également prévoir une épargne supplémentaire pour couvrir les frais de clôture. Pensez au temps qu’il vous faudra pour économiser une mise de fonds de 20 % par rapport à l’appréciation annuelle de la valeur des propriétés.

2- Établir un budget et un plan d’épargne – Tenez compte de vos revenus, de vos dépenses et de vos dettes. Établissez un budget qui prévoit de mettre de l’argent de côté chaque mois pour atteindre votre objectif. Essayez d’automatiser votre épargne chaque mois et gardez votre mise de fonds à part pour éviter la tentation d’utiliser ces fonds et de vous faire reculer.

3- Explorez les programmes et les mesures incitatives du gouvernement : Examinez les programmes et les incitatifs gouvernementaux qui peuvent vous aider à utiliser votre épargne, comme le Régime d’accession à la propriété (RAP) pour votre mise de fonds. De plus, si vous achetez une première propriété, renseignez-vous sur les nombreux incitatifs offerts aux acheteurs d’une première propriété qui peuvent vous aider à financer votre mise de fonds ou à économiser de l’argent sur les frais de clôture, ce qui vous permettra d’épargner pour votre mise de fonds.

4- Réduisez vos dettes : En remboursant vos dettes, vous disposerez d’une marge de manœuvre supplémentaire chaque mois que vous pourrez affecter à l’épargne. Cela réduira également votre ratio d’amortissement de la dette, ce qui facilitera l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Mesures incitatives et programmes gouvernementaux

De nombreuses mesures incitatives et programmes gouvernementaux sont offerts pour aider les acheteurs d’une première propriété. 

Régime d’accession à la propriété (RAP)

Si vous êtes un acheteur de première propriété et que vous avez besoin de faire une mise de fonds, envisagez d’emprunter (en franchise d’impôt et d’intérêt) à votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP).

Dans le cadre du RAP, vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER (120 000 $ pour les couples) en franchise d’impôt et d’intérêt pour votre mise de fonds. Vous devrez rembourser le prêt sur une période de 15 ans, sinon le montant retiré sera considéré comme un revenu entièrement imposable.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première propriété

Les primo-accédants admissibles qui achètent une propriété admissible peuvent demander 10 000 $ au titre du crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation. Lors de la déclaration d’impôt sur le revenu, le montant peut être entièrement déduit ou partagé entre l’époux ou le conjoint de fait, ce qui donnera lieu à un remboursement de 1 500 $.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

En tant que nouvel acheteur, ce régime enregistré vous permet d’épargner pour votre mise de fonds dans un compte qui offre les avantages exonérés d’impôt d’un compte d’épargne libre d’impôt (CELI) et les déductions d’impôt sur le revenu d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER). Le CELIAPP vous permet d’épargner jusqu’à 8 000 $ par an, pour un total à vie de 40 000 $.

Foire aux questions (FAQ)

Voici quelques-unes des questions les plus fréquemment posées sur la mise de fonds hypothécaire au Canada.

En conclusion 

Le montant de la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une propriété dépend de plusieurs facteurs, comme le prix d’achat de la propriété et votre situation financière. Déterminer le montant de votre mise de fonds est une étape importante pour accéder à la propriété de vos rêves. 

Vous devez vous assurer que vous êtes financièrement à l’aise avec le montant que vous mettez de côté et que vous en avez assez pour couvrir les autres coûts de l’accession à la propriété, comme les frais de clôture. Si votre mise de fonds est prête et que vous êtes prêt à acheter, contactez les experts hypothécaires de nesto dès aujourd’hui.

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